자신도 모르는 부동산에 담보권(Lien)

주택 소유자는 자신도 모르는 사이에 부동산에 담보권(Lien)이 설정돼 주택 매매나 재융자 과정에서 어려움을 겪을 수 있다. 담보권은 갚지 않은 채무를 회수하기 위해 채권자에게 부동산 매각대금의 일부를 받을 수 있는 법적 권리를 부여하는 것으로, 문제가 해결되지 않으면 거래가 지연되거나 무산될 수 있어 사전에 확인하는 것이 중요하다.

부동산 담보권은 크게 세 종류로 나뉜다. 시공업자나 하청업자가 공사비 또는 자재 대금을 받지 못했을 때 설정하는 건설업자 담보권, 재산세나 연방세 등 미납 세금에 부과되는 세금 담보권, 그리고 법원 판결에 따라 채무를 갚아야 할 때 발생하는 판결 담보권이다. 양육비 미지급이나 신용카드 대금 연체, 의료비 미납 등도 관련 소송이나 판결을 통해 담보권 문제로 이어질 수 있다.

담보권이 반드시 실제 미납 채무 때문에 발생하는 것은 아니다. 이미 빚을 갚았는데도 기록이 정리되지 않았거나, 행정상 오류로 관계없는 부동산에 잘못 설정되는 경우도 있다. 신축 주택의 경우에는 시공업자나 하청업자가 공사대금을 받지 못해 주택 소유자가 이를 알지 못하는 상태에서 담보권이 설정되기도 한다. 이런 오류는 관할 카운티 등기 담당 부서에 관련 서류를 제출하는 등 정해진 절차를 통해 바로잡을 수 있다.

담보권 설정 여부는 공공기록을 통해 확인할 수 있다. 관할 카운티 등기소(Recorder Office)나 재산세 담당국(Assessor’s Office)의 온라인 검색 시스템에서 부동산 주소 또는 필지번호(Parcel Number)를 입력하면 관련 기록을 조회할 수 있으며, 대부분 기본 검색은 무료다. 온라인 조회가 어렵거나 기록이 불완전하다면 해당 기관을 직접 방문하거나, 부동산 거래를 앞두고 있다면 타이틀 회사에 의뢰해 소유권과 담보권 기록을 종합적으로 조사할 수 있다.

담보권이 발견되면 먼저 해당 채무가 실제로 남아 있는지 확인해야 한다. 이미 상환한 채무라면 담보권 말소 증명서(Lien Release) 등 관련 서류를 발급받아 기록을 정정해야 하며, 미납 채무가 있다면 일반적으로 주택 매매가 완료되기 전에 이를 갚고 담보권을 해소해야 한다. 특히 담보권 총액이 매매가격보다 많으면 셀러가 부족한 금액을 추가로 마련해야 할 수 있어 거래에 큰 부담이 된다.

담보권이 있다고 해서 주택 매매가 반드시 무산되는 것은 아니다. 부동산 에이전트나 타이틀 회사의 도움을 받아 채무와 기록 오류를 확인하고 적절한 해결 방법을 찾을 수 있다. 따라서 주택을 매매하거나 재융자할 계획이 있다면 물론이고, 평소에도 부동산 기록을 정기적으로 확인해 예상치 못한 문제를 미리 발견하는 것이 바람직하다.

출처 한국일보 10/15/2026 <준 최 객원 기자>