모기지의 뜻과 역사

이제 2021년도 9부 능선을 지나고 있다. Thanksgiving 을 지내고 크리스마스가 지나면 곧 새해가 밝아 오게 된다. 그러면 또 누군가는 세상을 떠나고 또 누군가는 세상에 태어나는 한 해가 시작 될 것이다. 모기지의 뜻도 죽음과 관련되어있다. 모기지란 무엇인지 알아보고 그 역사를 간단히 알아본다.

Mortgage의 어원은 크게 Mort(죽음)이라는 단어와 Gage(약속)이라는 합성어로 되어있다. 이를 해석하면 죽음의 약속 즉 대출 금액이 크므로 죽을때까지 갚아야 할 지 모르기 때문에 생겨난 것이라고 한다.

흔히 누가 죽으면 시체를 보관 하는 장소를 Mortuary라 하고 불치병은 “Mortal Disease” 라고 한다. 즉 모기지란 론이 다 갚아질 때까지(죽을 때까지) 계속 원금과 이자를 갚아 나가는 방식이다. 흔히 요즘은 15년 혹은 30년 모기지를 많이 사용 하는데 이전에는 이런 장기간의 고정 프로그램은 없었다.
미국에서의 모기지의 시작은 1900년 초로 올라간다. 경제 대 공황 이전에 주택을 구입 하려면 5년 고정과 10년 고정으로 융자를 해 주었다. 다운은 적어도 50% 이상 했어야 했는데 요즘의 3% 5% 다운과 비교하면 많은 다운을 요구한 셈이다. 다른 특징은 5년 혹은 10년의 약속된 기간이 지나면 빌린 돈을 모두 한 번에 갚는 Balloon payment 형식의 융자 밖에 없었다.

단, 5년 혹은 10년이 지나면 다른 곳에 재 융자를 받을 수는 있었다고 한다. 하지만 당시 주택시장은 경제 대 공황의 영향으로 집 가격이 25% 이상 떨어지면서 심각한 모기지 페이먼트 연체를 경험하였다. 1933년 한 해는 매일 거의 1000개 이상의 주택이 차압되는 수난을 겪었던 시대 였다. 대공황의 시작은 주식시장의 붕괘와 국제 무역의 급속한 축소로 시작되었고 1929년-1939년 까지 이어 졌는데 처음 3년 간 주식 총 가치의 88.8%가 증발 했고 국민 GDP도 25% 이상 감소했다. 은행들도 당시 많은 어려움이 있었는데 9000개 가 넘은 은행이 파산을 신청했다고 한다.

요즘 우리가 받는 30년 고정 이자의 시작은 1970년 부터이다. 정부가 관여하는 Savings Loan 은행들을 설립하면서 융자의 문턱을 낮추었고 은행들이 직접 이자를 올리고 내리는 것을 허락 함으로써 Consumer Loan의 시대를 열었다. 처음 시작당시 마켓 모기지이자가 9%를 상회 하였고 다음14%까지도 올라간 적이 있었고 지금은 모기지 역사상 가장 낮은 2% 후반대를 기록하고 있다.

융자를 받기위해 하는 다운페이먼트도 1900년 초 50%에서 3%만 다운하면 주택을 구입할 수 있는 시대가 되었다. 융자 프로그램도 많이 다양해 져서 정부가 게런티 하는 융자인 FHA 융자를 이용하면 3% 다운으로 융자가 되고 군인 혹은 퇴역군인들은 VA 론을 신청할 경우 다운 하나도 없이 융자를 받을 수 있는 길이 열렸다.

다른 일반 Conventional Loan Program들도 많이 다양하져서 3년 고정, 5년 고정, 변동 이자 융자 프로그램들이 개발 되었고 인컴이 부족할 경우 할 수 있는 Subprime loan도 다양하게 개발되어 있다.

또한 아무 크레딧이 없어도 집에 에쿼티만 있다면 융자가 가능한 Hard money loan도 단기간 사용하면 유용한 프로그램이다. 특히 융자를 받고도 페이먼트를 평생 할 필요 없는 Reverse Mortgage의 출현은 은퇴를 앞둔 Baby boomer들에게 많은 인기를 끌고 있다. 

< 출처: 미주한국일보 2021. 11. 29 >