Thursday, September 17, 2026

Author: Ashley Hong

[뉴스타부동산 칼럼]에스크로 진행 절차 (1)

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  어린 시절 할아버지는 아침에 일어나시면 항상 의관을 바르게 갖추시고 지내시던 기억이 난다.  손님이 오는 날이나 혼자 집에 머무르시는 날이나 외출 하실 때에도 항상 바르게 보기 좋게 의관을 갖추고 계시던 모습이 기억에 생생하다. 바른 자세에서 바른 생각이 나오고 모든 일을 바르게 처리하고 바르게 살 수 있다고 말씀하시곤 했다. 부동산이나 비즈니스 매매 시에도 바른 생각과 바른 방법으로 정확한 양도가 이루어지도록 매매 양도에 에스크로 과정이 있는 것인데 에스크로 진행 절차를 알아보도록 하자. ◇에스크로 계좌 개설 바이어와 셀러가 오퍼에 상호 합의한 후 서명하고 초기 계약금을 구매 계약서에 명시된 에스크로 회사의 에스크로 계정에 예치하므로 에스크로가 개설되는 것이다. 에스크로는 중립적인 제 3자로서 바이어와 셀러의 매매 양도를 중간에서 공평하게 관리하게 된다. 일부 주는 변호사가 에스크로 회사를 대신해 이 절차를 진행하는 곳도 있다. ◇부동산 가치의 평가 – 부동산 감정 융자를 제공하는 은행이나 바이어는 부동산의 정확한 부동산 가치를 확인하기 위하여 부동산에 대한 평가를 하게 된다. 공인된 감정사가 그 부동산의 가치를 평가하여 감정가를 내게 되는데 감정가가 제시된 가격보다 낮으면 바이어가 차액을 현금으로 추가로 마련하거나 셀러가 감정된 금액으로 부동산의 가격을 낮추지 않으면 은행에서 융자를 제공하지 않으며 이러한 경우 구매 계약이 취소될 수 있다. ◇안전한 자금 조달 바이어는 오퍼를 쓸 때 미리 은행 융자에 대한 사전 승인을 받아야 한다. 융자 에이전트에게 부동산 주소를 제시하고 대출가능성 여부를 확인하고 대출 승인 금액, 이자율, 융자 비용 및 구매와 관련된 기타 비용을 설명하는 견적을 받는다. 이때 두세 곳의 견적을 비교하여 결정하는 것이 좋다. ◇셀러의무 – 부동산의 정보 상세서 제공  이 단계에서 셀러 또는 셀러 대리인이 이미 알고 있는 부동산 자체에 대한 문제점이나 이웃에 관계되는 전반적인 내용을 상세하게 진술한 서면 통지를 주어야 한다. 예를 들어 차고가 도시 주택 코드를 위반하는 생활 공간으로 바뀌었다든가, 집에서 사람이 죽었다든가 이웃한 철길 및 도로의 교통 소음 등을 아는 대로 모두 제공해야 한다.  ◇보험 가입 부동산을 구입 할 때 여러 보험에 가입해야 하는데 주택 소유자 보험, 지진보험 및 부동산 소재 지역에서 요구되는 추가 보험(예: 홍수 보험) 등이 필요하다. 은행에서는 융자가 상환될 때까지 주택 소유자 보험이 필요하며 두 곳 이상 보험회사의 내용을 비교해 가입하는 지혜가 필요하다. 최근에는 보험사들이 화재 등 위험 요소가 많은 지역에 보험을 드는데 까다롭게 보험을 들어주지 않는 경우가 있으므로 주정부 펀드로 운영되는 보험에 가입해야 한다. 이때 더 많은 날짜가 소요되므로 미리 신청하는 것이 바람직하다. ◇부동산 자체에 필요한 검사 1. 건물 결함 검사 주택이나 건물을 구입할 때 건물의 결함 유무에 대하여 전문 검사관을 고용하여 검사를 시행하는 것이 좋다. 전문 검사관이 주택이나 상용건물에 위험하거나 결함이 있는지 알려주게 되며 이로 인해 바이어는 구입을 취소할 수 있다. 셀러에게 수리를 요구하거나 협상을 통해 가격을 낮추고 수리를 직접 처리할 수 있다. 이 때 계약시 ‘있는 그대로(As-Is)’ 합의했다면 이를 요구할 수 없다. 다만 건강을 해치거나 화재 위험 등의 상황에 해당하는 것은 셀러가 처리해줘야 한다. 2….

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[뉴스타부동산 칼럼]새집 구매

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장 작년 하반기 5개월 연속으로 주택 판매량이 줄어들었다.  그런데 지난달 오랜만에 약간이지만 거래량이 증가세로 돌아섰다. 30년 고정 모기지금리가 8% 고점을 찍고 다시 하락하자 바이어들이 다시 홈쇼핑에 나섰기 때문이다.  한편 곧 봄철이 다가오면 거래량이 더 늘어날 것으로 예상된다. 특히 올해는 새집 분양이 탄력을 받고 있는데 건설사들이 대거 주택 건설에 박차를 가하고 있어서 전보다 거래량도 늘고, 올해 집값도 작년 대비 약 4% 올라갈 것으로 전문가들은 내다보고 있다.  매물이 아직도 턱없이 부족하고 이자율이 내려가고 인플레이션도 진정되었기 때문에 주택 가격 상승 여력이 있기 때문이다. 그래서 핫 시즌이 되기 전에 그나마 인벤토리가 있는 새집 분양에 눈을 돌리는 것도 내집 마련의 좋은 기회가 될 수 있다.  새집 구매를 위해 무엇을 준비해야 할까? 첫째, 새집 구매를 하기 위해 새집을 짓는 동네의 정보를 확보한다.  우선 건설사와 동네의 위치를 확인한다. 믿을만한 대형 건설사인지 아니면 전에 부실 공사로 문제가 많은 회사인지를 확인한다. 다음으로 새집 부지와 터에 문제가 있는지를 확인한다. 지반이 단단한지, 주위에 혐오 시설이 있는지, 교통에 문제가 없는지, 학군이 좋은지, 편의 시설이 잘 구비가 되어 있는지를 첵크한다. 가령 주위가 소음이나 미관을 해치는 공장이나 환경 유해시설이 있는지 알아보며 취학을 앞둔 자녀들을 둔 부모의 경우 학군을 꼭 알아본다. 구글링을 통해 정보를 받을 수 있으나 새 동네라서 자세한 정보가 없다면 지역 에이전트의 도움을 받아서 자세히 알아둘 필요가 있다. 둘째, 새집 구매를 위한 융자 및 재정을 미리 준비해야 한다.  새집의 경우 분양 받기 전 건설사로부터 융자 받기 위해 사전 승인을 받아야 한다. 그런데 새집 동네는 다른 지역과 달리 멜로 루 택스와 같은 추가 세금이 있고 또 매달 부과되는 HOA 관리비가 추가로 있다. 그래서 사전 승인을 얻기 위해 서류를 미리 꼼꼼히 준비를 해야 한다. 만약 가격 대비 인컴이 부족하여 사전 융자 승인을 받지 못할 경우 에이전트의 도움을 받아 어떻게 하면 승인을 받을 수 있을지 미리 전략을 세우고 쇼핑을 하시길 조언한다.  셋째, 새집 구매는 일반 기존 집 구매 절차와 많이 다르기 때문에 나의 이익을 대변할 바이어 에이전트를 고용한다.  계약이 성사된 후 디파짓을 마치게 되면 상당한 양의 계약서와 어덴덤 등 서류 뭉치를 받게 된다. 일일이 리뷰를 하기에는 상당한 시간과 노력이 필요하고 구매 진행 절차 또한 쉽지 않다. 일반 주택 구매의 경우 30~45일의 에스크로 기간이지만 새집의 경우 에스크로 기간이 길다. 1년 이상이 걸리는 경우도 있다. 만약 바이어 에이전트 없이 직접 모델 하우스를 방문해서 계약이 진행되었다면 빌더와 직접 딜을 하고 소통을 해야 하므로 새집 구매에 대한 사전 지식과 경험이 없다면 에스크로 기간 동안 여러 가지 어려움을 겪을 수 있다. 그러므로 쇼핑을 하기 전에 새집 정보에 대한 조언과 도움을 받기 위한 새집 분양에 경험이 많은 에이전트를 선택하는 지혜가 필요하다. 곧 봄이 되면 모델 홈들이 새 단장을 하고 주택 구매자들을 부른다. 여름 성수기가 되기 전 미리 발품을 들여 내집 마련에 좋은 기회를 갖기를 바란다. 문의 (818)439-8949 출처 조선일보 참조

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[부동산 칼럼]주택 보험

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  자연재해 및 누수로 인한 재산 피해를 막기 위해 주택 보험을 들어야 한다.  주택 보험은 예기치 않은 화재, 도난, 고의적인 파손 행위로 인한 만약의 피해에 대비한 보험이다. 융자 조건 중 하나이기 때문에 부동산 구입시 1년치를 미리 지불해서 보험을 들게 된다. 파괴된 주택 건물뿐 아니라 부속 건물, 가령 차고, 게스트 하우스도 보상 범위에 포함되어 있다.  주택 보험에는 가전제품이나 가구 등 개인 재산의 피해도 보상해 주는 조항이 있고 주인 이외의 타인이나 기관이 주택에서 다쳐 소송을 할 경우를 대비한 상해 책임 보험도 포함되어 있다. 또한 산불로 인해 해당 주택에 거주하지 못할 경우, 호텔 숙식비 등도 보상해 준다. 하지만 지진 보험이나 홍수 보험은 보상 범위가 아니므로 별도로 비용을 부담하고 가입을 해야 한다. 그런데 최근 캘리포니아주의 많은 주택 보험회사들이 탈 캘리포니아 러시를 하고 있어 많은 주택소유주들이 보험 선택에 어려움을 겪고 있다. 작년부터 대형 보험회사들이 새로운 보험 신청을 받지 않거나 갱신 조건을 까다롭게 하는 등 캘리포니아주에서의 사업을 접거나 축소하고  있다.  올 여름 Allstate보험회사가 갱신을 하지 않기 시작했고, 이어 여러 대형 보험회사들도 갱신 서비스를 하지 않고 있다. 그 이유는 기후 변화로 인해 산불, 홍수, 폭설, 강풍, 허리케인 등의 위험이 점점 늘어나고 있고 건축비가 하늘 높은 줄 모르고 가파르게 오르기 때문이다. 최근 산불 지역이 아닌 지역에 사는 한 고객이 기존에 가입한 보험회사로부터 보험 갱신 안내문이 왔는데 무려 50% 이상 오른 청구서를 받아들고 화들짝 놀라기도 했다.  여러 다른 회사를 알아보았지만, 마땅히 가입할만한 회사가 없어서 울며 겨자 먹기로 갱신을 했다.  특히 산불 고위험 지역에서는 일반 보험을 들어 주지 않기 때문에 산불 커버리지를 위해 California Fair Plan에 가입하고 별도로 상해 책임 보험을 들어야 한다.  만약 융자를 끼지 않고 현금으로 주택을 구입했다면 보험을 들 강제 요건이 없지만 만약을 위해 보험을 들기를 권면한다. 단독주택이 아닌 콘도나 타운하우스 소유주들을 위한 HO6라는 보험이 있다.  공동주택의 경우 HOA에서 건물 구조에 대한 보상이 있지만 주택 안의 가전, 가재 도구, 마루, 캐비닛 같은 인테리어들은 보상 범위에 포함되지 않는다. 그래서 별도로HO6보험에 가입한다. 보상 범위 기본 한도 역시 융자회사에서 정해 준다.  반면 건물에 대해서는 HOA에서 마스터 폴리시를 들고 있다.  하지만 산불 고위험 지역이어서 보험 가입이 거부되거나 보험료가 너무 올라 HOA에서 기준에 못미치는 보험을 드는 경우가 많아졌다. 그래서  콘도구입시 일반 융자가 되지 않는 경우가 종종 발생한다. 그래서 산불 고위험 지역의 주택을 구입할 경우에는 미리 일반 융자 여부를 알아보기를 권한다.  만약 HOA 마스터 보험에 문제가 있어 일반 융자가 안된다면 Non-Warrantable Condo를 대상으로 하는 융자를 알아본다. 다만 일반 융자보다 이자율이 높고 융자 비용이 높다는 단점이 있다. 나의 가장 큰 자산인 내 집을 보호하기 위해 꼭 보험을 들어 여러 재해에 미리 대비하는 현명한 지혜가 필요하다. 문의 (818)439-8949 출처 조선일보 LA

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[부동산 칼럼]팜데일, 랭캐스터 34탄

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  독자 중에 팜데일 랭캐스터에 대해 알고 싶다는 분들이 계셔서 다시 정리해서 알려드린다.  2021년 현재 팜데일의 인구수는 대략 16만6000명으로 과거 2000년도에 대략 11만7 560명에 비교할 때 무려 약 4만8440여명이 증가했고, 랭캐스터는 2021년 현재 대략 17만150여명으로 2000년도에 대략 11만8900여명에 비해 무려 약 5만1250여명이 유입되었다.  물론, 2022년 현재 아직 정확한 인구 조사 결과가 안 나와서 알 수 없지만, 코로나19 팬데믹 이후에 급격히 증가한 것으로 볼 때 2022년 현재도 계속 유입 증가가 예상되는 희망의 도시이다. 13년래 최저의 주택 매매율과 7%를 웃도는 30년 고정 모기지금리에 부담을 느끼는 바이어들이 앞으로 재택근무를 겸한 하이브리드 방식의 업무 형태가 대세를 대비해 LA등 대도시의 높은 집 가격을 피해 팜데일, 랭캐스터와 같은 위성도시로 이주가 많아지리라 예상해 본다. 팜데일과 랭캐스터는 지역적 특징을 최대한 살린 다양한 문화 공간들이 있다.  오늘 그중에서 두 곳을 소개해 보면 각종 비행기들을 한자리에서 관람하며 비행기 역사를 배울 수 있는 Blackbird Airpark, Joe Davies Heritage Airpark 등이 있는 Aviation Museum이 있다. 대도시에서 보기 힘든 장소로 앤텔롭밸리에서만 감상할 수 있고, 학생들이 미래의 꿈을 꿀 수 있는 소중한 현장 학습장소라고 하겠다. Antelope Valley Indian Museum 주립 역사공원은 캘리포니아주의 역사공원으로 Great Basin과 주변 지역의 아메리카 원주민 문화를 해석할 수 있다. 공원과 그 부지 LA 카운티 북부에 있는 앤텔롭밸리의 시골 동쪽에 자리 잡고 있다.  박물관에는 H. Arden Edwards와 그 뒤를 이은 소유주이자 인류학 학생인 Grace Oliver의 컬렉션이 결합되어 있다. 전시회는 남서부, 그레이트 베이슨 및 캘리포니아 문화 지역의 원주민 및 현대 아메리카 원주민 그룹을 대표하고 있다.  전시된 많은 유물은 희귀하거나 독특한 아이템이다. 박물관은 원래 1928년에 정착민 예술가 H. Arden Edwards에 의해 건설되었다. 샬레 스타일의 구조는 모하비 사막의 Piute Butte 암석 위에 지어졌다. 원래 집으로 사용되었던 이 특이한 민속 예술 구조물은 국가 사적지(National Register of Historic Places)에 등재되어 있다. LA에서 팜데일까지는 약 50마일, 랭캐스터까지는 약 62마일 정도 된다.  아침 출근 시간에 캐년컨트리까지는 큰 문제가 없지만 5번 프리웨이와 405번 프리웨이로 갈라져서 만나는 곳까지는 차가 밀리는 편이다.  이곳에서 남쪽으로 움직이려면 버겁지만, 북쪽은 상당히 원활한 편이다. 팜데일에서 빅토빌로 이어지는 138번 도로가 현재 구간별로 확장 보수 공사를 하고 있다. 해발 2000~2500피트라 맑은 공기를 자랑한다. 그리고 자연이 제대로 보존되어 있다.  또한 새로 지은 넓은 집들이 많고 다른 대도시에 비해 상대적으로 저렴하며, 특히 군인이나 군인 출신자들이 사용할 수 있는 VA Loan이 가능한 지역이며, FHA Loan도 가능한 지역으로 첫 주택 구입하는 바이어에게는 매력적인 지역이라고 할 수 있다. 사계절이 뚜렷한 것도 특징이라고 할 수 있다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 문의 (310)408-9435 출처 조선일보 LA

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[부동산 칼럼]집을 팔 때 고려해야 할 사항

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  아는 지인 중에 자세가 꾸부정하고  매사에 소극적인 분이 계셨다.  자세가 꾸부정하고 바르지 못하니 보는 사람도 불안해 보이고, 자신감도 없어 보이고, 친구들과 어울리지도 못하고 가정에서도 사업상에서도 항상 뒷전이었다.  그런데 언제부터인가 꾸부정하던 자세가 확 바뀌었다. 운동을 하면서 자세를 바꾼 것이다.  좀 거만해보일 만큼 가슴을 확 펴고 머리도 쳐들고 또 운동으로 단단해 보이고 몸매를 과시하며 자세를 바꾼 것이다. 사람이 달라 보였다. 아니 달라진 것이다.  매사에 적극적이고 활달해지고 사업에서도 긍정적이고 진취적인 사고로 바뀌었다. 그만큼 자세는 중요한 것 같다. 자세를 당당하고 확실하고 멋지게 바꾸고 나니 자신감이 생기고 진취적이고 긍정적인 사고로 바뀐 것이다. 우리가 집을 매매할 때도 집의 자태가 중요하다. 첫 인상이 얼마나 중요한지 생각한다면 답은 금방 나올 것이다. 집의 상태가 정돈이 안되고 허술해 보이면 누가 봐도 좋게 볼 수 없고 바이어의 마음을 사로잡을 수가 없는 것이다. 집을 쉽고 빠르게 좋은 가격으로 집을 팔기 위해 셀러가 집을 단장할 때 고려해야 할 점을 3D로 요약을 해보았다.   ▶1D: Depersonalize, 개인적인 것을 배제하라  대부분의 경우 셀러의 취향과 바이어의 취향이 같은 경우는 드물다. 그동안 셀러의 취향에 맞춰 페인트한 것이나 셀러의 좋아하는 장식들을 전문가와 상의해 최근의 유행이나 흐름에 맞게 바꿔주는 것이 필요하다. 특히 가족사진 등은 개인의 프라이버시에 해당하므로 이사 준비를 한다고 생각하고, 박스에 차곡차곡 정리해서 치우는 것도 좋은 방법이다.  또한 집안의 냄새를 없애는 것도 중요하다. 우리 한인들에게는 문제 되지 않는 냄새가 타인종에게는 역겨울 수도 있기 때문이다. ▶2D: Declutter, 집안을 정리정돈하라  앞서 언급했듯이 바이어가 집을 보러왔는데 집 내부가 복잡하고 어수선하다면 집에 대한 첫 인상이 결코 좋을 수가 없다. 또한 집안에 많은 물건이 널려 있으면 집이 좁아보이고 어수선하므로 집의 장점을 보여주지 못해 매력을 잃어버리게 된다.  선을 보러 가는 여자가 머리도 안 감고 화장도 안 하고 간다면 아무리 마음씨가 곱고 똑똑한들 첫인상에서 매력을 잃게 돼 상대방과 대화조차 못하고 돌아오게 될 것이다. 마찬가지로 집을 팔기 전에 잘 정리정돈해야 한다는 의미다. ▶3D: Decorate, 예쁘고 아름답게 치장하라 새롭게 페인트를 칠해 분위기를 바꾸고 필요할 경우 리모델링을 한다든지, 업그레이드를 함으로써 집을 치장하는 것이 중요하다. 일반적인 생각으로 리모델링과 업그레이드비용을 집값에 얹어서 받는 것이 가능한지 반문하는데, 집의 자태가 다른 집과 비교하여 현저히 떨어진다면 불필요하게 오랫동안 마켓에 내놓고 팔지 못해 결국 집값을 낮춰서 파는 것보다는 유리한 측면이 있는 것이다. 또한 가구, 그림 등을 전문가와 상의해서 현실감 있게 재배치한 후 마케팅을 효율적으로 해야 한다. 문의 (909)222-0066 출처- 조선일보…

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[부동산 칼럼]팜데일, 랭캐스터 33탄

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장 모기지 이자율이 지속적으로 상승하는 가운데 주택 가격 지표가 상승세를 보이고 있다. Standard & Poor 다우존스 인덱스 발표에 따르면 8월 미국에 주택 가격 지수는 전월 대비 약 0.4% 올랐고, 전년 동기 대비로는 약 2.6% 상승했다. 미국 주요 도시들의 평균 집값들의 추세를 평가하는 이 지수는 전월 대비 기준으로 작년 6월부터 2023년 1월까지 하락했다가 2월부터 현재 7개월째 상승세를 지속하고 있다.  가파른 금리 상승 탓에 과거에 저금리 대출로 집을 샀던 주택 보유자들은 지금 집을 파는 것을 꺼리면서 주택 공급이 줄어든 영향을 받고 있다. 국책 모기지기관 프레디맥이 매주 집계하는 30년 고정금리 주택 담보 대출의 평균 금리가 지난 26일 현재 연 7.79%로 상승세를 지속하며 연 8% 선을 바라보고 있다.  이와 더불어 모기지 급등은 지난 9월 남가주 주택 건수가 전달에 비해 모두 하락했다. 주택 매매율 부진으로 주택 가격도 소폭 하락했다. 부동산 정보 업체 포홀로직이 31일 공개한 자료에 따르면 지난 9월 남가주 주택 중간가는 72만5000달러를 기록했는데 이는 전달인 8월과 비교해서 1.4%가 하락한 수치이다. 남가주 6개 카운티에서 지난 9월달 주택 중간가가 전달과 비교해서 오른 지역은 LA카운티가 유일하다.  9월 남가주 주택 매매 건수는 1만3051건으로 전달보다 약 17%가 하락했고, 1년 전과 비교해서는 22.5%가 떨어졌다. 1988년 이래 9월달 주택 매매 건수로는 두 번째로 낮은 매매 건수이다. 모기지 이자율이 급등하면서 매월 페이먼트가 치솟아 바이어들로서는 주택 구입 조건이 악화되면서 주택 매매에도 상당한 부담으로 작용하면서 주택 가격을 소폭 끌어내린 것으로 판단된다.  지난달 남가주 바이어들이 중간 가격의 주택을 구입하기 위해 부담해야 하는 월 페이먼트는 3936달러를 기록했다. 모기지 이자율 급등으로 남가주 주택 시장에서 바이어들의 구매력은 1년 전과 비교해서 8만6000달러 더 줄어들었다.  하지만 업계에서는 주택 가격이 급락하는 일은 없을 거라고 보고 있다. 지난 9월 LA 카운티 주택 중간가는 83 만7000달러, 오렌지카운티의 주택 중간가는 100만5000달러, 리버사이드 카운티 주택 중간가는 54만7500달러, 샌디에이고 카운티는 83만달러, 벤투라 카운티는 81만달러를 각각 기록했다. 하지만 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역은 아직도 바이어들의 부담이 덜한 지역이다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역으로 특히 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 팬데믹 기간 동안에 대도시에서 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 기존의 고정관념과 선입견을 없애는 중요한 시점이 팬데믹 시기였다고 감히 생각해 본다. 문의 (310)408-9435 <조선일보>

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