금리인상 때 바이 다운 옵션 각광LA 근교 위성도시 이주 한인 증가 연방준비제도가 5월 들어서도 0.25% 이자율을 올렸다. 7개월 연속 내리막길을…

진행 기간 6개월에서 최대 수년까지 소요1차 대출금·재산세·부동산 부채 정리 필요 2023년을 들어서면서 차압(foreclosure)이나, 경매(auction) 부동산 등이 보이기 시작했다. 만약 파산을…

주택시장 열기가 팬데믹 기간만큼은 못하지만 그래도 좋은 동네에서 매물이 나오면 바이어간 매입경쟁이 치열하다. /AP 초보 바이어가 경쟁력 갖추기 위해 해야…

차 없이 생활 가능한 오렌지카운티 도시헌팅턴·실·선셋비치 버스나 차량 공유로 오렌지카운티에 거주할 때 가장 큰 문제 중 하나는 이동에 자동차가 필요하다는…

홈오너가 되면 해야 할 일들이 많다. 유틸리티 신청, 워런티 확보 등은 필수다. /AP 홈오너 된 직후 해야 할 일들 전기,…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  인랜드 엠파이어의 날씨가 건기에 접어드는 시기다.   낮 최고기온이 90도를 웃도는 한여름 날씨이지만 해질 무렵이면 한기를 느끼는 60도대로 뚝 떨어진다.  1만피트가 넘는 마운트 볼디 정상엔 아직도 하얀 눈이 남아 있어 LA다운타운에서 멀지 않게 느껴진다. 캘리포니아 서쪽 태평양 해안 지역은 지중해성 기후로 사시사철 덥지도 않고 춥지도 않은 온화한 날씨이지만, 내륙 동쪽으로 자동차로 두 시간이 채 안 걸리는 지역이 인랜드 엠파이어 사막 지역이다. 대략 10월부터 4월까지 우기가 끝나면 5월부터 건기가 시작되고 사막의 뜨거운 날씨가 시작된다.  낮 기온이 보통 화씨 100도를 웃돌지만 해가 지고 밤이 되면 얼어붙을 듯한 한기가 엄습해 오고, 이슬이 맺히고, 이것이 사막의 자연에 생명의 물을 제공한다고 한다. 인랜드 엠파이어 지역은 유난히 고온 건조하고 해발 2000피트에서 3000피트가 넘는 지역이 많아서 시니어 타운이 개발되어 왔다. 이러한 주변 환경이 관절이 약하고 심장이 약한 시니어들에게 최적의 주거 조건이라고 한다. 그래서 배닝의 거대한 시니어 타운 선 레이크 커뮤니티에 3500여세대가 건설된 이후 이웃한 뷰몬의 솔레라(Solera) 커뮤니티에 2000여 세대, 또 포시즌(Fourseason) 커뮤니티에 2500여 세대, 그 이웃 알티스(Altis) 커뮤니티에 1000여세대 대형 시니어 타운이 형성되어 역시 시니어들의 천국이라 할 만하다. 뷰몬 시(Beaumont = Beautiful + Mountain 아름다운 산을 의미)는 북으로 남가주의 명산 샌 고고니오(약1만1499피트), 남으로 샌 하신토(약1만833피트) 사이에 위치하며, 동으로는 팜스프링의 코첼라 밸리, 서쪽으로 레드랜즈와 유카이파 사이의 사막 도시로 2000년대까지 인구가 2만도 채 되지 않았고, 가구당 소득은 3만달러도 되지 않는 가난한 시골 동네였다.  2000년대부터 개발 붐을 타고 급속히 성장한 전형적인 실버타운으로 현재 인구 5만여명, 가구당 수입10만달러의 지역으로 급성장하는 아름다운 산 아래 동네가 되었다.  옛날부터 역마차와 기찻길이 지나가는 교통의 요지였으며, 지금은 10번 프리웨이가 지나가는 편리한 교통과 주거조건이 성장의 발판이 되지 않았나 한다. 뷰몬 시에 위치하는 솔레라 커뮤니티는 말 그대로 아름다운 샌 고고니오 산 아래에 위치해 아름다운 풍광을 자랑하며, 이웃한 오크밸리 골프장은 남가주의 50대 골프장에 들어가는 명문 골프장으로 유명하다.  보안 요원이 24시간 상주하는 게이트 커뮤니티로 안전하고 조용한 것이 묘미라고 할 수 있으며, 대형 클럽하우스에는 100여가지가 넘는 여가 활동과 운동시설을 제공한다. 포시즌 커뮤니티는 남가주 여러 지역에 자리한 시니어 전문 커뮤니티 중 하나로서 입구의 대형 게이트에서부터 넓은 도로가 방문객을 압도한다고나 할까. 대형 클럽하우스는 리조트에 휴가를 온 느낌으로 편안하고 쾌적한 생활을 제공하므로 여유롭고 윤택한 삶을 지속시켜 준다. 캘리포니아 중간 주택가격이 60만달러를 넘어선 점을 고려할 때 뷰몬의 중간 주택가격은 아직도 40만달러대로 무궁한 잠재력을 갖고 있다.  문의 (909)222-0066 [출처…

집값 하락폭 적고 복수 오퍼 진행LA·롱비치·OC 렌트비 4.3% 상승 저금리 시대 대규모 차입 투자를 해왔던 부동산 업체들은 연준의 긴축으로 이자…

성공적으로 집을 판매하는 셀러들은 항상 열린 마음으로 바이어를 대한다. /AP 성공적인 셀러들이 가진 공통점 오픈하우스 적극적으로 열고, 열린 마음으로 협상…

애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트  최근 이자의 상승과 인플레이션으로 인해 차압 매물이 나올 것이라고 생각하지만 그리 많지는 않다.  그래도 이번엔 많이들 궁금해하는 미국 부동산의 차압 절차를 알아보고자 한다. 차압(Foreclosure)이란 모기지 계약서에 명시된 대로 주택 소유주가 주택담보 대출금을 지불할 수 없는 경우 은행이 주택을 통제하고, 주택 소유자를 퇴거시키고, 주택을 판매하는 법적 절차를 말한다.  차압 절차는 각 주마다 법적으로 다르므로 로컬 변호사나 부동산 에시전트를 통해 잘 알아봐야 한다. 캘리포니아주의 경우 법원 명령 없이도 차압 절차를 진행할 수 있다.  그럼 필자가 거주하는 캘리포니아주의 은행 차압 절차를 알아보자.   1. Notice of Default (NOD) – 3개월간 대출금을 연체할 시 받게 되는 채무 불이행 통지서를 말한다. 은행의 차압 Department에서 소유자에게 통지서를 보냄과 동시에 카운티에도 레코드를 한다. 차압을 중지하는 방법은 밀린 금액을 이자, 연체료와 함께 지불하는 것이다.  2. Notice of Trustee sale (NOT) – NOD 이후 3개월 동안 대출금을 완납하지 못하면 3주 후 경매로 넘어가게 됨을 알리는 수탁자 판매통지서이다. 이 경우 해당 카운티에 매각 통지를 신고하며, 3주간 지역 신문에 NOT, 즉 숏세일을 알리는 광고를 한다.  3. 이후 카운티 Auction, 즉 차압경매로 넘어가게 된다.  해당 카운티 법원에서 경매를 하게 되며, 약 10% 입찰의 현찰계약금이 있어야 하며, 누구나 압류된 부동산에 입찰할 수 있고, 구매자는 사전에 해당 부동산을 볼 수 없으며, 오직 현금구매만 가능하다.  많은 분들이 경매로 나온 매물들을 시중 가격 보다 싸게 살 수 있다고 생각해 무작정 입찰에 참여하려고 하지만 모르고 덤벼들었다가는 큰 낭패를 보기 쉬운 것이 차압경매이다.  법원경매 구입시 주의할 점을 알아보자.  등기, 즉 타이틀에 대해 클리어 타이틀인지, 클라우드 타이틀인지 알 수 없다는 것이다.  일반 매매계약시 클리어 타이트임을 알고 계약을 하지만, 차압경매의 경우 클라우드 타이틀로 등기가 여러 이름으로 되어 있거나, 린이 걸린 경우가 많기 때문이다.  그리고 불확실한 집의 상태로 인한 집수리 비용이나 불법 거주자에 대한 퇴거 비용 및 기타 밀린 세금에 대해 고려해야 한다.  4. Real Estate Owned(REO) – 경매가 되지 않은 부동산은 다시 은행압류로 돌아가며, 은행에서는 소유 부동산을 시장가격 또는 낮은 가격으로 부동산 에이전트를 통해 리스팅을 한다. 요즘 달라진 부분은 REO매물이라고 해서 가격이 싸지는 않다는 것이다.  지난 경험을 통해 은행들 역시 REO 매물로 돈을 버는 방법을 터득한 듯 급할 것 없는 은행으로선 시장가격 보다 높게 내놓고 조금씩 내려서 파는 경우를 종종 볼 수 있다. 이렇게 4 스텝의 차압절차를 알아봤다.  일반적으로 30일 동안 모기지 페이먼트를 하지 않으면 은행에서는 차압절차를 바로 진행한다. 가만히 집이 넘어가는 것을 기다리기보다는 자신의 경제 상태와 앞으로 어떻게 할 수 있는지에 대한 계획을 랜더에게 전화로 설명을 해서 최대한으로 지불 유예를 받는 것을 추천한다….

많은 홈오너들이 계속 집에 살면서 리모델링을 할지, 이사를 가야할지 고민한다. /AP 리모델링? 이사? 홈오너의 선택은 리노베이션 프로젝트 투자대비 수익률 평균…

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  지난 3월 초 북가주 샌타클라라에 있는 실리콘밸리 은행 사태로 금융시장이 한바탕 홍역을 치렀다.  실리콘밸리의 스타트업 회사들을 대상으로 급성장한 은행이 최근의 수익 악화와 뱅크런으로 갑작스럽게 무너지면서 금융시장에 상당한 타격을 주었다.  하지만 노스 캐롤라이나주에서 가족회사로 오랫동안 성장해온 퍼스트 시티즌스 은행이 아주 싸게 인수하면서 실리콘밸리 은행 사태는 수면 아래로 일단락 됐다.  이 작은 퍼스트 시티즌스 은행은 금융시장 변동기에 성장한 회사이다.  지난 2008년 금융위기 때에도 이런 소규모 은행들을 인수 합병하면서 몸집을 불렸다. 이번 재빠른 실리콘밸리 은행 합병 인수도 이런 성장 계획의 일환이다.  요즘 투자자들이 언제가 투자 적기이냐고 많이 묻는다.  투자자 관점에서는 금방 언급한 퍼스트 시티즌스 은행의 투자 전략에서 답을 얻을 수 있다. 즉 부동산과 이와 연계된 금융시장 변동기에 투자기회가 많이 열리게 된다. 퍼스트 시티즌스 은행은 2008년도에 자산이 167억달러에 불과했다.  하지만 2008년부터 10~20억달러 규모의 소규모 은행을 인수 합병하면서 10배 이상 규모가 커졌다. 실리콘밸리 은행 합병 인수가 완료되면 2190억달러 규모의 전국 20위 안에 드는 대형 은행으로 변모하게 된다. 이렇게 낮은 자세로 영리하게 성장한 회사가 지금 주목을 받고 있다.  첫째, 투자 자금을 준비한다.  지금 여윳돈을 갖고 있는 많은 투자자들은 고금리 금융상품에 묶여 있다. 위에서 언급한 금융 변동기가 언제 올지 모른다. 유동성 준비를 해야 변동기에 좋은 기회를 잡을 수 있다. 둘째, 투자 매물을 5~7년 정도 소유했을 때 예상할 수 있는 투자 수익률(Return on Investment)을 계산해 본다. 주택의 예상 매매 차익에서 주택매매 비용을 뺀 투자 순이익을 투자 금액으로 나눈 비율이 투자 수익률인데 예상 투자 수익률이 7~10% 정도가 무난하며 7% 미만일 경우에는 신중히 투자하길 권한다. 또한 투자 현금 흐름(Cash Flow)을 잘 살펴야 한다.  만약 무리하게 융자를 많이 얻어 투자할 경우 매달 나오는 렌트 수익보다 유지비용이 많이 들어 현금 흐름에 부담이 되며, 결국 건물을 유지하지 못하는 경우가 생길 수 있다. 셋째, 투자 지역을 선정할 경우 여러가지 지역 통계자료를 전문가의 도움을 받아 미리 분석해 본다. 같은 카운티 내에서도 인구 증가율, 실업률, 시 재정 상태, 최근 차압율 및 주택가격 추이 등 여러 자료들을 분석해 투자처를 결정한다.  가령 최근 주택 차압율이 많이 올라가고 실업률 개선 기미가 없고 인구도 줄어드는 시에는 투자를 권하지 않는다. 아직도 주택가격 하락 요인이 있기 때문이다.  넷째, 투자 건물의 상태를 꼼꼼히 살핀다.  너무 좋은 가격이라고 덥석 구입하는 것은 곤란하다. 주택의 전반적인 상태는 물론 건축 연도, 들어앉은 위치, 업그레이드 정도, 주변 환경, 학군 등을 잘 살펴본다. 겉으로 보기에 업그레이드가 되어 있지만 너무 오래된 건물의 경우 추후 유지·보수에 큰 비용이 들 수도 있으므로 잘 살펴보아야 한다. …

모기지금리는 고공행진 중이지만 리스팅 매물이 절대적으로 부족한 주택시장이 지속되고 있다. /AP 비딩 전쟁에 대처하는 바이어와 셀러의 전략 바이어, 모기지 사전승인…

미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장LA 인근은 비로 인하여 라크라센타, 라카나다 인근의 산에도 소복이 눈이 내렸다. 덕분에 지역의 자영업 종사자들의 땅…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  봉사활동이나 행사에 참여할 것을 요청받곤 하는데 참석하게 되는 것은 두 가지를 생각하고 결정하게 된다.  의미가 있는 곳인지, 아니면 얼마나 보람있고 유익한지를 생각하게 되는데 두 가지 모두 충족되면 더할 나위 없겠지만 여러분은 그 중에 어느 것이 더 중요하다고 보시는가. 집을 사고, 사업체를 선택하는 일에 있어서 의미 있고 유익한 것에만 초점을 두지는 않는다. 우리 가족이 살기 좋을지, 이웃은 어떠한지, 교통이 좋은지, 발전 가능성이 있는지, 투자성이 있는지 등등 모든 전제조건이 충족된 후 내가 좋아하는 것도 근처에 있다면 금상첨화인 것이다. 조선일보LA 독자들은 남가주 인랜드 엠파이어 지역에 대해 들어본 적이 있는가.  인랜드 엠파이어라는 말은 샌버나디노 카운티와 리버사이드 카운티를 말이며 LA동쪽에 위치하며, 아직도 많은 한인들이 인지하지 못하는 숨겨진 진주 같아 소개하고자 한다.  인랜드 엠파이어 지역에서 뉴스타부동산의 역할은 대단하다고 본다.  한 부동산 회사의 활약으로 한인타운을 만들어 간다는 것은 이미 잘 알려진 사실이지만 인랜드 엠파이어 지역도 이 범주를 벗어나지 못하는 것 같다. 한인들에게 황무지 같았던 랜초쿠카몽가, 치노힐스, 온타리오, 폰태나, 샌버나디노 등지에 많은 사업체, 주택 매매의 선도적 역할을 하면서 한인들의 이주에 큰 몫을 했고, 한인타운을 형성하는데 많은 기여를 했다고 생각한다.  이것이 36년 역사를 자랑하는 뉴스타의 저력인 것이다. 얼마나 많은 한인들이 이주해서 살고 있는지 몇 집 건너면 한인, 한국의 어느 도시인 것 처럼 느껴지는 동네도 많다.  샌버나디노 카운티는 오랫동안 다양한 인디언 부족이 살던 곳으로 1800년대 선교사들이 이 지역을 개척하면서 성 베르나르딘(San Bernardine)을 기념하여  샌버나디노 산맥, 계곡의 이름을 짓게 되었고, 도시와 카운티 이름으로 사용하게 되었다.  1853년 카운티가 설립되었으며 그후 샌버나디노 샌맥과 베어밸리에서 금광이 발견되고  캘리코 지역에서 은광이 개발되면서 인구 유입이 시작되었다고 한다. 샌버나디노의 한 농장에서 오렌지 나무를 심기 시작해 오렌지 레몬의 생산지로 성장 하였으며, 쿠카몽가 지역 에는 포도나무를 심기 시작하여 와인 생산지로 성장했다.  샌버나디노에서 생산된 오렌지와 레몬을 철도를 이용하여 운송했다는 기록이 있으며, 1870년 당시 샌버나디노에서 생산된 와인이 5만여 갤론이었다니, 와이너리로서도 명성이 있었음을 알 수 있다. 샌버나디노 카운티는 한국 면적의 4분의 1 정도 크기로 31개 도시로 구성되어 있다.  캘리포니아주에서 가장 넓은 카운티이지만 인구는 서울 인구의 5분의 1 정도인 220만명이  카운티의 서남부 지역인 랜초쿠카몽가, 치노힐스 , 온타리오, 폰태나, 샌버나디노에 편중되어 살고 있다.  아직도 샌버나디노 카운티에는 50만달러대의 주택이 즐비하며 200만달러대 가격으로 인컴이 보장되는 상가빌딩, 농장을 하고 있거나 할 수 있는 땅들이 많이 남아 있다. 샌버나디노 카운티가 우리 한인들에게 기회를 줄것이라 믿어 의심치 않으며 지금이라도 많이 투자하고 이주하기를 기대한다.  문의 (909)222-0066 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=12408&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  연방준비제도(연준)가 최근 기준금리를 0.25%포인트 올렸다.  실리콘밸리 은행 파산 사태 여파로 은행권의 문제가 도출되면서 연준은 고민 끝에 인플레이션을 잡는 것으로 기울어진 결과이다.   이번 칼럼에서도 구독자들의 요청에 따라 현재 부동산 상황을 간략히 정리해 본다.  미국 부동산 시장이 11년 만에 전년 동월에 비해 처음으로 가격이 내렸다.  코로나19 팬데믹 기간 높은 집값과 렌트비 상승 등으로 대도시보다는 교외의 저렴한 넓은 집에서 거주하는 사람이 늘어나 재택근무 형태가 보편화되는 현상과 겹쳐 여러 가지 경제적, 생산적으로 상승효과를 본 결과라고 할 수 있다. 즉 아시아나 유럽처럼 복잡하고 비좁은 도시 생활보다는 넓은 홈오피스를 구축하는 장점이 있기 때문이다. 팬데믹 이전과 이후의 경제적 효과를 비교하게 된 기업이나 일반인들이 자연스럽게 상생 효과를 낼 수 있는 재택근무, 혹은 하이브리드 방식을 선호하는 결과라고 해석할 수 있다. 또한 다운페이먼트를 100% 지원해주는(UP TO 20% OF SALES PRICE) 캘리포니아 주정부의 ‘드림 포 올’ 프로그램이 지난27일부터 시작됐다.  자격요건은 첫 주택 구입자(First Time Home Buyer), 최소 크레딧 점수 640점, 5년간 구매한 집에서 거주, 홈바이어 교육 프로그램 수료, 가구 연소득 상한선 기준 충족(LA 카운티 18만달러, 오렌지카운티 23만 5000달러, 샌버나디노 카운티 21만1000달러, 벤투라 카운티22만 8000달러) 등이다. 지금처럼 금리가 높을 때는 주택 구입자들이 많이 사용하는 방법 중에 하나로 ‘바이다운’ 옵션 제도가 있다. 즉 바이어가 돈을 주고 앞으로 2~3년 동안 연차적으로 이자율을 낮추는 방법이다.  바이다운 만기가 되는 2년 혹은 3년 전에 재융자를 하거나 집을 팔 경우에는 렌더는 사용하지 않은 금액에 대해 원금 삭감을 해주므로 손해를 안 본다. 다만 바이어가 초기에 바이다운을 위해 적잖은 금액의 돈을 지불해야 하는 것이 단점이다.  지난 2월 현재 부동산 매매가 반등한 것으로 분석됐다.  아무튼 올해 바이어들이 서서히 움직일 것이라고 예상한다. 그래도 여전히 가격부담이 있는 대다수의 바이어들에게는 LA 근교에 있는 위성 도시들이 여전히 매력적일 수 있다. 위성 도시 중 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 적합한 지역이 아닐 수 없다. 이들 지역은 뚜렷한 사계절이 있고 공기가 맑은 것이 특징이라고 할 수 있다. 이제 봄철로 들어섰다. 대면근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이라고 생각된다.  팬데믹 기간 대도시에서 발렌시아, 팜데일, 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 3~4년 전과는 다르게 빠른 정보와 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다. 문의  (310) 408-9435  [출처…

어바인, 전국에서 가장 인기 도시 중 하나아스팔트 공장 폐쇄 후 주거 공간 조성 어바인은  지리적으로 매우 중요한 위치에 있다. 이…

주택 매매 좋은 시는 여름방학 이전판매 시 장점은 부각하고 단점은 보완 첫 집 장만만큼 힘들고 어려운 것이 처음으로 내 집을…

‘바이 나우 리파이 레이터’ 고려한다면 30년 고정 모기지금리가 6%대에서 좀처럼 떨어지지 않고 있어 많은 사람들이 내집 마련을 망설이고 있다. 일부 바이어들은 지금 집을 사고 나중에 재융자(refinance)를 해도 괜찮은지 궁금해한다. 하지만 이 방법이 항상 ‘윈-윈(win-win)’은 아닐 수 있다.  ◇모기지 금리 지난 주말 현재 30년 고정 모기지금리는 6.4%를 기록했다. 많은 바이어들에게 부담스런 이자율이다. 앞으로 모기지금리가 어떻게 바뀔지 예상하기는 어렵다. 샌디에이고에서 부동산 에이전트로 활동하는 조이 오만은 “향후 몇달간 모기지 이자율이 오를건지, 내릴건지 전망하는 것은 매우 도전적”이라며 “경제학자들 사이에서도 의견이 엇갈린다”고 전했다.  ◇’바이 나우, 리파이낸스 레이터’란 무엇인가 기본적인 아이디어는 지금 집을 사고, 나중에 모기지금리가 떨어지면 재융자를 통해 월 페이먼트를 줄이는 것이다. 일반적으로 재융자를 하게 되면 론 액수의 2~5%를 클로징 비용으로 부담해야 한다. 이 코스를 택하는 바이어는 원하는 집을 당장 사고, 나중이 모기지금리가 하락하면 재융자를 얻어 월 페이먼트를 줄이기를 희망한다.  ◇이자율, 얼마나 떨어져야 하는가 앞서 언급한대로 앞으로 모기지금리가 어느 방향으로 향할지 정확하게 예측할 수 있는 사람은 없다. 많은 주택시장 전문가들은 금리가 최소 1%포인트는 하락해야 재융자가 도움이 된다고 주장한다. 일부 전문가는 금리가 2%포인트는 떨어져야 실질적인 혜택을 볼 것이라고 말한다.  ◇재융자 수수료, 클로징 비용도 고려 모기지금리가 1~2%포인트 하락한다고 해도 계산기를 두드려보고 재융자를 통해 원하는 만큼 돈을 절약할 수 있는지 판단해야 한다. 우선 주택을 구입하기 전에 집을 산 후 재정적으로 감당할 수 있는지 확인해야 한다. 나중에 재융자가 필요할 것이라는 생각이 들면 지금 홈오너가 되는 것을 연기해야 할지도 모른다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=12301&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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