집 팔 때 들어가는 비용 만만치 않다… 사전점검 해야

▶ 가장 큰 금액은 중개 수수료, 모기지 잔금 상환 등

▶ 수리비까지 여러 비용을 제해야 실제 양도차익

요즘 주택 보유자들의 마음이 든든해졌다. 집값이 크게 오른 데다 집이 아주 잘 팔리기 때문이다. 마음만 먹으면 집을 팔아 한몫 챙길 수 있을 것이란 기대도 많다. 그러나 주택 시장이 호황인 시기에 집을 판다고 해서 다 돈방석에 앉는 것은 아니다.

집을 팔 때 들어가는 비용도 만만치 않기 때문이다. 이것저것 다 빼고 나면 집을 팔고 남는 돈이 기대보다 적은 경우도 많아 집을 처분할 계획이라면 미리 예상 비용을 뽑아보는 것이 큰 도움이 된다. 온라인 금융 정보 업체 뱅크레잇닷컴이 집을 팔 때 발생하는 비용과 예상 금액 등을 정리했다.

◇ 집 팔 때 들어가는 비용 만만치 않아 

돈을 써야 돈을 번다는 속담이 있다. 바로 집을 팔 때 적용되는 속담이다. 집을 팔면 큰 수익이 남지만 적지 않은 비용이 발생하기 때문이다. 집을 팔 때 발생하는 가장 큰 비용은 부동산 수수료다.

주택 매매를 대행하는 부동산 에이전트에게 지급하는 비용인데 매매가의 5%~6%에 달한다. 매매가 50만 달러를 기준으로 할 경우 수수료 비용만 2만 5,000달러~3만 달러가 발생하는 셈이다. 에이전트가 담당하는 일은 바이어를 찾는 일뿐만 아니라 집을 보여주는 절차인 쇼윙 관리, 오퍼 협상, 에스크로 절차 담당 등 주택 매매 전반에 걸친다.

요즘 집을 그냥 내놓는 경우는 드물다. 리모델링과 스테이징 작업을 거쳐 마치 신규 분양 주택처럼 꾸며진 매물이 많다. 이 같은 리스팅 준비 작업에도 적지 않은 비용이 소요된다. 이 밖에도 수리 비용, 클로징 비용, 모기지 상환, 이사 비용, 창고 비용 등 집을 팔 때 여러 비용이 발생하게 된다.

◇ 중개 수수료

가장 큰 비용은 아무래도 중개 수수료다. 집을 팔 때 흔히 두 명의 에이전트가 일을 맡게 된다. 집을 파는 셀러를 돕는 리스팅 에이전트와 바이어 측 에이전트 등 두 명의 에이전트가 주택 매매 전반을 관여한다. 중개 수수료는 일반적으로 셀러가 부담하고 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트가 나눠 지급받는 방식이다.

부동산 업체 레드핀에 따르면 중개 수수료는 평균 5%~6% 선에서 형성되고 있다. 매매가 10만 달러 당 5,000달러~6,000달러의 수수료 비용이 발생하는 셈이다. 중개 수수료는 규정으로 정해진 요율이 아니기 때문에 에이전트와 협상을 통해 조정이 가능하다. 요즘처럼 집이 빨리 팔리는 시기나 리스팅 가격이 높은 경우 수수료 비율이 낮게 책정되기도 한다.

수수료 비용 부담으로 인해 집을 직접 파는 셀러도 있다. 이른바 ‘FSBO’(For Sale By Owner)로 불리는 거래인데 수수료는 절약할 수 있지만 에이전트가 담당해야 할 모든 업무와 책임이 셀러에게 돌아간다. 흔히 주택 경기가 좋을 때 FSBO 거래가 많아지는데 지난해 전체 주택 거래 중 FSBO 거래 비중은 약 11%였다. 

◇ 리스팅 준비 작업

돈을 벌려면 돈을 써야 한다는 말이 바로 여기에 적용된다. 요즘 집을 내놓으면서 그냥 내놓는 셀러는 드물다. 매물을 더욱 매력적으로 보이게 하기 위한 홈 스테이징 절차를 거치는 매물이 크게 늘었다. 홈 스테이징은 대부분 전문 업체를 통해 실시하는데 집의 장점을 최대한 부각시키는 반면 단점은 최소화하는 일종의 인테리어 작업이다. 기존 가구를 재배치하거나 적절한 가구를 추가하기도 하고 기타 소품을 활용해 매물의 장점을 극대화하는 작업이다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 매물 3채 중 약 1채꼴로 홈 스테이징 작업을 거쳐 시장에 나오고 있다. 주택 정보 업체 홈어드바이저에 의하면 홈 스테이징 평균 비용은 1,608달러. 주택 규모와 홈 스테이징 기간에 따라 비용이 높아지지만 홈 스테이징을 실시한 매물의 매매 가격은 일반 매물보다 약 0.75% 높게 형성된다.

◇ 사전 홈 인스펙션

홈 인스펙션은 바이어에 의해 진행되는 것으로 알려져 있지만 반드시 그렇지 않다. 집을 내놓기 전에 주택 상태 파악을 위해 홈 인스펙션을 진행하는 셀러도 많다. 미리 발견된 고장이나 결함을 집을 내놓기 전 미리 수리하면 중간에 매매 계약이 취소되는 것을 방지할 수 있고 제값을 받는 데도 도움이 된다.

홈 인스펙션 비용 역시 주택 규모와 지역에 따라 차이가 나지만 일반적으로 400달러를 넘고 있다. 사전 홈 인스펙션을 통해 발견된 결함은 주택 매매 기간 중 바이어 측에 공개해야 할 의무가 있다. 수리를 실시했을 경우 홈 인스펙션 리포트와 함께 수리 항목을 바이어 측에 알리면 주택 거래가 원활하게 이어질 때도 많다.

◇ 사전 수리비

홈 인스펙션을 통해 발견된 문제도 있고 살면서 파악된 문제도 있다. 주택 거래 기간 중 발견됐거나 공개된 문제에 대해 매매 가격을 낮추거나 수리비를 제공하는 방식으로 바이어와 합의가 이뤄진다. 하지만 대개 집을 내놓기 전에 깔끔히 수리를 하면 바이어와의 협상 비용도 절약되고 거래도 수월해진다.

수리비는 어떤 결함인가에 따라 천차만별이다. 지반에 결함이 발견된 경우 수리비는 최소 1만 달러를 넘고 공사 규모에 따라 수리비가 천문학적으로 높아지기도 한다. 주택 거래 도중 곰팡이로 인한 결함이 발생되면 수리 절차가 까다로울 뿐만 아니라 계약이 취소되는 비율도 높다. 따라서 사전 홈 인스펙션을 통해 곰팡이가 발견됐을 경우 미리 처리하는 것이 좋은 데 처리 비용은 평균 2,218달러 선이다. 이 밖에도 지붕 교체, 냉난방 시스템 교체, 정화조 교체 등의 수리비도 1만 달러를 쉽게 넘는 수리 항목이다.

◇ 모기지 잔액 상환

집을 내놓을 때 파는 가격에서 산 가격을 뺀 금액을 양도차익이라고 생각하면 오산이다. 집을 살 때 모기지 대출을 받았다면 모기지 잔금을 차감한 금액이 실제 양도차익이다. 예를 들어 50만 달러에 집을 매매하면서 모기지 자금이 40만 달러라면 에스크로 기간 중 30만 달러는 모기지 잔금 상환을 위해 대출 은행 측으로 지불된다. 따라서 양도차익은 20만 달러이며 이 금액에서 중개 수수료 등 각종 비용도 지급된다.

일부 모기지의 경우 조기 상환 벌금 규정을 두고 있다. 모기지 발급 시기로부터 일정 기간 내에 모기지를 상환하며 이에 따른 벌금을 부과하는 규정이다. 최근 1~2년 사이에 집값이 급등한 지역이 많아 단기 재판매에 나서는 경우가 많은데 이때 모기지 조기 상환 벌금 규정에 해당되는지 살펴봐야 한다. 

<출처: 미주한국일보 2022. 5. 19>