LA외곽 주택값·렌트비 저렴 하이브리드 근무자에 적당전국 주택 중간값이 4개월째 같은 수준을 유지하고 있다.   부동산 업체 DQ는 지난달 남가주 6개 카운티…

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  작년 8월부터 시작된 인플레이션이 수그러들지 않고 1년이 지난 지금까지 경제 전반에 영향을 주고 있다.  작년 말까지는 코비드19로 인한 국제 공급망의 난항과 물류 대란으로 인해 인플레이션이 발생했다. 올해 초에는 원자재와 에너지 가격이 올라간데다 우크라이나 전쟁으로 인플레이션이 가속화 됐다.  요즘은 인플레이션을 주도한 품목은 우리 생활과 아주 밀접한 식품류였다.  지난달 개스가격이 하락했는데도 불구하고 일상생활에 가장 기본적인 우유, 계란, 시리얼, 빵과 같은 식료품류의 소비자 가격이 급격히 인상돼 지난달보다 전체 인플레이션이 오히려 더 올라갔다. 식품 인덱스가 작년 대비 무려 13.5%로 인상되었는데 이는 43년만에 가장 높은 인상폭이다. 이젠 인플레이션이 모든 소비자들에게 피부로 와닿는 큰 문제가 되었다. 이렇게 경제에 큰 주름살을 지우고 있는 인플레이션을 막기 위해 연방준비제도에서 6월, 7월에 이어 9월에 또다시 0.75%포인트 금리인상을 단행했다.  인플레이션이 미국 경제 전반에 매우 큰 악영향을 끼치고 있기 때문에 올해 들어 5번에 걸쳐 무려 3%포인트 인상한 것이다. 이는 크레딧카드, 자동차 융자, 학생 융자의 이자율이 바로 연동돼 올라갈 것이다. 인플레이션이 가장 시급하게 꺼야할 불인 셈이다.  그러면 이런 인플레이션과 이자율 상승이 부동산에 어떤 영향을 끼칠까? 첫째, 직접적이지는 않지만 시차를 두고 모기지 이자율도 올라갈 것이다. 모기지 이자율 인상은 바이어들의 시장 진입을 막아 수요가 줄어들 것이다. 수요가 줄면 부동산 가격 조정이 불가피할 것이다. 쇼핑을 계속하는 바이어 입장에서는 오히려 내집 마련의 기회를 높일 수 있다.  셀러가 유리했던 작년의 경우 오퍼전쟁에 밀려 내집 마련을 놓친 것보다 경쟁자가 줄어들어 더 좋은 가격과 조건으로 딜을 할 수가 있다.  둘째, 셀러들은 갑작스럽게 위축된 시장에서 매물을 걷어들이고 시장 상황을 관망하기 시작했다. 그 결과 공급 부족이 지속될 것이다. 즉 매물 부족과 수요 부족이 겹쳐서 거래량 자체가 줄어든다. 거래량 부족은 부동산 시장 전체를 위축되게 만들고 부동산 불황으로 이어진다. 이런 불황은 약 2~3년 갈 것으로 전문가들은 보고 있다. 낮은 실업률 등 고용 상황이 좋음에도 불구하고 부동산 업계의 불황이 전체 경제성장에도 나쁜 영향을 줄 가능성이 높아졌다. 셋째, 여유 자금 및 현금 보유액이 많은 투자자들에게는 지금이 부동산 투자를 하기 좋은 타이밍이다. 부동산을 전략적으로 구입한다면 인플레이션으로 인한 손해를 막을 수 있다. 이자율 조정 및 인상으로만 인플레이션을 잡을 수 있는 단순한 시장 구조가 아니다.  즉 팬데믹 시대 후폭풍과 시장에 너무 많이 풀린 유동성과 전 세계적인 공급부족과 복잡한 세계정세 등으로 인플레이션이 쉽사리 수그러들지 않을 것이다. 그래서 부동산 구매만큼 작금의 인플레이션으로 인한 손해를 줄일 수 있는 방법이 그리 많지 않다.  올해는 11월과 12월 두 번의 연방준비제도 회의가 남아 있다. 적절한 정책으로 인플레이션과 공급 부족으로 생긴 경제불안이 빨리 정리돼 부디 일반 서민들이 가장 기본적인 식료품 가격에 대한 걱정 없는 그런 때가 오길 바란다. 문의 (818)439-8949 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=9366&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  ‘대기만성’.  솜씨 좋은 목수가 산에서 막 베어낸 거친 원목을 시간과 노력을 들여 좋은 재목으로 다듬어 내듯, 좋은 그릇을 만드는데도 오랜 시간이 걸린다.  큰 인물이 되려면 시간과 노력이 필요하다는 뜻으로도 통한다. 큰 도시로 발전하는 데에도 역시 시간이 필요하다. 폰태나는 그렇게 발전되어 늦게 나마 알려진 도시 중 한 곳이다. 요즘 예비 바이어들이 많이 하는 질문이 “폰태나 집 가격이 싸다면서요?” 이다. 광고에 나온 매물은 랜초쿠카몽가나 업랜드, 또 이웃한 이스트베일(구 코로나) 등이 많은데도 폰태나 지역 주택을 찾는 문의가 많은 편이다. 이제는 고객들도 에이전트 못지 않게 공부를 열심히 한다는 생각을 안 할 수가 없다.  맞는 말이다. 폰태나는 랜초쿠카몽가 바로 옆 동네이면서 랜초 쿠카몽가보다 20~30% 정도 주택가격이 싸다고 봐도 된다. 랜초 쿠카몽가에 80만달러대 주택이 폰태나에서는 60만달러대에 구입할 수 있기 때문이다.  이 두 도시는 산 아래 쪽에 위치한 210번 프리웨이를 따라 나란히 위치해 있기 때문에 도시의 인프라를 공유한다. 쇼핑이나 외식, 또는 문화생활을 공유하기 때문이다. 이런 이유로 폰태나 북쪽 지역의 주택은 가격으로 인한 엄청난 메리트가 있는 지역이다. 폰태나는 샌버나디노 카운티에 속하며 북쪽으로 앤젤레스 포레스트(San Gabriel Mountains)로 막혀 있으며, 동쪽으로 리앨토와 콜튼, 샌버나디노가 위치해 있으며 남쪽으로 리버사이드 카운티 후루파 밸리와 맞닿아 있고, 서쪽으로 랜초 쿠카몽가와 경계를 이룬다. 노스 폰태나로 210번 프리웨이가 지나가고, 사우스 폰태나로는 60번 프리웨이가 지나가며, 중간으로 10번 프리웨이가 관통하고, 동쪽 샌버나디노 쪽에 215번 프리웨이가, 서쪽에 15번 프리웨이가 통과하므로 교통이 편리하고 접근성이 매우 좋다고 볼 수 있다. 서쪽의 LA 한인타운까지 평소에 약 1시간 정도면 갈 수 있으며, 남쪽으로 와이너리 동네인 테메큘라까지도 약 1시간 이내로 갈 수 있다. 또 동쪽으로 팜스프링 지역 카바존 아웃렛까지도1시간 거리이며, 북쪽으로 그 유명한 라스베이거스로 가는 길목의 바스토우 아웃렛까지도 약 1시간 남짓 거리라면 이제 교통의 요지라는데 이의가 없으리라 생각한다. 늦깍이로 개발이 되면서 점차 주목을 받기 시작하고, 2000년대 들어 많은 사람들에게 기회의 도시로 인식이 되고, 전국에서 네번째로 급성장한 도시가 된 것이다.  노스 폰태나는 랜초 쿠카몽가의 한인 밀집지역과 인접해 있고, 한인들이 생활하기 편리한 지역이다. 얼마 전까지 한인들이 리커스토어나 세탁소 등을 많이 운영했으며, 월마트, CVS, 코스트코, 빅토리아 가든, 온타리오 밀스 등 대형 유통업체들이 많이 인접해 있어 편리하게 쇼핑할 수 있고 한인 식당도 생각보다 많이 있다.  인종은 주로 히스패닉과 백인, 그리고 흑인과 아시안으로 구성돼 있다.  아시안 중에서는 한인과 중국계 비율이 높으며 만나는 이들마다 환경 좋고 생활이 편리해 만족스럽다는 의견이 공통적이다.  이런 숨은 보석과도 같은 폰태나에 대해 독자들이 많은 관심을 가지시길 바란다. 문의 (909)222-0066 [출처…

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  고공행진을 이어오던 30 년 고정 모기지금리가 2 개월 만에 또 최고치를 찍었다.  국책 모기지기관인 프레디맥은 지난 주30 년 고정 모기지 이자율이 5.66%를 기록했다고 밝혔다. 1 년 전 같은 시기에 이자율은 2.87% 였다.  전미부동산중개인협회(NAR)는 주택가격 상승세는 주춤하고 있지만 높은 모기지 금리 때문에 주택 구매율은 6 개월 연속 감소하고 있다고 밝혔다.  경제학자들은 미국의 주택가격은 내년에는 안정될 것으로 보이지만 급격하게 하락하지는 않을 것으로 내다봤다. 다시 말해 그동안 셀러스 마켓으로 활황세를 보이면서 집값이 상승했던 버블 현상이 정상적으로 안정화 된다는 의미라고 보면 될 것이다.  주택경기의 기본은 가장 큰 것이 수요와 공급의 원칙이며, 1~2 년 전처럼 주택과열 현상에서 현재는 안정화 되고 있다고 볼 수 있다. 특히 건설업체들이 인플레이션으로 인건비, 자재 가격 등의 상승으로 제때 주택을 건설하지 못하기 때문이다. 하지만 이미 주택을 가지고 있는 셀러나 투자자에게는 아직까지는 좋은 상황이다.  그동안 바이어가 오퍼를 쓸 때 리스트 가격보다 웃돈을 주고 오퍼를 쓰던 상황에서 이제는 리스트 가격(Full Price offer) 혹은 그 이하로 쓰는 2~3 년 전 상황으로 돌아가고 있다고 판단하면 된다.  말하자면 바이어가 주택감정 조건(Appraisal Contingency)를 무시하며 오퍼를 쓰던 셀러스 마켓은 이제는 사라져가고 있다고 볼 수 있다.  다시 언급하지만 이것이 곧 주택가격의 하락으로 판단하면 안 되며 단지 그동안 과열했던 거품이 꺼지는 현상이라고 봐야 옳을 것이라고 생각한다. 한편, 셀러스 마켓에서 오를 대로 오른 주택 구입을 피해 렌트로 눈을 돌리는 바이어들은 치솟은 렌트비에도 불구하고 대도시에서 어쩔 수 없이 생활할 수밖에 없어서 궁여지책으로 공간을 줄이는 현상이 나타나고 있다.  하지만 재택근무가 일상화되고, 기업체들도 바뀌고 있는 업무 형태에 맞추어 사무실을 줄이면서 동시에 비용절감 효과를 얻고 있다. 재택근무를 선호하는 회사들이 늘어나면서 주택 구입자들이 주택가격이 여전히 저렴한 중소도시 혹은 타주로 이주하는 경향이 늘어나고 있다. 정리해 보면 높은 인플레이션, 치솟은 모기지 금리, 그리고 여전히 충분하지 않은 주택 공급으로 높은 주택가격 때문에 바이어들이 렌트로 몰리면서 뜻밖에 치솟은 렌트비 때문에 가주민들은 대책을 찾느라 혈안이 되었다고 해도 과언이 아니다.  자녀들이 대학을 졸업하고 첫 직장을 가져도 아파트 렌트비를 내고 생활하기가 쉽지 않다 보니 부모집으로 다시 들어가서 생활하는 캥거루족들이 늘어나고 있는 실정이다. 이 또한 재택근무가 가능한 현실의 현상이며 이로 인해 지역에 상관 없이 넓은 공간의 주택을 찾는 바이어들이 생겨나는 실정이다. 이 와중에도 여전이 내집을 마련하기 쉬운 지역이 있다.  바이어들이 여유로운 마음을 갖고 대면+비대면 업무 방식인 하이브리드 생활이 가능한 중소 도시들을 관심을 갖고 찾다 보면 재정 상태에 부담을 갖지 않고 넓은 공간의 주택을 구입할 수가 있다.  그 중에는 LA에서 북쪽으로 약 40분 거리에 발렌시아가 위치한 샌타클라리타 지역이 있고, 그 곳에서 북쪽으로 약 40분을 더 가면 사계절이 뚜렸한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭밸리 지역이 있다. 대면근무와 재택 근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 적합한 지역으로 첫 홈 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 문의 (310)408-9435 [출처…

애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트  이번에는 주택 구입에 들어가는 비용에 대해 알아보자.  용어가 낯설어 다소 어렵게 느껴지지만, 주택 구입시 꼭 알아야 하는 단어들이다.  미국에서 주택구입에 들어가는 비용을 항목 별로 정리하면 조금 더 체계적으로 예산을 세울 수 있다.  주택구입 비용은 다음과 같이 분류해 볼 수 있다.  정확한 비용은 각 상황에 따라 다를 수 있으니 금액은 참고 사항으로 알고 있으면 좋을 듯 하다. 주택 구입시 처음 들어가는 비용은 선수계약금(Earnest Money)이다. 선수계약금은 대체로 주택가격의 1~3%이지만 상황에 따라 이 금액이 높을수록, 같은 조건이라면 바이어는 셀러가 오퍼를 받아들이는데 유리한 입장이 될 수 있다.  비용에 큰 부분을 차지하지는 않으나, 집 내∙외 인스펙션(약350~700달러)과 주택 감정비용(450~800달러)이 들어가며, 주택을 현금구매가 아니고 모기지 론을 얻어 구매할 경우 다운페이먼트를 준비해야 한다. 이 다운페이먼트는 대체로 집값의 10~20% 정도이며 이 비용에는 선수계약금이 포함된다.  다운페이먼트가 많으면 많을수록 월 모기지 페이먼트 부담이 적어지므로 필자는 여유가 되는한 넉넉히 하는 것을 추천하며 이 금액 또한 셀러가 오퍼를 받아들이게 하는데 가장 큰 영향을 미친다 해도 과언이 아니다.  그리고 클로징 비용이 있다. 이 비용은 론으로 주택을 구입할 때 집값의 2~5%정도 들어가며, 집값 외의 비용 중 가장 큰 비중을 점한다. 그 외의 기타 비용으로는 타이틀 보험비, 주택보험비 및 주택의 형태에 따라 HOA 가입비 등이 잡다한 비용으로 약 1000달러 미만 정도로 예산을 잡으면 된다.  주택구매 자금의 종류에는 현금 구매와 융자를 통한 구매를 들 수 있다.  현금 구매시 에스크로 오픈에서 클로즈가 될 때까지 바이어의 요구에 따라 10~20일 정도로 가장 단기간이 걸린다. 다음은 융자를 받는 경우이다. 융자는 크게 2가지로 나눌 수 있다. 일반은행에서 받은 컨벤셔널 론과 연방정부나 패니매, 프레디맥 등 정부 보증 모기지 론이 있다.  만약 자격이 된다면 정부 보증 모기지 론이 조금 더 금리가 낮고, 다운페이먼트도 적게 들어가므로 바이어가 부담을 덜 수 있어 추천한다. 한국에 대출 중개인이 있듯이 미국에는 모기지 브로커가 있다.  미국의 모기지 론은 종류가 워낙 많고 은행마다 금리나 조건이 천차만별이라 많은 사람들이 직접 거래 은행에서 주택 융자를 알아보기 보다는 시간을 아끼고 좋은 조건의 모기지 론을 찾기 위해 모기지 브로커를 이용하는 것이 보통이다.  일반적으로 주택구입시 20% 이하의 다운페이먼트를 하면 모기지 보험(PMI)에 가입해야 한다. 정부 보증 모기지 론에도 보험 가입의무가 있는 상품들이 있다. 주택구입을 결정하려면 우선 렌트비와 주택구입 후 내게 될 월 페이먼트를 비교해봐야 한다. 요즘처럼 렌트비가 많이 올라 테넌트 생활이 부담스러운 시기에 다운페이먼트만 준비할 수 있다면 적극적으로 내집 마련을 생각해 보는 것이 현명하다고 본다. 주택구입 절차는 주마다 다를 수 있다. 그 이유는 각 주의 부동산 관련 법이나 관행이 다르기 때문이다. 따라서 이 부분은 각 지역의 부동산 전문인에게 상담을 받아보는 것을 추천한다. 문의 (657)222-7331 [출처 조선일보]…

재택·대면 근무 모두 가능한LA외곽 주택 구입 고려할 만전국적인 주택 판매에 대해서 월스트리트저널과 CNBC 보도를 종합해서 살펴보면 전국적으로 7월 주택 판매가…

부동산 공동 소유권 5개로 나뉘어공동 소유시 법적 특징 숙지해야미국에서 부동산의 소유권의 형태와 방법에 대하여 알아보자. 부동산 소유권 혹은 이를 증명해…

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  고공 행진을 이어오던 30년 고정 모기지금리가 최근 5% 아래로 떨어졌다.  지난 4월 이후 처음 있는 일이다. 국책 모기지기관인 프레디맥은 30년 고정 모기지금리가 4.99%라고 지난주 밝혔다.  모기지 이자율은 지난 1월 3%에서 지난 6월에는 6% 가까이 치솟아 주택 구매자들을 뒷걸음질 치게 만들었다. 부동산 전문가들은 모기지 이자율은 점점 더 떨어지고 전국의 중간 주택가격은 올해 말까지 약 10% 떨어질 것으로 예상했다. 한편 로컬 정부는 첫 주택 구입자들에게 제공하는 다운페이먼트 주택 보조금을 14만달러로 확대했다. LA시 주택국은 저소득층 첫 주택 구입자를 대상으로 하는 다운페이먼트 보조 프로그램 지원 금액을 9만 달러에서  5만 달러 인상했다.  또한 중상층 대상 다운페이먼트 지원 프로그램인 경우 기존의 6만달러에서  5만 5 000달러가 늘어난 12만 5000 달러로 지원금 규모가 상향 조정됐다. LA시 정부는 LA시내 주택가격이 급등하면서 지원금 규모를 늘리게 됐다고 지원금 인상 배경을 설명했다.  이러한 현상의 원인으로 인플레이션의 영향을 무시하지 못한다.  계속적인 인플레이션으로 인해 발생하는 주택가격 상승으로 불가피한 조치가 아닌가 생각한다.  물가상승 국면과 관련, 미국의 중앙은행인 연방준비제도는 물가상승률을9.1%에서 2%로 내리는 것을 희망하고 있다. 근로자들의 봉급은 동일한데 물가가 크게 올라 매달 주머니에서 나가는 돈이 늘어나면서 상당수 미국인들은 어려운 상황에 처해 있다. 연준의 두 차례 자이언트 스텝으로 0.75%포인트씩 기준금리를 인상했으나 조만간 또 한 차례 자이언트 스텝을 단행할 예정이라고 한다. 이 와중에 코로나 하위 변이인 BA4, BA5, 그리고BA2.75 등이 갑자기 기승을 부리면서 8 월 이후 불확실한 상황 속에서 간신히 대면 생활이 가능해져 한동안 대도시로 몰렸던 바이어나 세입자들이 경제적 부담이 적은 교외 도시나 시골지역으로 눈을 돌리는 경향이 커질 수 있다고 전문가들은 판단한다. 보통 6월부터 8~9월까지가 부동산 매매 성수기인데 주택 가격과 매매 건수는 4월보다 증가하는 것이 정상이지만 부동산 전문 사이트Redfin은 주택가격이 조정기를 맞고 있다고 분석했다. 또 다른 부동산 전문업체Zillow에 따르면 남가주 주택 리스팅은 지난달 29% 증가해 매물이 늘어나고 있음을 반영했다.  지난달 LA카운티 주택 중간가격은 86만달러로 전년 동기대비 약 11% 올랐으며, 주택 매매건수는 약 16.1% 감소했다. 오렌지카운티(OC) 주택 중간가격은 약 17.8% 상승해 105만4500달러를 기록했고, 주택 매매 건수는 약 23.7%  감소했다.  리버사이드 카운티 주택 중간가격은 19.2% 올라 59만8500달러를 기록했고, 주택 매매 건수는 약 12.3% 줄었다. 샌버나디노 카운티 주택 중간가격은 약 20.4% 올라 52만달러를 기록했으며 주택 매매 건수는 약 9.2% 줄었다.  그럼에도 불구하고 여전히 내집을 마련하기 쉬운 지역이 있다.  바이어들이 조금 여유 있게 하이브리드 생활이 가능한 중소도시들을 집중적으로  찾다보면 재정 상태에 부담을 갖지 않고 넓은 공간의 주택을 구입할 수 있다.  그 중에는 LA에서 북쪽으로 약 30 분 거리에 발렌시아를 포함한 샌타클라리타 지역이 있고, 그 곳에서 북쪽으로 약 30 분을 더 올라가면 4계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터를 포함한 앤텔롭 밸리가 있다.  대면근무와 재택 근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 적합한 지역들로 첫 주택 구입자에게는 꽤 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 문의  (310)408-9435 [출처 조선일보]

가장 선호하는 팜스프링스 최고 은퇴지 전망· 편의시설 따라 주택 가격 차이 커팜스프링스는 기온이 100도가 넘는 무더위가 한창이다. 오늘은 팜스프링스 지역의…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  베드룸타운이란 대도시 인근의 위성도시를 뜻하며 주택도시라고도 한다.  주로 주거기능을 담당하며 인접 대도시의 직장으로 날마다 통근을 한다.  도심으로 통근하는 사람들의 주택을 중심으로 발달했으며 예전에는 철도역을 중심으로 자연 발생적으로 형성된 곳도 있지만 최근에는 도시지역으로 통근하는 사람들을 겨냥하여 계획적으로  만들어진 곳도 있다. 요즘 각광받는 남가주 내 베드룸타운 지역인 인랜드 엠파이어는 리버사이드와 샌버나디노 카운티를 총칭하는 말이다. 파격적인 인구증가와 함께 인근 오렌지카운티와 LA 카운티로 통근하는 사람들이 계속 늘어나고 있는 것이다. 이들 두 카운티의 인구증가 현상은 지난 20여년 간 남가주 내 20개 급성장 도시들 중 절반 이상이 속해 있다는 사실을 보아도 짐작할 수 있을 것이다. 출퇴근 시간이 여느 곳보다 더 걸리기는 하지만 그 출퇴근 시간이 바쁜 일상속에서 귀중한 자신만의 시간이기도 하다. 미국인들은 출퇴근 시간 자동차 내 혼자 만의 공간에서 자신만의 시간을 충분히 활용한다는 것이다. 자신과 가족을 위한 일상과 여행 등을 설계하며 하루를 체크해 보고, 여유롭게 음악도 듣고, 마음과 영혼을 풍요롭게 채워주는 시간으로 적당하다고 생각을 한다. 인랜드 엠파이어 지역의 대표적인 도시로는 치노, 치노힐스, 랜초쿠카몽가 , 폰태나, 온타리오, 샌버나디노, 이스트베일, 후루파밸리, 코로나, 리버사이드, 모레노밸리 등인데 이들 도시는 빠른 속도로 성장하고 있다. 샌버나디노 국제 공항과 온타리오 국제 공항을 비롯하여 철도(앰트랙)와 고속도로 등 많은 인프라가 구축되어 있고, 쾌적한 주거환경이 인랜드 엠파이어 신규 주택단지로 한인인구 유입을 가속화시켰다고 볼 수 있다.  뉴스타부동산 남가주 13개 지사중 3개 지사가 인랜드 엠파이어 지역에 위치해 있고, 한인 사회 발전에 이바지 해오고 있다는 사실은 모두가 인정하는 바이다. 또한 아마존 등 대기업들의 웨어하우스가 들어서면서 인랜드 엠파이어 성장이 빠른 속도로 진행되고 있는것도 주지의 사실이다. 인랜드 엠파이어 부동산 시장이 보다 더 활성화되는 것은 이 지역 주택 가격이 아직도 타지역에 비해 낮은 편이라는 것이다. 한인을 비롯한 이민자들이 주거지를 선택하고 사업체를 선정할 때 먼저 고려해야 할 것이 지역의 발전 가능성이라고 할 수 있다.  어디에 삶의 둥지를 트느냐에 따라 사업의 성패가 결정되고 자녀들의 학업성패도 좌우되기 때문이다. 그런 측면에서 볼때 인랜드 엠파이어 지역이야말로 삶의 본질을 향상, 발전시킬수 있는 지역이며 한번쯤 고려해볼만한 주거지역이라고 생각된다.   문의 (909)222-0066  [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=8294

모기지 대출 시 집값의 20% 다운페이  클로징, 에스크로, 각종 보험료도 고려오늘은 미국 주택 구입시 필요한 예산과 자금의 종류를 알아보고자 한다.  …

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장 1년 전에 비해 6월 현재 물가 상승률이 9.1%로  5월의 8.6%보다 1981년 이후 역대급으로 기록을 경신했다.  가장 중요한 것은 변동성이 많은 개스값과 식료품값인데 이것을 뺀 핵심 물가지수인 CPI는 5.9% 상승했다. 전체 포함한 9.1% 보다는 낮아지기는 했으나, 이것 역시 전문가들은 5.7%로 예상했었다.  또한 전문가들은 전체를 포함한 물가지수를 8.5%로 예상했었는데 이것 또한 9.1%로 나왔다. 모든 것을 포함해서 종합적으로 분석해 볼 때 인플레이션이 역대급이라고 생각한다. 전반적으로 개스값을 포함하는 에너지 비용은 7.5% 상승했으며, 1 년으로 따지면 41.6%가 상승했다. 그리고 개스값은 한달 전보다 11.2%, 1년 전보다는 약 60% 상승했는데 개솔린 가격은 6 월 중순 이후 하락하기 시작했다.  내려간 것에 대해서는 다음 달에 반영이 되리라 예상한다.  전기요금은 한달 전보다 1.7%, 1년 전 보다 13.7% 상승했다. 또한 렌트비의 경우 두 자리 숫자로 상승하는 지역이 많았다.  이것 또한 1986년 이후에 최고치라고 한다.  그리고 월스트릿저널(WSJ)이 발표한 것을 보면 연방준비제도(Fed)가 7월에 기준금리를0.75%포인트 올리겠다는 것을 잠정적으로 발표했다. 그럼에도 불구하고 블룸버그뉴스는 7월 말 기준금리가0.75%포인트 상승할 것이라고 확정했다. 한편 물가상승과 연방준비제도의 이자율 인상으로 인해 봉급은 동일한데 매달 주머니에서 빠져나가는 돈이 늘어나 가계 부담은 갈수록 커지고 있는 게 현실이다.  일반적으로 6 월부터 8~9 월까지가 부동산 매매의 성수기인데 주택가격과 매매 건수는 4 월보다 상승하는 것이 정상이지만, 부동산 전문업체 Redfin은 주택가격이 조정기를 맞고 있는 것으로 분석했다.  또 다른 부동산 전문업체 Zillow에 따르면 남가주 내 주택 리스팅은 지난 달 29%가 늘어나 매물이 증가하고 있음을 반영했다. 지난 달 LA카운티 중간 주택가격은 86만달러로 약 11% 올랐으며, 주택 매매건수는 약 16.1% 하락했다.  오렌지카운티(OC)의 중간 주택가격은 약 17.8%가 상승해 105만4500 달러에 달했고, 주택 매매 건수는 약 23.7% 하락했다. 리버사이드 카운티의 중간 주택가격은 19.2%가 올라 59만8500 달러, 주택 매매건수는 약 12.3% 감소했다. 샌버나디노 카운티의 중간 주택가격은 약 20.4%가 올라 52만달러를 기록했으며 주택 매매 건수는 약 9.2% 하락했다.  샌디에고 카운티는 중간 주택가격이 약 7.2% 올라 85만달러를 기록했으며, 주택 매매건수는 약 17.5% 감소했다. 벤추가 카운티는 중간 주택가격이 약 13.5% 올라 79만4250달러를 기록했으며, 주택 매매건수는 약 19.1% 줄었다.  부동산 업계는 주택매매가 올 여름시즌 부진할 것으로 내다봤다. 연말까지 전국의 주택 가격은 약 6.6% 상승할 것으로 예상되는데 이는 지난해 두 자릿수 상승과 비교되는 것이다.  이런 와중에도 여전이 내집을 마련하기 쉬운 지역이 있다.  LA에서 북쪽으로 약 30 분 거리에 발렌시아가 포함된 샌타클라리타 지역이 있고, 그 곳에서 북쪽으로 약 30 분을 더 올라가면 사계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 포함된 앤텔롭밸리 지역이 있다.  …

애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트  우리는 코비드19 팬데믹과 함께 뉴욕증시 다우존스지수가 3만대가 무너진, 그리고 41년만에 최고의 인플레이션(9.1%)이 찾아온 불안한 시대를 살고 있다.  고정 모기지 이자율이 4%일 때 물가지수는 2.5%였으나, 모기지 이자율이 5.5%로 오르자 물가지수는 8.5%로 올랐다. 어쨌든 인플레이션이 빨리 사라졌으면 좋겠지만 당분간 지속될 것이라는 견해가 지배적이다, 그래도 우리에게 남은 2022년 하반기 부동산 시장은 어떻게 될지 한번 생각해보자.  과거 30년 동안 하우징 마켓을 살펴보면 금리 인상이 실제로 집값에 큰 영향을 미친 적은 거의 없는 것으로 나온다.  실제로 하우징 마켓에 영향을 주는 가장 큰 요인은 실업률이라고 생각한다. 대체로 인플레이션으로 인한 금리인상과 함께 기업의 이윤이 줄어드는 결과로 경기침체가 오면 실업률은 당연히 상승하게 된다.  허나 현재 미국의 실업률이 사상 최저치인 3.6%로 고용시장이 매우 안정적이다.  그러므로 사람들은 충분히 집 모기지 페이먼트를 낼 수 있는 능력을 가지고 있다는 것이다. 그래서인지 금리인상으로 쏟아져 나올 것으로 예측했던 주택매물의 공급이 여전히 부족하다는 지적이다. 수요와 공급으로만 생각해 볼 때 집값이 하락하는 이유는 대체로 공급이 많거나, 수요가 적을 때이다. 여기서 최근 꼭 집을 팔아야 하는 사람들을 제외하고, 2~3년 안에 저금리로 집을 구입한 사람들과 낮은 이자율을 적용받아 리파이낸싱을 한 사람들이 높은 금리에 집을 팔려고 하지 않을 것이다.  실제로 시장은 집값과 상관 없이 공급이 여전히 부족하고, 인플레이션의 영향으로 렌트비가 상당히 올라가 있다. 저금리에 투자로 구입한 매물들은 투자자의 안전한 자산(Safety Asset)이 되고 있다는 것이다.  여전히 공급은 부족하지만 이자가 오르는 상황에서는 매물이 시장에 머무는 시간이 길어질 것이다. 즉 셀러보다는 바이어에게 유리한 시장일 수 있다는 것이다. 모기지 금리를 한 번 살펴보자. 3% 이자와 6% 이자를 비교 했을 경우 6% 이자에 구입한 집의 가격은 3%의 경우보다 약 17%가 높다고 볼 수 있다.  그래서 금리가 오르면 집값이 떨어진다고 해도 예전 저금리의 집값과 비교하면 집값이 하락 했다고 하기보단 오히려 집값은 올랐다고 보는 것이 맞을 수도 있다. 그렇지만 이자가 한없이 오르지는 않을 것이므로 적당한 시기에 재융자를 할 수 있는 기회를 염두에 두면 좋을 것 같다. 올해 9월쯤에는 30년 고정 모기지금리가 6%대에 진입할 것으로 예측되고 있다.  지금 집을 사야하는 사람에게는 앞으로 당분간 오늘이 가장 낮은 금리라는 것을 알아야 한다. 오렌지카운티의 주택가격 흐름을 살펴보면 풀러튼을 제외한 어바인, 요바린다 등 기타 도시의 주택가격은 약간의 하락세를 보이고 있다. 그렇지만 이들 지역의 가격도 이미 지난 2년간 50~57%이상 오른 상태라 약간의 하락이라 할 지라도 작년 7월에 비해 여전히 높은 가격을 유지하고 있다는 것이다. 전반적으로 모기지 이자가 높다고 해도 집을 구매하는 바이어들은 위축될 필요가 없다. 셀러스 마켓에서 더욱 적극적인 구매 활동으로 원하는 딜을 이끌어낼 수 있을 것으로 본다. 문의 (657)222-7331…

이자율 올라 주택 판매·착공 감소5월 전국 주택 압류도 185% 증가 금리인상에 관심이 높고 많은 영향을 받는 곳이 부동산 시장이다.   최근 연방준비제도가…

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  캘리포니아주의 렌트비 상승세가 심상치 않다.  그렇잖아도 매년 오르는 주거비용이 부담되는데 인플레이션 때문에 일반 서민들의 생활고가 만만치 않다. Realtor.com의 보고에 의하면 올해 4월 기준으로 LA 및 오렌지카운티 지역의 렌트비가 작년 대비 10% 이상 올라 평균 렌트비가 3300달러에 이르고, 리버사이드 카운티도 역시 8% 오른 평균 2800달러에 이르는 등 역대급 상승이다.  Zillow.com자료를 봐도 마찬가지이다. 올해 2월 기준으로 1년 전보다 17% 올랐다고 한다. 지난10년동안 평균 연 3~5% 상승한 점을 볼 때 예상치 못한 상승폭이다. 이는 전국적 현상으로 작년보다 약 15% 상승했다. 2022년 상반기가 끝난 지금 렌트 시장은 어떨까? 앞으로도 더 올라갈 가능성이 많다. 팬데믹으로 인해 생활 뿐만 아니라 일하는 공간으로 주거 패턴이 바뀌어 주거지 수요가 계속 늘어나기 때문에 특히 교외지역에서의 렌트비 상승이 지속되고 있다. 첫째, 바이어들의 주택 구매가 주춤해진 사이 렌트 매물부족 현상이 늘어난 게 특징이다. 이는 바로 가격 상승으로 이어졌다.  만약 모기지 이자율 상승이 완화되고 주택 구입하는 바이어들이 시장으로 다시 돌아가면 렌트에 대한 수요가 줄어들어 렌트비 상승이 다소 완화될 수 있다. 그러나 올해 말까지는 렌트에 대한 수요가 줄지 않을 것으로 예상돼 가격 상승은 불가피하다.  LA의 경우 아파트 공실률이 3.5%, 오렌지카운티의 경우 3% 미만으로 떨어졌다. 1981년 이후 최저의 공실률인 만큼 랜드로드들은 무려 20% 이상 렌트비를 인상해서 시장에 내놓는 경우가 허다하다. 팬데믹 기간 구매 전쟁에 이어 미국인들은 렌트 시장에서도 렌트 구하기 전쟁을 치르고 있다. 둘째, 정부의 렌트비 관련 테넌트 보호 장치와 랜드로드에 대한 제약이 렌트 시장의 변수이다. 렌트 콘트롤이 있는 LA시의 경우 기존 테넌트에게는 렌트비 인상을 당분간 금지하고 있다.  하지만 강한 렌트 콘트롤이 없는 지역이거나 렌트 콘트롤에 해당되지 않는 유형의 단독 주택과 콘도의 경우 캘리포니아주에서는 10%까지 인상을 할 수 있어 지역에 따라 달라질 수 있다.  특히 LA카운티는 타 카운티보다 렌트비 상승에 대해 많은 제약을 가하고 있어서 랜드로드에게는 불리한 투자지역이다. 하지만 높은 렌트비를 받을 수 있는 지역이라서 랜드로드 입장에서는 투자 여부에 대한 고민이 많다. 셋째, 인플레이션 발 이자율 상승과 경기 침체가 렌트 시장의 큰 변수로 주목을 받고 있다. 다행스럽게도 팬데믹 이전 수준으로 거의 고용시장이 개선되었다. 만약 일자리가 늘어나고 실업률이 4% 미만으로 내려간다면 경기 침체에 빠지지 않아 렌트 시장에 부정적인 영향을 미치지 않을 것이다.  하지만 인플레이션이 더 심화되고 경기 침체로 실업이 늘어난다면 렌트비 연체도 늘어나 주거 불안으로 테넌트들의 고통이 더 심화될 수도 있다. 이제 렌트를 놓는 랜드로드나 렌트를 찾는 테넌트 모두 셈이 복잡해진 렌트 시장에서 방향을 잡고 전문적인 조언이나 도움을 받아야 하는 시대가 되었다.  테넌트는 렌트 구하기 경쟁에서 손해를 보지 않기 위해 크레딧을 잘 관리하고 인컴 자료 및 랜드로드 추천서 등을 미리 준비해서 렌트 쇼핑에 나설 것을 권한다. 문의 (818)439-8949  [출처 조선일보]…

미쉘 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장전화로 종종 받는 질문이다. 인터넷에서 본 매물 중 맘에 드는 부동산이 있는데 ‘Probate Sale’이라고 써 있다며,…

써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장■집값 상승에 직접적인 영향 과거 사례를 보면 인플레이션이 발생하면 집값도 따라서 올랐다. 주택 건축에 필요한 자재비가…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  ‘생각하는대로 살지 않으면, 사는대로 생각하게 된다.’ – Paul Brourget(폴 부르제)’ 한국전쟁이 끝나고 초토화된 고국에는 말 그대로 무에서 유를 창조해낸 아버지, 할아버지 세대가 있었기에 풍요를 누리게 되었지 않았나 생각한다. 근대화를 이룬 세대들은 굶주림은 대물림 하지 말자는 생각을 하면서 살았다. 그런데 기적으로 이룬 부의 시대를 살고 있는 우리들은 풍족함 속에서 세상이 돌아가는 대로 살아가고 있는 것은 아닌지 생각하게 된다.  짜여진 틀 속에서 편안함에 안주하지 않고 삶을 개척해가는 해외동포들이야말로 생각하는 대로 꿈을 이루어가는 진정한 파이오니어가 아닐까. 미주동포 250만명, 전체 해외동포가 750만명이지만 앞으로 계속해서 1000만명, 2000만명이 될 때까지 세계로 뻗어 나가야 할 것이다.  아버지, 할아버지 세대가 그랬던 것처럼 열심히 일하고 자식들을 극성으로 키워서 세계 속에 자랑스런 한국인의 위상을 만들어 가야한다. LA국제공항에서 동쪽으로, 자동차로 한시간 이내 거리에는 인랜드 엠파이어의 허브인 온타리오 국제공항이 있다.  인근에 자동차 경주장 폰태나 오토클럽 스피드웨이가 있고 금호 타이어, 농심, LG전자를 비롯한 한국기업은 물론 아마존 등 유수 물류센터, 유명 아울렛 쇼핑 몰인 온타리오 밀스, 테마 쇼핑몰 빅토리아가든 등이 들어서며, 인근 도시들의 성장이 급속히 이루어졌고, 한인인구의 증가와 더불어 한인사회도 큰 발전을 이루었다.  1990년 센서스에서 인랜드 엠파이어 지역 한인인구는 약 1만명에 지나지 않았지만  2010년 센서스에서는 3만명이 넘어서며 폭발적으로 증가했다. 그런데 2020년 센서스에서는 10만명을 넘어섰다니 놀랍지 않은가.  그 이유는 물론 집값이 싸고 10, 60, 210, 91, 15, 71, 215번 프리웨이 등 엄청난 인프라와 접근성이 좋은 교통조건과 많은 일자리를 꼽을 수 있다. 북쪽으로 마운트 발디, 온타리오 봉우리, 쿠카몽가 봉우리 등 앤젤레스 국유림의 산자락이 펼쳐져 있고, 남쪽으로 클리블랜드 국유림 사이에 자리잡고 있어 월등한 주거 환경과 겨울 스키는 물론 많은 골프장, 각종 스포츠 레저시설이 인접해 있다. 온타리오 국제공항과 교통상 편리하고 가까운 지역으로는 다이아몬드바, 치노힐스, 업랜드, 랜초 쿠카몽가, 폰태나, 코로나, 리버사이드 등이다. 에어차이나가 서울을 경유해 타이완까지 성공적으로 운항에 성공했고, 코로나의 엽기적인 상황도 잦아들고, 이제 곧 국적기 취항이 멀지 않았다고 생각한다.  온타리오 국제공항 인근 도시들은 이처럼 편리한 교통 인프라, 부담없는 수준의 주택가격, 상당 수준의 레저시설, 거주 환경이 안전하고 쾌적해 한인들에게도 인기가 높다. 이렇듯 우수한 도시들이지만, 아직 LA근교 집값의 절반 정도에 불과하다. 50만달러대에 뒷마당이 있고, 방 3개, 화장실 2개가 있는 집이라면 모두들 놀라곤 한다.  이민자들에게 내집 마련은 아메리칸 드림의 가장 기본이다. 이민의 주된 이유로 자녀교육을 꼽고 있는데 이것 역시 내집을 보유함으로써 나와 내 자녀들의 정서 안정에 큰 역활을 하며, 내 가족의 꿈과 목표를 이루는 원동력이 된다고 할 수 있다.  주택가격은 현재 보합세로 바이어 마켓이라 집값이 내려갈 것이라는 기대심리를 가지고 있는데  매물이 많지 않은 점을 고려하면 신빙성이 없다고 본다. 이자율이 가파르게 올라가고 있다. 예전 15% 시절을 감안하면 아직도 적절한 수준이라 볼 수 있다.  무엇이든, 언제든 지금이 적기라는 생각으로 시도하는 사람만이 원하는 것을 얻을 수 있는 것이 진리인 것 같다. 문의 (909)222-0066 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=7813&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

인플레이션 주택가격 직접 영향  변동에서 고정으로 재융자 증가 과거 사례를 보면 인플레이션이 발생하면 집값도 따라서 올랐다.   주택 건축에 필요한 자재비가 들썩거리기…

주택 구매시 가장 중요한 과정 워터 데미지·증축·집 구조 확인지난 몇 년 동안 셀러가 유리한 마켓이다 보니 오퍼를 인상적으로 쓰기 위해…

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  포스트 팬데믹으로 접어들면서 예상을 뛰어넘는 물가 상승세에 기준금리가 당초 예상한 것과는 달리 이른바 ‘자이언트 스텝’인 0.75%포인트 인상됐다.  캘리포니아주의 비싼 주거비와 생활비, 여기에 개스값 상승으로 20~30대 직장인들이 재택근무를 선호해 직장내 분위기도 이에 맞추려는 변화가 나타나고 있다.  이 와중에 LA시가 첫 주택구입자에게 최악의 도시로 조사됐다. 첫 주택 구입에 가장 좋은 피츠버그와 비교할 때 LA시는 무려 9배 이상 차이가 났다.  전문가들은 인플레이션이 여름을 지나 오래 지속될 것으로 전망하고 있다. 이런 상황 속에서 직장인들은 보다 좋은 조건과 재택근무와 오피스업무를 병행하는 이른바 하이브리드 형태를 선호하는 것으로 나타났다. 고용주들도 팬데믹 기간동안 재택 근무를 시행하면서 경제성과 생산성을 분석하며 하이브리드 업무형태를 지향하고 있다.  역대급 구인난을 겪고있는 요즘 시기에 한인업체들은 한인 구직자들을 유치하기 어렵다보니 직원들의 처우를 개선하면서 임금 인상과 재택근무를 늘리는 방안으로 근무 조건을 수정하는 추세이다. 이러다보니 직장인들은 비싼 렌트비를 부담해야하는 대도시보다는 모기지 부담이 적은 중소도시로 이동하는 추세이다. 팬데믹 이후 발생한 새로운 트렌드라고 할 수 있다.  모기지 이자율 상승으로 바이어들이 주춤하기는 했으나 여전히 부족한 주택 공급으로 인해 셀러스 마켓이 지속되고 있지만 주택매매 건수는 많이 줄어든 상태이다. 하지만 지역적으로 차이는 있으나 당분간 지속적으로 상승세는 이어질 것이라는 전망이 대세이다. 이런 상황 속에서 바이어들이 어느 정도 정리가 되던지, 아니면 어중간한 바이어들은 대도시를 피해 중소 도시를 지향하며 움직일 가능성도 있다고 본다.  또한 캘리포니아주에서는 이런 문제를 해결하기 위해 여러 방안을 내놓고 있는데 그중 하나가 첫 주택구입자에게 다운페이먼트를 이자 없이 제공하는 파격적인 프로그램이다. 전국 최고 수준의 집값과 높은 생활비 부담도 한 몫을 하고 있다는 분석이다. 캘리포니아주 주택금융국은 치솟는 주택가격으로 주민들의 내집 마련이 더욱 어려워 지면서 첫 주택 구입자들에게 주택가격의 최대 10%까지 이자율 0%로 대출해 주고, 구입한 집에서 5년이상 거주하면 대출금을 탕감해주는 Forgivable Equity Builder Loan 프로그램을 런칭했다. 대상은 첫 주택 구입자로 본인이 직접 거주할 목적으로 집을 구입하는 경우에만 해당되며 연 소득이 주택이 위치한 카운티 중간소득의 80% 미만이어야 한다. 구입하고자 하는 주택의 위치에 따라 소득기준이 달라지는데 LA카운티 기준은 연소득 6만8880달러 미만의 주민들이 프로그램의 혜택을 받을 수 있다.  만약 대출자가 집에서 5년 미만으로 거주한 뒤 이사할 경우 대출금을 갚아야 한다.  프로그램에 대한 자세한 사항은 캘리포니아주 주택금융국 웹사이트에서 확인할 수 있다.   다시 언급하지만 이 프로그램은 저소득층을 위한 것이며 첫 주택구입자로 세금보고 자료를 기준으로 하며 소정의 교육을 이수하고, 요구하는 절차를 충족시킨 준비된 지원자가 해당되며 모든 지역이 적용되지는 않는다. 상기와 같은 프로그램을 적용 받을 수 있는 적합한 지역으로는 여러 곳이 있겠지만 그 중에서도 LA에서 북쪽으로 약 30 분 거리에 발렌시아가 포함된 샌타클라리타가 있고, 그 곳에서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 4계절이 뚜렷한 팜데일과 랭캐스터가 포함된 앤텔롭 밸리가 있다.  대면근무와 재택근무를 동시에 하는 첫 주택 구입자에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 문의 (310)408-9435 [출처…

애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트  최근 모기지 이자율의 급격한 상승세에 주택가격은 주춤하고 다소 내려가는 감도 있다.   주택을 팔려는 셀러도 팔려는 시기를 놓치진 않았나 염려를 하고, 사려는 바이어도 관망의 시간을 보내는 듯 하다. 허나 이러한 시기를 기다렸다는 듯이 캐시 바이어들이 서서히 고개를 들어 주택시장에 열심을 보이기 시작했다.  가파르게 오르고 있는 금리의 앞으로의 변화를 예측하기 위해, 얼마 전 프레디맥이 제시한 금리변동 그래프를 살펴보면, 30년 고정금리는 1월에 3.11%로 시작해서 3월 말에는 3.67% 이고 현재는 6%대를 기록하고 있다.  이렇게 오르고 있는 모기지 금리에 대하여 프레디맥의 수석 경제학자 렌 키에프는 “모기지금리는 2022년 계속 인상될 것이며, 그 속도는 완만하게 오를 것이다. 2022년 초의 금리 인상의 대부분 올해 후반, 특히 연방준비제도의 금리 정책에서 일어날 일에 대한 예상이다”라고 말했다. 즉 키에프는 올해 모기지 금리는 완만히 오를 것이며,  그 이유는 모기지 금리가 연준의 금리를 따르는 경향이 있기 때문이라는 것이다. 그렇다면 금리가 오르면 주택가격이 하락할까?  주택가격이 너무 올라 거품이다, 또는 이제 떨어질 때가 되었다… 등등의 생각을 하시는 손님들이 많은 것은 사실이다. 또 그에 반해 떨어지지 않을 것 같아 서둘러 집을 사야겠다고 하는 사람들도 있다. 좀 더 자세히 지난 과거의 데이터에 따른 모기지 금리인상이 주택가격에 미치는 영향에 대해 알아보자. 얼마 전 프레디맥이 발표한 Impact of Rising Rates on Home Prices 라는 차트는 지난 30년동안 특정 연도에 약 8~19개월의 기간을 두고 금리가 1% 이상 올랐을 때 그것이 주택가격에 어떤 영향을 미쳤는지를 보여주는 차트이다.  차트에서 보여지는 내용은 거의 30년 전인 1993년 10월에서 1994년 12월까지, 14개월동안 금리가 2.38% 올랐음에도 불구하고 주택가격은 3% 이상이 상승했음을 보여준다. 그리고 그 이후에도 최근까지 금리가 1% 이상 올랐을 때 주택가격은 적게는 2%, 많게는 11%까지 상승한 내용을 볼 수 있다.  따라서 역사적으로 금리 인상이 주택가격에 부정적인 영향을 미치지 않는다는 것을 이 데이터에서 확인할 수 있다. 그러면 같은 기간동안 판매된 주택판매량은 어땠을까? 이 기간동안 판매된 주택의 수량은 대부분 감소했고, 그 감소율은 평균 5% 정도였다. 그러므로 주택판매량은 감소했으나 주택의 가격은 오히려 상승한 것을 볼 수 있다.  지난 역사적 배경을 현재의 부동산 시장에 접목해 예측해보면, 이자율은 평균 1.27% 상승하는 것을 볼 수 있고, 주택가격도 평균9% 이상 인상되나 주택판매율은 2%정도 감소하는 현상을 볼 수 있다.  따라서 정리하면 역사적으로 금 인상은 주택가격에 영향을 미치지 않으며 주택판매율에도 그다지 큰 영향을 끼치지 않는 것을 확인할 수 있다. 사실 요즘 부동산 시장은 매주 다르게 변화하고 있다고 해도 과언이 아니다. 여전히 좋은 매물은 오버비딩을 해야한다. 허나 예전과 다른 점은 이자의 상승에 의한 주택구입이 주춤거리는 것도 사실이다.  그에 반해 대부분의 전문가들은 물가 상승과 함께 인건비도 오르고 있기 때문에 부동산가격이 큰 폭으로 하락하지는 않을 것이라고 예측한다.  문의 (657)222-7331 [출처…

미쉘 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장2-3년 사이 코로나19로 인하여 일상의 많은 변화가 있었다. 홈 오피스가 생겼고, 집에서 보내는 시간이 더 많아짐에…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  우스갯소리로 5월 5일은 어린이 날, 5월 8일은 어머니 날, 1년 중 363일은 아버지 날이라고 하던 말이 있었다.  요즘 한국에선 그것도 모자라 어머니 날 마저 어버이 날로 만들어서 아버지들이 반을 접수한 모양새다. 이곳 미국에서는 어림 반푼어치도 없는 소리다.  당연히 아버지들에게 363일 아버지 날로 인정해주지 않으며 6월 셋째 일요일에 아버지 날을 정해주었다. 모든 일이 공정하고 상식적으로 처리되는 것을 보면 미국의 장래는 순탄해 보이고 발전 잠재력이 무궁하다는 것을 알 수 있다.  성장 잠재력, 필자가 살고 있는 인랜드 엠파이어 지역도 상전벽해라는 말이 실감날 정도로 지난 30여년 지켜본 바 그대로 사막 모래바람이 휩쓸던 황량한 사막지대가 꾸준히 고급주택가로 변신에 변신을 거듭해 왔다. 그 중 한곳인 폰태나시를 소개한다. 폰태나 시는 랜초쿠카몽가 시와 인접해 있으며 앤젤레스 동쪽 산자락(San Gabriel Mountains) 끝머리 쿠카몽가 피크(8858 피트·약2700m) 산 아래 위치하며 라스베이거스로 가는 길목이다. 산 아래 동네 폰태나 시는 인구 20여만명의 거대(?) 도시로 서울시의 반 정도 크기이지만 그 인구는 50분의 1밖에 되지 않아 얼마나 많은 성장 잠재력을 갖고 있는지 짐작이 될 것이다. 폰태나 시는1913년에 생성되었으며 감귤농장과 포도농장, 닭목장이 있는 농촌 마을로 시작되었다. 제2차 세계 대전중에 헨리 카이저에 의해 제강 공장이 설립되고 공장 노동자들의 건강 관리를 목적으로 카이저 병원(Kaiser Permanente medical facility)이 설립돼 몇 안 되는 세계 최대 의료기관으로 발전하는 계기가 되었다.  카지노 소유주이자 자동차 수집가 Bill Harrah에게 팔리기 전 까지만 해도 20~30년대 앤틱 자동차박물관(Ro-Val’s Automobile Museum)이 폰태나에 있었다. 오토클럽 스피드웨이가 2006년에 개장한 이래 많은 웨어하우스 등 경제적 기반이 되는 기업들이 싼 땅값과 210, 10, 60, 15번 프리웨이 등 편리한 교통의 입지조건으로 몰려왔으며, 주택경기 또한 붐을 이루며 발전되어 왔다. 인랜드 여타지역과 마찬가지로 집값이 아직도 낮은 수준이다. 물론 이웃한 랜초쿠카몽가보다도 훨씬 싸다고 많은 사람들이 말한다. 방3~4개 넓은 뒷마당의 단독 주택(약 2000스퀘어피트정도)이  50만달러대라면 믿을 수 있겠는가.  주민들은 거의 백인이었으나 지금은 소수계가 50% 이상을 차지하는 다인종 사회로 변하고 있으며, 또한 주택가격이 상대적으로 낮고, 건조한 기후와 카이저와 같은 훌륭한 의료시설을 기반으로 주거환경이 좋다고 볼 수 있다. 폰태나 시가 아직도 주택 가격이 낮은편이라는 것이 많은 잠재력이 있다고 생각한다. 이민자들이 주거지를 선정하고 사업체를 선정할 때 먼저 고려해야 할 것이 지역의 발전 가능성이라 할 수 있다.  어디에 삶의 둥지를 트느냐에 따라 사업의 성패가 가늠되기 때문이다. 그런면에서 볼 때 폰태나 시야말로 삶의 본질을 향상, 발전시킬 수 있는 지역이며 한번 쯤 고려해 볼만한 주거지가 아닌가 생각된다. 문의 (909)222-0066…

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  팬데믹 기간 정부가 경기부양책으로 통화를 시중에 많이 풀면서 캐시를 보유한 바이어들이 상대적으로 많아졌는데 3월 대비 약 28% 증가했다.  즉 LA에서 집을 구입하는 바이어 4명 중에 1명이 현찰을 주고 사는 결과인 셈이다.  4월 현재 LA는 방 3개 되는 하우스를 100만달러 이상 주고 구입을 해야 하는 상황이다. 정부가 인플레이션을 잡기 위해 긴축 정책을 펴고 있으나, 치솟는 물가와 집은 내려갈 줄을 모른다. 집값은 지난1 년 동안 약 22% 상승한 것으로 나타났다. 전국 주택가격을 반영하는 S&P 코어로직 케이스쉴러 지수에 따르면 지난해 6월부터 올해 2월까지 LA지역의 중간 주택가격은 약 22% 상승했고, 올해 1월부터 한달동안 약 3.2% 오른 것으로 나타났다.  같은 기간 전국의 평균 집값은 약 19.8% 오른 것으로 나타났으며, 인플레이션의 영향으로 금리가 오르면서 집값 상승에 영향을 미친 것으로 분석됐다.  한편 캘리포니아주에서 내집 마련이 점점 어려워지고 있는 것으로 나타났다. 이것은 미 전역에서 가장 많은 인구를 자랑하는 캘리포니아주에서 2년 연속 인구가 감소하는 결과를 초래했다는 분석이다. 가주부동산협회가 발표한 올해 1분기 주택 구매지수 보고서에 따르면 캘리포니아 중간 주택가격은 74만7000달러로 나타났다. 그런데 이 가격을 주고 집을 구입할 수 있는 주민은 4 명 중 1명도 채 안 되는 약 24%에 불과했다.  중간 주택가격인 74만7000달러를 주고 집을 구입할 경우 매달 모기지 페이먼트로 약 3950달러가 나가는데 이 금액을 납부할 수 있는 가정은 캘리포니아주 전체로 보면 약 24% 정도로 조사됐다.  LA카운티 주민들의 주택구입 능력은 주 전체보다도 낮은 20% 정도로 나타났다. 전문가들은 포스트 팬데믹 시대로 접어들면서 경제가 다시 활성화되기 시작했다며 집값이 서서히 안정화 될 것으로 전망했다. 그래서 캘리포니아에서는 이 문제를 해결하기 위해 여러 가지 방안을 내놓고 있는데 그 중 한 대안으로 첫 주택 구입자에게 다운페이먼트 금액을 이자 없이 융자해주는 파격적인 프로그램을 시작한다. 전국 최고 수준의 집값과 높은 생활비 부담도 한몫을 하고 있다는 분석이다. 캘리포니아주 주택금융국은 치솟는 주택가격으로 집을 더욱 사기 어려워 지면서 첫 주택 구입자들에게 주택 가격에 최대 10% 까지 이자율 0%로 대출해 주는 Full Give Up 에퀴티 빌더론 프로그램을 시행한다고 밝혔다. 대상은 첫 주택 구입자로 본인이 직접 거주할 목적으로 집을 구입할 경우에만 해당되며 연소득이 주택이 위치한 카운티  중간소득의 80% 이하인 주민들이 해당된다. 구입하고자 하는 주택의 위치에 따라 자격 소득기준이 달라지게 되는데 LA카운는 연소득 6만8880달러 이하인 주민들이 이 프로그램의 혜택을 받을 수 있다.  무이자 대출을 받고 구입한 주택에서 5 년 이상 거주할 경우 대출금 전액이 탕감되며 5년 미만으로 거주한 뒤 이사할 경우 대출금을 갚아야 한다. 프로그램에 대한 자세한 사항은 캘리포니아주 주택금융국 웹사이트에서 확인할 수 있다. 다시 언급하지만 정부 보조 프로그램을 저소득층을 위한 것이며 첫 주택 구입자로 세금보고 자료를 기준으로 하며 소정의 교육을 이수하는 등 자격요건을 충족시키는 지원자가 해당이 되며 모든 지역이 해당되지는 않는다. 상기와 같은 프로그램을 적용 받을 수 있는 적합한 지역으로는 여러 곳이 있겠지만, 그 중에서도 LA에서 북쪽으로 약 30분 거리에 발렌시아가 포함된 샌타클라리타 지역이 있고, 여기서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 4 계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭밸리가 나온다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 하는 첫 주택구입자에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 문의 (310)408-9435 [출처…

코로나19의 여파로 전 세계가 크고 작은 일들을 겪었다. 미국 부동산에 대하여 여러가지 의견들이 있지만 대다수의 전문가들은 가격 상승으로 인해 거래가…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  코로나 사태로 3년간 고통의 세월을 보내고 이제 터널의 끝이 보이는 듯 하다.  어려운 시기였지만 산 사람은 살아야지 하는 말이 있듯이 주택을 팔고 이사가는 사람도 있고, 집을 사서 이사 오는 사람도 있다.  현재 캘리포니아주는 팬데믹 기간중 주택 공급 부족과 수요 팽창으로 한계에 달한 상태이다. 어려운 시기에도 주택을 구입하기 위해 무엇이 필요한지, 무엇을 준비해야 하는지 알아보고자 한다. 철저히 준비를 해야 적당한 주택이 나오면 우선적으로 구입할 기회를 잡을 수 있는 것이다.  주택을 사려고 계획을 하게되면 제일 먼저 고려해야 할 것이 본인의 재정상태이다.  재정상태 준비 체크리스트에는 여러 가지가 있지만 우선 다섯가지로 정리를 해볼 수 있다. 첫째, 얼마의 계약금(down payment)을 내고 얼마 만큼의 융자를 받을 것인지를 정하는 일이다. 대개 LA에서 동쪽으로 1시간 정도 떨어진 랜초쿠카몽가의 경우 주택가격이  60만달러면 방4개, 화장실 2개, 약2000 sf 정도의 주택 구입이 가능하다.   최소 3.5% 다운할 경우 2만1000달러+소요경비(약1%) 6000달러를 합쳐 대략 2만7000달러이면 가능하다.  요즘처럼 경쟁이 심한 경우 좀 더 많은 계약금을 필요로 한다.  한국에서 미국 주택을 구입하는 분들도 많이 있는데 생각보다 쉽다는 것이다.  돈의 출처는 본인의 은행계좌에 자금이 있고, 여기 미국에서 에스크로 서류와 해당주택의 공인된 감정사가 만든 감정서만 제출하면 구입할 자금은 한국에서 쉽게 조달할 수 있는 것이다. 정말 격세지감을 느낀다.  30여년 전 이민올 당시 한국에서 미국으로 돈이 온다는 것은 상상도 못했으니 말이다.  한국 등 외국에서 미국 주택을 구입하는 사람들은 적어도 40%는 계약금을 내야 융자가 가능하다.  둘째, 모기지 융자 가능성을 확인하는 것이다. 보통 25% 이상의 계약금을 내게 되면 대부분 융자는 가능하다고 볼 수 있다. 하지만 은행마다 기준이 다르기 때문에 알아보는 것이 좋다. 융자를 받아 60만달러짜리 주택을 30%인 18만달러를 다운하고 구입할 경우 융자금액은 42만달러, 연이자율 4%로 계산하면 월 페이먼트는 2000달러 정도 나온다. 이자율을 5%로 계산하면 월 페이먼트는 2250달러가 된다.  물론 개인의 크레딧점수와 재정상태에 따라 약간의 차이가 있고, 또한 이 금액을 매월 납부할 수 있는지 평가를 한다. 그 평가는 지난 2년간의 소득세 납부실적을 보고 진행한다. 셋째, 상기 1&2 항이 준비되면 주택을 찾게 되며, 그때 고려할 사항은 실로 다양하다.   출퇴근 거리, 학군, 발전가능성, 주위환경 등등.  이 때 필요한 것이 유능한 에이전트 선정이라 볼 수 있다. 에이전트보다는 부동산회사를 봐야 한다. 왜냐하면 캘리포니아주에서는 에이전트가 일을 하고 부동산회사가 책임을 지기 때문이다. 대부분의 경우 어느 부동산회사가 신용이 있고 책임을 질 능력이 있는지 따져봐야 한다. …

캘리포니아주는 LA와 같은 대도시 내 저렴한 주택 부족에 직면해 있으며 이로 인해 주민들의 렌트비 부담이 증가하고, 무주택자가 증가하고 있다. 가주에서 2025년까지 180만 거주 유닛이 필요할 것으로 예상되지만 홈빌더들은 연간 8만채의 신규주택만 건설하고 있다. ADU 및 JADU 수당은 주택을 추가하는데 도움이 되었지만 충분하지 않다. 신규주택 건설의 어려움 중 하나는 LOT당 한채의 주택만 허용하는 단독가족 구역이 우세하다는 것이다. 다세대 가족, 공동생활 및 재택근무는 우리가 도시에서 함께 사는 방식을 변화시켰으며, 이제 이를 반영하기 위해 커뮤니티 구역 설정을 변경할 때이다. <법률 – SB9> SB9은 가주의 주택 위기를 해결하기 위한 노력의 일환으로 2021년 9월 16일 주지사가 서명했다. 이 법안은 도시 내 단독주택 부지에 다양한 중간소득 주택 건설을 합법화하고 있다. SB9은 개발자가 아닌 주택소유자의 손에 도구를 제공해 부동산 자산을 활용, 이웃의 특성을 유지하면서 새 주택을 지을 수 있도록 규정한다. 이 법안은 2022년 1월 1일 발효됐다. ◇무엇을 만들 수 있을까?  모든 단독 주택소유주는 기존 부지내에 두 번째 유닛을 지을 수 있다. 이것은 대가족을 위해 두 번째 집을 지으려는 사람들이나 부지에 두 번째 장기 임대 유닛을 추가하려는 임대 부동산 소유자에게 적합하다. 단독주택 소유주는 재산을 분할할 수도 있지만 최소 3년 동안 한 부지를 주요 거주지로 사용하기로 약속해야 한다. 부지가 분할되면 주택소유주는 단독주택, 복층 및 ADU를 포함해 새로 생성된 부지에 주택을 개발할 수 있는 다양한 옵션을 갖게 된다. 각 구획에 복층 건물을 지을 수 있으며, 지자체의 법 적용 방식에 따라 각 구획에 최대 2개의 ADU (최대 총 8개 단위) 를 지을 수 있다. ◇예외사항은 무엇인가? SB9은 도시 내 주택 개발을 우선시하며 취약한 생태 지역을 보호하도록 규정한다. 자격을 얻으려면 부동산이 도시 내에 있어야 하고 단독주택으로 구역이 지정되어야 한다. 재산은 해안 지역, 화재 위험지역, 주요 농지 또는 기타 환경보호 지역내에 위치할 수 없다. 임대가 안정화된 주택이 있거나 최근 3년 이내에 임대한 부동산은 부지분할 규정이 허용되지 않는다. 재산 분할에 관심 있는 주택소유주는 또한 최소 3년동안 한 부지를 주요 거주지로 사용하기로 약속해야 한다. ◇혜택은 무엇인가? SB9은 주택소유주에게 지역 사회의 특성을 유지하면서 재정적 잠재력을 최적화할 수 있는 다양한 주택개발 조합을 제공한다. 자신의 재산 내 자산에 접근하려는 주택소유주는 많은 부분을 분할해 판매하거나 장기소득을 보장하기 위해 최대 3개의 임대 유닛을 건설할 수 있다….

벌써 2022년 4월도 중반을 훌쩍 넘어 가정의 달 5월이 코앞에 닥쳤다.  오늘은 미국에서 여섯 번째로 살기 좋은 도시이며, 특히 오렌지카운티에서도 4년연속 살기좋은 도시 1위를 차지하고 있는 어바인에 대해 소개하고자 한다.  어바인은 한국에서도 알아주는 유명한 도시이다. 어바인의 크키는 66스퀘어마일로 서울의 3분의 1의 크기로 오렌지카운티 34개 도시 중 가장 큰 도시이다.  역사적으로 어바인 지역은 아메리카 인디언 통바족이 2000년 전부터 거주하던 지역이었으며, 1864년 제임스 어바인 등이 멕시코 토지를 부여받아 목장을 운영하면서 마을이 형성되기 시작하였다. 전통적으로 어바인 랜치를 비롯해 목장과 농장 등의 농업이 주를 이루는 농촌 마을이었다.  1960년대 민간개발 업체인 어바인컴퍼니를 중심으로 건축가, 지방자치단체, 교육기관 등이 함께 참여하여 계획도시를 건설하였다. 그리고 마침내 약 50여년 전 1971년 12월 어바인이란 이름으로 도시가 공식 명명되었다. 어바인은 LA다운타운에서 남쪽으로 40~45마일 정도 되는 곳인 남가주 태평양 연안에 위치한 도시이며, 신흥부호들과 많은 한인들이 살고 있다. 주변인접 도시로는 샌타애나, 터스틴, 코스타메사, 뉴포트비치, 라구나 힐 등이 있다.  어바인 주변으로는 세 개의 프리웨이와 한 개의 톨웨이가 지나고 있어 교통이 매우 편리한 장점을 가지고 있다. 먼저 가장 중요한 5번 프리웨이가 남북으로 지나고 있고, 405번, 73번, 241번과 톨웨이인 261번 등이 지나고 있다. 인구분포도를 잠시 살펴보면 어바인지역은 아시안 42.8%, 백인 39.3% 그리고 기타 17.9%로 중국의 부호들이 대거 이주하면서 아시안 비율이 매우 높아지고 있다. 현재 어바인 거주인구는 30만명을 넘어 계속 증가하고 있다. 그래서 여전히 많은 투자자들이 투자를 아끼지 않고 있다. 거주자 평균 연령도 33세로 매우 젊은 신흥도시임이 틀림없다. 거주자들의 평균 연소득이 11만달러로 매우 높으며 이에 따라 범죄율도 캘리포니아에서 가장 낮은 도시이다. 교육환경 또한 오렌지카운티의 8학군이라 불려질 정도로 수준이 매우 높다. 어바인 통합교육구에는 5개의 공립학교와 1개의 사립고등학교, 8개 중학교 그리고 24개의 초등학교가 있다. 이 학교들 모두가 10점 만점에서 9~10점의 학교들이다.  어바인 주택가격은 부동산 센서스에 의하면 2019년 평균89만 달러였던 주택가격이 2020년 95만 달러였으며, 주택가격이 가장 크게 상승했던 2021년 평균 25% 이상의 집값 상승을 계산해 보아도 현재 어바인 집값은 120만달러가 넘을 것이다. 만약 지금 주택구입을 생각하고 있다면 넓고 깨끗한 어바인을 한번 방문하실 것을 추천한다. 문의 (657) 222-7331 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=6723&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

2002년 할리우드 톱스타 러셀 크로우 주연의 ‘뷰티풀 마인드’라는 영화가 아카데미 작품상과 감독상을 거머쥐며 히트를 친 적이 있다.  게임이론의 대가인 수학자 존 내쉬의 전기적 영화였다. 그후 게임이론에 대한 관심이 높아졌다. 수학뿐만 아니라 경제학, 정치학, 법학 등 사회 과학으로 널리 응용되었기 때문이다.  경제행동 분석에 아주 유용한 이론으로 여러 영역에서 적용됐다. 게임이론으로 부동산 상황을 설명할 수 있고 또 미래도 예측할 수 있으니 대단한 이론이다. 게임이론이란 서로의 경쟁 주체가 상대의 대처 행동을 살피면서 자신의 이익을 극대화하기 위해 효과적이며 합리적으로 선택하는 행동을 수학적으로 분석하는 이론이다.  즉 다른 사람이 어떤 전략을 선택하느냐에 따라 대처해 자신의 이익을 극대화하는 결정을 선택한다는 것이다. 요즘 한창 호황인 부동산 매매 과정을 한 예로 들어보자.  만약 복수의 오퍼를 받았다면 셀러는 자신의 이익을 극대화하기 위해 여러 바이어를 대상으로 카운터오퍼를 보낸다. 이때 복수 오퍼의 내용과 방법에 따라 바이어 또한 자기의 이익을 극대화하기 위한 전략을 선택한다. 이런 경제행동이 마치 게임을 하는 것과 같다. 셀러는 잘못된 전략 선택으로 최고가에 집을 팔 기회를 놓칠 수 있고, 적절한 선택으로 이익을 극대화할 수도 있다.  셀러와 바이어의 관계는 종종 제로섬(zero sum) 관계로 설명한다.  셀러가 시세보다 낮은 가격으로 팔면 내린 가격만큼 바이어가 이익을 보고 반대로 셀러가 높은 가격으로 팔면 그만큼 바이어가 손해를 본다는 이론이다. 하지만 이런 적용은 매우 단편적이다. 바이어와 셀러 각자가 갖고 있는 우선 순위가 서로 다를 수 있고 시장은 복잡하다.  셀러가 시세보다 낮은 가격으로 팔더라도 빨리 팔고 타주로 이사를 가는 것이 원하는 전략이고 그에게 이익일 수 있기 때문이다. 또한 바이어가 시세보다 약간 높은 가격이라도 다른 요인으로 구매를 선택할 수 있다. 즉 제로섬 관계로 온전히 설명할 수 없는 것이 부동산 매매 과정이다. 그러므로 상대방과의 소통으로 서로의 이익을 위해 협력할 수 있는 윈윈(win-win) 게임을 선택할 수 있다. 즉 거래를 할 때 상대방의 필요를 미리 알아 서로 고려한다면 성공할 확률을 높일 수 있다. 지금 턱없이 부족한 매물로 인해 이미 오래 전부터 셀러 위주의 마켓이 되었다.  셀러에게 유리한 기울어진 운동장이다. 셀러와 바이어가 서로 맞붙는 게임이 아닌 일방적인 게임이다. 이런 시장 환경에서 바이어는 자신의 오퍼가 얼마나 좋은지 셀러를 분명하게 설득해야 한다.  즉 해당 부동산을 구입할 의지를 숫자로 명료하게 제시해야 한다. 한 바이어는 지난 1년 동안 수십 번 오퍼를 넣었는데 복수의 오퍼가 몰리면서 셀러에게 선택받지 못해 구매를 포기했다는 이야기를 들은 적이 있다.  나에게 안성맞춤의 부동산이 있다면 분명하게 숫자로 구매 의사를 밝혔다면 주택을 이미 구매했을 것이다. 그 1년 사이로 20%의 주택가격 상승과 20%의 이자율 상승으로 인해 주택구매를 포기할 수밖에 없었다.  셀러는 어떻게 창의적으로 마케팅을 할 것인지를 연구하고 바이어는 현 시장 상황에 맞게 억측이 아닌 이성적으로 선택·결정해 매매를 하는 것이 내집 마련 성공의 지름길이다.   문의 (818) 439-8949 [출처…

써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장한치 앞을 내다볼 수 없는 상황에 아직도 미국은 주택 부족이 심각하다. 집을 내 놓으면 며칠 안에…

인랜드 엠파이어의 날씨는 지중해성 기후와 사막기후로 볼 수 있는데 연중기후는 우기와 건기로 구분되며 대략 건기가 시작되는 5월부터 9월까지는 화씨 80도에서 90도대의 고온 건조한 사막기후를 보인다.   여름 내내 비가 내리지않고 태양이 뜨거운 날씨이지만 해가 지는 저녁에는 온도가 크게 떨어져 선선함을 느낄수 있는 것이 특징이다. 또 우기가 되는10월부터 4월까지는 간간이 비가 내리고 온화한 지중해성 기후와 유사한 화씨 60도 내지는 70도대의 가을 같은 날씨를 유지하니 얼마나 살기 좋은 곳인가. 4월의 치노힐스 주립공원에는 노란 유채꽃이 만발하고 산과 들이 온통 노랗게 물들면 천국의 봄이 아닌지 착각하게 된다. LA다운타운에서 차를 타고 10번 프리웨이 동쪽으로 한시간 이내 거리이고, 오렌지 카운티에서 91번 프리웨이 동쪽으로 30분 정도면 도달할수 있는 지역이 인랜드 엠파이어이다. 샌버나디노 카운티의 치노힐스, 온타리오, 랜초쿠카몽가, 폰타나 등과 리버사이드 카운티의  코로나, 이스트베일, 리버사이드, 모레노밸리, 레이크 엘시노어, 테미큘라 등 주요 시들로 구성되어 있다. 2000년대 이전에는 전형적인 베드룸 타운으로 개발됐던 곳이다. 차츰 아마존 등 유수 기업들이 잘 발달한 레일로드와 프리웨이, 또 인접한 온타리오 국제공항 등 많은 인프라 덕에 자리를 잡게 되면서 인구 유입이 늘고 자족 도시가 되었다. 전문가들이 앞으로 10년내 캘리포니아주의 4000만 인구가 5000만이 넘어갈 것이라고 예측하는 근거는 LA와 인랜드엠파이어를 비롯한 남가주의 좋은 날씨와 많은 인프라를 꼽을 수 있다. 주택 동향은 LA카운티, 오렌지카운티와 비교하면 아주 저렴하다는 표현이 적합할 정도로 쾌적한 주거 환경에 비해 가격이 낮은 편이다. 3베드룸 콘도와 타운하우스는 40만달러 중반이며 앞·뒷마당이 넓은 단독주택도 50만달러 중반대이면 구매가 가능하다. 약 3500스퀘어피트의 방5개짜리 단독주택이 60만 내지는 70만달러대 가격이라면 믿을 수 있겠는가. 현재 남가주 주민들의 주택소유율은 약50% 정도로 전체 가구의 절반정도가 세입자임을 알 수 있다. 또한 계속해서 신규주택을 건설하고 있지만 계속되는 인구 증가와 높은 주택 수요로 인해 렌트비 상승을 통제하기 힘든 상황이다.  아직도 주택공급이 수요를 따라가지 못하고 있고 앞으로 캘리포니아주 주택 건축재료인 목재 등 건축자재값 인상으로 집값이 떨어질 것이라고 기대하기는 어렵게 되었다. 아직도 이자율이 생각보다 낮으며 매물이 많지 않다는 점을 감안하면 여유롭게 기다리기만 할 수 있는 상황은 아닌듯 하다. 출퇴근 시간이 좀 걸릴 수는 있다. 그러나 여러분의 가족은 편안히 미래를 설계할 수 있으며 풍요롭고 여유로운 생활을 영유할수 있다. 인랜드 엠파이어 지역이야말로 주택 구매를 원하는 사람들의 신천지가 아닐까 싶다. “뉴스타부동산 지사가 있는 곳은 한인들이 몰린다” “한인들이 몰리는 곳은 학군 좋고 살기 좋은 곳이다”라는 말이 한인사회의 정석이 된지 오래다. 전에도 했던 말이고 지금도 계속 하는 말이다. “이런 기회는 항상 오지 않는다. 미국은 변한다” “집을 사려고 기다리지 말고, 사놓고 기다려야 한다”  인랜드 엠파이어를 꼭 방문하시길 권한다. 문의 (909) 222-0066…

남가주 주택판매량이 감소하고 있지만 LA 중간 주택가격은 70만달러를 돌파하면서 사상 최고치를 경신했다.  지난달 남가주 6개 카운티에서 모두 1만6905채 주택판매가 이루어졌고, 이것은 지난 1월대비 2% 증가한 것이지만 지난해 같은기간에 비교하면 약 8% 감소한 것이다.  최근 30년 고정 모기지금리가 4%를 돌파하는 등 집을 사는 것이 힘들어진 환경이 주택판매 감소를 불러온 것으로 분석됐다. 하지만 남가주의 집값은 상승세를 이어가고 있다. 지난달 남가주의 부동산 중간 거래가격은 처음으로 70만달러를 돌파해 70만6000달러를 기록했다. 특히 오렌지카운티 지역의 부동산 중간 거래가격은 98만5000달러를 기록해 100만달러 돌파를 눈앞에 두고 있다. 한편 거래량 감소에도 불구하고 이처럼 부동산 가격이 오르는 것은 수요 부족 때문인 것으로 분석된다.  모기지 이자율이 4% 이상으로 올라갔지만 부동산 시장을 당분간은 주춤하게 만들 수는 없다는 것이 전문가들의 분석이다. 왜냐하면 기본 임금도 오르기 때문이고, 만약 2명이 경제 생활을 하면서40시간 근무하고 시간 당 임금을 받아 세전 수입의 약 28%를 월 페이먼트로 납부하고, 고정 이자율4.16%, 30년 상환으로 하면 최대 53만 7000달러 까지 모기지 융자를 받을 수 있다.  팬데믹 이후 2020년 2월에는 52만2000달러를 융자받을 수 있었는데 그만큼 임금이 늘었기 때문에 나타난 현상이라고 한다. 2018년 당시 모기지 이자율은 5% 정도는 됐었는데 그것을 비교한다면 아직도 그때 보다는 낮은 모기지 이자율임을 알아야 한다.  외곽지역을 찾는 한인들은 학군이 좋고 넒은 공간을 가족과 함께 사용할 수 있는 주택을 선호하게 된다. 그런 지역으로는 여러 지역이 있겠으나LA에서 약 40분 거리인 샌타클라리타, 캐년컨트리, 그리고 약 1시간 거리인 팜데일, 랭캐스터 등을 추천하고 싶다.  전미부동산중개인협회(NAR)는 올해 1월 기준 주택매매 건수가 전월 보다 약 6.7% 증가한 650만 건으로 집계 됐다고 밝혔다. 불름버그통신이 집계한 전문가 전망치 610만건을 큰 폭으로 상회해 최근 1년 사이 가장 큰 폭의 전월 대비 증가율을 기록했다.  연방준비제도의 기준금리 인상을 앞두고 모기지금리가 오르기 전에 집을 구인하려는 수요가 몰린 것으로 분석한다. 지난달 시장에 나온 주택매물이 역대 최저치인 86만 건에 불과했음에도 불구하고 매매 건수가 예상보다 크게 증가한 셈이다. 수요 급증과 공급 감소는 주택가격 급등세로 이어졌다. 1월 거래의 기존주택 중간가격은 작년 동월 보다 약 15.4%가 오른 35만300달러로 집계됐다.  지난해 2베드룸 아파트 렌트비가 평균 14% 정도 상승했다는 것이 불과 얼마 전 얘기인데  주택가격은 약 19% 정도 상승했다고 한다. 지역에 따라서는 상승폭이 더 큰 곳도 적지 않다. 34년 만에 주택가격이 1 년대비 최고치로 기록됐다. 예년에는 12월에는 주택가격이 주춤하는 경향을 보여왔는데 이번에는 다르다. 오히려 약 1.3% 정도 가격 상승이 있었다고 S&P500는 분석했다.   그러지 않기를 희망하지만 또다른 오미크론 변이가 발생함에도 불구하고 치명적이지 않을 것이라는 기대감 속에 바이어들이 적극적으로 매물을 찾아나설 것으로 예상된다. 동시에 셀러들은 분위기를 보면서 자신들의 여건에 맞추어 주택을 매물로 내놓을 것으로 본다.  여전히 중간소득자들은 경제적 부담이 적은 중간가격대의 주택을 찾아 외곽지역으로 몰릴 것으로 예상한다. 앞에서 언급했듯 아직도 다른 지역보다 상대적으로 저렴한 가격으로 최근에 지은 잘 업그레이드 된 큰 공간의 넓은 집을 구입할 수 있는 캐년컨트리, 팜데일, 그리고 랭캐스터를 소개하며, 동시에 해당되는 집을 소유하고 거주하고 있는 시니어 바이어는 주민발의안 19를 이용한 세금혜택을 받을 수 있는 아주 좋은 기회라고 생각한다. 주민발의안 19에 대해 궁금한 점이 있으면 연락주시기 바란다. 문의 (310) 408-9435 [출처 조선일보]…

얼마 전부터 오렌지카운티 내 마스크 착용이 자율화 되었고, 언제 그랬냐는 듯 팬데믹 이전으로 돌아가는 연습을 하는 듯 하다.    표면적으로는 그렇다고 하지만 여전이 변이 코로나 바이러스인 델타와 오미크론이 합쳐진 ‘델타크론’의 위험에 우리는 더 조심해야 한다. 오늘은 오렌지카운티 북쪽에 위치한 소도시 사이프러스에 대하여 알아보고자 한다. LA 한인타운에서 남동쪽으로 약 30~33마일 정도 떨어져 있고, 서쪽으로는 605번 프리웨이, 북쪽으로는 91번 프리웨이, 동쪽으로는 5번 프리웨이를 만날 수 있다.  원래 도시명은 워터빌로 오랫동안 불리우다 1956년 데일리 시티라는 도시명을 사용했고, 1년 후 1957년 주민투표를 통해 지금의 도시명인 사이프러스로 명명됐다. 데일리 시티라는 이름에서 느껴지듯 사이프러스는 세리토스, 라팔마와 함께 우유나 치즈로 유명한 낙농지역이였다. 일찌감치 도시 개발업자들에 의해 개발되면서 1970년대부터 본격적인 주거단지와 교육도시로  발전하기 시작했다.  사이프러스의 크기는 6.62스퀘어마일로 오렌지카운티에서도 작은도시 중 하나라고 할 수 있다. 이 작은 도시에도 몇몇의 로스 알라미토스 레이스코스, 돈 크나베 커뮤니티 공원 등 실비치 와이너리와 같은 재미난 명소들이 있다. 사이프러스는 아마도 한국에는 잘 알려지지 않은 도시지만 풀러턴과 세리토스보다 더 교육열이 높아 한인들이 선호하는 도시이며, 도시내 교통체증도 거의 없어 주민들에게 매우 만족도가 높은 도시이다. 주변 인접도시로는 라팔마, 로스 알라미토스, 세리토스, 가든그로브, 부에나파크, 스탠턴, 애너하임 등이 있다.  지역특성 상 주변에 한인들이 이용할 편의시설은 많지 않아 한인들은 주로 인근 부에나파크나 풀러턴 등 주변도시에 있는 한인업소들을 많이 이용하는 편이다. 날씨 또한 실비치와 롱비치 등 바닷가와 거리가 가까워 덥지 않고 시원한 편이다.  2021년 인구센서스를 보면 거주인구는 약 4만9000여명이며, 백인 38%, 아시안 34%, 히스패닉 16%, 그리고 기타 12%로 여러 인종이 다양하게 분포되어 있다. 주민들의 평균 연소득도 9만~11만달러 정도로 오렌지카운티에서도 높은 편이다. 사이프러스는 교육도시 답게 인구수 대비 학교가 많은 것이 장점이다. 총 17개의 초등학교, 9개의 중학교, 그리고 7개의 고등학교가 있다. 그중 초등학교로는 마가렛 란델, A.G. 아놀드, 그리고 줄리엣 모리스 등 8~9등급의 초등학교가 있고, 고등학교로는 오렌지카운티에서 가장 우수하고 한인 선호도가 높은 10등급의 옥스포드 아카데미와 사이프러스 고등학교가 있다. 옥스포드 아카데미는 그 이름도 영국의 옥스포드 대학으로 부터 승인받아 사용하는 학교로 그 만큼 명문 고등학교로 잘 알려져 있다. 2022년 사이프러스 부동산 동향을 살펴보면, 사이프러스는 두개의 ZIP CODE인 90630과90720으로 이루어졌다. 여전히 셀러스 마켓 속에서도 리스팅 매물 수가 가장 적은 도시 중 하나이며 집값은 다른 도시 못지않게 지속적으로 오르고 있다.  평균 가격대는 80~90만달러로 평균SF당 가격도 550달러대이며, 매물 수에 비해 이곳으로 이주하고자 하는 사람들이 많아 집값이 하락하는 경우가 거의 없는 도시이다.  즉 안정적인 부동산을 원하는 사람에게는 안성맞춤이지만, 좋은 집을 찾기 위해서는 인내심도 필요하다는 것을 알아야 한다. 사이프러스 대학에서는 매주 토요일 오픈마켓인 스와밋이 열린다. 이번 토요일에는 작지만 알찬 도시 사이프러스 구경도 하며 스와밋에서 재미나게 장도 좀 봐야겠다.  문의 (657) 222-7331 [출처…

매물확보 전쟁이 한창이다. 상태가 좋지 않은 매물들도 가격이 깎이지 않고 팔려나간다. 요즘 자고 나면 오르는 부동산 가격 때문에 바이어의 시름이 깊다. 오른 가격 때문에 다운 페이먼트가 빠듯해져서 주택 구입에 난항을 겪는 바이어에게 해결책은 없을까? 그래서 재정이 충분치 않은 첫 내집 장만을 하는 젊은 부부들에게 Fixer Upper 집을 소개해 볼까 한다. Fixer Upper House는 관리나 유지 보수가 되지 않아 고칠 것이 많지만 가격이 정상적인 집들보다 낮은 집을 말한다. 보통 투자자들이 상태가 좋지 않은 주택을 구입해서 고친 다음 바로 판매하는 투자 수단이다. 요즘은 재정이 부족한 바이어들이 비교적 경쟁이 낮은 허술한 집을 구매한 후 살면서 고치는 경우가 많아졌다. 다만 허술한 주택을 사는 만큼 주의할 점을 안내하고자 한다. 첫째, 고칠 부분들이 내가 직접 다룰 수 있는 것인지, 아니면 주택 보수 전문가의 도움과 비용이 많이 들어가는지를 가늠해 본다. 가령 카펫, 페인트, 캐비닛 등이 오래 되어 보기에 흉한 것은 충분히 직접 업데이트를 할 수 있고 비교적 낮은 가격으로 보수를 할 수 있기에 구매해도 좋다. 하지만 오래되고 파손된 지붕으로 인한 누수, 작동하지 않는 에어컨/히팅 시스템, 주택 기초 등의 고장이나 보수는 큰 비용이 들기 때문에 전문가의 조언과 예상 비용을 확인해 본다. 만약 디스카운트 받은 금액보다 보수에 들어가는 비용이 더 많다면 구입 결정에 신중을 기한다. 둘째, 낮은 가격이라서 구입을 고려한다고 해도 나쁜 구조나 위치에 있는 주택 구입은 주의해야 한다. 가령 동선이 미로처럼 꼬여 있거나 쓸모 없는 공간이 많은 구조의 경우 구조 변경에 드는 비용이 만만치 않으므로 구입 효과가 반감된다. 설사 구조를 바꾸었다해도 효과적이지 않을 수 있다. 또한 트래픽 소음과 혐오시설이 너무 가까이 있는 주택의 경우도 마찬가지로 주택 가치를 올릴 수 있는 방법들이 제한되어 있어서  구입에 신중을 기해야 한다. 셋째, 상·하수 시설 및 전기 와이어 시스템의 상태를 가늠해 본다. 너무 오래된 플러밍과 전기 시스템은 비용이 제법 들어가는 것이기에 상태가 양호하다면 구입을 해도 된다. 화장실 포셋이나 변기 등은 비용이 비교적 많이 나가지 않기 때문에 이런 문제들은 구입 여부에 큰 영향을 미치지 않는다. 넷째, 집 외부의 상태, 가령 외벽 상태, 나무로 되어 있는 처마나 패티오, 랜드스케이핑을 점검한다. 가늘게 갈라진 스터코 금은 수리가 아주 쉽고 비용도 적다. 하지만 여기 저기 크게 갈라진 금은 지반 및 기초의 문제일 수 있기에 전문가의 의견을 받도록 한다. 뒷마당 잔디 상태가 좋지 않더라도 비용이 적게 들기에 문제가 되지 않는다. 하지만 그레이딩이 잘못되어 땅이 고르게 되지 않아서 물빠짐이 좋지 않을 경우 주택에 추가 피해를 줄 수 있기에 비용을 사전에 알아본다. 마지막으로 만약 허름한 집을 고쳐 쓸 수 있는 재량이나 기술이 없다면 핸디맨 또는 리모델링 전문가의 의견을 듣고 결정을 한다. 본인이 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하여 리스트를 만든 후 부동산 에이전트와 상의하여 구입을 결정한다. 진흙속의 진주를 찾는 행운이 여러분에게 깃들기를 소망한다. 문의 (818) 439-8949 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=6059&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

부모님들의 마음은 다 그런가 보다.   필자의 어머니는 94세까지 장수하신 편이다. 문득 돌이켜 생각해보니 어머니는 항상 필자를 대하시는 모습이 20대의 아들 때나, 어머니가 90이 넘어서도 60이 넘은 아들을 챙기던 모습이 부모의 눈에는 20대의 아들이나 60이 넘어도 똑같이 보이는 것 같았다. 필자가 자식들을 아직도 어린 아이로 보는데 벌써 30이 넘어가고, 자기들은 어린 아이가 아니라고 하지만 그들을 보는 나의 입장은 어머니의 생각과 다름이 없다. 그래서 집을 사거나 사업체를 산다고 하면 얼마간의 도움을 주고 싶은것이 부모의 마음이 아니겠는가. 사업체 매매나 주택 매매를 할 때 캘리포니아주에서는 필히 에스크로를 통해 매매 절차를 진행해야만 한다. 에스크로의 절차를 이해함으로써 나의 소중한 재산을 매매하는데 도움이 되었으면 한다. 판매자(Seller)가 건물이나 사업체를 내놓으면 구입하려는 구매자(Buyer)들이  와서 보고 매매가격이 적정한지 판단해 구매의사가 있는 구매자가 구매계약서(Offer-오퍼)를 판매자에게 보내게 된다. 판매자는 오퍼를 검토하여 가격이 적절하다고 생각하면 구매계약을 수락하고 에스크로를 개설하게 된다.  판매자와 구매자가 상호 합의하여 서명한 구매계약서와 예치금을 접수한 에스크로 회사는 중립적인 제 3자로서 매매 계약을 진행하게 된다. 에스크로는 다음의 과정을 거쳐 진행하게 된다. 에스크로에서는 구매 계약서에 의해 에스크로를 열게 되면 부동산의 경우 실소유주를 확인하기 위해 타이틀 회사로부터 소유권 확인서(Preliminary Title Report)를 제공받아 적법한 소유주인지, 단독 소유인지 공동 소유인지 여부, 담보 설정 등 제반 사항을 검토해 카운티 등기소에 등록된 소유주와 동일한지 여부를 확인하게 된다. 일반적으로 대출을 받아 부동산을 구입하는 경우 모기지를 제공하는 은행에서는 감정(Appraisal)을 통해 부동산에 대한 평가를 수행하게 되고, 이때 구매자는 대부를 받기위해 사전승인 절차를 에스크로 오픈하기 전에 받아둬야 한다. 부동산을 구입할 때 전문 검사관을 고용해서 주택 및 건물의 상태를 점검하므로 위험에 노출된 부분이나 결함이 있는지 확인하는 건물상태 검사(Physical Inspection)를 하게 된다. 건물 상태에 결함이 있거나 위험에 노출돼 있다면 판매자에게 수리 및 교정을 요청할 수 있고, 비용을 크레딧으로 받아 가격을 조정할 수도 있다.  종종 ‘있는 그대로 판매(As-Is Sale)’가 있는데 안전과 건강을 해칠수 있는 경우 정부기관에서 권장하는 규격 등에 관해서는 판매자가 반드시 교정 수리해서 판매해야만 한다. 캘리포니아주에는 대부분 목조 건물이므로 나무에 치명적인 터마이트 검사는 필수라 생각해야 한다.  대부분 판매자에게 1차 검사와 해결을 요구하며 1978년 이전에 건축된 건물에 대해서는 석면과 납성분이 들어간 페인트 사용 여부, 곰팡이 등에 관해 검사를 요구할 수 있다. 제반 에스크로 사항이 이행돼 대출금이 확정되고 구매자의 구입금액이 입금되면 카운티 등기소에 소유권이 구매자에게 등기 이전되고, 에스크로의 모든 절차를 끝맺게 된다. 최근 보이스피싱으로 구매자의 정보를 빼내 에스크로 계좌가 아닌 엉뚱한 계좌에 입금을 요구하는 사례가 종종 일어나고 있다. 에스크로를 사칭한 입금 요구에 피해를 입지 않기 위해서는 필히 에이전트를 통해 확인한 후 송금하는 것이 중요하다. 문의 (909) 222-0066…

30년 고정 모기지 이자율이 2019년 이후 가장 높은 수준으로 오르고 있다.   집값도 크게 오르고, 모기지 이자율도 상승하면서 최근 주택구입 수요가 빠르게 감소하고 있다. 하지만 LA한인타운은 예외이다.  2월 둘째 주 모기지은행가협회(MBA)가 발표한 평균 30년 고정 모기지금리는 약 4.05%로 4%를 넘는 이자율을 나타냈다. 하지만 상승하는 모기지 이자율에도 LA한인타운 주택 판매량은 꾸준히 증가하고 있다. 지난달 3.5%를 웃도는 모기지 이자율에도 총 주택거래량은 118채를 기록했다. 모기지 이자율이 3%를 믿돌았던 지난해 3분기 거래량과 거의 비슷한 수준이다.  모기지 이자율이 지난해에 비해 약 30% 이상 상승했지만 여전히 낮은 수준으로 평가되고 있다. 이자율이 조금씩 상승해도 높은 구매수요로 거래량이 줄지 않고 있다는 분석이다. 최근에는 엔데믹 분위기 속에 한인타운으로 몰려드는 타인종이나 1인 가구가 급증하고 있다고 분석했다.  한편 한인들은 자녀들이 성장하고 학군이 필요하면 외곽으로 나가는 반면 타인종의 젊은 세대로 싱글이나 커플들은 식당이나 유흥시설이 많은 다운타운으로 몰리는 추세가 당분간 이어질 전망이다. 외곽지역을 찾는 한인들은 학군이 좋고 넒은 공간을 가족과 함께 사용할 수 있는 주택을 선호하게 된다. 그런 곳은 여러 지역이 있겠으나 LA에서 약 40분 거리인 샌타클라리타, 캐년컨트리, 그리고 약 1시간 거리인 팜데일, 랭캐스터 지역 등을 추천하고 싶다.  전미부동산중개인협회(NAR)는 1월 현재 주택 매매건수가 전월보다 약 6.7% 증가한 650만 건으로 집계됐다고 밝혔다. 블룸버그통신이 집계한 전문가 전망치 610만건을 크게 상회해 최근 1년 사이 가장 큰폭의 전월대비 증가율을 기록했다. 연방준비제도(FED)의 기준금리 인상을 앞두고 대출 금리가 오르기 전에 집을 구입하려는 수요가 몰린 것으로 분석된다.  지난달 시장에 나온 주택매물이 역대 최저치인 86만건에 불과했는데도 불구하고 매매건수는 예상보다 크게 증가한 셈이다. 수요 급증과 공급 감소는 주택 가격 급등세로 이어졌다.  1월에 거래된 기존주택 중간가격은 작년 동월보다 약 15.4% 오른 35만300달러로 집계됐다.  지난해  2베드 렌트비가 평균 약 14% 정도 상승했다는 것이 불과 얼마 전 얘기인데 주택 가격은 약 19% 정도 상승했다고 한다.  지역에 따라서는 그 이상 오른 곳도 적지 않다. 34년 만에 주택가격 상승폭이 1년 전보다 최고치를 기록했다. 예년에는 12월 주택가격이 주춤하는 경향을 보여왔는데 이번에는 다르다. 오히려 약 1.3% 정도 가격이 올랐다고 S&P 500가 분석한 결과이다.  특히, 봄철로 접어들었고, 엔데믹으로 들어서면서 많은 바이어들이 홈쇼핑에 나설 것으로 예상된다. 동시에 셀러들은 분위기를 보면서 자신들의 여건에 맞춰 집을 내놓을 것으로 본다. 중간소득자들은 경제적 부담이 적은 중간가격대의 주택을 찾아 외곽 지역으로 몰릴 것으로 예상한다.  앞에서 언급했듯 아직도 다른 지역보다 상대적으로 저렴한 가격으로 최근에 지은 업그레이드 된 넓은 집을 구입할 수 있는 캐년컨트리, 팜데일, 그리고 랭캐스터를 소개하며, 잠재적 시니어 바이어는 주민발의안 19를 이용한 세금 혜택을 받을 수 있는 아주 좋은 기회라고 생각한다. 주민발의안 19에 대해 추가 질문이 있으면 연락주시기 바란다. 문의 (310) 408-9435 [출처…

오렌지카운티에서 가장 많은 한인들이 거주하고 선호하는 도시이며 앞으로 더 부각이 될 도시는 다름 아닌 풀러튼이다.  사실 팬데믹 이후로 많은 한인들이 풀러튼으로 이주하고 있다. 그리고 부동산관련 문의전화 중(거짓말 조금 보태서) 절반 이상이 풀러튼에 대한 문의인 것만 봐도 알 수 있다. 풀러튼은 오렌지카운티의 34개 도시중 6번째로 큰 도시로 크키는 948스퀘어마일로 대한민국 서울의 4배 규모이다. 역사적으로 보면 풀러튼은 오렌지 뿐만 아니라 호두 및 아보카도 등의 농작물 재배가 주업이었던 농업중심의 서부 철도도시였다. 풀러튼이란 이름은 1904년에 산타페 철도의 자회사인 퍼시픽랜드 앤 리폼 컴퍼니의 사장 조지 H. 풀러튼의 이름에서 따와 만들어졌으나, 여러 철도패권 분쟁으로 인해 도시로 인정은 1907년 부터이다. 그러므로 풀러튼은 캘리포니아에서도 역사적으로 의미가 있는 도시 중 하나이다. 농업중심의 도시인 풀러튼의 도시개발은 1950년부터 시작되었다. 풀러튼은 LA다운타운에서 남동쪽으로 약25마일 떨어져 있으며, 부에나파크, 라미라다, 라하브라, 애너하임, 브레아, 플라센티아 등과 인접해 있다. 풀러튼이 인기 있는 도시인 이유는 편리한 교통과 좋은 학군이다. 먼저 교통은 3개의 프리웨이가 지나고 있다. 첫 번째는 동서를 가로지르는 91번 프리웨이, 남북으로 연결된 5번 프리웨이, 그리고 남동쪽으로 나 있는57번 프리웨이다. 이렇게 잘 놓여진 프리웨이 덕분에 풀러튼에서 LA한인타운과 어바인, 두 도시로의 출퇴근 교통이 매우 편리하다. 풀러튼의 교육구에는 5개의 고등학교가 있고, 이 고등학교 중에는 한국에서도 유명한 서니힐스와 트로이가 포함되어 있고, 휘슬러와 팍스 주니어 하이를 포함한 4개의 중학교, 그리고 비치우드와 선셋레인 등 15개의 초등학교가 있다. 풀러튼 주민들의 평균소득은 약 8만~10만달러 정도로 오렌지카운티에서도 매우 높은 편에 속한다. 소득수준에 따른 통계를 살펴보면 소득수준이 높으면 범죄율이 낮아진다는 결과가 있다. 그러므로 풀러튼은 매우 안전한 도시라고 할 수 있다. 인종은 히스패닉 37.9% 백인34.2% 그리고 아시안 23.1% 이며 아시안 중 40%가 한인이다. 그러면 이 현란한 부동산 시장에서 한인들의 선호도가 높은 풀러튼의 집값은 어떻게 변하고 있을까? 예전에 풀러튼의 집값은 스퀘어피트 당 평균 350~500달러로 평균 범위가 넓은 편이였으나, 최근들어 매물의 공급도 부족하고, 여전히 집값이 오르고 있는 셀러스 마켓에서 평균 가격은 범위가 높은 쪽으로 많이 움직이고 있다. 그리고 당분간 집값은 더 오를 것이고 집 값이 떨어지기다는 어느 순간 정체기가 올 것으로 보는 시각이 다수이다. 풀러튼은 오렌지카운티의 대표적인 주거 도시이다. 상업지역이 다른 도시들에 비해 적은 편이며 유명 고등학교와 캘스테이트 풀러튼이 있는 교육의 도시이며 편리한 교통과 안전한 도시로 발전의 여지가 많아 계속 각광받을 것으로 보인다. 문의 (657)…

새집 단지가 많은 지역의 주택을 구입하거나 콘도나 타운하우스를 구매할 때 ‘Home Owners Association(HOA)’이 있기 마련이다.   일반 단독주택과 다르게 HOA가 있는 주택은 단독이라 하더라도 HOA의 규칙에 따라 규제를 받기 때문에 여러가지 면에서 주의해야 한다. 어떤 단지는 HOA가 두개가 있을 수 있다.  규모가 큰 단지 내 타운하우스의 경우 전체 단지와 시설물들을 관리하는 Master HOA가 있고 그 안에 속해 있는 작은 단지를 관리하는 Sub HOA가 있다. 두 군데 별도로 HOA 비용을 내야 한다. 다음과 같은 내용을 알아봐야 한다. 첫째, HOA 관련 서류를 꼼꼼히 읽는다.  에스크로에 들어가면 셀러 비용으로 구매한 HOA 관련 서류들을 받는다. 수백페이지가 되기 때문에 시간상으로 다 읽기가 어렵고 내용도 그리 쉽지 않다. 담당 에이전트의 도움으로 브리핑을 받도록 한다.  주의 깊게 볼 것은 HOA 재정에 관한 서류이다. HOA가 재정적으로 튼실한지, 메인테넌스를 위해 충분한 적립금이 있는지 확인한다. 적립금이 부족하고 메인테넌스가 제대로 안 되어 있다면 추후 월 HOA 비용이 인상될 가능성이 높다. 또는 부실한 HOA가 있는 단지는 융자가 거절될 수도 있다. 둘째, HOA 미팅 회의록을 잘 살펴야 한다.  최근 HOA관련 큰 이슈가 있는지 HOA 관리비 인상 등 변동이 있는지를 알 수 있다.  어떤 경우에는 큰 비용이 들어가는 프로젝트 관련 회의 내용이 있을 수 있다. 이는 현 주택 가치에 영향을 줄 수 있다.  가령 지붕 공사와 외벽 페인트 공사 때문에 향후 3년 동안 매달 150달러를 더 징수하겠다는 소위 Special assessment가 있을 수도 있기 때문이다. 셀러도 이런 내용을 자세히 알지 못할 수도 있어 바이어 입장에서 적극적으로 알아본다. 셋째, HOA와 관련된 법적 소송이 있는지 알아본다.  한 집주인이 HOA를 대상으로 소송을 할 수도 있고, 반대로 HOA가 집주인에 대해 소송을 걸 수도 있다. 또는 빌더나 벤더에게 HOA가 소송을 걸 수도 있다. 소송 때문에 융자가 거절될 수도 있으므로 HOA 서류를 받자마자 확인을 해야 한다….

우리 집 뒷마당에 조그마한 텃밭을 만들어 고추, 상추, 쑥갓, 미나리 등 갖가지 채소들을 가꾸는데 물주며 비료 주고 흙을 북돋아 주고 잡초를 뽑아주는 등 애지중지 돌보고 있다. 야채는 역시 손이 간만큼, 키운 만큼 자라는 것을 보게 되며, 가끔 밥상에도 올리면 보람과 삶의 행복을 느끼곤 한다.  오랫동안 살고 있는 집이지만 아이들이 자라서 떠나고, 두 식구가 살기에는 너무 썰렁하고 휑한 느낌이 드는 것은 이제 아담한 집으로 줄여야 할 때가 되지 않았나, 은퇴 준비를 할 때가 되지 않았나 생각하게 된다. LA에서 동쪽으로 70여 마일에 위치한 배닝의 시니어 마을에 대해 알아보자. 배닝은 1913년 시로 조성됐으며 인구 약 3만여명의 전형적인 사막도시이다. 역마차 라인 소유주였던 파이니스 배닝의 이름을 따서 명명된 도시로 애리조나주와 LA를 연결하는 역마차와 철도의 중간 지점에 위치해 전략적으로 개발되었다. 지금은 10번 프리웨이가 지나가는 등 더욱 중요한 역할을 담당하는 도시로 성장하고 있다. 배닝은 인랜드 엠파이어 리버사이드 카운티에 속하며, 북쪽으로 샌버나디노 카운티 유카이파, 남서쪽으로 뷰몬과 모레노밸리와 인접하며 10번 프리웨이 동쪽으로 30분 거리에 팜스프링스, 서쪽으로 30분 거리에 리버사이드와 랜초 쿠카몽가가 위치한다.  북쪽으로 남가주의 3대 명산 샌 고고니오산(빅베어 마운틴), 그리고 남쪽으로 샌 하신토산이 위치해 멋진 풍광을 자랑하며 깨끗한 공기와 풍부한 수자원으로 사막속의 요충지로서 역할을 다하고 있는 곳이다. 1987년에 개발된 배닝의 시니어 마을 썬레익 컨트리클럽은 3400 여채의 리조트 스타일 주택과 많은 시설을 갖추고 있다.  3개의 대형 클럽하우스에는 파티는 물론 각종 행사를 치룰 수 있는 다양한 크기의 룸을 구비하고 있으며, 라운지, 피트니스센터, 수영장, 당구장, 도서관 등 여러가지 편의시설을 갖추고 있다. 야간조명시설을 갖춘8개의 테니스코트와 2개의 18홀 골프코스도 유명하다. 거대한 사막의 배닝 시니어 마을은 과연 은퇴자들의 천국이다. 마을 전체가 골프장과 주택이 조화를 이루어 골프를 즐기는 사람들은 물론 골프를 즐기지 않는 사람들에게도 최고의 멋진 산책로가 있는데 골프장을 끼고 도는 아름다운 전경의 산책로는 말그대로 천상의 산책로가 아닐까 생각한다. 시니어 전문병원과 대형 아웃렛 쇼핑센터가 이웃해 있고 10번 프리웨이가 가까이 지나가므로 교통이 편리하다. 병풍처럼 주위를 둘러싸고 있는 산들과 사막의 오아시스, 호수 등이 사계절 낚시, 하이킹 등 다양한 레크레이션을 즐길 수 있다. 우기가 시작되는 10월 말부터 사막에 비가 내리면 해발 1만피트의 산에는 눈이 내려 쌓이고 4월까지 킬리만자로의 만년설 같이 산 정상을 지켜준다. 멀지 않은 곳의 오아시스 는 더위에 찌든 여름의 땀을 식혀준다. 말 그대로 사막속의 오아시스에 솟아오르는 물이 신기할 따름이다. 배닝 시니어 마을의 집값은 LA한인타운 콘도의 반값도 되지 않는 30만달러대에 방2개, 화장실2개의 뒷마당이 골프장과 맞다은 단층집이라면 믿을 수 있겠는가. 문의 (909) 222-0066 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=5409&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

2021년 주택시장은 15년 만에 가장 뜨거웠다.  전미부동산중개인협회는 매매 건수가 2020년보다 약 8.5% 증가한 612만건으로 집계됐다고 밝혔다. 주택 거래가격도 역대 최고치를 기록했다. 기존주택 중간가격은 약 34만7000달러로 전년대비 17%나 급등했다.  전문가들은 역대급으로 낮은 금리와 재택근무 확산으로 수요가 급증한 것이 주택시장 호황으로 이어졌다고 분석했다. 그러나 올해는 대출금리가 큰 폭으로 오를 전망이어서 열기가 서서히 식을 것으로 보인다. 이달 초에는 바이어들의 막바지 모기지 신청이 몰린 있는 것으로 나타났다. 전미 모기지은행 가협회에 따르면 주택 구입용 모기지 신청이 크게 늘면서 재융자 건수는 하락했다. 국책 모기지 기관 프레디맥에 따르면 지난 주말 현재 30년 고정 모기지금리는 3.56%를 기록했다.  지난해 말 일부 전문가들은 30년 고정 모기지금리가 올해 말 3.5% 수준으로 상승할 것이라고 예상했으나 이를 비웃기라도 하듯 모기지 금리는 해가 바뀐지 한 달도 채 안돼 그 수준을 넘어섰다. 이대로라면 한 두달 안에 4%도 돌파할 가능성이 크다. 금리가 4% 이상이었던 때는 팬데믹 전인 2019년 5월이었다. 모기지금리의 가파른 상승으로 주택구입 희망자, 홈오너 모두 울상을 짓고 있다. CNBC에 따르면 지난 1일부터 21일까지 30년 고정 모기지금리는 0.5% 포인트 가까이 상승했다. 이로 인해 재융자를 통해 이익을 볼 수 있는 홈오너 수가 연초 1100만명에서 지난 21일 현재 590만명으로 급감했다.  현재 보유한 모기지 밸런스가 주택시세의 80% 미만, FICO 크레딧점수 720점 이상, 재융자를 통해 이자율을 최소 0.75%포인트 낮출 수 있는 홈오너가 590만명으로 줄어든 것이라고 CNBC는 분석했다. 바이어들도 속이 탄다. 집값은 꼭대기에 머물고 있는데 이자율마저 오르는 상황이라 상당수가 주택구입을 망설이고 있다. 한 전문가는 “연준이 올해 기준금리를 2~3차례가 아닌 4~5차례 인상할 수 있다는 전망이 나오고 있어 모기지금리가 큰 폭으로 상승했다”며 “불투명한 경제 상황과 채권시장 투자자들의 경험 부족이 가장 큰 원인”이라고 말했다.  만약 홈바이어가 30년 고정금리 2.65%에 20만달러의 모기지를 얻으면 재산세, 주택보험료 등을 제외한 월 페이먼트는 806달러가 된다. 반면 이자율 3.65%에 같은 액수의 모기지를 얻을 경우 월 페이먼트는 915달러로 109달러가 늘어난다. 이자율이 5%라면 월 페이먼트는 1074달러로 오른다.  또 다른 전문가는 “마켓 상황보다는 ‘개인재정’에 중점을 두고 주택구입 여부를 결정해야 할 것”이라며 “2022년에도 주택가격이 떨어지는 일은 없을 것이기 때문에 집을 감당할 수 있는 능력이 있다면 최대한 빨리 집을 사는 게 낫다”고 조언했다.  오미크론의 창궐로 장기화 되려는 분위기에서 단순히 휴식의 공간이었던 집에서 가족 구성원들이 거의 모든 생활이 가능한 넓은 공간이 필요한 집으로 기능이 바뀌면서 모기지 이자율이 점차적으로 상승해 가격 부담이 적고 넓은 공간의 집이 필요하게 되었다.  아직도 다른 지역보다 상대적으로 저렴한 가격으로 최근에 지은 잘 업그레이드된 넓은 집을 구입할 수 있는 캐년컨트리, 팜데일, 랭캐스터를 적극 추천한다.  문의 (310) 408-9435 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=5273&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

오렌지카운티 중앙에 위치한 터스틴에 대해 알아보자.   터스틴 주변 도시로는 샌타아나, 오렌지, 빌라파크, 그리고 어바인이 있다. 이들 도시 중 어바인은 터스틴과 많은 상권을 나눠 쓰고 있을 정도로 밀접한 관계에 있다. 어바인에 관심이 많은 분들에게는 터스틴이란 도시가 매우 매력적일 것이다. 다른 도시와 마찬가지로 터스틴도 스페인 탐험가에 의해 개척되었다. 예전 요바린다 칼럼에서 언급했던 스페인 탐험가 호세 안토니오 요바가 그 당시 국왕으로부터 하사받은 6만2000 에이커에는 요바린다시와 함께 터스틴시도 함께 포함되어 있었다.  터스틴시는 1970년까지 인구가 3만2000명으로 급증했다.  그 당시 터스틴은 어바인보다 더 살기 좋은 도시였음이 틀림 없었다. 그러나 터스틴도시 개발의 포화로 인해 인접 도시인 어바인이 개발 되기 시작했고 지금의 어바인은 터스틴의 영향으로 성장하게 되었다는 것이다. 하지만 예전의 명성을 다시 찾기 위한 터스틴시의 움직임이 시작했다. 그 대표적인 것이 예전의 해병대 기지였던 지역에 총 800에이커의 대규모 부지의 터스틴 레거시를 개발하는 터스틴 프로젝트이다. 이곳에 6000여 채의 하우스와 공원, 학교, 쇼핑센터 등과 놀이 시설 등이 함께 들어서는 신도시를 만드는 대형 프로젝트이다. 터스틴의 면적은 11.12스퀘어마일로 어바인의 6분의 1정도의 크기이다. 그리고 큰 쇼핑센터와 자동차 딜러십 등 상업시설과 주거시설이 복합적으로 이루어진 도시이다. 거주인구는 약 7만9000명으로 면적에 비해 인구밀도가 오렌지카운티에서 높은 편이다. 연 평균 가구소득도 9만8000달러 정도로 오렌지카운티의 평균보다 높다.  상업과 주거가 합체된 복합도시이면서 안정적이고 안전한 도시이다. 터스틴의 올드타운은 아기자기한 이국적 분위기와 예쁜 집들이 많아 운전하고 지나가면 기분이 좋아지는 동네이기도 하다. 위치는 LA다운타운에서 남동쪽으로 36~38마일 정도 떨어져 있으며, 서쪽으로는 55번, 남동쪽으로는 5번, 동쪽으로는 261번 패스트트랙으로 연결되어 이용할 수 있다. 발달된 상업상권으로 낮시간의 시내 교통이 다른 도시에 비해 복잡한 편이다. 터스틴에는 18개의 초등학교와 5개의 중학교 그리고 4개의 고등학교가 있다. 대부분 학교들의 수준은 높은 편이다. 헤리티지 초등학교는 숙제가 없는 학교로도 유명하다. 그리고 명문 벡맨 하이스쿨은 주소가 어바인이지만 터스틴 교육구에 속해 있다. 터스틴의 집값을 한 번 알아보자. 캘리포니아 전 지역이 그러하듯 터스틴도 작년 집값이 10% 이상 올랐다. 콘도 같은 경우 평균 80~90만달러대이고 하우스는 평균 110~130만달러대이며 스퀘어피트 당 550달러 정도이다. 어바인에 비해 낮으나 오렌지 카운티 전체로 보면 낮은 것은 아니며  터스틴의 집값 변동은 다른 도시보다 적은 편이다.  당분간 매물의 부족으로 부득이하게 셀러스 마켓이 계속될 것이고 이자율도 3% 대를 유지 할 것이라고 한다. 그러면 집 값은 더 오를 수 밖에 없다. 집은 재정능력이 받쳐 줄때 사는 것이 가장 현명하며 후회가 없을 것이다. 문의 (657) 222-7331 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=5138&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

새해가 되면 많은 한인들이 새로운 결단과 계획을 세운다.   가족 건강, 재정 계획, 노후 설계 등과 관련 구체적인 준비를 한다. 그중 재정과 자녀 학교를 최우선시하는 가정들은 내집 마련 실행에 들어간다. 그러나 내집 마련은 단기적인 계획이 아니라, 긴 안목을 갖고 결정해야 하는 장기 프로젝트이다. 따라서 신중하게 결정하고 준비는 최대한 빨리 시작하는 것이 좋다. 내집 장만을 위한 다운페이먼트와 크레딧 준비는 기본이고 전문가와 상의해서 계획을 짜야 한다. 그런데 어디로 이사를 해야 할까?  이사할 지역을 선택하는 게 말처럼 쉽지가 않다. 직장과의 거리, 자녀의 학군, 범죄율과 안정성, 편의성 등 고려해야 하는 요소가 한 둘이 아니다. 물론 나의 재정 형편에 맞는 가격대의 주택을 고려해야 하지만 좋아하지 않는 지역으로 등 떠밀리 듯 이사를 가는 것은 결코 유쾌하지 않다. 그래서 남가주를 중심으로 내집 마련에 눈여겨볼 지역을 소개하고자 한다. 첫째, LA에서 그리 멀지 않은 교외 지역이다.  최근 2년 동안 팬데믹 여파로 생활과 일, 그리고 휴식과 엔터테인먼트를 함께 할 수 있는 넓은 집을 선호하기 시작해 교외 지역의 주택가격이 많이 올랐다. 그중 주목할 만한 지역은 인랜드 지역의 온타리오 랜치이다. LA도심으로부터 그리 멀지 않아 출퇴근이 가능한 이 지역은 대규모 새집 프로젝트이다. 말과 동물들을 키웠던 땅에 도시 계획을 세워 새집들을 짓는 곳인데 가격이 매우 높은 오렌지카운티의 어바인 프로젝트보다 오히려 큰 인기를 끌었다.  2020과 2021년 2년동안 연간 1000채 이상 팔렸다. 전국적으로도 6위에 해당하는 큰 규모의 새집 프로젝트이다. 큰 건축회사가 좋은 구조에 적절한 가격대로 분양을 해서 많은 인기를 누렸다. 둘째, 또 다른 교외 지역으로 리버사이드 카운티 테미큘라가 있다.  이 지역 또한 최근 2년동안 바이어로부터 인기를 끌었다. 샌디에이고와 가깝고 집 사이즈에 비해 가격이 낮고 비교적 새집이다보니 샌디에이고 뿐만 아니라 타주에서도 많이 건너와 입주를 했다. 다만 교통이 불편한 것이 단점이다.  위의 두 카운티의 주택가격 인상률은 작년에만 거의 18%에 육박했다. 신규주택 공급이 타지역보다 많음에도 수요가 너무 높아 가격 상승이 불가피했다. 셋째, LA와 가까운 샌퍼낸도밸리의 포터랜치는 전통적으로 한인 선호도가 높은 지역이다. …

우스갯 소리로 20대들이 화장을 하면 치장, 30대들이 하면 화장, 40대들이 하면 분장,  50대들이 하면 변장, 60대들이 하면 위장이라고 한다.   여자들은 나이가 들어 위장이란 소릴 들어도 예쁘게 보이고 싶은 게 인지상정 아니겠는가. 아름다운 이미지는 당사자뿐 아니라 보는 이에게도 긍정적인 효과가 있는 듯 하다.  특히 이런 치장을 하는 효과가 집을 사고팔 때 커다란 플러스 요인이 된다. 예쁘게 단장되고 깔끔하게 정돈되어 준비된 집이 바이어의 마음을 쉽게 사로잡을 수 있고 근처에 비슷한 집들보다 좋은 가격의 오퍼를 받을 수 있는 것이다. 모든 부동산 거래의 첫 단추를 끼우는 일은 에이전트를 만나는 것에서부터 시작된다. 일반적으로 미국인들은 부동산을 사고팔 때 세금 등 제반 문제를 공인회계사나 컨설턴트와 먼저 상의하고, 본격적인 딜을 시작하면서 에이전트를 만나 함께 풀어간다.  간혹 셀러와 바이어가 에이전트 없이 거래하는 경우가 있다. 셀러가 커미션을 아끼려고 바이어에게 접촉해 커미션의 절반만큼 깎아줄테니 에이전트 없이 거래를 하자고 제안하는 것이다. 바이어는 솔깃해질 수밖에 없다. 에스크로 비용은 물론 냉장고도 새것으로 장만할 수 있는 기회라고 생각하는 것이다. 하지만 여기에 큰 함정이 도사리고 있는 것을 간과해서는 안 된다. 큰돈을 들여 장만하는 나의 소중한 자산인데 적은 돈 아끼려다 더 큰 손해를 볼 우려가 있고, 바이어가 받을 수 있는 정당한 권리를 보호받지 못하기 때문이다. 또한 적정가를 산출해내기 어렵고 거래가 무사히 끝난다는 보장이 없다.  혹자는 인터넷에 많은 정보를 이용하고 에스크로에서 다 해줄텐데 뭐가 걱정이냐고 할 수도 있지만 에스크로는 일의 진행을 도와줄 뿐이며 부동산 에이전트가 제공하는 많은 부분의 이점을 포기한다고 봐야 할 것이다. 또한 일부 어떤 이들은 정상적인 매매 절차를 무시한 채 공증만 받고 카운티 등기소에 등기만 하여 소유권을 이전할 수 있다고 생각하는 것이다. 소유권 이전에 관해 쉽게 생각하는 일들이 나중에 복잡한 문제를 야기할 수 있기 때문이다. 에이전트를 만나고 좋은 집을 고르는 일을 운칠기삼 요행에 맡길 수도 있지만 몇 가지는 명심하고 챙긴다면 좋은 에이전트와 좋은 집을 찾을 수 있다.  먼저 에이전트를 고를 때 유의할 점은 좋은 회사, 인정받는 회사를 찾아야 한다. 부동산 거래에서 문제가 발생할 경우 책임소재가 따르는데 모든 부동산 거래에서 에이전트가 일은 하고 브로커(부동산 회사)가 책임을 지게 되어 있다는 사실을 알아야 한다.  주류사회에서도 큰 회사들이 부동산 시장의 90% 이상을 석권하고 있는 이유이기도 하며 회사의 신뢰도에 많이 의존하는 까닭이다. 부동산 회사의 이름은 곧 크레딧이고 명성이다. 능력과 책임성이 인정되기 때문이다. 또한 에이전트는 일단 부지런하고 성실해야 한다. 어느 정도 경력이 있어야 하고 지역사회를 꿰뚫고 있어야 한다. 한인들은 아이들 학교 때문에 이사를 하는 경우가 많으며 그렇지 않은 경우라도 집을 팔 때 좋은 학교가 있는 동네가 더 좋은 가격, 좋은 조건으로 딜을 할 수 있기 때문이다. 학군에 관해 상당한 지식이 있어야 하고 학교의 특성 외에도 각 도시가 갖는 특성, 향후 개발계획 등에 관해 많이 알고 있어야 고객에게 심도있는 조언을 할 수 있다.  “좋은 에이전트는 딜을 많이 하는 사람이 아니라, 정직한 사람을 말한다.”  문의 (909) 222-0066  [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=4900&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

2022 임인년 호랑이 해가 밝았다.  전문가들은 올해 주택가격 상승 속도는 약간 둔화되리라 예상하지만, 지속적인 상승세는 유지할 것으로 전망한다. 작년에 발효되었던 주민발의안 19에 대해 궁금해하고 질문하시는 분들이 많아 다시 상기시키는 뜻에서 안내하고자 한다.  어떤 셀러가 팔려고 하는 주택은 그동안 집값이 10배 이상 올라 지금 100만달러 가까이 된다. 한편 그가 새로 장만하려는 집은 관리비가 많지 않은 45만달러 정도의 마땅한 집이 있어 오퍼를 쓰려다 보니 새집을 산 후 내야 하는 재산세가 문제가 되었다.  35년 전10만달러 이하였던 집값이 오늘날 10배 이상 올랐지만, 재산세는 매년 2% 이상 인상할 수 없는 재산세 산정법에 따라 현재 내고 있는 세금은 월 100달러 정도인데 45만 달러짜리 집을 구입하면 은퇴 후 월수입이 없는 상태에서 매달 500달러 가까이 재산세를 납부해야 한다.  이런 주택구입자들을 위해 생긴 법이 1988년 주민투표를 통해 제정된 주민발의안 60 (Proposition 60)이다. 55세 이상 주택구입자가 현재 살고 있는 주택을 팔고 다른 주택을 현재 팔았던 주택가격보다 같거나 낮은 가격으로 살 경우 새로 산 주택의 재산세를 원래 가지고 있던 주택의 세금을 기준으로 산정하는 것이다.  요즘 같은 팬데믹 시대에 주민발의안60가 주는 절세혜택을 활용해 집을 살만한 지역이 최근 새로 지은 고급주택이 많은 팜데일, 랭캐스터라고 생각된다.  같은 카운티 내에서 주택을 사고 파는 상황에 해당하는 것이 주민발의안 60이고, 다른 카운티로 이사를 가도 전에 내던 재산세를 인정해 주는 법규는 주민발의안90이다. 주민발의안 60을 인정해주는 카운티는 LA, 앨라미다, 오렌지, 벤투라, 샌마테오, 리버사이드, 샌디에이고, 엘도라도, 샌타클라라 등이며 리버사이드와 엘도라도는 같은 카운티 안에서 주택을 옮길 때만 혜택을 받을 수 있다.  재산세 감면혜택을 받기 위한 조건은 무엇일까. 먼저 신청자가 신청할 당시에 부부 중 한 사람이 55세 이상이면 된다. 그리고 해당 주택이 현재 살고 있는 주택이어야 한다. 또 새로 구입하는 주택의 현재 가치가 팔려고 하는 주택의 가치보다 같거나 낮아야 하며, 두 집의 가치를 카운티 사정관이 인정해야 한다. 또한 현재의 집을 팔고 새집을 사는 것이 2년 안에 끝나야 한다. 주민발의안19 는 주민발의안60과 90의 조건을 모두 포함하면서 구입 가격에 제한이 없고,  캘리포니아 전체가 해당되며, 구입 후 신청을 1년 안에 끝내야 하는 것은 동일하나 일생에 3회가 가능하다. 코로나 19 팬데믹 이후 새로운 오미크론 변이 바이러스의 창궐로 팬데믹이 장기화하는 분위기에서 단순히 휴식의 공간이었던 집이 가족 구성원들이 거의 모든 생활이 가능한 넓은 공간이 필요한 집으로 기능이 바뀌면서 가격 부담이 적고, 공간이 넓은 집이 필요하게 되었다.  아직도 다른 지역보다 상대적으로 저렴한 가격으로 최근에 지은 잘 업그레이드된 큰 공간의 넓은 집을 구입할 수 있는 팜데일, 랭캐스터를 소개하며, 동시에 세금 혜택을 받을 수 있는 아주 좋은 기회라고 생각한다.  문의 (310) 408-9435 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=4768&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

벌써 2021년의 끝자락인 12월이다.   곧 끝날 것으로 기대했던 코로나 사태는 다른 변이가 계속 생겨나고 있어 위드 코로나로의 생활이 이어지고 있다.  2021년 부동산 시장을 되돌아보면 올해 기록적인 매물 부족 현상, 낮은 이자율로 인한 높은 수요로 인해 집값 상승률도 가파르게 높았고, 바이어들은 집 사기가 정말 어려운 한해였다.  한 리스팅에 적게는 3~5명, 많게는 15~20명씩 바이어들이 몰렸고, 풀캐시 바이어들도 많았었다.  이에 따라 리스팅보다 높은 가격은 물론이고, 셀러에게 유리한 여러 조건들을 제시하는 바이어들이 많이 있었다. 또한 새집 분양의 경우 모델하우스를 짓기도 전에 집들이 다 팔렸고, 어떤 빌더는12채의 남은 집에 대기자 명단이 100명 넘게 있어 어플리케이션을 더이상 받지 않기도 했다.  지금은 겨울이라 약간 소강상태를 보이지만 여전히 매물 부족 현상은 두드러지게 나타난다. 이자가 곧 오를 거라는 뉴스 때문에 바이어들은 매물들을 찾고 있지만, 여전히 매물 찾기는 쉽지 않다. 지역마다 다른 양상을 보이지만 올해는 LA보다는 주변도시의 집값들이 많이 올랐다.  이는 코로나로 인한 재택근무자들이 많아지고, 집에 있는 시간이 길어져 건평이 더 넓은 집들을 선호하게 되면서 LA 주변의 수요가 많아졌기 때문이다. 반면 유닛이나 아파트들의 매매는 그다지 활발하지는 않았다. 코로나로 렌트비 유예 등 불안정한 렌트 수익이 바이어들을 주춤하게 만들었다. 그에 반해 많은 바이어들이 있었기에 개발업자들은 활발히 매물들을 찾았던 한해였다.  그렇다면 2022년 부동산 시장은 어떻게 펼쳐질까?  2021년은 코로나로 참고할 수 있는 마켓 히스토리가 없었기 때문에 많은 셀러나 바이어들이 불안을 느꼈다. 2022년에는 올해의 경험과 데이터가 생기면서 부동산 마켓에 관한 불안감이 조금은 해소가 될 것으로 예상된다.  온라인 부동산 마켓플레이스 회사인 Zillow에 의하면 2022년 한해동안 집값이 약 11% 정도 상승할 것으로 예상된다. 이는 2021년의 19.5%보다는 낮은 상승률이지만 여전히 두자릿수 상승률을 유지할 것으로 보인다.   여전히 부족한 주택매물과 건축자재값의 상승으로 인한 집의 리모델 비용의 상승, 새집 분양가의 상승 등은 2022년에도 집값 상승을 피할 수 없는 요인이 될 것이라고 예상된다.  2007년에 발생한 서브프라임 모기지 사태를 기억하는 사람 중 현재의 집값이 버블이 아닐까 하고 염려하시는 분들도 계시지만 지금의 부동산 시장은 그때와 비교하면 탄탄한 양상을 보인다.  대부분의 홈오너들이 보유하고 있는 주택의 높은 equity로 인해 예전과 같은 집값 폭락은 없을 것으로 예상한다.  앞서 언급했듯 2022년에도 매물 부족 현상은 계속될 것으로 예상되며, 이는 내년에도 셀러의 마켓이 이어질 것임을 의미한다.  연말시즌을 맞아 바이어들은 세금 보고나 기타 서류를 준비하느라 정신없이 바쁘다.  주택을 구매할 계획이 있다면 모기지 전문가와의 상담을 통해 미리…

웹마스터   부동산  12.08 16:58    필자가 가끔씩 듣는 이야기이지만 딱히 결론을 내릴 수가 없다.  늙어가면서 친구들끼리 가까이 살아야 좋다며 친구들이 사는 동네로 이사가는 분들을 볼 수 있다.  그런가 하면 같은 동네에서 오랫동안 함께 살던 이웃 친구들을 떠나 자식들 집 근처로 이사가는 분들도 종종 보게 된다. 은퇴자들이 이사를 고려할 때 주택가격도 중요한 이슈인데 시니어타운의 주택들은 가격도 일반 주택보다 저렴할 뿐만 아니라 비교적 안전하게 관리되며 클럽하우스와 골프, 포키볼, 산책로 등 부대시설이 주는 혜택을 받을 수 있는 이유로 각광을 받는 것 같다. 어바인에 자식들이 사는 경우 라구나우드 시니어타운으로, 풀러튼 근처의 라미라다 랜드마크 시니어타운, 사이프러스와 가든그로브에서 가까운 실비치 레저월드 시니어타운, 인랜드 엠파이어에 자리 잡은 배닝의 썬레이크와 뷰몬의 솔레라 등 시니어타운이 많은 은퇴자들과 노년을 편하고 아름답게 보내려는 이들에게 각광을 받는 이유이기도 하다. LA에서 동쪽으로 70여마일 떨어진 배닝의 시니어마을에 대해 알아보자. 배닝은 1913년 시로 조성되었으며, 역마차 라인 소유주였던 파이니스 배닝의 이름을 딴 도시이다. 애리조나주와 LA를 연결하는 역마차와 철도의 중간지점에 위치해 전략적으로 개발되었고, 지금은 10번 프리웨이가 지나가는 등 교통의 요지라고 볼 수 있다. 배닝은 인랜드 엠파이어 리버사이드 카운티에 속하며, 북쪽으로 남가주의 3대 명산 샌 고고니오(빅베어 마운틴), 그리고 남쪽으로 샌 하신토가 위치해 멋진 풍경을 자랑하며 깨끗한 공기와 풍부한 수자원으로 사막 속의 요충지라 볼 수 있는 곳이다.   해발 2500피트로 시니어들의 심장 건강에 최적이라고 전문가들이 조언하는 곳이며, 류마티스 관절염 등 시니어들의 건강 여건과 잘 맞아떨어져서 많은 이들에게 각광을 받고 있다.  골프장, 하이킹, 카지노, 아웃렛 쇼핑몰, 팜스프링스 등 휴양지가 가까운데 위치해 가족들이 함께 하기에 최적의 위치를 자랑한다. 1987년 개발된 배닝의 시니어마을 썬레이크 컨트리클럽은 3000여채의 리조트 스타일 주택과  많은 편의시설을 갖추고 있다. 3개의 대형 클럽하우스에는 파티는 물론 각종 행사를 치를수 있는 다양한 크기의 룸을 구비하고 있으며, 라운지, 피트니스센터, 수영장, 당구장, 도서관 등의 시설을 갖추고 있다.   배닝 시니어마을의 집값은 LA한인타운 콘도의 반값도 되지 않는 30만달러대에 방2개, 화장실 2개가 있으며 뒷마당이 골프장과 맞닿은 단층집이라면 믿을 수 있겠는가? 문의 (909) 222-0066 [출처 조선일보]…

오늘은 부동산 마켓의 초심으로 돌아간 얘기를 해보고 싶다.   부동산 매매란 주택 뿐만 아니라 상업용 건물, 비즈니스를 사고 파는 진행 과정을 모두 포함한다. 필자는 주택 판매가 전문분야이다. 그러다 보니 여러 번의 주택판매 경험이 있는 셀러, 바이어도 많이 만나지만, 생애 처음으로 내집을 장만하는 바이어도 많이 만난다. 오늘은 첫 집을 장만하고자 하는 바이어들을 위한 약간의 팁을 나누고자 한다.  집을 장만한다는 것은 참 힘들고 두려운 일이다. 처음 볼 때는 너무 마음에 들었지만 사고 난 후에 후회가 될 때 쉽게 물릴 수 있는 물건이 아니고, 평생 노력하면서 모은 자금을 한꺼번에 써야하니 두렵고 조심할 수밖에 없는 가격대이기 때문이다.  그럼에도 불구하고 많은 사람들이 집을 가지고 싶어 한다.  첫째 이유는 부동산이 가치 상승을 가져오는 확실한 투자임을 알고 있고, 둘째 이유는 내 집에서 하고 싶은 것은 무엇이든 할 수 있다는 심리적 욕구 충족이라고 할 수 있다. 이 두 가지 이유만으로도 충분히 집을 살 수 있을 것 같지만, 실제로 많은 바이어들이 그러지 못하고 있다. 몇 가지 주요 방해요소는 다음과 같다.  우선, 첫 집을 장만하는 바이어들은 자신들이 얼마의 론을 받을 수 있는지 생각하지 않는다. 열심히 일하고 있고, 일정 수입이 있고, 다운페이가 준비되고 나면 론은 당연히 될 것이라고 생각하고, 집부터 찾기 시작한다. 하지만 실제로 마음에 쏙 드는 집을 찾아서 오퍼를 쓸 때 자격이 안 되는 경우도 있다.  집을 구입해야겠다는 결정을 내린다면 가장 먼저 전문가를 만나 인컴과 크레딧 등을 미리 검토하고, 론의 한도액을 정확히 알고, 일정 가격대의 집을 쇼핑하라고 권한다.   두 번째로 집을 쇼핑한 경험이 많이 없어서 결정의 시기를 놓칠 경우가 있다.  요즘처럼 셀러스 마켓이고, 매물이 부족해 많은 오퍼가 몰리는 좋은 집들은 오버프라이스를 요구받는 경우가 있는데, 그럴 경우 과감한 결정을 내리지 않는다면 모처럼 찾은 마음에 드는 집을 놓치게 된다. 바이어는 평생 살고자 하는 드림하우스를 꿈꾸기보다는 주택을 가짐으로써 갖게 되는 여러 가지 혜택의 장점을 먼저 기억하면서, 부동산 가치상승의 기류에 합류하는 것이 중요하다는 점을 기억해야 한다.  세 번째로는 바이어가 가진 불안심리이다. 과연 이 집을 사면 실수하는 것은 아닌지, 비싸게 주고 사는 것이 어리석은 일은 아닌지, 사고 난 다음에 문제가 생기지 않을지, 에이전트가 정직하게 일을 하고 있는지 등 모든 문제가 납득이 될 때까지 망설이는 것이다.  이럴 때 전문인의 도움이 필요하다고 단언한다. 집을 구입한 후 평생 그 집에 사는 사람은 드물다. 여러 이유로 보통은 5년에서 7년 사이 이사를 하게 되는 것이 일반적이다. 그렇다면 바이어들은 첫 집 장만의 긴장과 불안의 무게를 반쯤은 버리고, 조금 더 편안하고 여유로운 마음으로 주택 쇼핑을 하고, 스스로가 선택한 신뢰하는 에이전트의 조언에 귀를 기울인다면, 여전히 뜨거운 마켓에서 드림하우스를 장만하게 될 것이라고 믿어 의심치 않는다. 문의 (661) 607-4777 https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=4015&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

박유진 유산상속법 전문 변호사바이든 행정부가 새로운 세금개혁안을 국회에 상정함으로써 앞으로 해당 세금개혁안의 통과여부에 따라, 상속/증여의 방향이 크게 달라지게 된다. 현재…

한인들의 의식 속에는 조상 대대로 물려온 많은 사고방식이 있는데 ‘의식주’가 그런 경우이다.   끼니는 거를망정 남들 앞에 나설 때는 반듯한 옷차림 ‘의’가 으뜸이 아니던가. 체면을 중시하는 문화, 그런 연후에 ‘식(먹는 것)’을 찾았고, 그리고 ‘주’인 주택은 살다 보면 형편에 따라 어떻게 되겠지라고 생각했던 듯하다.  그동안 세대가 바뀌고, 세상이 변하고, 사고방식도 변했다. 가정에서 제일 먼저 필요한 것은 가족이 편하게 머무를 공간, 바로 주택이다. 인플레이션 등 여러 요인으로 계속해서 집값이 많이 오르고 있는 실정이다.  인랜드 엠파이어 지역을 보면 20년 전 30만달러에 구입한 집이 대략 80만달러 정도로 상승했다. 작은 집은 80만달러보다는 싸지만, 세금은 늘어나는 실정이다. 그 이유는 캘리포니아주 재산세 산정이 주택구입 가격의 약 1.2% 정도이고, 프로포지션13에 근거하여 재산세가 구입 당시의 재산세에서 매년 전년도 금액의 2% 이상 올릴 수 없기 때문에 20년 전 30만달러 주택의 재산세가 약 3600달러에서 지금은4600달러 정도로 늘어났다.  현재 60만달러짜리 작은 집을 구입하더라도 재산세는 약 7200달러이다. 주택을 사고 팔 때 생기는 불편부당함을 해소하기 위해 캘리포니아주에서 마련한 절세 방법을 소개한다. 먼저 LA 카운티에서는 55세 이상 은퇴 시기가 가까운 시니어들에게 적용하기 시작한 프로포지션 60으로 인해 카운티 내에서 부부 중 한 사람이 55세가 된 경우 집을 사고 팔 때 한 번만 현재의 주택가격과 같거나, 낮은 가격의 집을 구입할 경우 현재의 낮은 재산세를 적용하는 세제혜택을 제공한다. 그 후 프로포지션 90으로 LA, 오렌지, 리버사이드, 샌버나디노, 벤추라 등  8개 카운티로 확대됐다.  올해 새로 몇 가지 조건을 더 완화해 준 ‘프로포지션 19’로 인해 현재의 주택가격보다 새로 사는 집의 가격이 높든 낮든 상관이 없게 되었고, 8개 카운티에서만 적용하던 것을 캘리포니아주 전역의 모든 카운티로 확대했으며, 평생 한 번만 적용하던 것을 세 번으로 늘렸다.  현재 주택가격 80만달러보다 높은 가격의 100만달러짜리 집을 구입할 경우 차액 20만달러의 재산세 약 2400달러 정도의 재산세는 추가로 부담해야 한다.  이러한 경우에도 현재 80만달러짜리 주택의 재산세 4600달러 + 2400달러 = 7000달러 정도는 100만달러짜리 집의 재산세 1만2000달러보다 약 5000달러 정도 절약하는 셈이 된다.  이 같은 세금 혜택을 받기 위해서는 현재의 집을 팔고, 새로운 집을 2년 안에 구입해야 하며, 먼저 살던 집을 팔고 난 뒤 3년 이내에 본인이 직접 카운티 재산세산정국(County Tax Assessor)에 신청을 해야 한다.  미국 생활은 탈세가 아닌 절세의 지혜가 필요하며, 프라우드 홈오너십으로 아메리칸 드림을 실현해 나가길 희망한다….

▶ 현재의 뉴욕 어떻게 형성됐나 ▶ ‘억’소리 나는 땅값 주유소 없애…부족한 토지 극복 ‘마천루’ 건설낮은 건물 고층개발권 매매 허용, 과거…

가주부동산협회는 2022에도 가주 집값은 상승세를 지속할 것으로 예상했다.   협회는 내년에도 집값이 평균 5% 정도 상승할 것으로 전망했다. 올해 약 20% 이상 상승한 것보다 더 오를 것이라는 얘기다.  전문가들은 주택가격 상승폭이 지난해와 비슷할 것으로 본다. 이들은 내년 단독주택 기준 가주 중간 주택가격은 가격은 83만4400달러로 올해보다 약 5.2% 정도 상승할 것이라고 설명했다.  주택 거래는 여전히 공급 부족으로 약 5% 정도 감소할 전망이다.  또한 고정 모기지금리도 내년에 여전히 낮은 수준을 유지할 것이라는 전망이 나오면서 주택 가격 상승을 부추길 것으로 보인다. 현재30년 고정 모기지금리는 3.5% 아래를 유지하면서 홈바이어들에게 좋은 환경을 조성하고 있다.  또한 매매 계약에 들어간 Pending 수치가 시장 예상치를 크게 웃돌았다.  전미부동산중개인협회는 8월 Pending 주택판매 지수가 전월 보다 약 8.1% 증가한 119.5를 기록했다고 발표했다. 월스트리트가 집계한 전문가 예상치인 전월 대비 1.2% 증가율을 크게 웃돈 수준이다. Pending 주택 판매지수는 전년 대비로는 8.3% 감소했다. 북동부와 중서부는 계약체결 건수가 전월보다 각각4.6%, 10.4% 하락했고, 남부는 8.6%, 서부는 7.2% 각각 증가했다.  로렌스 윤 NAR수석 이코노미스트는 재고 증가와 가격 조정으로 바이어들이 다시 시장으로 돌아오고 있지만 주택가격 상승폭이 임금 상승폭의 약 3배에 달해 집을 구입하기는 여전히 어려운 상황이라고 분석했다. 결국 낮은 이자율을 비롯한 지금 같은 주택시장 상황은 2023년까지 이어질 것이라고 전문가들은 예측했다.  발렌시아, 팜데일, 랭캐스터와 같은 대단위 개발을 하는 지역에서는 곳곳에서 주택건설 붐이 일고 있다. 지난 11일 현재 발렌시아 지역 주택매매는 여전히 활발하며, 랭캐스터 지역 리스팅은 766채(Pending 38/Closed 38), 그리고 팜데일 리스팅은 470채(Pending 33/ Closed 32)로 8월에 이어 여전히 활발하게 시장이 움직이고 있음을 볼 수 있다. 그동안 약 19개월 간 힘겹게 견디며 정부의 행정명령에 따랐던 가주민들이 또 다시 델타변이 확산으로 다시 긴장하는 가운데 온라인 재택근무에 적응하면서 치솟는 대도시 집값, 아파트 렌트비 상승을 피해 집을 살 수 있는 지역이 있다는 것은 천만다행이라고 생각한다.  임대용 부동산을 구입하는 사람들은 대도시에서 100만달러 가치의 집에 렌트비 3500~4000달러를 받는 것보다 팜데일, 랭캐스터에서 30만달러대 집 3채를 구입하고 각각 약 2000달러 이상 렌트비를 받는 것이 이익임을 알고 적극 투자하고 있다. 발렌시아, 팜데일, 랭캐스터는 대면 근무와 재택근무를 동시에 하는 바이어에게는 매력적인 지역이라고 생각한다. 문의 (310) 408-9435

케롤 리 뉴스타부동산 풀러튼 명예부사장알짜배기 매물이란 좋은 부동산을 말한다. 좋은 부동산이란 고객의 욕구를 충족시켜 줄 수 있는 부동산으로, 고객에 따라서…

써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장집값은 계속 오르는 데 월급 모아서 내 집 마련 할 수 있을까? MZ 세대의 신조어인 ‘이생망’(이번…

바이어들은 집을 사는 모든 과정이 불안의 연속이다. 특히 첫 구매자인 경우 에스크로가 끝나는 순간부터는 오직 바이어인 주택소유자, 즉 본인의 몫이라고 생각해 큰 불안감을 느끼게 된다. 필자는 새차를 구입한 후 한 달도 채 안되는 기간 동안 5번 정도 딜러 서비스센터에서 실랑이를 한 적이 있다. 모두 같은 문제라면 레몬법 운운하며 변호사와 상담을 했겠지만, 5번 모두 다른 문제였다. 새차를 샀을 때 이런 일이 있다보니, 오랫동안 모은 목돈으로 구입하는 주택의 경우는 그 스트레스가 더 심할 것이 확실하다. 해결책의 한 가지 방법으로 바이어들을 위해 제공하는 프로그램이 있다. 바로 ‘홈워런티 플랜(Home Warranty Plan)’이라는 것이다. 자동차를 구입할 때 워런티와 같은 성격이라고 보면 이해하기 쉽다. 홈워런티는 바이어가 오퍼를 쓸 때 요구 조건을 명시한다. 보통 셀러에게 그 비용을 지불하라고 요구하지만, 이를 거절하는 셀러도 있다. 그럴 경우에도 바이어의 비용으로 에스크로 기간 중에 구입할 수 있고, 대부분의 경우는 셀러가 바이어를 위해 홈워런티 보험을 구입해 주고 비용을 지불하게 된다. 부동산 홈워런티 보험의 가격대는 일반적으로 생각하는 것만큼 그렇게 비싸지가 않다. 홈워런티 보험은 회사나 프로그램에 따라, 또는 콘도, 타운홈, 단독주택에 따라 가격이 달라질 수도 있지만, 보통 연 250~650달러 가격대를 형성하고 있다. 홈워런티의 서비스 절차는 구입한 주택에 들어가 거주하다 문제가 발생하면 우선 홈워런티 회사에 전화를 걸어 고장난 부분에 대하여 서비스를 요청한다. 보험은 커버리지 내용에 따라 달라지는데 기본 커버리지는 냉난방 시스템, 가전제품, 온수기, 전기시스템, 전화 설치, 플러밍 등이다. 이외 더 많은 커버리지를 원한다면 각 회사의 프로그램에 따라 수영장, 스파, 세탁기, 건조기, 냉장고, 지붕 등의 추가 옵션을 구입할 수 있다. 홈워런티 보험을 구입하기 전 바이어는 구입한 그 주택의 상태에 따라서 옵션을 선택 구입하는 것이 현명하다고 본다. 또한 각 회사의 모든 정책이 차이가 있음으로 선택한 홈 워런티 회사의 홈 워런티 커버리지에 대한 정확한 정보를 파악하는 것 또한 도움이 될 수 있다. 마지막으로 홈 워런티 보험은 구입 후 일년이라는 제한 기간이 있다. 보통 주택구입 후 1년까지 적용되는 것이 일반적이다. 따라서 이 기간이 지나면 바이어의 비용으로 연장이 가능하다. 문의 (661) 607-4777

코로나 사태가 터진 직후인2020년 상반기는 모든 상황이 어려웠다.  부동산 시장 역시 우려의 전망이 만연해 있었다. 그러나 기우는 잠시, 작년 하반기부터 시작해 올 들어 부동산가격이 현재까지 가파른 상승세를 이어가고 있다. 이렇게 부동산 가격이 최대치로 오르고, 매물이 현저히 적은 원인으로 몇 가지 이유를 생각해 볼 수 있다.  첫째, 가장 기본적인 이유는 수요와 공급이 원활히 이루어지지 않는다는 점이다.   즉 사려는 사람은 많으나 팔려는 사람이 적어 가격은 당연히 오를 수밖에 없는 상황인 것이다.  그리고 집을 팔고자 하는 사람들도 구매할 집이 없으면 어쩌나 하는 걱정에 집을 내놓기를 꺼려한다.  둘째, 사상 최저의 이자율로 인한 구매자 증가이다. 미국의 통화정책을 보면 불경기에는 금리를 최대한으로 낮추는 게 일반적이다. 2008년 버블 붕괴로 인한 경기를 부양하기 위해 금리를 0%까지 내렸었고, 이후 경기의 회복에 따라 금리를 올린 전례를 보면 알 수 있다.  셋째, 원자재 가격 상승으로 신규주택 가격도 상승하고, 이에 따른 새집의 공급도 현저히 감소했다는 점이다.  마지막으로, 코비드 사태로 정부의 강력한 구제책인 모기지 페이먼트 유예조치를 들 수 있다. 최장 18개월까지 페이먼트를 유예해 줘 페이먼트 능력이 안되는 사람도 차압까지 가지 않고 집을 보유하고 있기 때문에 시장에 매물이 적은 것이 지금의 현실이다. 그러면 여기서 2021년 하반기의 변화와 2022년 부동산의 전망에 대하여 조심스럽게 예측해 볼 수 있다. 부동산 시장을 두고 많은 부분에 의견이 분분한 것은 사실이다.  그래도 여러 상황을 종합해보면 최저금리가 유지되는 한, 현재의 부동산 가격이 유지되거나,  소폭 상승할 것으로 전망된다. 다시 한번 보면 지난 2008년의 버블붕괴 이후 0% 금리의 양적 완화에서 금리를 올려 양적 완화 축소를 위한 테이퍼링을 2013년 발표한 후 2년의 유예기간을 거쳐 2015년부터 금리 인상을 시작했다. 이 경험으로부터 우리는 현 정부의 통화 정책의 단계를 예측해 볼 수 있다. 현재 시장에 떠도는 말은 ‘이제 곧 금리가 오를 것이다’라는 것이다.  이것은 실질적으로 금리가 오르기 전에 정부에서 흘리는 구두개입이라고 전문가들은 말한다. 그러므로 이런 말이 나오는 것은 금리가 오를 것이고, 그러나 그 시작이 지금부터 전후 2년으로 보는 것이 맞다고 본다.   지금 부동산시장의 움직임은 셀러스 마켓에서 벗어나고 있다. 즉, 웃돈을 주고 오퍼를 넣기보다는 현재 감정가에 포커스를 두고 딜을 하는 것이 가능하다. 그리고 10월 이후 모기지 유예기간이 끝나면 매물들이 많이 쏟아져 부동산시장의 부족한 공급에 보탬이 될 것이다. 캘리포니아주 뿐만 아니라 전국의 집값이 많이 오른 것은 사실이다. 그리고 주택구입을 원했던 사람들도 빠른 가격 상승에 당황하거나 심리적 위축될 수도 있다. 그러나 집을 구입하고자 하는 사람이나 부동산 투자에 관심 있는 사람에게는 2022년도 좋은 시기가 될 것이 확실하다.  문의 (657) 222-7331 

주택구매 계획이 있으면 부동산 에이전트, 융자전문가와 함께 자신의 팀을 꾸려서 집을 알아보는 것이 좋다.  바이어들과 일을 하면서 많은 바이어들이 준비를 잘 못해서 맘에 드는 집을 찾았을 때 우왕좌왕하는 경우를 종종 보게 된다. 에스크로가 깨지는 이유가 거의 론이 잘 안 나오기 때문인 경우가 많다. 풀 캐시로 집을 사는 경우가 아니라면 제일 먼저 해야 할 일이 집을 구경하는 것이 아니라 융자를 알아보는 일이다. 다운페이가 준비되었다고 홈쇼핑에 나서지 말고, 부동산 에이전트 및 융자 전문가와 연락을 해서 융자가 나오는 금액, 부담하게 될 월 페이먼트 규모 등을 확인하는 것이 좋다. 융자 전문가로부터 pre-approval letter를 받고 구매를 원하는 집의 가격대를 결정한 후 집을 알아보는 것이 순서이다.  요즘은 셀러가 처음부터 오퍼를 받을 때 바이어에게 론이 나온다는 내용의 pre-approval letter를 같이 보내라고 요구하기 때문에 맘에 드는 집이 있어도 pre-approval letter가 없으면 오퍼를 넣을 수가 없다.  홈쇼핑을 하기 전에 융자 전문가를 꼭 만나야 한다. 또한 주택구입 희망자는 자동차나 가구, 전자제품 등을 집을 사기 직전에 구입하지 않는 것이 현명하다. 그 이유는 추가 페이먼트가 생기면 모기지 론 금액에 영향을 끼칠 수 있기 때문이다.  크레딧이 안좋다면 크레딧을 개선하는 것도 하나의 준비가 될 수도 있다. 크레딧카드를 쓰고 밸런스를 곧바로 갚거나 밸런스를 적당히 남겨놓고 쓰는 것도 도움이 된다.  이렇게 재정에 관한 부분을 먼저 준비하고 나면 실질적인 홈쇼핑을 시작한다. 홈쇼핑을 할 때는 지역을 먼저 정해야 시간과 에너지를 세이브할 수 있다. 예산, 학군, 물리적 위치, 교통, 직장에서의 거리 등은 동네 결정에 영향을 끼칠 수 있다.  지역을 정했다면 구체적으로 원하는 조건을 리스트로 만든 후 홈쇼핑을 시작하면 충동적인 구매를 막을 수 있다. 어떤 사람은 집을 보자마자 구매하는 경우도 있고, 어떤 바이어는 살 집을 찾는데만 3개월에서 6개월 이상이 걸린다. …