[부동산 투자] 융자보험과 면제 조건

융자액이 주택가치의 80% 이하면 요구 가능
페널티 규정 살피고 미리 감정한 뒤 신청 현명

현재의 주택 시장은 이미 높아진 가격과 곧 대출이자가 곧 오를 것이고 그 후에는 집값이 내려갈 것이라는 예상 때문에 주택구매를 잠시 망설였던 일부 바이어들의 생각과는 달리 가격이 오르고 있다.

지난 일 년 동안 미국의 집값이 20%나 인상되고 현재도 계속 가격이 올라가고 있다. 집을 사려면 보통 20%의 다운페이먼트가 필요하다고 생각하는데 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다. 특히 요즘은 계속되는 주택 가격 상승으로 20%의 다운페이먼트를 준비하고 주택을 사려던 바이어들도 20% 미만의 다운페이를 할 수밖에 없다.

그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 은행에서는 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 오늘은 PMI(Private Mortgage Insurance)라고 부르는 융자 보험을 들어야 하는 경우와 집을 사고 난 후에 가격 상승 등의 이유로 PMI가 면제되어 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자.

연 수입은 높아도 채 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사야 하는 바이어들이 있다. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지보험을 들게 한다. 다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 산 홈오너들은 그동안 지불해 오던 PMI 지급을 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지급을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자.

먼저 PMI는 다운 페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70%나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다. 그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에 감정사를 통해 현재의 주택 가격을 알아보는 것이 좋다.

한편 감정가가 조금 모자랄 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다. 하지만 FHA를 비롯한 몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 은행을 찾아 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다.