LLC로 부동산 명의를 이전할때

LLC로 부동산 명의를 이전하면 재산세가 무조건 오른다라고 오해하는 이들이 있다. 말 그대로 오해이다. 개인이나 리빙트러스트의 명의에서 LLC로 부동산 명의를 옮길때 “주인”이 바뀌었다라고 간주될때만 재산세가 오르기 때문이다. 그럼 “주인”이 바뀐다라는 경우가 언제인가?

영어로는 change in ownership이라고 하는 데, 부동산 소유주가 그대로 LLC의 소유주가 될때는 주인이 바뀐것이 아니다. 예를 들어 김철수씨 개인이 100% 소유한 부동산의 본인이 100% 소유한 LLC로 옮겨갈때는 주인이 바뀐 것이 아니다. 또한 김철수씨와 김영희씨 부부가 공동 소유한 부동산 (50/50 소유로 여김)을 두 부부가 50%/50% 지분을 소유한 LLC로 명의를 옮길때도 소유주의 변화는 없다.

명의 이전을 고객들이 직접 한 경우 유독 재산세 관련 실수가 많은 데, 재책정 (즉 상향조정)의 대표적인 몇가지 경우가 있다. 첫번째 부부 한 사람의 소유인 부동산을 부부 공동 소유의 LLC로 옮긴 경우이다. 예를 들어, 김철수씨가 혼자의 이름으로 소유한 부동산을, 부인과 타인과 공동 소유한 LLC로 명의를 옮길때는 주인이 바뀐 것으로 간주되어 재산세가 상향조정이 된다. 

부부 사이에 명의가 오고 간것도 재산세가 올라가냐고 의아해 하시는 분들이 많은 데, 김철수씨가 김영희씨의 이름을 공동 소유주로 추가할때는 재산세 책정이 없으나, 김철수 개인에서 김철수와 김영희 소유의 회사로 옮길때는 소유주가 바뀐 것으로 간주한다는 점 꼭 기억하자. 꼭 부부지간이 아니더라도, 개인 한사람 명의의 부동산에서 2명이상이 공동주인이 되는 회사로 옮길때는 재산세가 상향조정된다 (부동산 구매가 방금전에 마무리 된 경우는 제외 혹 부동산의 가치가 하나도 오르지 않은 경우도 제외)

두번째, 부동산 지분율의 변화도 재산세 상향조정을 일으킬수 있다. 예를 들어, 김철수와 김영희 부부의 이름으로 소유한 부동산을, 가족 공동소유 LLC로 옮기는 경우이다. 즉 LLC가 가족 네명이 공동지분이고, 김철수, 김영희, 아들 John Kim, 그리고 딸 Jane Kim 이 똑같이 25%씩 지분을 가진 멤버인 경우, 부부가 각각 50%씩 가지고 있던 부동산 지분이 LLC로 가면서 부부의 지분이 각각 25%로 줄어드니, 총 50%의 지분변화가 있는 셈이다. 이럴때도 당연히 재산세는 상향조정된다.

세번째, LLC에서 지분변화가 50% 이상이 있을 때 재산세 상향조정이 된다. 예를 들어, 김철수씨와 김영희씨가 공동 소유한 부동산을 부부 공동소유의 LLC로 옮긴다면 주인이 바뀌지 않았으므로 재산세 상향조정은 없다. 허나, LLC의 지분의 변화가 50% 이상인 경우 (예를 들어 자녀에게 51% 를 증여한 경우 등등)은 재산세 상향조정이 일어난다. 따라서 LLC로 부동산을 잘 옮긴다음, 그 후 증여를 하고 싶다면 50% 혹은 50% 미만을 증여해야 재산세 상향조정이 없는 것이다.

네번째, 세금보고시 실수로 인해 재산세가 상향조정 되기도 한다. 매년 FTB에 form 5678을 통해 LLC 세금보고를 한다. 이때 LLC의 지분율의 변화가 50% 이상이 있었는냐에 대해 실수로 “yes”라고 하는 경우, 재산세가 상향조정되니 실수로 “yes”라고 적히지 않게 각별히 주의해야한다. 한국어로 50% 이상은 50%를 포함해서 그 이상이지만, 영어로 “ more than 50%”은 51% 임을 기억하자. 즉 LLC 의 지분을 자녀에게 50% 증여했다면 more than 50%를 증여한 것이 아니므로 form 5678에 절대로 50% 이상의 지분의 변화가 있다고 적으면 안된다. 

<출처:미주한국일보 2023. 2. 17>