▶ LA 카운티 평균 2,332달러·OC 2,476 달러 ▶ 공실률 3% 안팎… 20년래 가장 낮은 수준, 집값·모기지 상승에 수요 늘고 공급…

코로나19의 여파로 전 세계가 크고 작은 일들을 겪었다. 미국 부동산에 대하여 여러가지 의견들이 있지만 대다수의 전문가들은 가격 상승으로 인해 거래가…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  코로나 사태로 3년간 고통의 세월을 보내고 이제 터널의 끝이 보이는 듯 하다.  어려운 시기였지만 산 사람은 살아야지 하는 말이 있듯이 주택을 팔고 이사가는 사람도 있고, 집을 사서 이사 오는 사람도 있다.  현재 캘리포니아주는 팬데믹 기간중 주택 공급 부족과 수요 팽창으로 한계에 달한 상태이다. 어려운 시기에도 주택을 구입하기 위해 무엇이 필요한지, 무엇을 준비해야 하는지 알아보고자 한다. 철저히 준비를 해야 적당한 주택이 나오면 우선적으로 구입할 기회를 잡을 수 있는 것이다.  주택을 사려고 계획을 하게되면 제일 먼저 고려해야 할 것이 본인의 재정상태이다.  재정상태 준비 체크리스트에는 여러 가지가 있지만 우선 다섯가지로 정리를 해볼 수 있다. 첫째, 얼마의 계약금(down payment)을 내고 얼마 만큼의 융자를 받을 것인지를 정하는 일이다. 대개 LA에서 동쪽으로 1시간 정도 떨어진 랜초쿠카몽가의 경우 주택가격이  60만달러면 방4개, 화장실 2개, 약2000 sf 정도의 주택 구입이 가능하다.   최소 3.5% 다운할 경우 2만1000달러+소요경비(약1%) 6000달러를 합쳐 대략 2만7000달러이면 가능하다.  요즘처럼 경쟁이 심한 경우 좀 더 많은 계약금을 필요로 한다.  한국에서 미국 주택을 구입하는 분들도 많이 있는데 생각보다 쉽다는 것이다.  돈의 출처는 본인의 은행계좌에 자금이 있고, 여기 미국에서 에스크로 서류와 해당주택의 공인된 감정사가 만든 감정서만 제출하면 구입할 자금은 한국에서 쉽게 조달할 수 있는 것이다. 정말 격세지감을 느낀다.  30여년 전 이민올 당시 한국에서 미국으로 돈이 온다는 것은 상상도 못했으니 말이다.  한국 등 외국에서 미국 주택을 구입하는 사람들은 적어도 40%는 계약금을 내야 융자가 가능하다.  둘째, 모기지 융자 가능성을 확인하는 것이다. 보통 25% 이상의 계약금을 내게 되면 대부분 융자는 가능하다고 볼 수 있다. 하지만 은행마다 기준이 다르기 때문에 알아보는 것이 좋다. 융자를 받아 60만달러짜리 주택을 30%인 18만달러를 다운하고 구입할 경우 융자금액은 42만달러, 연이자율 4%로 계산하면 월 페이먼트는 2000달러 정도 나온다. 이자율을 5%로 계산하면 월 페이먼트는 2250달러가 된다.  물론 개인의 크레딧점수와 재정상태에 따라 약간의 차이가 있고, 또한 이 금액을 매월 납부할 수 있는지 평가를 한다. 그 평가는 지난 2년간의 소득세 납부실적을 보고 진행한다. 셋째, 상기 1&2 항이 준비되면 주택을 찾게 되며, 그때 고려할 사항은 실로 다양하다.   출퇴근 거리, 학군, 발전가능성, 주위환경 등등.  이 때 필요한 것이 유능한 에이전트 선정이라 볼 수 있다. 에이전트보다는 부동산회사를 봐야 한다. 왜냐하면 캘리포니아주에서는 에이전트가 일을 하고 부동산회사가 책임을 지기 때문이다. 대부분의 경우 어느 부동산회사가 신용이 있고 책임을 질 능력이 있는지 따져봐야 한다. …

LA한인타운 인근 웨스턴과 선셋 부근에서 공사가 진행중인 185유닛 아파트 건물. /Urbanize LA 185유닛, 웨스턴과 선셋 할리우드 웨스턴 애비뉴와 선셋 불러바드 인근에 공사가 진행중인 대형 아파트 건물이 윤곽을 드러냈다. 27일 부동산 전문사이트 ‘어바나이즈 LA’ 에 따르면 개발사 ‘홀랜드 파트너그룹(Holland Partner)’이 웨스턴과 선셋 부근(1375 St. Andrews Place.)에 건설중인 높이 8층, 185유닛 아파트건물 목재 프레임이 거의 완성됐다.  아파트는 스튜디오~3베드 유닛들로 구성되며 차량 294대를 주차할 수 있는 지하…

▶ 흡연 거주자 의심되면 증거수집해 관리소에 알려 ▶ 처음부터 흡연 흔적 있는 집 피하는 것이 안전 다른 입주자의 흡연으로 인한…

캘리포니아주는 LA와 같은 대도시 내 저렴한 주택 부족에 직면해 있으며 이로 인해 주민들의 렌트비 부담이 증가하고, 무주택자가 증가하고 있다. 가주에서 2025년까지 180만 거주 유닛이 필요할 것으로 예상되지만 홈빌더들은 연간 8만채의 신규주택만 건설하고 있다. ADU 및 JADU 수당은 주택을 추가하는데 도움이 되었지만 충분하지 않다. 신규주택 건설의 어려움 중 하나는 LOT당 한채의 주택만 허용하는 단독가족 구역이 우세하다는 것이다. 다세대 가족, 공동생활 및 재택근무는 우리가 도시에서 함께 사는 방식을 변화시켰으며, 이제 이를 반영하기 위해 커뮤니티 구역 설정을 변경할 때이다. <법률 – SB9> SB9은 가주의 주택 위기를 해결하기 위한 노력의 일환으로 2021년 9월 16일 주지사가 서명했다. 이 법안은 도시 내 단독주택 부지에 다양한 중간소득 주택 건설을 합법화하고 있다. SB9은 개발자가 아닌 주택소유자의 손에 도구를 제공해 부동산 자산을 활용, 이웃의 특성을 유지하면서 새 주택을 지을 수 있도록 규정한다. 이 법안은 2022년 1월 1일 발효됐다. ◇무엇을 만들 수 있을까?  모든 단독 주택소유주는 기존 부지내에 두 번째 유닛을 지을 수 있다. 이것은 대가족을 위해 두 번째 집을 지으려는 사람들이나 부지에 두 번째 장기 임대 유닛을 추가하려는 임대 부동산 소유자에게 적합하다. 단독주택 소유주는 재산을 분할할 수도 있지만 최소 3년 동안 한 부지를 주요 거주지로 사용하기로 약속해야 한다. 부지가 분할되면 주택소유주는 단독주택, 복층 및 ADU를 포함해 새로 생성된 부지에 주택을 개발할 수 있는 다양한 옵션을 갖게 된다. 각 구획에 복층 건물을 지을 수 있으며, 지자체의 법 적용 방식에 따라 각 구획에 최대 2개의 ADU (최대 총 8개 단위) 를 지을 수 있다. ◇예외사항은 무엇인가? SB9은 도시 내 주택 개발을 우선시하며 취약한 생태 지역을 보호하도록 규정한다. 자격을 얻으려면 부동산이 도시 내에 있어야 하고 단독주택으로 구역이 지정되어야 한다. 재산은 해안 지역, 화재 위험지역, 주요 농지 또는 기타 환경보호 지역내에 위치할 수 없다. 임대가 안정화된 주택이 있거나 최근 3년 이내에 임대한 부동산은 부지분할 규정이 허용되지 않는다. 재산 분할에 관심 있는 주택소유주는 또한 최소 3년동안 한 부지를 주요 거주지로 사용하기로 약속해야 한다. ◇혜택은 무엇인가? SB9은 주택소유주에게 지역 사회의 특성을 유지하면서 재정적 잠재력을 최적화할 수 있는 다양한 주택개발 조합을 제공한다. 자신의 재산 내 자산에 접근하려는 주택소유주는 많은 부분을 분할해 판매하거나 장기소득을 보장하기 위해 최대 3개의 임대 유닛을 건설할 수 있다….

▶ WSJ “연준 중립금리, 물가상승 수준에 달려” ▶ 3.5~4% 전망 속 “어디서 멈출지 큰 불확실성” 워싱턴 DC의 연방준비제도 건물. [로이터]제롬…

벌써 2022년 4월도 중반을 훌쩍 넘어 가정의 달 5월이 코앞에 닥쳤다.  오늘은 미국에서 여섯 번째로 살기 좋은 도시이며, 특히 오렌지카운티에서도 4년연속 살기좋은 도시 1위를 차지하고 있는 어바인에 대해 소개하고자 한다.  어바인은 한국에서도 알아주는 유명한 도시이다. 어바인의 크키는 66스퀘어마일로 서울의 3분의 1의 크기로 오렌지카운티 34개 도시 중 가장 큰 도시이다.  역사적으로 어바인 지역은 아메리카 인디언 통바족이 2000년 전부터 거주하던 지역이었으며, 1864년 제임스 어바인 등이 멕시코 토지를 부여받아 목장을 운영하면서 마을이 형성되기 시작하였다. 전통적으로 어바인 랜치를 비롯해 목장과 농장 등의 농업이 주를 이루는 농촌 마을이었다.  1960년대 민간개발 업체인 어바인컴퍼니를 중심으로 건축가, 지방자치단체, 교육기관 등이 함께 참여하여 계획도시를 건설하였다. 그리고 마침내 약 50여년 전 1971년 12월 어바인이란 이름으로 도시가 공식 명명되었다. 어바인은 LA다운타운에서 남쪽으로 40~45마일 정도 되는 곳인 남가주 태평양 연안에 위치한 도시이며, 신흥부호들과 많은 한인들이 살고 있다. 주변인접 도시로는 샌타애나, 터스틴, 코스타메사, 뉴포트비치, 라구나 힐 등이 있다.  어바인 주변으로는 세 개의 프리웨이와 한 개의 톨웨이가 지나고 있어 교통이 매우 편리한 장점을 가지고 있다. 먼저 가장 중요한 5번 프리웨이가 남북으로 지나고 있고, 405번, 73번, 241번과 톨웨이인 261번 등이 지나고 있다. 인구분포도를 잠시 살펴보면 어바인지역은 아시안 42.8%, 백인 39.3% 그리고 기타 17.9%로 중국의 부호들이 대거 이주하면서 아시안 비율이 매우 높아지고 있다. 현재 어바인 거주인구는 30만명을 넘어 계속 증가하고 있다. 그래서 여전히 많은 투자자들이 투자를 아끼지 않고 있다. 거주자 평균 연령도 33세로 매우 젊은 신흥도시임이 틀림없다. 거주자들의 평균 연소득이 11만달러로 매우 높으며 이에 따라 범죄율도 캘리포니아에서 가장 낮은 도시이다. 교육환경 또한 오렌지카운티의 8학군이라 불려질 정도로 수준이 매우 높다. 어바인 통합교육구에는 5개의 공립학교와 1개의 사립고등학교, 8개 중학교 그리고 24개의 초등학교가 있다. 이 학교들 모두가 10점 만점에서 9~10점의 학교들이다.  어바인 주택가격은 부동산 센서스에 의하면 2019년 평균89만 달러였던 주택가격이 2020년 95만 달러였으며, 주택가격이 가장 크게 상승했던 2021년 평균 25% 이상의 집값 상승을 계산해 보아도 현재 어바인 집값은 120만달러가 넘을 것이다. 만약 지금 주택구입을 생각하고 있다면 넓고 깨끗한 어바인을 한번 방문하실 것을 추천한다. 문의 (657) 222-7331 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=6723&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

2002년 할리우드 톱스타 러셀 크로우 주연의 ‘뷰티풀 마인드’라는 영화가 아카데미 작품상과 감독상을 거머쥐며 히트를 친 적이 있다.  게임이론의 대가인 수학자 존 내쉬의 전기적 영화였다. 그후 게임이론에 대한 관심이 높아졌다. 수학뿐만 아니라 경제학, 정치학, 법학 등 사회 과학으로 널리 응용되었기 때문이다.  경제행동 분석에 아주 유용한 이론으로 여러 영역에서 적용됐다. 게임이론으로 부동산 상황을 설명할 수 있고 또 미래도 예측할 수 있으니 대단한 이론이다. 게임이론이란 서로의 경쟁 주체가 상대의 대처 행동을 살피면서 자신의 이익을 극대화하기 위해 효과적이며 합리적으로 선택하는 행동을 수학적으로 분석하는 이론이다.  즉 다른 사람이 어떤 전략을 선택하느냐에 따라 대처해 자신의 이익을 극대화하는 결정을 선택한다는 것이다. 요즘 한창 호황인 부동산 매매 과정을 한 예로 들어보자.  만약 복수의 오퍼를 받았다면 셀러는 자신의 이익을 극대화하기 위해 여러 바이어를 대상으로 카운터오퍼를 보낸다. 이때 복수 오퍼의 내용과 방법에 따라 바이어 또한 자기의 이익을 극대화하기 위한 전략을 선택한다. 이런 경제행동이 마치 게임을 하는 것과 같다. 셀러는 잘못된 전략 선택으로 최고가에 집을 팔 기회를 놓칠 수 있고, 적절한 선택으로 이익을 극대화할 수도 있다.  셀러와 바이어의 관계는 종종 제로섬(zero sum) 관계로 설명한다.  셀러가 시세보다 낮은 가격으로 팔면 내린 가격만큼 바이어가 이익을 보고 반대로 셀러가 높은 가격으로 팔면 그만큼 바이어가 손해를 본다는 이론이다. 하지만 이런 적용은 매우 단편적이다. 바이어와 셀러 각자가 갖고 있는 우선 순위가 서로 다를 수 있고 시장은 복잡하다.  셀러가 시세보다 낮은 가격으로 팔더라도 빨리 팔고 타주로 이사를 가는 것이 원하는 전략이고 그에게 이익일 수 있기 때문이다. 또한 바이어가 시세보다 약간 높은 가격이라도 다른 요인으로 구매를 선택할 수 있다. 즉 제로섬 관계로 온전히 설명할 수 없는 것이 부동산 매매 과정이다. 그러므로 상대방과의 소통으로 서로의 이익을 위해 협력할 수 있는 윈윈(win-win) 게임을 선택할 수 있다. 즉 거래를 할 때 상대방의 필요를 미리 알아 서로 고려한다면 성공할 확률을 높일 수 있다. 지금 턱없이 부족한 매물로 인해 이미 오래 전부터 셀러 위주의 마켓이 되었다.  셀러에게 유리한 기울어진 운동장이다. 셀러와 바이어가 서로 맞붙는 게임이 아닌 일방적인 게임이다. 이런 시장 환경에서 바이어는 자신의 오퍼가 얼마나 좋은지 셀러를 분명하게 설득해야 한다.  즉 해당 부동산을 구입할 의지를 숫자로 명료하게 제시해야 한다. 한 바이어는 지난 1년 동안 수십 번 오퍼를 넣었는데 복수의 오퍼가 몰리면서 셀러에게 선택받지 못해 구매를 포기했다는 이야기를 들은 적이 있다.  나에게 안성맞춤의 부동산이 있다면 분명하게 숫자로 구매 의사를 밝혔다면 주택을 이미 구매했을 것이다. 그 1년 사이로 20%의 주택가격 상승과 20%의 이자율 상승으로 인해 주택구매를 포기할 수밖에 없었다.  셀러는 어떻게 창의적으로 마케팅을 할 것인지를 연구하고 바이어는 현 시장 상황에 맞게 억측이 아닌 이성적으로 선택·결정해 매매를 하는 것이 내집 마련 성공의 지름길이다.   문의 (818) 439-8949 [출처…

‘온니그룹’이 LA다운타운에 건립을 추진중인 60층 아파트-리테일 타워 완성 예상도. /Urbanize LA 700유닛 아파트, 대형 주차장 LA시내 8번째로 높은 빌딩 LA다운타운에 초고층 아파트-리테일 복합건물 건립이 추진되고 있다.  …