주택 가치가 중요한 이유 내년에 집을 팔기 원하는 홈오너라면 살고 있는 집의 현 시세를 파악해야 한다. 바이어들은 주택가치 만큼 돈을 지불하고 집을 구매하길 원한다. 집 가치가 얼마나 되는지 알면 홈오너는 합리적인 리스팅가격을 책정해서 집을 마켓에 내놓을 수 있다. 집 가치를 어떻게 계산해야 하는지 알아본다. ◇가치에 영향을 끼치는 요소 주택가치를 결정하는데 중요한 역할을 하는 것은 로케이션, 규모와 컨디션, 학군, 현 마켓상황 등이다. 우선 집이 ‘살기 좋은 동네’에 위치해 있으면 높은 밸류 책정에 도움이 된다. 범죄율이 낮고, 각종 편의시설이 가까운 거리에 있으며, 주변에 좋은 집들이 많은 장소가 이에 해당한다.  집의 크기, 플로어플랜, 컨디션 등도 가치에 큰 영향을 끼친다. 최근 집 곳곳에 새 페인트를 칠했고, 부엌과 화장실을 업그레이드하는 리모델링을 실시했으면 가치를 끌어올릴 수 있다. 현재 매물로 나온 주택 수보다 더 많은 바이어가 홈쇼핑을 하고 있으면 셀러가 더 높은 가격을 받을 수 있다.  ◇가치는 어떻게 계산하나 질로우 닷컴, 뱅크레이트 닷컴, 리얼터 닷컴, 레드핀 닷컴 등 각종 온라인 부동산 또는 금융정보 사이트에 들어가 집 주소를 입력하면 사이트 별로 현 주택가치를 뽑아준다.  전문 감정사를 통해 감정(appraisal)을 실시하는 것도 방법 중 하나이다. 감정을 받는 것이 온라인 사이트을 통해 알아보는 것보다 더 정확할 수 있다. 가장 최근에 같은 동네에서 비슷한 스펙의 집들이 얼마에 팔렸는지 파악하는 것도 도움이 된다. ◇가치를 알아야 하는 이유 집을 팔기 원하는 셀러라면 당연히 집 가치를 알아야 한다. 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)을 신청할 때도 밸류를 파악하는 것이 필요하다. 또한 재융자(refinance)를 하거나 홈오너가 내야 할 재산세 규모를 결정할 때도 밸류를 알아야 한다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15546&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

▶ 0.22%P 상승… 7.92% 기록 ▶ 올해 내내 계속 오를 전망 미 중앙은행 연방준비제도(FRB·연준)가 연내 추가 금리 인상은 물론 고금리를…

부동산 시장가격의 상승에 발맞춰 세금고지 가격(Tax Assessment Value) 또한 급격하게 상승하다보니 카운티에서 매년 고지되는 공시지가에 따라 메겨지는 재산세 또한 상승폭이…

다운사이징 하면 안되는 이유들 단 둘이 거주하는 집의 규모가 2500스퀘어피트라면 공간이 너무 크다고 생각할 수 있을 것이다. 더 작은 집으로 옮기는게 합리적이겠지만 최근 이 같은 ‘다운사이징(더 작은 집으로 옮기는 것)’을 기피하는 홈오너가 적지 않다. 다운사이징을 하면 안 되는 이유들을 짚어본다. ◇지금은 모기지를 바꿀 때가 아니다 현재 30년 고정모기지는 7% 수준에서 왔다갔다 한다. 만약 지금 적용받는 금리가 이보다 훨씬 낮다면 모기지를 갈아탈 이유가 없다. 펜실베이니아주를 기반으로 하는 부동산 투자회사 ‘페존 프로퍼티스’의 매튜 페존 CEO는 “향후 15년간 2.95% 고정금리를 적용받는 모기지를 보유하고 있는데 돈을 절약하기 위해 더 작은 집으로 옮긴다면 20~30% 사이즈가 줄어든 집에 살면서 지금 내는 것과 같은 페이먼트를 지불할 수도 있다”고 말했다. 결국 비용 절약 효과를 얻지 못하는 셈이다. ◇주택판매 비용을 조달할 수 없다 다운사이징을 통해 장기적으로는 비용절감 효과를 보겠지만 부동산 에이전트 커미션, 클로징비용 등 단기적으로는 홈오너에게 큰 부담이 될 수 있다. 따라서 성급하게 다운사이징을 하는 것을 피하는게 좋다. ◇더 작은 공간이 편안하게 느껴지지 않는다 다운사이징을 하면 오피스공간이나 화장실*침실 한 두개를 포기해야 할 수도 있다. 더 작아진 공간에서 두 가족 이상이 ‘슬립오버(sleepover)’를 하기도 가능하지 않을 수 있다.  이런 것들이 신경 쓰인다면 다운사이징에 대한 생각을 접도록 한다. ◇집을 너무 사랑한다 그동한 살아온 집을 너무 사랑한다면 다운사이징을 고집할 이유가 있을까. 비용 절감이 절대적으로 필요한게 아니라면 말이다. 플로리주에서 활동하는 부동산 에이전트 조시 스테핑은 “적잖은 홈오너들이 현재 소유한 집에서 계속 살고 싶어한다”며 “편안함을 느끼는 집을 쉽게 포기하는 경우는 별로 없다”고 말했다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15410&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

캐시아웃 재융자’를 하는 이유 많은 홈오너들이 ‘캐시아웃 재융자(cash-out refinance)’를 고려한다. 이 방법으로 여러 부채를 갚거나, 홈 리모델링을 하거나, 남은 학자금 융자 밸런스를 갚는 등 필요한데 돈을 쓴다. 캐시아웃 재융자에 대해 알아본다. ◇캐시아웃 재융자란 모기지 재융자의 한 방식으로 그동안 쌓인 에퀴티를 활용해 규모가 더 큰 융자를 받으면서 일정액의 현금을 손에 쥐는 것을 말한다. 보통 남은 모기지 밸런스보다 더 많은 융자를 받아 차액을 현금으로 받는다.  예를 들면 20만달러짜리 집을 산 후 6만달러를 갚았다고 치자. 그러면 14만달러의 밸런스가 남는다. 홈오너가 2만달러가 드는 리모델링을 원할 경우 캐시아웃 재융자로16만달러를 대출받는 것이다. 이 경우 클로징이 끝난 후 렌더는 2만달러의 현금을 제공한다. ◇현금을 얼마나 받을 수 있나 현재 살고있는 집의 가치에 따라 재융자 금액이 결정된다. 재융자를 신청하는 과정에서 주택감정은 필수이다. 집 가치를 뽑으면 렌더는 홈밸류의 최대 80%까지 재융자를 해준다.  재융자 과정은 처음 집을 살 때 모기지를 얻는 과정과 흡사하다고 보면 된다.  ◇자격요건은 일반적으로 FICO 크레딧점수가 580점 이상이어야 한다. 그러나 일부 렌더는 이보다 더 높은 스코어를 요구하기도 한다. 소득대비 부채비율(DTI)은 50% 이하여야 한다. 예를 들면 매달 각종 빌을 페이하는데 모기지를 포함해1500달러를 지출하고 월수입은 4000달러라면 DTI는 37.5%가 된다. 자격이 된다고 판단되면 현금이 얼마나 필요한지 생각해본다.  ◇재융자를 하는 이유 홈오너가 된 후 집을 리모델링 해야겠다는 생각을 할 수 있다. 또한 크레딧카드 부채, 자동차 론, 학생융자 등 이자율이 높은 각종 부채를 한 군데로 통합해 갚을 수 있도록 도와주는 게 캐시아웃 재융자이다. 일부 홈오너는 캐시를 주식, 펀드 등에 투자하기도 한다.  [조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15286&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B

임파운드 어카운트란 무엇인가 집을 산 후 보금자리를 유지하는데 매달 얼마의 비용이 들지 궁금해하는 사람이 많다. 주택구입 과정에서 “당신의 기금 중 일부는 ‘임파운드 어카운트’가 관리할 것”이라는 말을 들으면 “그게 뭐지”하고 고개를 갸우뚱할 수도 있다. 부동산 매매 과정에서 자주 등장하는 임파운드 어카운트에 대해 알아본다. ◇임파운드 어카운트란 모기지 외에 홈오너가 지불해야 하는 각종 페이먼트에 필요한 기금을 어카운트를 말한다. 임파운트 계좌를 통해 해결하는 것은 재산세와 주택보험료인 경우가 많다. 임파운드 어카운트는 렌더가 관리하기 때문에 홈오너는 매니지먼트와 관계가 없다. 그렇다고 홈오너가 이에 대해 관심을 끊으면 안 된다. 재산세나 보험료가 오르면 어카운트가 관리하는 기금이 부족할 수 있기 때문이다. 이 경우 홈오너 본인이 차액을 납부해야 한다. 대부분 지역에서 임파운드 어카운트는 ‘에스크로 어카운트’로 불리기도 한다. ◇필수인가, 옵션인가 어떤 종류의 모기지론을 취득하느냐에 따라 임파운드 어카운트 사용이 의무가 될 수도, 옵션이 될 수도 있다. 정부가 보증을 서는 FHA론이나 USDA융자의 경우 임파운드 어카운트가 선택이 아닌 필수사항이다. 컨벤셔널 모기지로 집을 사면서 20%미만을 다운페이할 경우에도 임파운드 어카운트를 사용해야 한다. 만약 크레딧스코어가 ‘톱’ 수준이고, LTV(Loan To Value)가 80% 이상인 경우 임파운드 어카운트가 필요하지 않을 수도 있다. 임파운드 어카운트를 사용하지 않아도 재산세와 주택보험료는 의무적으로 납부해야 한다. ◇얼마나 신경써야 하나 임파운드 어카운트를 사용하는 홈오너는 평상시 이를 관리할 필요는 없다. 매니지먼트는 렌더가 알아서 한다. 모기지 스테이트먼트에 밸런스가 얼마나 있는지 보여주기 때문에 홈오너 입장에선 이해하기가 쉽다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15283&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

▶ 평균 2,420스퀘어피트 신축면적 10%나 감소 ▶ 전국 ‘다운사이징’ 확산…“없애고 과감히 줄인다” 기존 주택에 비해 전용 면적을 크게 줄인 소형…

바이어가 지켜야 할 5가지 원칙 홈바이어에게 매우 도전적인 상황이 지속되고 있다. 집갑은 여전히 비싸고, 고정 모기지금리도 높다. 한 조사에 의하면 현재 전국 중간 주택가격은 43만9000달러를 넘어섰다. 또한 1년 전보다 매물수도 적다. 이 같은 상황에서 드림홈 구입을 포기하지 않은 바이어가 지켜야 할 5가지 원칙을 살펴본다. ◇하우스헌팅은 마라톤이라고 생각하라 지금처럼 매물이 제한된 상황에서는 집을 사는데 최소 3~6개월, 길게는 1년 이상 걸릴 수도 있다. 좋은 집이 매물로 나오면 복수의 바이어가 경쟁을 벌이는 상황을 염두에 두고 전략을 짜야 한다. 따라서 최대한 빨리 홈오너가 되는 것이 목표라면 일찌감치 준비하고, 행동으로 옮겨야 한다.  ◇홈쇼핑 전에 파이낸싱을 확보하라 홈쇼핑을 하기 전에 꼭 필요한 것은 모기지 사전승인 레터이다. 사전승인 레터 없이 매력적인 오퍼를 제출하는 것은 힘들다. 셀러가 레터가 없는 바이어의 오퍼를 진지하게 받아들이지 않기 때문이다. 아직도 바이어간 경쟁이 심한 마켓이 지속되는 현실을 직시해야 한다. 전문가들은 최소한 3곳의 렌더를 통해 조건을 알아보라고 권한다.  ◇로우볼 오퍼는 금물 현 마켓에서 디스카운트된 가격을 기대해선 안된다. 리스팅가격이 적절한 집 가치보다 약간 높은 경우 이보다 낮은 가격의 오퍼를 던질 생각은 말아야 한다. 누구나 최저가에 좋은 집을 사고 싶겠지만 더 중요한 것은 마켓을 정확히 읽는 것이다.  ◇가능하면 컨틴전시를 포함시키지 말라 많은 바이어들이 매매계약서에 각종 컨틴전시를 포함시킨다. 인스펙션 컨틴전시, 감정 컨틴전시가 대표적인 것들이다. 컨틴전시는 바이어를 위한 보호장치이지만 셀러는 대체로 이를 달가워하지 않는다.  ◇빨리 움직여라 셀러가 금요일에 집을 내놓고, 주말에 오픈하우스를 개최하고, 월요일에 접수된 몇 개의 오퍼를 리뷰하는 상황이 일어날 수 있다. 이 집이 드림하우스라면 주저하지 말고 처음부터 강한 오퍼를 던져야 한다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15075&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

모기지 이자율 급등으로 주택 매매가 극히 저조했음에도 불구하고 지난달 남가주 지역의 주택가격이 거의 최고 기록에 근접하는 이변을 보였습니다. 지난해 주택…

▶ WSJ “美 집값 고공행진으로 신축주택의 면적 줄어 들어” 최근 미국에서 새로 건축되는 주택의 크기가 과거에 비해 작아진 것으로 나타났다….

▶ 프레디맥 30년물 7.09%, 장기채 금리 따라 올라 ▶ 8% 돌파 전망까지 나와…“구매 심리에 악재될 듯” 모기지 금리가 7%를 넘어서면서…

리스팅가격보다 높은 오퍼 던져야 하나 마음에 쏙 드는 집을 찾은 기쁨도 잠시 뿐. 여러명의 바이어가 달려들어 셀러에게 오퍼를 낸다. 이런 상황에 처하면 리스팅가격보다 높은 가격에 오퍼를 던지는 것을 고려할 수밖에 없다. 비딩경쟁에서 승리하는데 도움이 될 바이어의 전략을 살펴본다. ◇리스팅가격을 웃도는 금액을 제시해야 하는 이유 리스팅가격과 동일하거나 더 낮은 오퍼를 던지는 바이어가 운좋게 집을 손에 넣을 수도 있다. 그러나 비딩전쟁이 벌어지는 상황이라면 셀러가 처음 제시한 가격보다 높은 금액의 오퍼를 던지는게 상식이다. 수요보다 공급이 적은 셀러 마켓이면 더욱 그렇다. ◇오퍼는 얼마나 리스팅가격보다 얼마나 웃돈을 얹어야 하는지에 대한 정답은 없다. 하지만 오퍼를 제출하기 직전 확실한 아이디어는 있어야 한다. 일부 주택시장 전문가는 리스팅가격에서 1~3%를 더 얹어주면 최소한의 경쟁력은 있을 것이라고 말한다. ◇주택시장을 리서치하라 홈쇼핑을 하는 과정에서 현 시장이 바이어 마켓인지, 셀러 마켓인지 알 필요가 있다. 본인이 판단하기 어려우면 부동산 에이전트의 조언을 구한다. 주택구입 예산도 중요하다. 아무리 마음에 드는 주택을 구입하고 싶어도 예산을 초과하면서까지 집을 살 수는 없는 노릇이다. 같은 집을 놓고 여러명의 바이어가 경쟁을 벌이는 상황이라 하더라도 예산을 염두에 둬야 한다.  ◇모기지 사전승인은 필수 셀러는 모기지 사전승인 레터를 확보한 바이어를 선호한다. 홈쇼핑을 시작하기 전에 레터를 받아야 하는 이유다. 레터를 가지고 있으면 셀러는 바이어의 진정성을 의심하지 않는다. 경쟁자보다 더 높은 계약금(earnest deposit)을 제시하는 것도 셀러의 마음을 잡는 방법이다. 계약서에 이런 저런 ‘조건(contingency)’를 붙이는 것을 피하는 것도 고려해본다. 능력이 되면 현찰 오퍼도 매력적일 수 있다. 현찰 오퍼는 리스팅가격보다 높은 금액을 제시하는 것을 피하게 해 줄 수도 있다. 셀러 입장에서 현찰 오퍼를 수락하면 클로징을 앞당길 수 있다는 장점이 있다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14279&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

지난 1년 3개월간 열 차례에 걸쳐 쉴 새 없이 달려온 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준 금리 인상 행진이 이제 마무리될 수 있을까….

▶ WSJ “파생상품 투자자들, 올해 말 금리 5%대 예상” 일자리가 여전히 풍부한 노동시장과 높은 인플레이션(물가 상승)으로 미국의 연내 기준금리 인상…

모기지 ‘리캐스트’의 장단점  많은 홈오너들은 다달이 나가는 모기지 페이먼트를 줄이고 싶어한다. 이럴 경우 ‘모기지 리캐스트(mortgage recast)’라고 불리는 옵션이 있다. 성공적으로 모기지 리캐스트를 하면 월 페이먼트와 전체적으로 지불하는 이자를 줄일 수 있다. 모기지 리캐스트에 대해 자세히 알아본다. ◇리캐스트란 리캐스트란 홈오너가 모기지 원금 일부를 조기상환하면 해당 금융기관이 잔여 대출금을 ‘재분할 상환(re-amortize)’할 수 있도록 조정해주는 것을 의미한다. 융자 상환기관과 이자율은 그대로 유지되지만 원금이 줄어들기 때문에 월 페이먼트를 줄이는 효과를 보게 된다.  가장 흔한 시나리오는 새집을 샀지만 기존 집을 팔지 않은 홈오너가 리캐스트를 하는 것이다. 기존주택을 판매한 후 수익금이 주머니에 들어오면 이 돈으로 새집에 딸린 모기지 리캐스트를 하는 방식이다.  ◇어떻게 작동하나 홈오너는 최소 1만달러 정도를 리캐스트를 위해 써야 한다. 이 돈은 모기지 원금을 낮추는데 사용된다. 대출자가 일정액을 납부하면 렌더는 잔여원금을 재분할 상환할 수 있도록 해준다. 보통 렌더는 리캐스트 서비스 수수료를 차지한다. 이 금액은 기관에 따라 다르지만 일반적으로 200~300달러 수준이다.  ◇자격요건은 모든 렌더가 리캐스트를 제공하는 것은 아니며 모든 종류의 모기지가 해당되지는 않는다. 보통 연방정부가 보증을 서는 FHA론, USDA론, VA론은 리캐스트를 할 수 없다. 대부분 렌더들은 리캐스트를 원하는 홈오너가 최소 1만달러를 낼 것을 요구한다. 일부 렌더는 모기지 원금의 일정 퍼센티지를 요구하기도 한다. 또한 일부 렌더는 축적된 홈에퀴티가 일정액을 넘어야 리캐스트를 허용한다.  ◇장단점은 리캐스트는 재융자(refinance) 보다 비용이 적게 든다. 크레딧점수가 몇점이든 상관이 없으며, 주택감정도 필요 없다. 현 이자율을 그대로 유지할 수 있고, 장기적으로 주머니에서 나가는 이자를 줄일 수 있으며, 월 페이먼트도 낮아진다. 그러나 모기지 종류에 따라 렌더가 리캐스트를 허락하지 않을 수도 있으며, 융자상환 기간은 줄어들지 않는게 단점이다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=13408&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

오픈하우스 이렇게 준비하라 집을 판매하려고 결심했으면 필수적으로 ‘오픈하우스’를 열어야 한다. 관심 있는 바이어들이 와서 집 안팎을 둘러보고, 부동산 에이전트에게 다양한 질문을 할 수 있는 기회가 바로 오픈하우스이다. 이 때문에 홈오너는 오픈하우스를 열기 전에 최대한 집을 매력적으로 보이게 만들어야 한다. 오픈하우스를 계획중인 홈오너에게 도움이 될 몇 가지 팁을 소개한다.  ◇잡동사니를 치운다 너무 많은 물건들이 여기저기 어지럽게 흩어져 있으면 바이어를 불쾌하게 만든다. 거실 테이블에 수북히 쌓인 각종 신문과 잡지, 베드룸 곳곳에 널부러진 아이의 장난감 등은 가능하면 말끔히 치우는게 바람직하다.  ◇클리닝 서비스를 고용한다 보통 바이어들은 집이 완벽하게 정리정돈된 상태라는 것은 쉽게 알아채지 못한다. 그러나 집이 더럽게 방치돼 있거나, 물건들이 여기저기 흩어져 있는 것은 쉽게 눈에 들어온다.  본인이 집을 완벽하게 청소할 자신이 없으면 프로페셔널 클리닝 서비스를 이용하는 것도 나쁘지 않다. 클리닝 서비스는 집주인이 미처 생각하지 못한 부분들을 집중적으로 청소해준다.  ◇벽에 걸린 가족사진들을 치운다 어린 자녀가 너무나 귀엽고, 애완견도 너무나 사랑스럽다. 그렇다고 거실 벽에 걸린 대문짝 만한 가족사진을 그래도 놔둔 채 오픈하우스를 개최하는 것은 피해야 한다. 바이어가 다른 사람의 초대형 가족사진을 보게 되면, 해당 주택이 자신의 안락한 보금자리가 될 것이라는 생각을 하지 않게 된다.  ◇문제가 드러난 부분을 수리한다 바이어들은 집 내부에 어떤 결함이 있는지 철저히 확인하고 싶어한다. 키친 또는 화장실 수도꼭지에서 물이 새거나 도어 또는 창문이 부드럽게 열리지 않는 등 기본적인 문제점은 바이어가 집을 보러오기 전에 확실하게 해결해야 한다.  ◇테이블 세팅을 한다 다이닝룸 테이블은 당장 온 가족이 모여 저녁식사를 할 것처럼 스푼, 나이프, 접시, 냅킨, 와인글래스, 물컵 등 필요한 모든 물품들을 완벽하게 비치한다.  ◇에이전트에게 맡긴다 가능하면 오픈하우스가 열리는 도중 홈오너는 집을 벗어나 있는 게 좋다. 집주인이 옆에 있는 상태에서 바이어가 마음 편하게 에이전트에게 이런 저런 질문을 하기는 쉽지 않다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=13292&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

셀러가 오퍼 수락한 후 바이어가 할 일 심사숙고 끝에 셀러에게 전달한 오퍼가 결국 받아들여졌다. 앞으로 탄탄대로를 달릴 것이라는 생각이 들 수도 있겠지만 천만의 말씀이다. 이제부터 시작이다. 셀러가 오퍼를 수락한 후 바이어는 어떤 액션을 취해야 하는지 알아본다. ◇모기지 융자를 신청한다 집을 현찰로 구입하지 않는 한 금융기관에 모기지 융자를 신청해야 한다. 이미 렌더로부터 모기지 사전승인을 받았다면 쾌조의 스타트를 끊었다고 할 수 있다.  중요한 것은 꼭 필요한 물건을 구입할 때처럼 모기지도 꼼꼼한 비교쇼핑이 필수다. 최소 3~4곳의 렌더를 통해 각 렌더가 제시하는 조건들을 비교해야 한다. 모르거나 궁금한 것은 물어보고, 본인의 재정상태를 솔직하게 밝힌다. ◇감정 및 인스펙션 다음 스텝은 해당 주택에 대한 감정 및 인스펙션을 실시하는 것이다. 보통 렌더는 전문인을 고용해 주택감정을 실시한다. 만약 감정가격이 구입가격보다 낮게 나오면 다운페이먼트를 추가로 하거나, 셀러에게 집값을 낮춰달라고 요청한다. 렌더는 감정가보다 더 많은 금액을 융자해주지 않는다.  인스펙션은 집에 큰 하자가 없는지 확인하는 절차다. 작업 후 인스펙터와 함께 리포트를 꼼꼼히 리뷰한다. 만약 중대한 결함이 발견되면 셀러에게 해결을 요청한다. ◇클로징 비용을 준비한다 주택매매 과정에서 필요한 클로징 비용이 준비되어 있는지 확인한다. 만약 주식이나 펀드 등 투자 어카운트에서 돈을 인출해야 한다면 최대한 빨리 필요한 만큼 돈을 꺼낸다. 관련 거래를 입증할 수 있는 모든 서류를 잘 보관한다. ◇주택보험을 찾아본다 대부분의 경우 홈바이어는 클로징 과정에서 주택보험료를 납부할 것을 요청받는다. 집이 위치한 지역에 따라 홍수보험에도 가입해야 한다. 보험 또한 여러 보험사를 대상으로 비교쇼핑을 해야 한다. …

나쁜 크레딧으로 에퀴티 론 신청하기 크레딧이 그닥 좋지 않은데 홈에퀴티를 신청하려고 한다. 전혀 불가능한 일은 아니다. 나쁜 크레딧을 보유한 홈오너에게 대출을 해주는 렌더들이 있기 때문이다. 그러나 크레딧이 좋지 않은 신청자는 높은 이자율을 감수해야 하며 집에 더 높은 에퀴티 비율을 요구받을 수도 있다. 나쁜 크레딧을 보유한 경우 어떻게 하면 에퀴티 융자를 받을 수 있을지 알아본다. ◇크레딧 스코어 비록 나쁜 크레딧으로 융자를 받을 수는 있지만 가능하면 크레딧점수를 높이는 것을 추천한다. 일단 크레딧 리포트를 체크하고 오류가 발견되면 3대 크레딧 평가기관에 연락해 틀린 정보를 수정한다. ◇소득대비 부채비율(DTI) 다달이 내는 페이먼트 총액에서 월 그로스 인컴을 나눈 뒤 100을 곱하면 DTI를 산출할 수 있다. 보통 렌더들은 DTI가 43%를 넘지 않는 것을 원한다.  ◇에퀴티 비율 홈에퀴티 론을 신청하려면 에퀴티 비율이 최소 15% 또는 20%는 돼야 한다. 주택의 현 시세에서 남은 모기지 밸런스를 뺀 금액이 에퀴티 총액이다. 남은 모기지 밸런스에서 집값을 나눈 숫자가 LTV(주택담보대출비율)이다. 이 경우 LTV는 59.5%이다. LTV는 낮을수록 유리하다. ◇공동서명인 크레딧이 나빠서 자격이 되지 않는다면 공동서명인(co-signer)이 필요할 수도 있다. 서류상으로 공동서명인도 오리지널 신청자와 함께 융자상환에 대한 책임을 지게 된다.  ◇비즈니스 관계를 맺고 있는 렌더 만약 오리지널 모기지 융자를 보유하고 있거나 현재 체킹이나 세이빙스 계좌가 있는 금융기관을 통해 론을 신청할 경우 융자가 승인될 가능성이 조금 높아진다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=12916&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

셀러스 마켓’ 이란 무엇인가 주택시장을 논할 때 ‘셀러스 마켓(seller’s market)’이라는 말이 자주 등장한다. 쉽게 말해 셀러스 마켓이란 바이어가 셀러보다 많은 마켓을 일컫는다. 이런 시장에선 셀러가 바이어보다 유리하다. 대체로 집이 빨리 팔리며, 리스팅가격보다 높은 가격에 거래가 성사된다. 셀러스 마켓에서 바이어는 원하는 집을 사기가 쉽지 않다. 경쟁자가 많기 때문이다. 셀러스 마켓에 대해 자세히 알아본다. ◇지금은 셀러스 마켓인가 2021년 중 대부분, 2022년 전체는 확실한 셀러스 마켓이었다고 전문가들은 말한다. 낮은 모기지금리와 바이어간 치열한 경쟁 때문에 매물로 나온 집들이 빠른 속도로 판매됐다.  많은 바이어들은 각종 컨틴전시를 포기했고, 리스팅가격에서 웃돈을 엊어야 원하는 집을 구입할 수 있었다. 그러나 최근 수개월간 경제적 불확실성이 가중되고, 인플레이션과 높은 모기지금리 등이 주택시장에 타격을 가했다는 분석이다. 이로 인해 바이어·셀러 모두 피해자가 됐다.  일부 전문가는 “지금은 이도 저도 아닌 마켓”이라고 말한다. 하지만 어떤 전문가는 “일부 인기지역은 아직도 셀러스 마켓”이라고 강조한다.  ◇셀러스 마켓이 형성되는 이유  수요가 공급보다 많을 때 셀러스 마켓이 생겨난다. 특정 지역의 유입인구가 늘어나면 주택수요가 자연스럽게 증가한다. 현재 거주하는 지역의 인구증가(또는 감소) 현황을 살펴보려면 연방센서스국의 ‘아메리칸 팩트 파인더(American Fact Finder)’를 체크하면 된다.  새로운 기업들이 특정지역에 사무실을 오픈하며 많은 일자리가 창출되면 인구가 늘어나 주택수요가 증가할 수밖에 없다. 예를 들면 아마존이 대규모 오피스를 여는 지역마다 인구가 크게 늘어나 홈바이어가 증가한다.  ‘하우징 스타트(housing starts)’는 특정 달에 홈빌더들이 짓기 시작한 신규주택 수를 의미한다. 하우징 스타트가 줄면 셀러스 마켓이 형성된다.  ◇셀러스 마켓에서 집 사고 팔기 셀러스 마켓에선 복수의 바이어들이 같은 집을 놓고 치열한 비딩경쟁을 벌인다. 만약 45만달러에 매물로 나온 집이 45만달러 이상의 가격에 팔리면 셀러스 마켓이라고 할 수 있다. 강한 셀러스 마켓에선 주택판매가격이 리스팅가격보다 10% 이상 높다. 집값이 지속적으로 상승하면 이 또한 셀러스 마켓이다.  셀러스 마켓에서 원하는 집을 사려면 철저한 준비가 필요하다. 오퍼를 제출하기 전에 렌더로부터 모기지 사전승인을 받아두고, 필요하면 각종 컨틴전시를 포기할 준비가 되어 있어야 한다. 계약금 액수를 늘리거나, 왜 해당 주택을 간절히 원하는지 설명하는 ‘퍼스널 레터’를 셀러에게 전하는 것도 도움이 된다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=12794&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

▶ ‘동고서저’ 양극화도… 상승세 지속은 의문 전국 집값이 7개월 연속 하락세에 마침표를 찍은 것으로 나타났다.  글로벌 시장지수 제공업체인 ‘S&P 다우존스…

콘도 협회(Owners’ Association)의 역할이나 법적인 지위에 대하여 혼동하고 계시는 분들이 많으시다. 일종의 콘도단지의 관리회사 정도로 알고 계시는 분들도 많다. 그리고…

▶ 연말 2차례 인하 가능성 연방준비제도(FRBㆍ연준)가 오는 5월 기준금리를 0.25%포인트 인상할 가능성이 큰 것으로 시장은 보고 있다. 10일 블룸버그는 스와프…

▶ 1월 케이스실러지수 0.5%↓ ▶ 집값 거품 빠져 긍정적 미 전역의 집값이 7개월 연속 떨어졌다. 코로나19 팬데믹 이후 유동성을 등에…

▶ 2월 64만채 판매 1.1%↑ ▶ 기존주택 부족 속 인기2023년 2월 전국 신축주택 판매는 전월보다 1.1% 늘어난 64만채에 달했다고 연방…

파산신청 후 집 사려면  챕터7, 2~4년 기다려야 할 수도 2022년 한해동안 미국인 38만3800명이 파산을 신청한 것으로 나타났다. 이중 한명이라면 당장 집을 사는 것이 쉽지 않을수도 있다. 그러나 파산을 신청한 후 일정기간이 지나면 크레딧이 회복되며 이후 주택구입에 필요한 모기지 융자를 신청하는 것이 가능해진다. 파산신청 기록이 있는 사람이 집을 살 수 있는 방법을 알아본다. ◇언제 모기지를 신청할 수 있는가 개인은 챕터7이나 챕터13 파산을 신청할 수 있다. 챕터7을 신청하면 모든 빚을 털어버릴 수 있다. 반면에 챕터13은 빚을 어떻게 갚을지에 대한 플랜을 요구한다. 일반적으로 파산기록은 7~10년동안 크레딧리포트에 남는다.  그러나 이 기간 모기지를 신청할 수 없는 것은 아니다. 어떤 방식으로 파산을 신청하느냐에 따라 파산신청 후 언제 모기지를 얻을 수 있는지가 결정될 수 있다. 챕터13의 경우 모든 법적 책임에서 벗어나자마자 모기지를 신청할 수 있으며, 챕터7은 파산을 신청한지 융자 종류에 따라 2~4년 기다려야 할 수도 있다.  ◇어떤 모기지를 신청할 수 있나 파산신청 기록이 있을 경우 어떤 모기지를 신청할지 신중해야 결정해야 한다. 연방주택국이 보증을 서는 FHA론이 파산신청 경험이 있는 사람에게 가장 적합한 모기지로 알려져 있다. 자격심사가 덜 까다롭고 크레딧스코어가 낮아도 취득이 가능한 론이기 때문이다.  FHA론은 보통 크레딧점수가 500점 이상이면 된다. 이 경우 집값의 10%를 다운페이해야 한다. 크레딧 점수가 580점 이상이면 집값의 3.5%만 다운해도 된다. 한 주택시장 전문가는 “파산신청 후 크레딧을 꼭 체크해야 한다”며 “크레딧스코어를 알기 전 모기지를 신청하지 말 것”을 조언했다.  ◇기다리는 동안 해야 할 일 파산을 신청한 후 소극적인 태도로 아무 일도 하지 않으면 후회하게 된다. 어떻게든 크레딧을 회복하는데 시간과 노력을 투자해야 한다. 만약 크레딧을 개선하기 위해 퍼스널 론을 신청할 계획이 있다면 필요한 액수만큼 융자를 신청한다. …

▶ 1월 -0.7%, 전년비 37% 감소 ▶ 중간가 작년 고점서 -13%, 부동산시장 ‘바닥’ 기대감도 전국 기존 주택 판매가 12개월 연속으로…

▶ 30년 모기지 금리 6.09% ▶ 신청건수 연말보다 25%↑ “1분기 저점 후 반등” 전망 모기지 금리가 하락하면서 전국적으로 주택시장 수요가…

▶ 작년 9월 이후 첫 5%대 ▶ 프레디맥 평균은 6.09% 연방준비제도(Fed·연준)의 공개시장위원회(FOMC) 회의 이후 채권 금리 하락의 영향으로 30년 만기…

미국 집값이 주택담보대출(모기지) 금리 급등의 여파로 지난해 11월에도 하락, 5개월 연속 떨어진 것으로 나타났다. 지난달 31일 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 미 주요…

▶ 재작년 7월 이후 최저치 ▶ 개솔린·식료품 둔화 기대 미국 소비자들의 물가상승률 전망치가 계속 내려가고 있다. 뉴욕 연방준비은행(연은)이 9일 발표한…

좋은 학군과 저렴한 가격으로 각광방 3개 타운홈은 50만 달러에 거래 높은 주거비용과 치솟는 이자율 때문에 이사 갈 엄두를 내지 못하고…

▶ 현행 1,206만 달러에서 2026년 500만 안팎으로 연방 에스테이트 택스(Estate Tax·유산세) 면세 한도가 2026년부터 절반으로 줄어들 전망이다. 이에 따라 부동산…

[2023년 부동산 시장 전망]공급 부족 여전…집값 정체 관측하반기 공급ㆍ수요 균형 찾을 듯 올 한해 부동산 시장은 격변하고 있다. 모기지 이자율이…

인플레·고금리로 매매 30% 이상 감소LA카운티·한인타운 매물은 증가 추세 연방준비제도가 지난 2일 4번째 연속 자이언트 스텝을 단행했다. 이로 인해 기준금리는 현행…

융자금의 1% 주고 0.25%p 인하셀러는 집값 대폭 안 낮춰 이득금리 급등했던 70·80년대 유행30년 고정은 수만불 절약 효과 모기지 금리 상승으로…

넉넉한 홈에퀴티, 어떻게 활용할까 에퀴티론, 에퀴티 라인오브 크레딧, 캐시아웃 재융자 등 방법 다양 62세 시니어는 ‘역모기지’도 가능, 개인 필요에 따라…

▶ 부동산편집인협 전망 “하락 표적시장 될 것” ▶ 모기지 급등 직격탄, 가주가 침체 중심 되나 미국 내 기존주택 판매가 8개월…

소득대비 부채비율(DTI) 이란 렌더들은 바이어의 모기지 신청서류를 접수한 후 ‘소득대비 부채비율(DTI)’을 살펴본다. 아마 주택구입에 관심있는 사람이라면 DTI라는 용어를 귀가 따갑도록 들어봤을 것이다. DTI는 모기지 심사과정에서 결정적인 역할을 한다. DTI에 대해 자세히 알아본다. ◇DTI란 무엇인가 정확히 말해 DTI는 월 그로스 인컴에서 각종 부채가 차지하는 비율을 퍼센티지로 표시한 것을 말한다. 크레딧카드 빚, 자동차론 페이먼트, 학자금 융자 상환금 등이 포함되며 렌더는 모기지 페이먼트를 미리 계산해 DTI계산시 반영한다. 식료품비와 유틸리티는 DTI에서 제외된다. 만약 다달이 나가는 페이먼트 총액이 2650달러이고, 월 그로스 인컴은 6000달러라면 DTI는 44%가 된다. ◇가장 이상적인 DTI는 평범한 바이어들이 주로 신청하는 컨벤셔널 모기지의 경우 렌더들은 45% 이하의 DTI를 요구한다.  그러나 다운페이먼트 외 추가자금을 확보하는 등 나름 경쟁력을 갖춘 바이어의 경우 DTI를 50%까지 늘려주기도 한다. 그러나 DTI는 낮을수록 좋다. 가장 이상적인 DTI는 36% 이하로 보면 된다. 모기지 종류와 렌더에 따라 허용 가능한 DTI는 달라진다.  집값의 3.5%만 다운해도 되는 FHA 론의 경우 보통 DTI가 43%이하면 융자를 해준다. 제로 다운으로 집을 살 수 있는 UDSA론의 경우 DTI 41% 이하를 요구하는 경우가 많다. ◇DTI 낮추는 방법 제일 먼저 보유한 부채규모를 최대한 낮추는 게 급선무이다. 페이먼트 금액이 높은 부채부터 청산하도록 노력한다. 가지고 있는 부채에 대한 이자율을 낮추거나 빚을 재융자하는 것도 고려해 봄직하다. 재융자가 여의치 않다면 이자율이 높은 빚부터 갚도록 한다. 사이드잡을 구해 인컴을 올리는 방법도 가능하다.  ◇높은 DTI 극복하려면 모기지를 얻은 후 모든 페이먼트를 감당할 자신이 있지만 DTI가 높아서 걱정이라면 코사이너(co-signer)를 구하는 것이 바람직하다. FHA론의 경우 함께 살지 않은 사람을 코사이너로 세우는 것을 허락한다.  [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=9593&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

향후 모기지 금리가 7%를 돌파할 전망이다. 뱅크오브아메리카(BofA) 경제분석팀은 앞으로 모기지 금리가 7%대를 육박하면서 2000년대 초반 이후로 최고점을 기록할 것으로 내다봤다. BofA는…

미국의 집값이 10년 만에 떨어졌다. 1년 전보다는 여전히 훨씬 높은 가격이지만, 그 상승세는 역대급으로 꺾이는 추세다. 글로벌 시장지수 제공업체인 ‘S&P…

연방 정부 2억2천불 예산 추가남가주 1261개로 기회 확대돼LA시 10월 17일부터 접수 시작 LA시가 5년 만에 저소득층 주민들의 렌트비를 보조하는 프로그램인…

주택구입 과정에서 ‘계약금’의 중요성 주택을 구입하려면 구입계약서에 ‘계약금(earnest money deposit)’ 금액을 명시해야 한다. 셀러는 계약금 규모에 따라 바이어의 주택구입 의사를 파악한다. 계약금 액수가 클수록 바이어의 주택구매 욕구가 높은 것으로 여겨진다. 계약금은 바이어-셀러 양측이 주택구입 조건에 대해 합의한 후 계약서가 유효해지면 바이어가 바로 납부해야 한다. 보통 타이틀 회사 트러스 어카운트 또는 브로커의 에스크로 어카운트에 보관되는 것이 일반적이다. 주택구입 과정에서 필수인 계약금에 대해 바이어가 알아야 할 사항들을 정리했다. ◇얼마를 지불해야 하나 정해진 금액은 없지만 바이어는 주택구입 가격의 평균 1~2%를 계약금으로 지불한다.  각 주의 부동산 거래 규정, 마켓 상황, 부동산 에이전트의 추천, 셀러의 요구사항 등에 따라 계약금 금액은 달라질 수 있다.  매물로 내놓은 집들이 빨리 팔리지 않는 마켓에서는 셀러가 집값의 1% 이하를 계약금으로 요구하기도 한다. 반면 주택소유가 높은 지역의 경우 셀러는 주택가격의 2~3%를 계약금으로 요구할 수도 있다. 에이전트는 셀러의 마음을 잡기 위해 바이어가 최대한 많은 액수의 계약금을 제시할 것을 추천하기도 한다. 바이어가 만족할 만한 수준의 계약금을 제시하면 셀러는 주택가격 협상에 적극적인 태도를 보일 가능성이 높다고 전문가들은 말한다.  그러나 무턱대고 높은 금액의 계약금을 내겠다고 하는 것은 피하는 게 좋다. 바이어측 사유로 계약이 취소되면 계약금 전액을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다.  ◇언제 지불해야 하나 대부분의 경우 셀러가 바이어의 오퍼를 수락하고, 바이어가 구매계약서에 서명하면 계약금을 타이틀 회사에 납부하도록 되어 있다. 일부 주에서는 부동산 브로커가 계약금을 전달받는다. 셀러에게 계약금을 전달하는 것은 피하도록 한다. 주택매매 과정이 순조롭게 진행되지 않을 경우 계약금 반환이 어려워질 수 있다. 바이어가 계약금을 납부한 후 주택구입 절차가 마지막 스테이지에 진입할 때까지 돈은 에스크로 어카운트에 보관되며, 이후 계약금은 다운페이먼트에 적용된다. ◇돈을 돌려받을 수 있나 만약 구매계약이 성사되지 못하면 적은 금액의 수수료를 뗀 후 나머지 계약금은 에스크로에 계속 보관하게 된다. 바이어가 계약금을 돌려받을 수 있는지는 구매계약에 명시된 여러 조건들을 꼼꼼히 따져본 후 결정되는 것이 일반적이다. 보통 바이어는 몇 가지 컨틴전시를 걸어놓고, 충족되지 않는 조건이 발생하면 선납한 계약금을 돌려받을 수 있는 통로를 열어 놓는다.  [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=8773&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

리스팅 전에 주택감정 하면 안 되는 이유 많은 홈오너들은 집을 매물로 내놓기 전에 주택감정(home appraisal)을 실시해야 하는지에 대해 고민한다.  감정을 해야 집 가치가 얼마나 되는지 알 수 있고, 이후 리스팅 가격 책정에도 도움이 될 것이라고 믿기 때문이다. 집을 판매하는 과정에서 감정은 중요한 절차이긴 하지만 보다 신중한 접근이 필요하다고 전문가들은 말한다. 그러나 너무 일찍 감정을 실시하면 역효과를 불러올 수 있다는 점을 알아야 한다. 감정을 언제 실시해야 하는지 알아본다. ◇감정은 바이어의 렌더를 위한 것 간단히 말하자면 주택감정은 홈바이어에게 모기지 융자를 해주는 ‘렌더’를 위한 절차라고 보면 된다. 보통 렌더는 바이어의 모기지 융자 신청과정 마지막 부분에 가서야 주택감정을 요구한다. 실제 집 가치가 리스팅 가격과 거의 일치하는지 확인하기 위해서다. 한 모기지 업계 전문가는 “렌더는 바이어가 구입하는 집을 담보로 잡고 대출을 해주기 때문에 감정을 통해 주택가치를 알고 싶어한다”며 “셀러가 실시하는 감정은 렌더가 원하지 않는다”고 말했다.  ◇감정가, 항상 마켓밸류와 일치하지 않는다 바이어와 셀러 모두 감정가와 마켓밸류는 항상 일치하지 않는다는 사실을 알아야 한다. 마켓밸류는 바이어가 집을 사기 위해 지불하길 원하는 가격을 말한다. 바이어가 해당 주택을 정말로 사기를 원한다면 감정가에 휘둘리지 않는다.  반면에 감정가는 정해진 규칙에 따라 공인감정사가 객관적으로 뽑아내는 가격을 말하는데 셀러 입장에서는 감정가보다 마켓밸류가 더 중요하다.  ◇마켓밸류는 어떻게 정해지나 부동산 에이전트들은 셀러가 내놓은 매물과 비슷한 스펙을 가진 동네 주택들의 최근 판매가격을 뽑은 후 셀러에게 리스팅 가격에 대해 조언을 해준다. 또한 셀러와 함께 매물로 내놓을 집을 둘러보는 것도 에이전트의 업무 중 하나이다. ◇리스팅 전 감정, 비용도 많이 든다 셀러 입장에서 감정을 하게 되면 보통 300~500달러가 들지만 집 사이즈가 크면 더 많은 비용을 지불해야 할 수도 있다. 감정비용이 수천달러에 달할 수도 있다고 한 부동산 에이전트는 말했다. 따라서 주택감정은 바이어에게 공을 넘기는 것이 현명한 선택이다. …

▶ 2분기 중간가 14.2% ↑ ▶ 모기지 금리 5.22% 재상승전국 집값이 지난 2분기에 사상 최고가 기록을 또 경신했다. 그러나 너무…

크레딧카드 저금리 적용하락 막게 매년 점검해야 미국에서 크레딧점수(FICO score)는 곧 돈’이라는 말이 있다. 크레딧점수에 따라 모기지는 물론 자동차 융자, 크레딧카드…

8월 인상 통지문 발송 다음 달부터 가주 전역에 걸쳐 아파트 렌트비 등이 최대 10%까지 인상될 것으로 보인다. 이는 지난 2020년부터 렌트비…

2020년 3월 전세계에 팬데믹이 선언되었을 때, 그 봄과 여름 밤이 두렵고 무서웠던 그 느낌은 지금도 잊히지 않는다. 외부활동 금지(LOCK DOWN)가…