Thursday, April 3, 2025

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[부동산 칼럼]ID 도용과 주택 구매

[부동산 칼럼]ID 도용과 주택 구매

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  인터넷과 SNS의 발달로 주택 구매자들의 주택을 찾는 방법과 패턴이 많이 달라지고 있다.  특히 앱을 많이 이용하는 젊은 세대일수록 온라인에서 주택을 찾는 비율이 점점 높아지고 있다. 실시간으로 최신의 매물 정보를 얻을 뿐 아니라 지역, 학군, 가격 등 여러 가지 정보를 함께 얻을 수 있기 때문에 인터넷 사용이 증가하고 있다.  반면 편리하고 유용하지만 여러 부작용도 함께 나타나는데 그중 가장 심각한 것이 신분 도용과 개인 신용 정보 유출을 통한 사기이다. 연방거래위원회의 보고에 의하면 작년에 100만건이 넘게 ID와 개인 신용정보가 유출되고 있다. 특히 ID도용으로 인한 재정적 손해가 막대하고 한번 유출이 되면 복구에 시간이 오래 걸리므로 예방이 무엇보다 중요하다. 한인 타운에 사는 K 씨는 방 3개가 있는 콘도 렌트를 찾고 있던 중 craiglists.com을 통해 900 달러에 나온 리스 광고를 보았다. 너무 싸고 집 내부 사진도 좋아 전화를 걸어 집을 보기로 했다. 집을 보기 위해서 크레딧 명목으로 50달러를 미리 지불했다. 나중에 알고 보니 진짜 주인이 시장에 2400달러에 내놓은 리스팅을 자기 것인 양 900달러로 내놓아서 사기를 친 경우였다. 또 다른 사례를 보자면 팜데일에 있는 단독 주택 소유주인 B 씨는 기존의 테넌트가 나간 후 최대한 빨리 렌트를 놓을 요량으로 인터넷에 올렸는데 이미 다른 사람이 주인인 것처럼 꾸며서 새로운 테넌트를 놓고 계약금과 첫 달치 렌트비를 챙겨갖고 도주한 후였다.  이미 들어온 테넌트는 아주 싼 가격에 렌트를 계약하였으므로 그 가격으로 렌트를 다시 계약하자고 해 강제퇴거 조치하느라 큰 손해를 보았다. 인터넷에 렌트를 놓든지 찾든지 본인 및 본인 소유 주택의 정보가 누출되지 않도록 주의해야 한다.  최근 첫 주택을 마련하기 위해 융자를 얻으려던 한 바이어는 신용카드 연체에 따른 나쁜 크레딧 때문에 융자를 받을 수 없다는 통보를 받았다. 본인도 모르게 누군가가 크레딧카드는 물론 유령 주택을 담보로 2차 융자까지 받아 사용했기 때문이다. 경찰에 신고하고 정정을 요청했지만 이미 망쳐버린 크레딧으로 주택 마련의 꿈은 한순간에 날아갔다. 그럼 예방책을 알아보자.  첫째, 이메일 계좌의 비밀번호를 6개월 또는 더 자주 바꾸는 것이 좋다.  둘째, 확인이 되지 않은 웹사이트나 또는 모르는 사람으로부터 온 전화로 쇼셜 시큐러티 넘버 등 개인 정보를 요청할 경우 절대로 알려주지 말아야 한다.  많은 경우 정부, 유틸리티 회사, 사회보장국, 국세청 등에서 왔다고 사칭한다. 심지어 가짜 ID를 제시하기 때문에 속기 쉽다.  셋째, 적어도 1년에 한 번은 크레딧 리포트를 뽑아서 자세히 살펴보아야 한다. 크레딧 요청란에 있는 내용을 살펴보아 내가 모르거나 요청하지 않은 크레딧 신청이 있다면 내 신용 정보가 이미 유출되었을 가능성이 높다.  그러나 이미 ID및 개인 신용 정보가 유출이 되었다면, 정부 기관인 FTC(Federal Trading Commission)이나 경찰에 보고를 해서 아이디 도용으로 인한 피해를 복구하고 더 이상의 피해를 막도록 조치한다. 문의 (818)439-8949 출처 : 조선일보 LA

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[부동산 칼럼]소도시의 매력이 가득한 Montrose, CA

[부동산 칼럼]소도시의 매력이 가득한 Montrose, CA

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  Montrose, CA는 LA카운티의 북동쪽에 위치한 아늑한 커뮤니티로 한인들에게 잘 알려져 있는 라크레센타와 근접해 있는 작은 도시이다.  큰 도시의 번잡함에서 벗어나 조용하고 안전한 생활을 찾는 이들에게 인기가 높다. 이 지역은 교외와 자연이 조화를 이루는 가운데 가족 중심의 분위기와 우수한 학군, 편리한 생활 인프라로 특히 주목받고 있다. 최근 몇 년간 Montrose의 부동산 시장은 수요 증가와 함께 가격 상승세를 보이며 투자 가치가 높아지고 있다. ▶ 생활환경 Montrose는 작은 마을 분위기를 유지하면서도 생활에 필요한 모든 것을 갖춘 이상적인 장소이다. Montrose Shopping Park와 같은 주요 상업지구는 다양한 레스토랑, 카페, 부티크 상점으로 유명하며, 매주 열리는 Montrose Farmers Market은 지역 주민들이 신선한 농산물을 쉽게 구입할 기회를 제공하고 가족 중심의 좋은 시간을 보낼 수 있는 환경을 제공하고 있다. 자연과 가까운 생활을 선호하는 사람들에게도 매력적이다. Montrose에서 가까운 Verdugo Mountains와 Descanso Gardens는 하이킹, 산책 등 다양한 야외 활동을 즐길 수 있는 장소로, 여유롭고 건강한 라이프스타일을 즐길 수 있다. ▶ 주택시장 동향 Montrose의 부동산 시장은 상대적으로 제한된 공급과 꾸준한 수요로 인해 가격이 꾸준히 상승하고 있다. Zillow에 따르면 Montrose의 주택 중위 가격은 지난 1년간 약 8~10% 상승했다. 평균 주택 가격은 약 120만달러로 이 지역의 독특한 소도시 매력과 높은 생활의 질을 반영한다. 특히 가족 단위의 구매자들 사이에서 좋은 학군과 안전한 환경이 주요 고려 요소로 작용해 부동산 수요가 높다. ▶ 투자가치 Montrose는 이미 오래전부터 안정적인 지역으로 자리 잡았으며, 향후 몇 년간 그 가치는 더욱 상승할 가능성이 크다. 이 지역은 대규모 개발보다는 기존 커뮤니티를 유지하고 보호하는 데 중점을 두고 있어, 소규모 주택과 단독 주택에 대한 수요가 계속해서 증가할 것으로 보인다. 특히, Montrose는 근접해 있는 라크레센타와 상대적으로 집값이 아직까지 저렴하고, 낮은 범죄율과 우수한 학군을 고려했을 때 장기 투자자 입장에선 매우 매력적이다. ▶ 부동산 구매 팁 Montrose에서 부동산을 구입하려는 사람들에게 몇 가지 팁을 제시한다.  첫째, 이 지역의 주택 매물이 제한적이기 때문에 빠른 결정이 필요하다. 원하는 매물을 발견했다면 신속하게 오퍼를 제출하는 것이 중요하다.  둘째, Montrose의 특정 지역은 건축 양식이 보호되는 구역이므로 리모델링이나 확장을 계획할 경우 이를 사전에 확인해야 한다. Montrose는 소도시의 따뜻한 공동체 정신과 대도시 접근성을 모두 누릴 수 있는 특별한 지역이다. 부동산 시장은 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 안전한 환경과 우수한 교육 기관은 가족 단위의 구매자들에게 큰 매력으로 다가온다.  Montrose에서의 주택 구매는 단순한 부동산 투자 이상의 가치를 제공하며, 안정적이고 풍요로운 생활을 원하는 이들에게 최적의 선택이 될 것이다. 문의 (213)820-0218 출처 : 조선일보…

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[부동산 칼럼]팜데일, 랭캐스터 41탄

[부동산 칼럼]팜데일, 랭캐스터 41탄

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  팜데일, 랭캐스터 지역은 지대가 수면에서 약 3300피트 위치에 자리 잡고 있어 공기도 맑고, 밤하늘의 별들이 뚜렷하게 보인다.  특히 사계절이 뚜렷해 요즘은 전형적인 가을의 분위기를 만들어내고 있다. 남가주 지역에서도 LA 근교에 위치한 지역으로는 찾기 힘든 사계절이 뚜렷하게 있는 도시이다. 요즘은 기후 변화로 겨울에는 눈보다는 비가 많이 내리는 경향이 있다. 복잡한 LA 대도시에서 느낄 수 없는 자연의 경관과 함께 마음의 여유로움과 풍요를 만끽할 수 있는 지역이라고 할 수 있다. 요즘처럼 부동산 가격이 오르는 상황에서 저렴한 가격으로 넓은 공간과 자연 경관을 함께 하는 근교 도시로는 매력적인 지역이다.  백인을 비롯해 타인종들이 많이 유입되면서 고속도로 확장 공사나 각 방향 도로 공사들이 한창이다. 특히 고속도로 근방으로 호텔들이 많이 세워지고 있다. 팬데믹 이후 여러 방향으로 업무 형태가 바뀌면서 대도시에 집중되었던 경제생활 방식이 팜데일, 랭캐스터에 아마존과 같은 물류 유통 센터들이 성장하면서 사람들의 구매에 맞게 편리함을 제공하면서 공간적 거리감을 해소해 주는 수단들도 한몫 했다고 할 수 있다.  그래서 업무적으로는 하이브리드 방식과 다양한 방식으로 경제 문화생활을 즐길 수 있게 되어 기존의 선입견을 벗어나서 보다 편리한 방식을 추구하다 보니 팜데일, 랭캐스터와 같이 LA에서 약간 벗어난 소도시들은 특히 젊은 세대들에게는 희망의 도시가 되고 있다. 부담 없는 가격으로 넓은 공간의 주택에서 자녀들을 키울 수 있다 라는 점이 큰 매력이 되기 때문에 많은 타인종들이 유입되고 있는 실정이다.  이런 가운데 연방준비제도에서 4년여 만에 파격적으로 0.5%p라는 big cut을 단행하면서 모기지 이자율 하락에 청신호를 보여주면서 바이어들의 적극적인 내 집 마련 구입이 가능해질 전망이다. 한창 치솟던 주택 가격도 주춤하게 되고, 적었던 매물들도 하나둘 시장에 나올 것이며 새롭게 바뀐 부동산 관련 법에 따라 바이어와 셀러 간 협상폭도 넓어짐으로써 부동산 경기가 활성화될 전망이다. 오래된 에이전트나 새로 시작하는 에이전트나 모두 새로 바뀐 부동산 관련 법을 숙지하지 못하면 셀러와 바이어를 도와 줄 수 없는 상황이 되었기에 에이전트는 꾸준히 새로운 부동산 관련 법을 숙지해야 할 것이며 셀러나 바이어들에게 최선의 서비스를 할 수 있도록 준비를 할 시기라고 생각한다. 반대로 셀러나 바이어들은 새로 바뀐 부동산 관련 법에 따라 에이전트가 요구하는 형식에 적극적인 이해와 함께 협조가 필요한 시기라고 생각한다.  예를 들어 구매자는 집을 구하는데 도움을 줄 에이전트를 고용할 때 반드시 BRBC라는 새양식을 사용해야 한다. 정해진 금액은 구매자측 에이전트에게 지급하는 정액제나 시간당으로 계산하는 시급제가 등장할 수 있다.  판매자가 부담하는 수수료가 낮아지면 리스팅 가격도 그만큼 낮아질 것으로 기대된다.  반면에 바이어가 수수료를 부담해야 한다면 주택 구입 비용 부담이 높아져 부동산 거래에 부정적인 영향을 줄 것이라는 우려도 나오고 있다.  문의  (310)408-9435 출처 : 조선일보 LA  

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[부동산 칼럼]새 커미션 룰 이후 변화

[부동산 칼럼]새 커미션 룰 이후 변화

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  지난 8월17일 이후 전미부동산중개인협회(NAR)는 셀러가 바이어 에이전트의 커미션을 주는 관행을 없애고 바이어 에이전트의 커미션을 협상 대상으로 했다.  그 조치로 MLS에서 셀러 에이전트가 바이어 에이전트에게 소정의 커미션을 주겠다고 공개하는 란을 삭제했다. 이에 따라 여러 가지 서식들을 만들어 사용하기 시작하는 등 바이어 입장에서는 집을 사는 과정이 좀 더 복잡해졌다.  이제 셀러와 바이어 간 또는 셀러 에이전트와 바이어 에이전트끼리 서로 협상을 해서 커미션을 누가 얼마를 지불해야 할지를 정하게 했는데 이 새 룰에 따라 시장에 여러 가지 변화가 일어나고 있다. 첫째, 이번 시장 변화로 인해 가장 혜택을 받은 회사는 오히려 대형 온라인 포털 회사였다.  예로 들면 레드핀, iBuyer 같은 회사인데 레드핀 같은 경우 올 초에 10달러까지 했던 주식 가격이 커미션 관련 집단 소송 건으로 올해 4월에 반토막이 났었는데 8월 중순 이후 오히려 반등하여 9달러까지 올라가 전 가격을 거의 회복하고 있다. 소송 합의가 이미 이뤄져 불확실성이 제거됐기 때문에 이젠 오히려 주식 시장에서 강세를 보이고 있다. 둘째, 커미션 금액이 소폭이나마 조정되었다.  사실 NAR소송 합의 이후인 올해 초부터 커미션 가격이 이미 약 10~15% 조정되기 시작했다. 즉 기존의 5% 커미션에서 약 4.25-4.5%로 조정이 됐었다. 그래서 이미 조정이 상당 기간 되었기 때문에 8월 이후 커미션 룰이 바뀌었어도 커미션이 갑작스럽게 하락하지는 않고 있다. 셋째, 바이어들이 집을 볼 때 바이어 에이전트와 미리 에이전시 대행 계약을 맺으면서 커미션에 대한 여러 서류에 사인을 해야 한다. 만약 바이어가 에이전트를 고용하지 않길 원한다면 셀러 에이전트에게 직접 연락해서 집을 보거나 오퍼를 쓰면 된다.  또는 일정 금액이나 작은 금액을 받고 오퍼만 대행해서 쓰는 부동산 회사나 변호사 사무실 서비스를 찾을 것으로 예상된다. 바이어들이 집을 살 때 거쳐야 하는 절차가 좀 더 복잡해져서 여러 서식들에 익숙하기 위해서는 좀 더 시간이 필요할 것으로 사료된다. 넷째, 셀러가 바이어 에이전트 커미션을 더 이상 안 내도 될까?  답은 ‘글쎄’ 이다. 지금 이자율이 내려감에도 불구하고 주택 가격이 전에 너무 올라서 시장이 셀러 위주 마켓에서  바이어 마켓으로 반짝 변화하고 있다. 그러다 보니 셀러가 집을 팔기 위해 가격을 내릴 뿐만 아니라 바이어 에이전트에게 커미션을 제공하는 경우가 계속 유지되고 있다. 즉 셀러가 바이어 에이전트의 커미션을 낼 뿐만 아니라 가격을 내려도 팔리지 않는 이중고를 겪고 있다.  가령 바이어스 마켓에 위치한 집을 팔려는 셀러가 셀러가 유리한 마켓으로 이사를 가서 주택을 구입할 경우 극단적인 케이스의 경우 집을 팔 때 커미션으로 5%를 지불하고, 살 때에는 셀러스 마켓이기 때문에 2.5%의 커미션을 내야 하는, 즉 사고 파는데 7.5%의 커미션을 내는 경우가 생길 수도 있다. 커미션과 관련한 새 룰이 시장에 정착하기 위해서는 적어도 1~2년이 걸릴 것으로 예상된다.  이 변화에 적응하려는 셀러와 바이어의 긴장은 당분간 지속될 것이다. 전문가로부터 새로운 정보와 조언을 받아 현명한 판단을 하여 주택 매매를 하시기를 바란다. 문의 (818)439-8949 출처 ; 조선일보 LA…

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[뉴스타 칼럼]팜데일, 랭캐스터 40탄

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장    구독자의 요청에 따라 8월부터 바뀐 부동산 관련법과 동향에 대해 분석해본다. 부동산 매매 건수가 4개월 연속 하락한 가운데 집값은 역대 최고치를 경신했다.  다만 최근들어 주택매물이 쌓이면서 주택시장에도 변화가 예상된다는 분석이 나왔다.  전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 6월의 기존 주택매매 건수가 389만건을 기록해 전월대비 약 5.4% 감소했다고 밝혔다. 1년 전과 비교해서는 5.4% 줄어든 결과이다.  기존주택 거래량은 지난 3월 이후 잇따라 전월 대비 감소세를 지속하고 있다.  기존주택 거래량은 미국 주택시장 거래량의 대부분을 차지한다. 통상 거래 종료까지 한 두달 소요되기 때문에 6월에 통계된 4월에서 5월경에 구매 결정이 반영된 수치로 설명된다.  주택가격이 상승세를 보이는 가운데 미국의 모기지 금리는 여전히 높은 수준을 유지한 것이 주택 거래 감소에 영향을 미쳤다는 분석이다.   한편, 주택거래 감소와 주택가격 인상을 초래했던 매물 가뭄은 최근들어 변화의 기미를 보이고 있다.  협회에 따르면 6월 말 기준 미국의 기존주택 재고량은 132만가구로 작년 같은 달보다 23.4% 증가했다. 현재 주택판매 속도를 고려할 때 재고량은 4.1개월 치의 공급량에 해당한다고 부동산협회는 밝혔다.  이런 가운데 가주부동산중개인협회(CAR)가 부동산 거래를 위해 필요한 새로운 양식을 공개하면서 남가주 한인 부동산 업계에 긴장감이 또다시 고조되고 있다.  부동산 에이전트가 주택 거래를 완료하기 위해 사용하는 서류는 오는 17일부터 캘리포니아를 비롯해 전국적으로 시행된다. 이 양식은 NAR이 제안한 법적 합의와 연결되어 있다.  작년 3월 NAR은 판매자의 중개 수수료가 부당하게 높게 책정됐다는 미주리주 소비자들의 집단 소송을 통해 합의금과 함께 수수료를 낮추기로 원고측과 합의했다.  주택매매시 통상적으로 사용하는 4~6% 수수료를 주택 판매자가 부담했던 관행이 송두리째 바뀌는 것이 불가피해지면서 한인 부동산 업계는 앞으로 미칠 파장에 촉각을 곤두세우고 있다. 리스팅 에이전트는 구매자를 모집하기 위한 수단으로 구매자 에이전트에게 제공되는 수수료율을 매물 등록 서비스 웹인 MLS에 공개했지만 앞으로 이 같은 행위는 금지된다. …

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