금리- 조정 방식과 최대 인상폭, 재융자 가능성 등을 종합적으로 검토
주택시장 성수기가 막바지에 접어든 가운데 높은 모기지 금리가 이어지면서 바이어들의 고민도 커지고 있다. 프레디맥에 따르면 8월 말 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.66%로 전주보다 소폭 상승했으며, 지난해보다도 높은 수준을 유지하고 있다. 연방준비제도(Fed) 역시 기준금리를 다섯 차례 연속 동결하면서 당분간 고금리 환경이 이어질 가능성이 커졌다. 이에 따라 최근에는 초기 금리가 낮은 변동금리형 모기지(ARM)가 다시 관심을 받고 있다.
ARM은 일정 기간 동안 고정금리가 적용된 뒤 이후 시장금리에 따라 금리가 변동되는 대출 상품이다. 초기 금리가 일반적인 30년 고정금리보다 낮아 월 상환액을 줄일 수 있다는 장점이 있지만, 고정기간이 끝난 뒤 금리가 오르면 월 페이먼트도 크게 늘어날 수 있다는 위험이 있다. 특히 많은 ARM 상품이 연준 정책금리와 연동되는 SOFR(담보부 익일물 금리)을 기준으로 조정되기 때문에 향후 금리 방향에 민감하게 영향을 받는다.
최근에는 고정금리와 ARM의 금리 차이가 커지면서 대출 규모가 큰 바이어들을 중심으로 ARM 선택이 늘고 있다. 코탈리티에 따르면 2025년 말 100만 달러를 초과하는 신규 모기지 가운데 거의 절반이 ARM이었으며, 초기 저금리 기간 동안 절감할 수 있는 이자 부담이 큰 점이 주요 이유로 꼽힌다. 실제로 올해 초 모기지 금리가 다소 하락했음에도 ARM 시장 점유율은 약 21%까지 올라 최근 3년 사이 가장 높은 수준을 기록했다.
ARM은 장기간 한 집에 거주할 계획이 없거나, 고정금리 기간이 끝나기 전에 집을 매각하거나 재융자를 계획하는 바이어에게 유리할 수 있다. 또한 초기 월 상환액이 낮아 같은 소득으로도 더 높은 가격의 주택 구입이 가능하다는 장점도 있다. 일부 상품은 시장금리가 하락할 경우 재융자 없이도 금리가 자동 조정되는 기능을 제공하기도 한다.
반면 가장 큰 위험은 초기 고정기간이 끝난 이후다. 시장금리가 상승하면 월 상환액이 예상보다 크게 늘어날 수 있으며, 시장금리가 내려가더라도 계약상 최저금리 제한 때문에 기대만큼 금리가 낮아지지 않을 수도 있다. 따라서 장기 보유를 계획하는 경우에는 ARM의 금리 조정 방식과 상한선(cap), 최저금리(floor), 재조정 주기 등을 충분히 확인해야 한다. 필요할 경우 금리가 크게 오르기 전에 고정금리 모기지로 재융자하는 전략도 고려할 수 있지만, 일부 상품에는 조기상환 수수료가 부과될 수 있다는 점도 확인해야 한다.
가장 널리 이용되는 상품은 5년 동안 고정금리가 적용된 뒤 매년 금리가 조정되는 ‘5/1 ARM’이다. 최근에는 주택가격 상승세가 예전보다 둔화되면서 7년 또는 10년처럼 초기 고정기간이 더 긴 상품을 찾는 수요도 늘고 있다. 8월 기준 ARM 금리는 3년형 약 4.6%, 5년형 약 5.7%, 7년형 약 5.4% 수준으로 30년 고정금리보다 낮은 수준을 유지하고 있다.
전문가들은 ARM이 무조건 유리하거나 불리한 상품은 아니며, 자신의 거주 계획과 재정 상황에 맞게 선택하는 것이 가장 중요하다고 조언한다. 단기간 거주하거나 재융자 가능성이 높은 경우에는 초기 금리 절감 효과를 누릴 수 있지만, 장기간 거주할 계획이라면 향후 금리 상승에 따른 월 상환액 증가까지 감당할 수 있는지 충분히 계산한 뒤 결정해야 한다. 특히 초기 금리만 보고 선택하기보다 금리 조정 방식과 최대 인상폭, 재융자 가능성 등을 종합적으로 검토하는 것이 필요하다.
출처 한국일보 9/10/2026 <준 최 객원 기자>
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