주택융자에서 선납금의 항목에 대한 이해

재융자를 하면 모기지페이먼트를 한달치 내지 않아도 되는 것으로 알고 있는 손님들이 많아서 이에 대하여 한번 살펴보기로 한다. 재융자가 만약에 12월 15일에 끝 날 경우 12월 1일부터 15일까지에 해당하는 이자는 기존의 렌더에게, 12월 16일부터 12월 31일까지에 해당하는 이자는 새로운 렌더에게 지불해야한다.

그리고 1월1일 페이먼트는 하지 않고 2월1일부터 첫 페이먼트를 시작하여 30년 고정의 경우에는 360번 납부하게 된다. 이때 1월 1일 페이먼트를 하지 않는 이유는 12월달의 이자를 위에서 말했듯이 이미 재융자를 할 때 기존 렌더와 새 렌더에게 에스크로 오피스를 통해서 지불했기 때문이다. 그리고 첫 페이먼트인 2월 1일 페이먼트가 1월달의 이자에 대한 금액과 원금을 같이 납부하게 되는 것이다. 여기서 재융자를 할 때 12월달 이자에 해당하는 금액을 새로운 융자금액에 얹어서 융자를 받을 수가 있으며 손님의 입장에서는 한달 치에 해당하는 이자도 함께 융자를 받아 30년에 나눠서 내게 되는 셈이다.

이를 두고 재융자를 하게 되면 한 달치 페이먼트를 스킵한다고 말하는 사람들이 있는데, 맞는 말일 수도 있지만, 이자는 결국 어떤 형태로든 본인이 내게 되는 셈이다. 이자는 원래 돈을 쓰고 나서 지불하는 것으로, 12월달에 대한 이자금액을 미리 지불하게 되므로 이를 선납금(Prepaid costs)이라고 부른다.
이러한 선납금 항목(Prepaid items)에는 이자 이외에도 재산세, 집보험료등이 대표적이다. 2021-2022회계년도 상반기 재산세납부의 만기일이 12월 10일 이었다. 따라서 11월이나 12월 초쯤에 재융자를 끝내는 손님들은 이 재산세를 목돈을 내는 대신 새로운 융자금액에 얹어서 30년에 나눠서 내는 혜택을 볼 수 있게 된다. 재융자를 할 경우에는 이렇게 선납금을 새로운 융자금액에 얹어서 받을 수 있어 당장 현금지출을 줄일 수 있는 잇점이 있다. 하지만 주택을 구입하는 경우에는 이러한 선납항목들을 모두 주택구입자가 내야하는데 다운페이먼트에 더하여 추가적으로 준비해야하는 금액이 된다.

예를 들어 집을 구입하는 에스크로가 4월 15일에 끝나게 되어 기존집주인이 하반기(1월-6월) 재산세를 이미 납부하였다면 바이어는 4월16일부터 6월30일에 해당하는 재산세금액을 에스크로를 통해서 셀러에게 지불하여야 한다. 그리고 4월 16-30일에 해당하는 모기지이자금액은 렌더에게, 집보험에 대한 일년치 보험료는 보험회사에 에스크로를 통해서 각각 지불하게 된다. 이러한 금액들을 다운페이먼트와 융자비용등 다른 클로징비용과 더불어 바이어들이 고려하고 미리 준비해야한다. 이러한 선납항목을 잘 알지 못하여 클로징할 때 자금이 부족하여 애를 먹는 경우를 종종보는데, 특히 다운페이먼트를 적게하고 집을 구입하는 사람들은 선납항목 및 클로징비용을 세밀하게 계산하고 준비해야 나중에 낭패를 면할수 있다.

마지막으로, 구입융자든 재융자든 융자를 받으면서 임파운드(Impound)구좌를 설정하면 이 선납항목 금액이 많이 늘어나게 된다. 임파운드구좌란 재산세와 집보험료를 매달 모기지페이먼트에 더하여 렌더에게 납부하면 렌더가 날자에 맞춰서 대신 지불하는 제도를 말한다. 임파운드 구좌는 렌더내에 렌더와 손님 공동의 에스크로구좌를 설정하는 것으로 렌더는 이 에스크로구좌에 약 6-8개월에 해당하는 재산세를 미리 거둬서 넉넉한 잔고를 유지할려고 하기 때문에 손님의 몫돈 부담이 늘어나게 된다.

따라서 집을 구입할 때 자금이 빡빡한 사람들은 임파운드구좌를 설정하지않는 것이 좋다. 다운을 10%이하 하게되면 렌더는 강제로 임파운드구좌를 설정하는데, 이때는 다운을 10.1%로 약간 늘리면 임파운드강제조항을 피하고 큰 목돈지출을 면할수 있다. 반면에 재융자의 경우는 이 금액도 모두 융자가 가능하므로 목돈지출을 피할수 있는 장점이 있다. 재융자의 경우 기존렌더의 임파운드구좌에 남있는 밸런스는, 같은 렌더에게서 재융자를 할 경우에는 새 융자로 트렌스퍼되고, 다른 렌더에게서 재융자를 받을경우에는 재융자가 끝난후 첵으로 돌려받게 된다. 

< 출처: 미주한국일보 2021. 11. 30 >