셀러의 마음을 얻기 위한 전략으로 ‘렌트 백’ 계약
주택 시장 과열기에는 셀러의 마음을 얻기 위한 전략으로 ‘렌트 백’ 계약이 자주 활용된다. 렌트 백은 집 매매가 완료된 뒤에도 셀러가 일정 기간 계속 거주할 수 있도록 허용하는 방식으로, 새 집을 구할 시간이 필요한 셀러에게 매우 매력적인 조건이다. 하지만 거래가 끝나는 순간 바이어는 집주인이 되고 셀러는 세입자가 되면서, 단순한 배려처럼 보였던 계약이 법적 분쟁으로 번질 가능성도 커진다.
특히 렌트백 계약 이후 셀러가 약속한 날짜에 퇴거하지 않을 경우 문제가 심각해질 수 있다. 이때부터는 일반 매매 계약이 아니라 임대차 분쟁으로 간주되기 때문에 지역의 세입자 보호법이 적용된다. 세입자 보호가 강한 지역에서는 퇴거 절차가 수개월 이상 걸릴 수도 있으며, 실제로 바이어가 호텔 생활을 하며 변호사 비용까지 부담한 사례도 있었다.
모기지와 보험 문제도 주의해야 한다. 일반적인 실거주용 모기지는 클로징 후 일정 기간 안에 바이어가 직접 입주해야 하는 조건이 붙는다. 그런데 렌트백 기간이 길어지면 대출 계약상 거주 의무 위반으로 간주될 수 있고, 경우에 따라 투자용 대출로 재분류되거나 문제가 발생할 가능성도 있다. 보험 역시 실제 거주자를 기준으로 보장 범위를 판단하기 때문에 사고 발생 시 보상이 거절될 위험이 존재한다.
이 때문에 전문가들은 렌트백 계약을 단순한 구두 합의 수준으로 처리해서는 안 된다고 강조한다. 별도의 ‘사용 및 점유 계약서’를 작성해 퇴거 날짜, 일일 사용료, 계약 연장 시 벌금, 에스크로 보증금, 보험 책임 등을 명확히 규정해야 한다는 것이다. 특히 하루 수백 달러 수준의 연장 점유 수수료와 최소 수만 달러 규모의 에스크로 보증금을 설정하면 예상치 못한 분쟁 가능성을 줄일 수 있다.
결국 렌트백은 경쟁이 치열한 시장에서 거래 성사를 돕는 강력한 전략이 될 수 있지만, 동시에 바이어에게 임대인 책임과 법적 리스크를 안길 수 있는 양날의 검이다. 전문가들은 “셀러를 배려하는 조건일수록 계약은 더 냉정하고 세밀하게 작성해야 한다”고 조언한다.
출처 한국일보 5/28/2026 <준 최 객원 기자>
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