주택 가치와 무관한 옵션 과감하게 포기해야

[신축 주택 구매 시 5가지 주의 사항]
건축 업체와 가격 등 협상 가능해
모기지 렌더 직접 비교 선택 필수
계약 전 워런티 성격·기간 따져야

주택 바이어들의 어려움이 계속되고 있다. 지난해 말 사상 최저 수준을 기록한 주택 매물 상황이 나아질 조짐이 보이지 않기 때문이다. 제한된 공급 속에서 수요가 몰리며 집값은 계속해서 치솟고 있다. 만약 적당한 집을 찾지 못했는데 내 집 갖기를 원한다면 신축 주택이 새로운 대안이 될 수 있다.

신축 주택은 에너지 효율이 높고, 최신 편의시설을 갖췄으며 현대식 라이프스타일에 맞는 레이아웃까지 제공한다. 그러나 주의하지 않으면 비용과 기대 수준 측면에서 곤란을 겪게 될 수도 있다. 신축 주택을 살 때 고려해야 할 5가지 요소를 소개한다.

▶건축 업체와 협상

신축 주택을 사는 바이어들 사이에 널리 알려진 인식 중 하나는 셀러인 건축 업체와 가격 협상이 불가능할 것이란 점이다. 그러나 이는 잘못된 선입견이다.

덴버 부동산 업체 ‘리소스 그룹’의 케론 스토크스 에이전트는 “주택 가격은 물론, 사게 될 주택의 부지 경계선, 각종 수수료 등도 모두 협상이 가능하다”며 “처음에는 업체 측에서 안 된다는 답변을 듣겠지만 계속 밀어붙여야 한다. 만약 처음부터 묻거나 요구하지 않으면 끝까지 진실을 알 수 없을 것”이라고 말했다.

신축 주택 전문 에이전트를 고용하면 건축 업체와의 협상 과정에서 좀 더 유리한 고지를 점할 수 있다. 다만 일부 신축 전문 에이전트는 건축 업체의 마케팅 예산에서 커미션을 받는 경우도 있어 바이어가 장단점을 영리하게 따져봐야 한다고 스토크스 에이전트는 덧붙였다.

▶미포함 요소 확인

신축 주택은 빈 도화지와 비슷하다. 예컨대 많은 신축 주택은 이미 꾸며진 정원 등을 제공하지 않는 경우가 많다. 따라서 주택소유주 협회(HOA)가 이미 꾸려졌고 현재 건설 중인 신축 주택을 샀다면 족히 수천 달러가 들 수 있는 정원 꾸미기에 제약을 겪을 수도 있다.

이런 곤란을 예방하려면 가능한 한 미리 계약서와 HOA 규정을 숙지해야 한다. 가능한 줄 알았던 부분인데 이사 후에 안 된다며 원상회복하라는 편지를 받는 불쾌함과 비용적인 실수를 사전에 차단할 유일한 방법이다. 이와 함께 완공 후 입주까지 수개월이 남았다고 해도 향후 추가로 내야 할 비용이 있는지 분명히 하고 필요한 자금은 미리 준비해둬야 한다.

이밖에 신축 주택 중 일부는 기본적인 것들이 빠진 경우도 많다. 예를 들면 화장지나 수건걸이 또는 심지어 조명 시설이 갖춰지지 않을 수도 있다. 결국 미리 어떤 것들이 포함되고, 어떤 것들이 포함되지 않는지 분명히 해두는 것이 필수다.

▶모기지 렌더 비교하기

많은 대형 주택 건설사들은 자체 모기지 렌더 또는 제휴 관계인 렌더를 가지고 있다. 이들 렌더는 바이어에게 유리할 수도, 불리할 수도 있다. 만약 바이어가 다른 렌더를 두루 찾아보지 않았다면 덤터기를 쓸 수도 있다.

최근 덴버의 스테이플톤 인근에서 신축 주택을 산 크리스 해리스의 사례가 여기에 해당한다. 그는 직접 알아본 모기지 렌더 중 한 곳으로부터 대출 사전승인을 받았지만, 최종적으로는 건축 업체가 소개해준 렌더로 확정했다. 그는 “처음부터 건축 업체가 권한 업체를 통해 대출을 받을 수도 있었지만 직접 외부의 다른 렌더들도 알아봤다”며 “비교 대상이 없었다면 좋은 선택이었는지 확신이 없기 때문에 필요한 과정이라고 생각한다”고 말했다.

스토크스 에이전트는 “건설 업체 측 렌더와 외부 렌더가 경쟁하는 상황에서 바이어가 주도권을 쥐어야 이자율, 수수료 등 협상에서 최대 효율을 낼 수 있다”고 강조했다.

실제로 모기지 대출과 관련해서는 다양한 계약 조건들이 뒤따른다. 예를 들면, 어떤 렌더는 대출 계약을 맺으면 1만5000달러 인센티브를 주겠다는 곳도 있고, 다른 곳은 대출 기간 내내 0.25%포인트 이자율을 낮춰주겠다는 곳도 있다. 이런 경우 당장의 현금보다 이자율 인하 혜택이 두고두고 이득이 될 수 있는지 따져볼 필요가 있다.

▶워런티와 스케줄 이해하기

신축 주택을 살 때는 2가지의 건축 업체 워런티가 있는데 각각 묵시 담보(Implied Warranty)와 명시 담보(Express Warranty)이다.

전국 주택건축협회(NAHB)의 데이비드 개프 부회장은 “묵시 담보는 로컬 건축 규정과 관련해 신축 주택의 주거 및 안전과 관련된 주된 결함을 커버하는 역할을 한다”며 “증권에 명확히 명시되지 않는 특징이 있지만 통상 10년 동안 보장하게 된다”고 설명했다.

일부 건축 업체는 명시 담보를 제시하는데 묵시 담보와 달리 구체적으로 어떤 부분을 보장하며 얼마의 기간 워런티하는지 명시돼 있다. 개프 부회장은 “명시 담보는 건축 업체가 책임질 구체적인 문제점과 보장하는 기간 그리고 어떤 방식으로 불만이 접수되고 해결되는지 등에 관한 모든 내용을 담고 있다”고 말했다.

간혹 묵시 또는 명시 담보를 근거로 다른 쪽의 담보 해제를 요구하는 건축 업체도 있다. 이와 관련해 잠재적인 손해나 문제가 없는지를 판단하기 위해서는 경험 있는 에이전트나 변호사 등의 도움을 받아서 판단해야 한다.

그렇다고 건축 업체가 모든 결함을 워런티로 보장하는 것은 아니다. 통상적으로 신축 주택 워런티로 커버되지 않는 부분은 ▶집안의 가전과 같이 별도의 제조자 워런티가 있는 경우 ▶살면서 닳거나 사용된 부분 ▶홈오너의 부주의나 보수 부족으로 생긴 흠결 ▶건축 업체 이외의 컨트랙터나 홈오너가 설치한 부분에서 발생한 문제 ▶자연재해로 인한 손상 등이다.

▶무가치한 업그레이드 피하기

마지막으로 피할 실수는 맞춤형으로 업그레이드하는 것이다. 건축 업체가 선보이는 쇼룸에 들어서면 추가할 수 있는 옵션이 거의 무제한인 점을 알게 된다. 그러나 이 중에서 진짜로 선택을 할 때는 그저 보기 좋은 것을 넘어서 실제 집의 가치를 높여줄 것을 고르는 것이 중요하다.

스토크스 에이전트는 “물론 집값을 올려줄 수 있는 업그레이드도 존재한다”며 “대표적으로 주방의 카운터톱을 더 좋은 것으로 고르거나 리노륨 바닥을 하드 우드로 교체하는 것은 안전한 투자가 될 수 있다”고 말했다. 반면 큰돈을 들여 캐비넷을 최고급으로 바꿔도 투자 대비 집값 상승은 미미할 것이라고 덧붙였다.

업그레이드를 결정했다면 건축 업체를 통하는 것이 나은지, 직접 컨트랙터를 고용해서 하는 것이 이득일지도 따져봐야 한다. 앞서 언급한 덴버의 해리스는 본인이 산 신축 주택에 에어컨을 새로 설치하면서 직접 컨트랙터를 고용해 건설 업체가 제시한 비용보다 1000달러를 아낄 수 있었다.

류정일 기자

출처 중앙일보