고금리와 대출 만기 문제, 아파트 시장으로까지 확산
고금리와 대출 만기 문제가 오피스와 상가 등 상업용 부동산에 이어 아파트 시장으로까지 확산되고 있다. 코로나19 당시 약 3%의 초저금리로 아파트를 매입하거나 건설에 나섰던 투자자들이 이제 훨씬 높은 금리로 대출을 재융자해야 하는 상황에 놓였기 때문이다. 특히 임대료 상승세가 둔화되고 신규 아파트 공급까지 늘면서 투자자들의 현금흐름 부담이 커지고 있다.
월스트릿저널(WSJ)에 따르면 전국 아파트 소유주들이 향후 10년간 부담해야 할 부채는 1조8,000억 달러 이상이며, 이 가운데 약 7,570억 달러가 2026~2028년에 만기를 맞는다. 2025년에는 약 3,100억 달러가 만기됐고, 2026년 약 3,000억 달러, 2027년 약 2,230억 달러가 추가로 만기를 맞을 예정이다.
문제는 당시 3% 안팎이었던 대출금리가 현재 크게 높아졌다는 점이다. 예를 들어 노스캐롤라이나의 한 아파트는 기존 대출금리가 3.5%였지만 만기 후 약 6% 수준으로 재융자해야 하는 상황이다. 대출 규모가 큰 아파트일수록 금리 상승만으로도 이자 부담이 크게 늘어나 수익성과 현금흐름이 악화될 수 있다.
팬데믹 기간에는 임대료 급등과 주택 수요 증가를 기대해 아파트가 안정적인 투자처로 인식됐지만, 이후 신규 공급이 크게 늘면서 일부 지역에서는 공실률이 높아지고 임대료 상승도 둔화됐다. 여기에 높은 금리까지 겹치면서 과거 저금리 대출에 의존했던 투자자들의 부담이 커지고 있다.
실제로 아파트 대출의 부실 징후도 나타나고 있다. 모건스탠리에 따르면 CMBS에 포함된 아파트 대출의 연체율은 2023년 10월 1%에서 올해 7.1%로 상승했으며, 주요 상업용 부동산 가운데 가장 큰 폭의 증가를 기록했다. 만기 대출 가운데 연장이 되지 않아 부실 상태에 들어간 비율도 약 3%로 최근 5년 사이 가장 높은 수준이다.
아파트 시장 규모가 큰 캘리포니아 역시 주요 영향 지역으로 꼽힌다. 앞으로 수천억 달러 규모의 대출 만기를 소유주와 금융기관이 얼마나 원활하게 연장하거나 재조정하느냐가 시장의 핵심 변수가 될 전망이다. 대출 연장이 어려워지면 손실을 감수한 매각이나 압류가 늘어날 수 있지만, 금융기관이 만기 연장과 조건 조정에 나선다면 부실이 한꺼번에 터지기보다 장기간에 걸쳐 점진적으로 정리될 가능성도 있다.
출처 한국일보 9/23/2026 <조환동 기자>
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