Saturday, July 27, 2024

Category: 부동산 뉴스

[부동산 칼럼]하반기 부동산 경기 동향

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  부동산 용어 중에 바이어스 마켓, 셀러스 마켓이란 말이 있다.   바이어스 마켓이란 부동산 시장이 셀러보다 바이어에게 유리하게 돌아가는 것을 말하고 반대로 셀러스 마켓은 셀러에게 유리한 시장이다.  지난 수년동안 셀러에게 일방적으로 유리한 셀러스 마켓이었고 따라서 시장에 나오자마자 가격 불문, 집 상태 불문으로 셀러가 원하는 조건을 맞쳐가며 거래가 진행됐다. 이자율이 높음에도 불구하고 LA카운티의 경우 작년보다 주택 중간 가격이 6월 기준으로 5.8% 올랐다.  하지만 최근 매물이 작년 대비 22% 증가해 강한 셀러스 마켓에서 바이어 마켓으로 옮겨가고 있다. 이자율이 아직도 높게 유지되지만 변동의 기미가 보이는 만큼 하반기 부동산 경기가 셀러스 마켓으로 지속될지 바이어 마켓으로 전환될지 예상해 보겠다.  첫째, 잠깐이지만 앞으로 6개월에서 9개월 정도는 셀러보다 바이어에게 유리한 시장이 될 수 있다.   가격 상승이 최근 주춤하기 시작했고, 오퍼 경쟁이 좀 수그러들었는데 이미 오를 대로 오른 가격으로 사기에는 예비 바이어들의 수입이 감당되지 않기 때문이다.  하지만 매물이 늘어나고 매물들이 시장에 예전보다 길게 있기 때문에 바이어 입장에서는 서두르지 않고 딜을 할 수 있는 길이 열렸다. 복수 오퍼 거래가 급속히 줄어든 현상이 여러 지역에 보이고 있다.  둘째, 소비자 물가지수가 수년 만에 처음으로 전월 대비 마이너스 0.1%를 기록하며 연 3%로 안정적으로 내려갔다.   인플레이션이 점점 잡히고 있어서 다행이다. 이 여파로 이달 말에 있을 연방준비제도(연준) 회의에서 기준금리 인하에 대한 논의가 더 구체적으로 이뤄지거나 실제로 이번 회의에서 금리가 인하된다면 모기지 이자율 하락으로 이어질 것으로 예상된다. 이달 말 금리 인하가 실현되지 않더라도 올해 말 금리 인하가 예상되므로 바이어들은 좀 더 시간을 두고 쇼핑을 하고 있다.  작년의 경우 6%~8%로 모기지 이자율이 심하게 요동을 쳤는데 하반기에는 6%~6.5%로 하향 조정될 것으로 예상된다. 이자율이 낮아지면 바이어들의 주택 구매 능력이 올라가서 구매 상한선이 오르고 늘어난 매물과 더불어 그만큼 선택 폭이 넓어지게 된다.   그래서 바이어들이 셀러보다 더 우위에서 딜을 할 수 있게 될 것으로 예상된다.   셋째, 새집 분양이 예전보다 덜 활발하다.   예전에는 입주 전에 미리 팔려나가 입주까지 최소 6개월을 기다리는 경우가 많았다. 하지만 요즘은 새집 매물도 늘어나 Quick move-in의 경우 디스카운트가 제공되고 있다. 미분양으로 이미 완공돼 30일 에스크로로 새집을 사는 경우가 늘어나는데 이자율을 낮추거나 바닥 공사 업그레이드를 하거나 일년치 HOA를 빌더가 내주는 등 여러 혜택을 제공하는 경우가 많아졌다.  부동산 경기는 심리이다. 높은 이자율로 바이어들의 주택 구매 심리가 꽁꽁 얼어붙었는데 이자율이 낮아지고 매물이 계속 늘어나면 바이어들이 움직일 것이다.   하반기에는 짧은 기간이지만 바이어스 마켓으로 바뀌어 바이어에게는 내집 마련에 좋은 기회가 될 수 있으니 부동산 전문가와 함께 이자율 추이와 매물 현황을 파악하여 좋은 딜을 성사시키기를 바란다.   문의 (818)439-8949 출처 조선일보…

By Ashley Hong, in Uncategorized 부동산 뉴스 on .

“로케이션, 컨디션, 사이즈 등 분석해 결정”

주택 가치가 중요한 이유 내년에 집을 팔기 원하는 홈오너라면 살고 있는 집의 현 시세를 파악해야 한다. 바이어들은 주택가치 만큼 돈을 지불하고 집을 구매하길 원한다. 집 가치가 얼마나 되는지 알면 홈오너는 합리적인 리스팅가격을 책정해서 집을 마켓에 내놓을 수 있다. 집 가치를 어떻게 계산해야 하는지 알아본다. ◇가치에 영향을 끼치는 요소 주택가치를 결정하는데 중요한 역할을 하는 것은 로케이션, 규모와 컨디션, 학군, 현 마켓상황 등이다. 우선 집이 ‘살기 좋은 동네’에 위치해 있으면 높은 밸류 책정에 도움이 된다. 범죄율이 낮고, 각종 편의시설이 가까운 거리에 있으며, 주변에 좋은 집들이 많은 장소가 이에 해당한다.  집의 크기, 플로어플랜, 컨디션 등도 가치에 큰 영향을 끼친다. 최근 집 곳곳에 새 페인트를 칠했고, 부엌과 화장실을 업그레이드하는 리모델링을 실시했으면 가치를 끌어올릴 수 있다. 현재 매물로 나온 주택 수보다 더 많은 바이어가 홈쇼핑을 하고 있으면 셀러가 더 높은 가격을 받을 수 있다.  ◇가치는 어떻게 계산하나 질로우 닷컴, 뱅크레이트 닷컴, 리얼터 닷컴, 레드핀 닷컴 등 각종 온라인 부동산 또는 금융정보 사이트에 들어가 집 주소를 입력하면 사이트 별로 현 주택가치를 뽑아준다.  전문 감정사를 통해 감정(appraisal)을 실시하는 것도 방법 중 하나이다. 감정을 받는 것이 온라인 사이트을 통해 알아보는 것보다 더 정확할 수 있다. 가장 최근에 같은 동네에서 비슷한 스펙의 집들이 얼마에 팔렸는지 파악하는 것도 도움이 된다. ◇가치를 알아야 하는 이유 집을 팔기 원하는 셀러라면 당연히 집 가치를 알아야 한다. 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)을 신청할 때도 밸류를 파악하는 것이 필요하다. 또한 재융자(refinance)를 하거나 홈오너가 내야 할 재산세 규모를 결정할 때도 밸류를 알아야 한다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15546&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

By Ashley Kim, in 부동산 뉴스 on .

“낮은 이자율 적용받고 있으면 집 포기하지 말라”

다운사이징 하면 안되는 이유들 단 둘이 거주하는 집의 규모가 2500스퀘어피트라면 공간이 너무 크다고 생각할 수 있을 것이다. 더 작은 집으로 옮기는게 합리적이겠지만 최근 이 같은 ‘다운사이징(더 작은 집으로 옮기는 것)’을 기피하는 홈오너가 적지 않다. 다운사이징을 하면 안 되는 이유들을 짚어본다. ◇지금은 모기지를 바꿀 때가 아니다 현재 30년 고정모기지는 7% 수준에서 왔다갔다 한다. 만약 지금 적용받는 금리가 이보다 훨씬 낮다면 모기지를 갈아탈 이유가 없다. 펜실베이니아주를 기반으로 하는 부동산 투자회사 ‘페존 프로퍼티스’의 매튜 페존 CEO는 “향후 15년간 2.95% 고정금리를 적용받는 모기지를 보유하고 있는데 돈을 절약하기 위해 더 작은 집으로 옮긴다면 20~30% 사이즈가 줄어든 집에 살면서 지금 내는 것과 같은 페이먼트를 지불할 수도 있다”고 말했다. 결국 비용 절약 효과를 얻지 못하는 셈이다. ◇주택판매 비용을 조달할 수 없다 다운사이징을 통해 장기적으로는 비용절감 효과를 보겠지만 부동산 에이전트 커미션, 클로징비용 등 단기적으로는 홈오너에게 큰 부담이 될 수 있다. 따라서 성급하게 다운사이징을 하는 것을 피하는게 좋다. ◇더 작은 공간이 편안하게 느껴지지 않는다 다운사이징을 하면 오피스공간이나 화장실*침실 한 두개를 포기해야 할 수도 있다. 더 작아진 공간에서 두 가족 이상이 ‘슬립오버(sleepover)’를 하기도 가능하지 않을 수 있다.  이런 것들이 신경 쓰인다면 다운사이징에 대한 생각을 접도록 한다. ◇집을 너무 사랑한다 그동한 살아온 집을 너무 사랑한다면 다운사이징을 고집할 이유가 있을까. 비용 절감이 절대적으로 필요한게 아니라면 말이다. 플로리주에서 활동하는 부동산 에이전트 조시 스테핑은 “적잖은 홈오너들이 현재 소유한 집에서 계속 살고 싶어한다”며 “편안함을 느끼는 집을 쉽게 포기하는 경우는 별로 없다”고 말했다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15410&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

By Ashley Kim, in 부동산 뉴스 on .

“홈 리모델링 하거나 각종 부채 통합해 갚는데 유용”

캐시아웃 재융자’를 하는 이유 많은 홈오너들이 ‘캐시아웃 재융자(cash-out refinance)’를 고려한다. 이 방법으로 여러 부채를 갚거나, 홈 리모델링을 하거나, 남은 학자금 융자 밸런스를 갚는 등 필요한데 돈을 쓴다. 캐시아웃 재융자에 대해 알아본다. ◇캐시아웃 재융자란 모기지 재융자의 한 방식으로 그동안 쌓인 에퀴티를 활용해 규모가 더 큰 융자를 받으면서 일정액의 현금을 손에 쥐는 것을 말한다. 보통 남은 모기지 밸런스보다 더 많은 융자를 받아 차액을 현금으로 받는다.  예를 들면 20만달러짜리 집을 산 후 6만달러를 갚았다고 치자. 그러면 14만달러의 밸런스가 남는다. 홈오너가 2만달러가 드는 리모델링을 원할 경우 캐시아웃 재융자로16만달러를 대출받는 것이다. 이 경우 클로징이 끝난 후 렌더는 2만달러의 현금을 제공한다. ◇현금을 얼마나 받을 수 있나 현재 살고있는 집의 가치에 따라 재융자 금액이 결정된다. 재융자를 신청하는 과정에서 주택감정은 필수이다. 집 가치를 뽑으면 렌더는 홈밸류의 최대 80%까지 재융자를 해준다.  재융자 과정은 처음 집을 살 때 모기지를 얻는 과정과 흡사하다고 보면 된다.  ◇자격요건은 일반적으로 FICO 크레딧점수가 580점 이상이어야 한다. 그러나 일부 렌더는 이보다 더 높은 스코어를 요구하기도 한다. 소득대비 부채비율(DTI)은 50% 이하여야 한다. 예를 들면 매달 각종 빌을 페이하는데 모기지를 포함해1500달러를 지출하고 월수입은 4000달러라면 DTI는 37.5%가 된다. 자격이 된다고 판단되면 현금이 얼마나 필요한지 생각해본다.  ◇재융자를 하는 이유 홈오너가 된 후 집을 리모델링 해야겠다는 생각을 할 수 있다. 또한 크레딧카드 부채, 자동차 론, 학생융자 등 이자율이 높은 각종 부채를 한 군데로 통합해 갚을 수 있도록 도와주는 게 캐시아웃 재융자이다. 일부 홈오너는 캐시를 주식, 펀드 등에 투자하기도 한다.  [조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15286&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B

By Ashley Kim, in 부동산 뉴스 on .

“재산세, 보험료 홈오너 대신 납부해주는 역할”

임파운드 어카운트란 무엇인가 집을 산 후 보금자리를 유지하는데 매달 얼마의 비용이 들지 궁금해하는 사람이 많다. 주택구입 과정에서 “당신의 기금 중 일부는 ‘임파운드 어카운트’가 관리할 것”이라는 말을 들으면 “그게 뭐지”하고 고개를 갸우뚱할 수도 있다. 부동산 매매 과정에서 자주 등장하는 임파운드 어카운트에 대해 알아본다. ◇임파운드 어카운트란 모기지 외에 홈오너가 지불해야 하는 각종 페이먼트에 필요한 기금을 어카운트를 말한다. 임파운트 계좌를 통해 해결하는 것은 재산세와 주택보험료인 경우가 많다. 임파운드 어카운트는 렌더가 관리하기 때문에 홈오너는 매니지먼트와 관계가 없다. 그렇다고 홈오너가 이에 대해 관심을 끊으면 안 된다. 재산세나 보험료가 오르면 어카운트가 관리하는 기금이 부족할 수 있기 때문이다. 이 경우 홈오너 본인이 차액을 납부해야 한다. 대부분 지역에서 임파운드 어카운트는 ‘에스크로 어카운트’로 불리기도 한다. ◇필수인가, 옵션인가 어떤 종류의 모기지론을 취득하느냐에 따라 임파운드 어카운트 사용이 의무가 될 수도, 옵션이 될 수도 있다. 정부가 보증을 서는 FHA론이나 USDA융자의 경우 임파운드 어카운트가 선택이 아닌 필수사항이다. 컨벤셔널 모기지로 집을 사면서 20%미만을 다운페이할 경우에도 임파운드 어카운트를 사용해야 한다. 만약 크레딧스코어가 ‘톱’ 수준이고, LTV(Loan To Value)가 80% 이상인 경우 임파운드 어카운트가 필요하지 않을 수도 있다. 임파운드 어카운트를 사용하지 않아도 재산세와 주택보험료는 의무적으로 납부해야 한다. ◇얼마나 신경써야 하나 임파운드 어카운트를 사용하는 홈오너는 평상시 이를 관리할 필요는 없다. 매니지먼트는 렌더가 알아서 한다. 모기지 스테이트먼트에 밸런스가 얼마나 있는지 보여주기 때문에 홈오너 입장에선 이해하기가 쉽다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15283&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

By Ashley Kim, in 부동산 뉴스 on .
← Older Posts