러시아-우크라이나 전쟁과 미국 주택 경제

이미 예견된 일이었지만 러시아가 드리어 우크라이나를 침공했다. 이는 2차 세계대전후 유럽에서 있었던 가장 큰 군사행동이며 세계 경제에 미치는 파장이 매우 클 것으로 전문가들은 예견하고 있다. 전쟁 당사자들의 정치적 경제적 이해관계는 차치하고 증폭되는 세계적인 불안감에 소비자들의 지출과 경제 활동이 많은 영향을 받을 것으로 내다보고 있다.

지난해 말부터 미국의 인플레이션은 지난 40년 중 최고치를 기록하고있다.

그동안 30년 만에 최저로 떨어저 있던 모기지 이자도 지난해 11월 말 30년 고정 모기지의 이자가 3% 초반이었던 것이 2월말 현재 거의 4%에 가까이 올라 있다. 지난 1월의 급격한 모기지 이자 상승으로 재융자 신청비율 또한 전달 대비 75% 급감한 상태이다. 3월에 열리기로 되어있는 연방 준비제도 이사회에서 0.25-0.5%의 금리 인상이 논의될 것으로 시장이 예견하고 있는 상태이다. 

금리 인상으로 인해 지난 몇년 간 새로운 주택 구입을 이끌었던 밀레니엄 세대(1980년에서 2000년 사이 출생한 세대)들의 주택구입 열기는 어느 덧 식고 이제 임대로 돌아서면서 임대비용의 상승을 주도하고 있다. 이로 인하여 올해 평균 APT 임대료는 전년대비 14% 이상 올랐다고 한다.

이 와중에 터진 전쟁은 더욱 인플레이션을 부추길 것이고 이는 임대인, 주택 구입자, 그리고 가파르게 오른 자재 값으로 고통을 받는 빌더들에게 모두 고통을 주게 될 것이다. 전쟁은 인플레이션을 더욱 심하게 유도하며 개스 가격과 음식 가격 그리고 서비스 비용 등을 올라가게 할 것이다. 이는 서민들의 주머니를 더욱 얇게 할 것이 분명하다.

현재 러시아는 세계에서 2번 째의 석유 수출국이다. 비록 미국은 러시아에 대한 석유 의존도가 아주 적지만 전쟁이 지속되고 러시아를 고립시키려는 세계적 담합이 계속되면 당연히 러시아도 석유 수출을 제한할 것이고 이로 인하여 러시아가 세계 석유 시장을 휘젓게 되며 인플레이션은 더욱 가중될 것이 뻔하다.

석유 가격이 인상되면 집안의 난방 가격에 당장 영향을 주고 석유가 주 원료가 되는 세계 물건 생산에 영향을 주면서 공급망에 영향을 주게되고 주택 자재비도 올라 결국 주택 건설에도 차질이 불가피 하다. 지난 해 주택 건설자재 비용이 22% 올랐고 집을 짓는데 필요한 목재 가격도 지난 13개월 전보다 40% 이상 올랐다. 자재가격 상승과 모기지 이자 상승은 결국 주택 구입 자격자의 비율을 낮추게 된다.

결국 높은 모기지 이자는 2022년 주택구입 수요를 점차 줄어들게 할 것이다. 그리고 러시아-우크라이나 위기는 일단 채권시장에 단기로 영향을 줄 것이다. 하지만 전쟁이 지속될 경우 에너지 수급과 인플레이션 등 더 많은 고통을 전세계인이 같이 짊어지어야 할 것이다.

주식시장도 조정국면에 들어갔고 많은 사람들이 보유하고 있는 많은 현금자산을 불확실한 가상화페보다 부동산, 금 같은 현물 자산으로 급격이 옮겨가고 있는 실정이다.

지난 수년간 주식으로 많은 사람들이 돈을 벌었으나 주식이 떨어지면서 손해를 많이 보고 있다. 이 세상에 영속하는 것은 없다. 지난 수년간 모기지 이자가 역사상 가장 낮았으니 이제 다시 오르는 것이 어쩌면 당연한 것이다. 우리는 나약한 인간으로서 변화를 겸허히 받아들이는 지혜가 필요하다. 

<출처:미주한국일보 2022. 3. 7>