주택 시장은 상승하며 활기, 오피스 시장은 어려움
캘리포니아와 남가주 부동산 시장이 주택과 상업용 부동산 부문에서 뚜렷하게 엇갈린 모습을 보이고 있다. 주택 시장은 봄·여름 성수기를 맞아 거래와 가격이 모두 상승하며 활기를 띠고 있는 반면, 오피스 시장은 공실률 급등과 임대료 정체, 건물 가치 하락으로 어려움이 심화되고 있다.
LA 카운티 오피스 시장의 평균 공실률은 2026년 1분기 기준 28.5%로 전년보다 상승하며 30%에 육박했다. 특히 LA 한인타운이 포함된 윌셔센터 지역은 공실률이 39.2%까지 치솟았고, 컬버시티는 43.6%로 가장 높은 수준을 기록했다. 웨스트 LA, 마리나 델레이, LA 다운타운, 할리우드, 샌타모니카 등 주요 지역도 대부분 30% 이상의 높은 공실률을 나타냈다. 임대료는 소폭 상승하거나 정체돼 실질적으로는 하락한 것과 다름없는 상황이다.
오피스 시장 침체는 코로나19 이후 확산된 재택근무와 기업들의 인력 감축이 주요 원인으로 꼽힌다. 공실 증가와 임대수입 감소로 건물 가치가 하락하면서 건물 가치가 대출 잔액보다 낮은 이른바 ‘깡통 빌딩’도 늘고 있다. 이에 따라 건물주들이 대출 상환을 포기하거나 금융기관에 자산을 넘기는 사례가 증가하고 있으며, 은행들도 상업용 부동산 대출을 축소하고 압류를 늘리는 추세다.
반면 산업용 부동산은 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있다. LA 카운티 산업용 부동산 공실률은 7.4%로 전년보다 상승했지만 오피스 시장의 28.5%에 비하면 훨씬 낮은 수준이다. 다만 임대료는 소폭 하락해 경기 둔화 영향을 일부 받고 있는 것으로 나타났다.
주택 시장은 전혀 다른 흐름을 보이고 있다. 캘리포니아의 4월 단독주택 판매량은 연율 기준 27만5,580채로 전년 대비 4.1%, 전월 대비 3.9% 증가했다. 판매 중간가격은 91만4,810달러로 역대 최고치를 기록하며 전년 대비 0.4%, 전월 대비 2.9% 상승했다.
가격 상승을 이끄는 중심은 고가 주택 시장이다. 100만 달러 이상 주택 거래가 증가한 반면 50만 달러 이하 주택은 매물 부족으로 거래가 감소했다. 특히 200만 달러 이상 주택 판매는 전년 대비 8.4% 증가했다.
남가주 역시 상승세를 이어갔다. 4월 중간 주택가격은 90만 달러로 전년 대비 1.5%, 전월 대비 2.3% 상승했고 판매량도 전월 대비 8% 늘었다. LA 카운티는 판매량이 전월 대비 15.5% 급증했고, 오렌지카운티는 중간가격이 147만 달러로 남가주 최고 수준을 기록했다. 샌디에고는 107만4,000달러로 뒤를 이었다.
결국 현재 남가주 부동산 시장은 주택과 상업용 부동산이 완전히 다른 방향으로 움직이고 있다. 주택 시장은 공급 부족과 견조한 수요에 힘입어 가격과 거래가 증가하고 있지만, 오피스 시장은 재택근무 확산과 경기 둔화의 영향으로 공실률 상승과 가치 하락 압력이 지속되고 있다. 다만 주택 시장 역시 6%를 넘는 모기지 금리와 경제 상황 변화가 향후 흐름을 결정할 핵심 변수로 꼽힌다.
출처 한국일보 6/9/2026 <조환동 기자>
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