부동산 구입, 융자 받기 전 조심할 몇 가지

부동산 구입, 융자 받기 전 조심할 몇 가지

미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장

마음에 쏙 드는 집을 찾고 오퍼(Offer)가 승인되어 에스크로(Escrow)가 열리면 바이어들은 모든 일이 다 끝난 것처럼 마음을 놓게 된다. 하지만 에스크로가 열리고 융자 서류에까지 사인을 마치고 클로징(Closing)을 하는 그 순간까지, 랜더(Lender)는 구매자의 신용과 재정 상태를 계속해서 재확인한다.

실제로 에스크로 마지막 단계에서 무심코 한 작은 행동 때문에 융자 승인에 문제가 생기거나 이자율이 올라가는 안타까운 상황이 종종 발생한다. 주택 구입을 잘 마무리하기 위해 마지막 날까지 주의해야 할 사항을 생각해 보자.

하나, 새로운 크레딧카드는 만들지 말자. (Don’t Apply for New Credit Cards) 새 신용카드를 신청하면 랜더가 신용 조회(Hard Inquiry)를 하게 되어 신용 점수(Credit Score)가 순간적으로 떨어질 수도 있다. 작은 점수 차이로 적용되는 이자율이 달라질 수도 있기 때문이다. 또한 가지고 있는 크레딧카드를 안 쓰고 있다고 해서 갑자기 클로즈한다거나 하는 행동도 하지 말자. 사용하지 않는 카드를 닫으면 전체 신용 한도가 줄어들어 신용 사용률(Credit Utilization)이 올라가기 때문이다.

둘, 자동차 구매 및 리스 금지 (Don’t Buy or Lease a New Car). 바이어들에게 자주 일어나는 일 중 하나이다. 바이어는 리스가 끝났는데 그럼 어쩌냐고 말하지만, 미리 융자 전문가와 이야기를 해 놓는 것이 좋다. 차를 새로 사거나 리스하면 매달 나가는 고정 지출(Monthly Debt)이 생기기 때문이다. 이는 DTI(부채 대비 소득 비율)를 악화시켜 대출 가능 금액을 크게 줄이거나 융자 조건을 변경할 수도 있다.

셋, 출처가 불분명한 현금 입금을 피하자 (Don’t Deposit Unverifiable Cash). 통장에 출처가 불명확한 현금(Unverified Cash)이 입금되면 랜더는 이에 대해 질문할 수도 있다. 모든 다운페이먼트 자금은 일반적으로 최소 2~3개월간 계좌에 머물러 있거나(Seasoned Funds), 명확한 출처를 증빙할 수 있는 서류가 준비되어 있어야 한다.

넷, 에스크로 중 직장 이직 또는 퇴직하는 경우도 융자에 변화가 생길 수 있다. 랜더가 가장 중요하게 보는 것은 수입의 안정성(Stable Income)이기 때문에 직장에 변동이 생기면 융자 심사를 다시 진행해야 할 수도 있다.

다섯, 아직 집도 구입하지 않은데 대형 가전이나 가구를 융자로 미리 구입하는 신혼부부를 만난 적이 있다. 6개월 무이자 할부로 구입했다는 경우, 금액과 상관없이 새로운 빚(New Debt)으로 간주되므로 클로징 전까지는 아무것도 하지 않는 것이 좋다.

여섯, 가족도 안 해 준다는 코사인을 꼭 에스크로 중에 하는 사람이 있다. 가족이나 지인의 자동차, 주택, 카드 보증(Co-sign)을 서주는 순간, 그 채무는 본인의 빚으로 합산되기 때문에 결과적으로 본인의 주택 융자 가능 한도가 그만큼 줄 수 있음을 기억하자.

일곱, 여러 은행 계좌 간에 자금을 자주 이동하면, 랜더에게 돈의 이동 경로(Paper Trail)와 잔액 증명(Bank Statements)을 하나하나 서류로 증명해야 하므로 승인 절차가 지연될 수도 있다. 주택 구입 과정에서 오퍼 승인은 시작일 뿐이다. 바이어는 융자를 마치기 전에 사고자 하는 부동산의 컨디션을 꼼꼼히 확인해야 하고, 읽어보고 알아야 하는 서류들도 많이 있다. 융자 승인 역시 꼼꼼히 확인해야 하는 과정 중 하나이다.

융자 과정에서 생길 수 있는 모든 경우들은 전반적인 예시일 뿐이며, 바이어의 상황에 따라 달라질 수 있다. 에스크로가 잘 마무리되고 집 열쇠를 손에 쥐기 전까지는 아무것도 된 게 아니기 때문에 반드시 담당 융자 전문가(Lender) 및 딜을 함께 진행하는 부동산 전문가와 작은 일도 함께 상담하며 딜을 잘 마무리하기를 바랍니다.

문의 (213) 500-8954

<미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>