주택 감정가격이 높으면 높을수록 모두에게 도움이 된다. /AP 바이어·셀러·홈오너에게 도움되는 주택감정 ‘팁’ 바이어, 로컬 마켓 꼼꼼히 리서치, 비슷한 집 얼마에…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  남가주에 허리케인 힐러리가 찾아와 많은 피해가 발생했다. 필자가 인랜드 엠파이어 지역에서만 대략 40여년을 살면서 격어보지 못한 사상 초유의 자연현상이다. 남가주 인랜드 엠파이어 지역은 여름철 건기와 겨울철 우기로 확연히 구분되기 때문에 8월 한여름의 폭우와 허리케인은 상상하기 힘들 뿐 아니라 예전에 없던 현상에 놀라울 따름이다. 필자는 LA 동부 인랜드 엠파이어 지역에서 부동산 에이전트로 일을 해왔기에 우리 지역을 실례로 들어서 처음 주택을 구입하는 분들에게 설명을 하려고 한다.  먼저 집을 사려고 준비를 하게 되면 첫 번째로 고려해야 할 것이 바이어의 재정 상태이다. 본인의 재정상태 준비 체크리스트에 여러 가지가 있지만 4가지로 정리를 해보겠다. 1. 다운페이먼트:  대개  LA에서 동쪽으로 1시간 정도 떨어진 랜초쿠카몽가 지역의 경우 집값이 약 60만달러이면 방4개 화장실 2개 정도, 약  2000스퀘어피트  정도의 집 구입이 가능한데 최소 다운페이먼트 3.5%,  2만1000달러+ 클로징코스트(약 1%) 하면 대략 2만3000달러면 가능하다고 생각된다. 하지만 보통 20% 다운페이먼트, 12만달러 정도 필요하다고 보면 된다. 요즘은 한국에서 구입하시는 분들도 많이 있는데 한국에서 미국의 주택 구입은 생각보다 쉽다. 돈의 출처가 분명한 본인의 계좌가 있다면 에스크로 서류와 그 해당 주택의 공인된 감정서만 제출해도 구입할 자금을 한국에서 송금해 올 수 있다. 격세지감을 느낀다. 20년 전만 해도 한국에서 미국으로 돈을 송금해 온다는 것은 상상을 못했으니 말이다.  한국 등 외국에서 미국 주택을 구입하는 바이어들은 적어도 40% 정도는 다운페이먼트를 해야 은행융자가 가능하다.  2. 융자 가능성 확인: 20% 이상 다운페이먼트를 하게 되면 대부분 융자는 가능하다고 생각되지만 은행마다 다르기 때문에 확인하는 것이 좋다. FHA융자로  60만달러짜리 집을 살 경우  2만5000달러를 다운페이먼트 하게 되면 융자 금액은 57만5000 달러, 월 페이먼트는 현재 이자율 약 6%로 계산할 때  3450 달러 정도가 월 페이먼트가 된다.  물론 개인의 크레딧과 재정 상태에 따라 약간의 차이가 있지만 또한 이 금액을 매월 지불할 수 있는지 여부는 지난 2년간의 소득세 납부 실적으로 평가하게 된다. 3. 에이전트 선정: 상기 1 & 2 항이 준비가 되면 집을 찾게 되며, 그때 고려할 사항은 정말로 다양하다. 출퇴근 거리, 학군, 발전 가능성, 주위 환경 등등. 이때 필요한 것이 유능한 에이전트의 선정이라고 볼 수 있다. 에이전트보다 더 큰 고려 사항이 부동산회사의 선택이다. 어느 회사가 신용이 있고 책임을 질 수 있느냐가 중요하며, 교육이 아주 중요하다. 훌륭한 부동산 회사는 교육을 통해 유능한 에이전트를 양성해 내기 때문이다. …

▶ 7월 가주 주택시장 동향 ▶ 남가주 판매 전년비 14%↓, 매입경쟁 속 판매가 상승…LA 중간가 85만달러 돌파 지난달 캘리포니아 주택…

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  팜데일에 위치한 볼 만한 관광지를 소개하면 우선 Blackbird Airpark이다.  항공기를 좋아하는 사람이라면 최고의 경험을 할 수 있다. 다양한 비행기를 볼 수 있으며, 직접 체험할 수 있어서 남녀노소 막론하고 모두가 소중한 추억을 쌓을 수 있다.  비행기 전문 박물관으로 한곳에서 비행기의 역사를 배울 수 있는 장소이다.  Joe Davies Heritage Airpark는 군사 박물관으로 과거의 전쟁에서 사용했던 모든 비행기들부터 현대의 군 비행기들의 집합장소라고 할 수 있다. 시대별로 비행기를 구경하면서 마치 그 시대의 한 가운데에 와 있는 듯한 착각을 불러일으키기도 한다.  학생들에게는 간접 체험이지만 인생에 각인되는 좋은 체험 장소라고 할 수 있다. Barrell Springs Trail은 사막의 풍경을 한 눈으로 감사할 수 있는 산책로이며, 석양이 지는 시간에 가족 또는 연인과 함께 분위기를 만끽할 수 있다. 또한 새벽녘에 조깅을 하면 대도시에서는 못느끼는 싱그러운 공기를 느끼며 삶의 생기를 만끽할 수 있다.  Dry Town Water Park는 뜨거운 사막의 기운 속에서 시원함을 동시에 즐기는 마치 사막 속에 있는 오아시스에 있는 듯한 착각을 갖게 하는 색다른 경험을 할 수 있다.  요즘은 엘니뇨 현상으로 과거에 비해 상대적으로 덜 더워 보이지만 그래도 사막 기후를 여전히 느낄 수 있다.  주변에 포도, 체리 농장들도 많이 있고 주말에는 말을 타며 서부 시대의 카우보이 체험을 할 수 있으며 자연경관들을 만끽할 수 있는 독특한 지형들도 자연을 학습하기에 최적의 장소라고 할 수 있다. 요즘 처럼 대도시의 높은 렌트비와 모기지 이자율로 내집 마련이 어려운 상황에서 약간 눈을 돌려 위성도시를 돌아보면 얼마든지 자신의 경제적 조건에 맞는 집을 구입할 수 있다. 138번 Pearblossom Hwy는 대자연을 만끽할 수 있는 드라이브 코스라고 할 수 있다.  또한 야생 동물의 서식지라 할 수 있는 Jackrabbit Flats Wildlife Sanctuary를 만나게 된다.  사막 거북이 등 보호 동물들이 자유롭게 서식하는 보호 구역이다.  Lamont Odett Vista Point 지역은 약 3300피트에 자리잡고 있으며 팜데일 호수가 위치한 지역으로 특히 야경이 장관이다. 주변 지역들이 한눈에 내려다 보이며 반짝이는 불빛들은 마치 라스베이거스를 일부 갖다 놓은 듯한 느낌을 받는다.  대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다.  팬데믹 기간 동안에 대도시에서 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기였다고 생각해 본다. 문의 (310)408-9435 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14805&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

▶ 재해 대비 주택 관리·수리로 보험료 낮출 수 있어 ▶ 집 주변 덤불 제거·정기적 지붕 점검으로 화재 대비 최근 가주와…

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  모든 것에는 그 시대에 맞는 트렌드가 생겨나기 마련이다.  이는 패션이나 메이크업 등에서 우리가 잘 느끼지만 사회 현상, 그 시대 사람들의 행동에서도 나타난다. 이런 트렌드는 주택에서도 나타나는데 새집의 모델홈들을 보면 예전의 집들과 시대 별로 플로어플랜 뿐만 아니라 집을 짓는데 쓰는 재료나 인테리어 색상까지 많은 변화를 볼 수 있다. 발렌시아, 포터랜치 지역에는 새집들이 많이 들어서고 있으며 매매 또한 활발히 이루어지고 있다. 인기 있는 가격대의 집들은 쉽게 Sold out 되고 있으며 차례를 기다리는 waiting list도 짧지 않다. 새집 구매 절차는 우리가 흔히 알고 있는 집 구매 절차와는 약간 다르다.  새집은 다 지어진 집을 보고 구매하는 것이 아니라 모델하우스를 보고 집을 구입하게 된다. 모델하우스를 보고 집이 맘에 든다면 빌더의waiting list에 이름을 올려놓아야 한다.  이 때 빌더들은 바이어가 집을 살 수 있는 조건이 되는지를 먼저 확인한다.  조건을 확인하는 방법은 빌더가 정한 렌더를 통해 정확한 서류들(바이어의 인컴, 다운페이, 세금보고 서류, 크레딧 등)을 바탕으로 바이어가 론을 받을 수 있는지를 확인하며, 캐시 바이어인 경우 돈이 있다는 것을 확인한다. 이러한 과정은 빌더(셀러)의 시간 낭비를 줄이고 포텐셜 바이어를 잃어버리지 않기 위해서이다. 렌더의 확인을 받아 바이어의 이름이 waiting list에 오르게 되면 빌더는 집 건축 진행 상황에 따라 바이어에게 연락을 취한다. 이 때 역시 집이 다 완성된 상태가 아니라 집을 지을 자리에 지을 준비가 되어 있는 상태이다.  순서가 되어 연락을 받으면 바이어는 집을 살 것인지 아니면 좀 더 기다릴 것인지 집이 들어서는 위치나 개인 사정에 따라 결정할 수 있다. 집 구매를 결정했다면 디파짓을 해야 하며 에스크로가 열리게 된다. 에스크로가 열리면 디자인 센터에 가서 바닥, 캐비닛, 페인트 등의 재질이나 색상을 고르게 된다.  이 때 빌더마다 옵션의 종류가 매우 다르며 가격도 다르다. 빌더에 따라서 계단 레일이나 문, 벽까지도 바꿀 수 있다. 에스크로가 끝나기 전 집이 다 지어지면 집 상태를 확인하고 집에 관한 간단한 오리엔테이션을 받는다. 그리고 에스크로가 끝날 때 나머지 다운페이와 에스크로 비용을 내게 된다.  새집 구매 시 염두에 두어야 할 점들이 여러 가지 있지만 옵션 선택 및 구입 후 들어갈 비용을 미리  알아두면 좋다. 옵션은 빌더에 따라 집의 기본가격에 많은 부분이 포함되어 있기도 하고, 많은 부분을 추가 비용을 들여 옵션으로 구입해야 하는 경우도 있다.  옵션 외의 다른 추가비용으로는 솔라 패널이 있을 수 있다. 새집에는 솔라 패널이 꼭 설치되어 나오는데 이때 리스를 선택하면 추가비용이 안들지만 구입을 하게 되면 추가비용이 발생한다. 또한 구매 후 앞마당과 뒷마당은 개인이 꾸며야 하는데 이에 대한 비용도 대비해 두어야 한다. 새집 구매 시에는 꼭 에이전트와 동행하는 것을 추천한다.  이는 바이어를 보호하는 장치이다. 새집은 모델하우스와 집이 들어설 자리만을 보고 집을 구매하기 때문에 바이어는 실제로 집이 지어졌을 때 어떤 모습으로 완성될지 눈으로 볼 수가 없다. 전문 에이전트와 동행하면 바이어가 생각하지 못한 부분들, 모델하우스와 실제 구입하는 집과의 차이,  건설 트랜드 등을 바이어의 편에서 상의할 수 있고 매매 절차를 더 부드럽게 해주고 집값 향상에 도움이 되는 똑똑한 옵션 고르기 등  많은 도움도 받을 수 있다. 문의 (213)820-0218 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14686&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  지난 한달 동안 LA카운티 주택 소유주들은 2023~24년 회계연도에 대한 재산세 변동에 대한 편지를 받았을 것이다.  지난 몇 년 사이 하늘 높은 줄 모르게 오른 주택가격을 재산세 산정에 반영됐기 때문이다.  어떤 주택 소유주는 택스 산정 기준 금액이 무려 10~15만달러 올라간다는 편지를 받았다.  왜 이런 일이 일어났을까? 이유를 파악하기 위해서는 어떤 체계로 세금 산정 기준이 정해지는지를 먼저 알아야 한다. 부동산 재산세의 회계연도는 1월이 아닌 7월 1일에 시작해서 다음해 6월30일까지이며, 6개월 단위로 두 번에 나눠 세금을 낸다. 세금을 매기는 기준인 산정 가치(Assessed Value) 기준은 매해 첫날인 1월 1일을 기준으로 한다.  즉 올해 7월 1일부터 시작되는 2023~24회계연도의 택스는 2023년 1월 1일을 기준으로 해서 세금을 계산한다. 늦더라도 2023년 3월31일까지 시세를 반영해서 정한다. 지난 한달동안 카운티 택스 산정국이 각 주택소유주에게 보낸 안내문을 통해 현재 부동산 재산세의 기준 가치가 얼마이며 이를 기준으로 세금이 어떻게 계산될 것이라는 것을 자세히 설명한다. 이 안내문에는 3가지 가격이 나오는데 맨 왼쪽이 프로포지션 13(주민발의안 13) 가격, 중간 칼럼에는 작년 산정 기준 가격, 그리고 맨 오른쪽에는 올해 적용할 산정 가격이 제시된다.  주민 발의안 13에 따르면 맨 처음 집을 샀을 때 그 가격을 산정 기준 가격으로 한다.  그리고 그 다음해부터는 매년 2% 인상을 해서 세금을 계산한다. 하지만 만약 시장가격이 내려간다면 주민 발의안 13보다 내려간 가격을 산정 가격으로 해서 임시로 세액을 결정한다. 그러나 만약 가격이 다시 반등해 한해 10% 이상 올랐다고 해도 주민 발의안 13에 의거한 가격보다 높으면 시장 가격이 아닌 더 낮은 주민 발의안 13 가격으로 산정 가격을 정한다. 그런데 많은 주택 소유주들은 돈을 내라는 고지서도 아니고 본인의 주택 가격도 잘 모르기 때문에 그냥 무시하고 버리는 경우가 많다.  지금과 같이 가격이 지역에 따라 변동하는 상황에서는 세금 당국에서도 실수를 할 수 있으니 부동산 전문가와 상담해서 본인 부동산의 산정 금액이 맞는지 꼭 확인해야 한다. 만약 본인 주택의 산정 가격에 오류가 있다고 판단되면 택스 산정국 오피스를 찾아가거나 인터넷을 통해 Decline in Value Form을 제출하여 이의를 제기한다.  산정 가격은 당해 연도 1월 1일부터 3월31일까지 본인이 살고 있는 주택 근처에서 팔린 주택들과 비교해서 그 가치를 산정한다.  카운티마다 약간 다르지만 일반적으로 7월 2일부터 11월 30까지 신청서를 받는다.   이의 신청서를 작성할 때 에이전트의 도움을 받는 것이 좋고, 간단한 1장짜리이므로 본인이 직접 작성해도 된다. 위에서 언급한 대로 1월1일 기준인데 3월31일까지 팔린 근처 주택의 가격을 기준으로 이의 신청을 하면 된다.  그리고 만약 기각될 경우 카운티의 Board of Supervisors의 Assessment Appeal Board에 어필을 한다. 시간이 오래 걸리는 것이 흠인데 만약 큰 차이가 난다면 하는 것이 좋다. 문의 (818)439-8949  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14559&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

오퍼 레터, 어떻게 쓰면 좋을까 부동산 시장에서 첫 인상은 매우 중요하다. 셀러는 오랜기간 집을 예쁘게 꾸민 후 시장에 내놓고, 바이어들은 집을 사기 위해 셀러의 마음을 잡으려고 노력한다. 일부 바이어는 원하는 집을 손에 넣기위해 셀러에게 ‘오퍼 레터’를 쓰기도 한다. 셀러에게 전달하는 레터에는 어떤 내용이 들어가면 좋은지 알아본다. ◇셀러 마켓에서 주로 사용 셀러가 유리한 위치를 점하는 마켓에서 많은 바이어들이 셀러에게 오퍼 레터를 쓴다.  레터에는 집에 대해 가장 마음에 드는 부분이 무엇인지 부각시키는 것이 좋다. 절대 서두르지 말고 간결하게 쓰되 긍정적인 마인드를 보여주도록 신경 쓴다. 본인이 누구인지 간략하게 소개하고, 가장 좋아하는 장소가 집에서 가까워서 좋다는 내용 등을 포함시킨다. 집의 어떤 부분이 눈길을 잡아끄는지 디테일하게 밝힌다. ◇오퍼에 대해 설명한다 오퍼 내용을 구체적으로 설명하는 것은 필수다. 그러나 오퍼를 낸다고 해서 바이어가 클로징까지 문제없이 도달할 것이라는 뜻은 아니다. 셀러에게 모기지 론을 얻을 것인지, 캐시로 집을 살 것인지 명확히 밝히고, 계약금과 다운페이먼트 규모를 공개한다.  모기지를 얻는다면 융자 사전승인 레터를 꼭 지참한다.  ◇레터의 장단점은 바이어의 재정 건전성을 입증하는데 도움이 된다. 레터 전달을 통해 셀러에게 감정적으로 다가갈 수 있다. 내용을 잘 정리하면 셀러는 바이어의 진정성을 높이 평가할 것이다.  단점도 있다. 오퍼 내용을 구체적으로 레터에 적으면 나중에 협상이 쉽지 않을 수도 있다.  바이어가 레터에 너무 많은 개인적인 디테일을 언급하면 차별(discrimination)을 야기할 수 있어 주의해야 한다. 바이어가 자신을 소개하는 과정에서 인종, 출신국가, 종교, 결혼상태, 종교, 성 정체성 등의 정보는 가급적이면 배제해야 한다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14422&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  인생은 선택이라 할 만큼 우리는 일상속에서 선택을 하며 살아가고 있다.  “오늘 점심은 무얼 먹지?”라는 선택에서부터 “자녀의 대학은 어디로 하지?” 등등 항상 선택하면서 산다고 할 수 있다.  여러 가지 선택을 하면서 후회할 때도 있고 잘 한 선택에 자부심을 느끼기도 하고, 기쁘기도 하고, 아쉬울 때도 있지만 후회 없는 선택을 하려고 고심하게 된다. 그래서 우리가 어떠한 선택을 하든 그 선택에 비중을 두고 긍정적인 에너지와 최선을 보탠다면 원하는 만큼의 결과를 얻지 못해도 후회 없는 선택이 될 것이라고 믿는다.  주택이나 사업체를 선택할 때도 비교하고, 꼼꼼히 따져보고, 눈에 보이는 것만으로 결정하기보다는 이 선택을 했을 때 무엇이 나에게 더 긍정적인 면이 있는지를 따져 보는 것이 중요하다고 생각하게 된다. 이 때 더 많은 정보가 있다면 금상첨화가 아니겠는가. 필자는 독자들을 위해 캘리포니아주 부동산 관심 지역에 대해 가능한 많은 정보를 드리기 위해 최선을 다하고 있으며 뉴스타 부동산이 36년 동안 그 관심 지역에 지사를 오픈하여 선도적 역할을 해왔다고 자부한다.  세계 어느 나라든 부동산의 가치는 지속적으로 상승해 왔으며 주거 선호지역은 여러 가지 변수가 있겠지만 공통점 중의 하나는 자녀들의 교육 환경을 중요시한다는 것에 모두가 동의 할 것이다. 우선 포브스지가 선정한 미국의 탑10 부동산 과열 지역은 1. 시애틀 2. 뉴욕 3. 포틀랜드 4. 시카고 5. 샌호세 6. 뉴저지주 버겐 7. 샌프란시스코 8. 뉴저지 미들섹스 9. 덴버 10. LA인데 이중에 우리 동포들이 살고 있는 지역이 대부분을 차지하며 캘리포니아주가 세 곳이나 된다. 캘리포니아주의 지형을 보면 서쪽에는 태평양이 있고 동쪽으로는 시에라네바다의 높은 산맥으로 가로 막혀있는 것을 알 수 있다. 그 산맥 너머에는 라스베이거스가 있고 애리조나주로 연결이 된다. 그 안에 캘리포니아주는 샌프란시스코로부터 LA로 발전하며 점차 남쪽 멕시코 국경 도시 샌디에이고까지 팽창하였음을 볼 수 있다. 캘리포니아주의 인구는 4000만명, LA카운티 인구는 약1200만명으로 세계 100여개의 메트로폴리탄 지역 중 10위권 안에 있고, 경제 규모로는 3위권 정도의 위치에 있다. 전문가들의 예상대로 앞으로 10년 내 캘리포니아주의 인구가 5000만명을 넘어갈 것으로 내다보고 있으며 그중 상당수가 많은 인프라를 갖고 있으며 또 천혜의 기후를 자랑하는 LA지역으로 몰릴 것은 뻔한 일이라 생각되지 않는가. 전문가들의 예상도 캘리포니아주의 많은 이주자들이 정착할 곳으로 크게 두 지역을 꼽는데 샌버나디노 카운티와 리버사이드 카운티의 인랜드 엠파이어 지역과 베이커스필드와 새크라멘토로 이어지는 센트럴 밸리 지역이 급속하게 도시화하고 있는 점을 들어 유력하게 생각하고 있다. 그 중에서도 LA와 접하고 있는 인랜드 엠파이어 지역 샌버나디노 카운티와 리버사이드 카운티는 많은 잠재력 있는 지역으로 예견된다. LA를 기준으로 볼 때 남북을 연결하는 프리웨이는 몇 개 안 되지만 동쪽으로 뻗어 나가는 210, 10, 60, 91등 다수의 프리웨이, 그리고 역사와 전통의 훌륭한 철도 시설 등 인랜드 지역과 연결이 잘 되어 있어서 그 잠재력을 뒷바침 한다고 볼 수 있다. 문의 (909)222-0066 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14421&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

매물보다 수요 많아 가격 상승세 지속구매 후 판매, 홈에퀴티 다운페이 사용 주요 도시의 렌트비가 전년 동기 대비 하락했지만 미미한 수준으로…

첫 주택구입자 중 상당수가 사이즈가 작고, 가격이 저렴한 스타터 홈을 구입한다. /Zillow 스타터 홈 vs 포에버 홈 첫 홈바이어는 사이즈…

투자용 부동산에 관심 있는 홈오너들이 적지 않다. 장단점을 잘 파악해 플리핑을 할지, 임대를 할지 결정해야 한다. /AP 홈 플리핑 vs…

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  집을 보는 바이어들이 가장 먼저 해야 할 일은 인터넷에서 집을 보는 것도 아니고 오픈하우스를 찾아 다니는 것도 아니다.  제일 먼저 할 일은 자신의 경제 상황을 파악하는 것이다. 이를 알기 위해서는 렌더로부터 모기지pre-approval을 받는 것이 가장 정확하다. 대충 한달에 이 정도는 페이먼트를 할 수 있으니 이 정도 가격의 집을 사야지 하는 생각에 집을 보러 다니는 바이어를 종종 보는데 이는 큰 오산이다. 풀 캐시로 집을 사는 경우가 아니라면 당장에 론 전문가를 만나서 상담을 하라고 권하고 싶다.  팬데믹 사태 전에는 비싼 매물에 한해 집을 보려면 잔고 증명과 론이 나온다는 서류(pre-approval)를 요구했다. 하지만 코로나 기간 동안에는 집을 보려면 pre-approval letter를 꼭 보내야만 셀러가 집을 보여주기 시작했다.  코로나에 대한 두려움 때문에 꼭 필요한 사람에게만 집을 보여 주려는 셀러의 의도 때문이었다. 이러한 상황은 코로나가 끝나도 여전히 나타나고 있으며 이제는 pre-approval letter를 요구하고 보내는 것이 당연하게 생각되고 있다.  이는 셀러와 바이어 모두에게 좋은 효과를 내고 있다. 셀러는 집을 살 준비가 되어 있는 바이어에게만 집을 보여 주고 괜한 시간, 에너지 낭비를 하지 않아도 되고 바이어는 자신의 정확한 론 금액을 확인할 수 있어 좋다. 바이어는 맘에 드는 집을 발견했을때 셀러에게 오퍼를 보내게 된다.  오퍼를 보내면서 pre-approval letter와 다운페이먼트와 에스크로 비용이 있다는 증명서를 같이 보내야만 셀러가 오퍼를 리뷰한다.  요즘은 바이어가 집 살때 경쟁이 많이 심하지는 않지만 매물이 많지 않아서 맘에 드는 집 구하기가 쉽지 않다. 맘에 드는 집을 뺏기지 않으려면 신속한 결정과 행동이 필요하다.  셀러 또한 바이어가 한정되어 있는 현재 마켓 상황을 반영하듯 괜찮은 오퍼가 들어오면 셀러들이 바로바로 결정하는 경우가 많다. 맘에 드는 집이 있어도 서류를 준비하느라 놓칠 수 있다. 미리미리 필요한 서류를 준비해 놓아야 성공적인 내집 장만의 꿈을 이룰수 있다. 또한 미리 loan pre-approval을 받아놓는 것은 론을 받을 때 문제가 될수 있는 것들을 수정할 수 있는 시간과 기회를 주기도 한다. 론의 종류도 다양하지만 론을 받는 조건 또한 꽤 다양하고 까다롭다. 여러 조건에 맞아야 하기 때문에 미리 준비를 한다면 어려운 부분을 피할 수 있고 나쁜 조건을 좀 더 나은 조건으로 바꿀 수도 있다.  본인이 생각한 페이먼트 금액과 은행이 줄 수 있는 론 금액은 다를수 있다.  그 이유는 은행에서는 그사람의 인컴을 기반으로 다른 월 페이먼트도 계산에 넣기 때문에 바이어가 생각하지 못한 부분에서 어려움을 격는 경우도 허다하다.  미리미리 월 페이먼트를 정리해 놓으면 도움이 되는데 어떤 페이먼트를 어떤식으로 정리하는지는 론 전문가들의 조언을 참고로 하는것이 좋다. Pre-approval이 준비되었다면 자신에게 맞는 금액에 맞춰서 집을 찾으면 된다.  앞서 말했듯이 요즘은 셀러들도 바로 결정하는 경우가 많고 바이어들도 한 집에 목을 매며 기다리지 않는 경향이 많다. 속전속결로 오퍼가 결정되는 경우가 많다. 이자율이나 경제상황이 어떻게 될지 모르는 불안정한 심리가 셀러나 바이어에게 잠재해 있어서 나타나는 현상인 것 같다.  문의 (213)820-0218 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14175&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  지난 2021년과 2022년 사이 부동산 관련 소송이 9% 늘었다.  2023년에는 더 늘어날 것이라고 한다. 주요 이유는 주택가격이 주춤해지자 바이어들이 셀러나 리스팅 에이전트에게 건물 하자나 집 관련 상태를 제대로 고지하지 않는 것에 대해 소송을 하기 때문이다.  부동산 매매를 할 때 셀러와 바이어 간 각자의 이익에 대해 첨예하게 대립을 하게 된다.  특히 계약과 고지에 대해 이견이나 이해 충돌이 생길 경우 소송으로 비화하기도 한다.  이런 소송을 막기 위해 취할 수 있는 방법은 없을까?  집을 내놓기 전에 셀러가 알아야 할 점을 짚어보자.  첫째, 매물을 내놓기 전에 집의 문제가 될 만한 점을 미리 리스팅 에이전트에게 이야기를 해서 적절히 바이어에게 고지를 한다. 집의 상태를 셀러가 고지한 대로 바이어가 미리 알고 샀다면 향후 셀러에게 클레임을 걸 수 없다.  특별히 지붕 누수나 산불 피해 같은 큰 문제점들은 제대로 고지할 필요가 있다.  또한 집 보험을 통해 수리한 점이 있거나 퍼밋없이 수리 및 개축을 하였다면 고지를 꼭 해야 한다. 아무리 사소해 보이는 것도 괜찮겠지 하는 마음으로 고지를 하지 않았다가 추후 다른 경로로 바이어가 이 사실을 알게 될 경우 소송을 당할 위험이 높다. 즉, 의도적으로 숨기거나 축소하여 고지하는 것은 셀러와 바이어 모두에게 좋지 않다. 둘째, 인종, 피부색, 국적, 성별, 나이, 가족 관계 등 여러 이유로 차별을 하는 말을 하거나 문서로 표한다면 차별 금지법을 어겨 소송을 당할 수 있다. 그러므로 되도록이면 셀러와 바이어가 매매시 서로 만나거나 상의하는 것을 자제하는 것이 좋다.  나도 모르게 갖고 있던 편견과 선입견으로 대화시 차별적 표현을 할 수도 있기 때문이다.  말은 하는 사람과 듣는 사람의 관점과 표현 수위로 인해 듣는 사람이 차별을 받았다고 생각할 수 있다. 그러므로 차별에 대한 감수성이 부족한 분들은 직접 대화보다는 매매 도중 에이전트를 통해서 서로 소통할 것을 권한다.  셋째, 매매 후 뿐만 아니라 매매 중에도 소송을 당할 수도 있는데 대표적인 것이 상호 계약 위반이다. 컨틴전시나 에스크로 종결 시점을 어겼거나 융자 문제로 에스크로가 지연되는 경우 셀러가 바이어를 소송하는 경우도 있다. 반면 셀러가 계약에 따라 고지해야 할 의무를 제때 하지 않거나 에스크로 후 이사 가지 않고 거주하는 것도 소송 대상이 된다.  한편 에이전트가 고객을 위해 신의 성실의 의무(Fiduciary Duty)를 다하지 못했을 때, 즉 에이전트로서 당연히 해야 할 직무를 태만했을 때 고객으로부터 소송을 당할 수 있다.     넷째, 그외  프라퍼티 라인 분쟁, 매매시 양도해야 할 개인재산 등의 문제 등 여러 가지 소소한 것들로 인해 소송이 제기될 수 있다. 그러므로 사소한 것이더라도 간과하지 말고 담당 에이전트에게 미리 문의해서 문제를 파악하거나 정보를 받는 것이 중요하다.  이와 같이 부동산 매매시 생길 수 있는 분쟁과 소송을 피하기 위해서는 사소한 것도 그냥 넘어가지 말고 법적인 문제는 변호사와 상담하길 권한다. 문의 (818)439-8949 [출처…

써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장 미국의 금융시장을 흔들 수도 있다고 하지만 가능성은 매우 낮아 보인다. 미국 주요 부동산 시장에는 항상…

미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장 지난 주 일요일 아침, Griffith Park에 하이킹을 다녀왔다. 정상에서 보이는 수많은 부동산들을 내려다보니 부모가 자식을…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  우리 한국인들의 의식 속에는 은연중에 조상 대대로 물려온 많은 사고방식이 있는데  ‘의식주’는 어떠한가.  아무리 끼니는 거를망정 남들 앞에 나설 때는 반듯한 옷차림 ‘의’가 으뜸이 아니던가.  체면을 중시하는 문화, 그런 연후에 ‘식’ 먹는 것을 찾았고, 그리고 ‘주’ 주택은 살다 보면 형편에 따라 어떻게 되겠지라고 생각하였던 듯하다.  이제 세대가 바뀌고 세상이 변하고 사고방식도 변했다. 가정에서 제일 먼저 필요한 것이 가족이 편하게 머무를 공간, 생활의 보금자리 주택이 우선이 아닌가 한다.  물론 아메리칸 드림은 프라우드 오너십이라고 생각한다. 인플레이션 등 여러 요인으로 계속해서 집값이 많이 오르고 있는 실정이다. 인랜드 엠파이어 지역의 예를 보면 20년전 30만달러에 구입한 집이 대략 80만달러에서 100만달러 정도로 상승했다. 20여년을 살다보니 아이들이 자라서 다 떠나고 덩그러니 두 부부만 남아 조그마한 집으로 줄여서 가려 하나 재산세가 대폭 늘어나니 그것 또한 고려하지 않을 수 없다.  작은 집값이 현재의 집 가격 약 100만달러보다는 싸지만 세금은 늘어나는 실정이기 때문이다.  그 이유는 캘리포니아주의 재산세 산정이 주택구입 가격의 약1.2% 정도로 계산하게 되고, 프로포지션 13에 근거하여 재산세가 구입당시의 재산세에서 매년 전년도 세금 액수의 2% 이상을 올릴 수 없기 때문에 20년전 30만달러 주택의 재산세 약 3600달러에서 현재 4800달러 정도로 늘어난데 비해 현재 60만달러짜리 작은 집을 구입하더라도 재산세가 약 7200달러 정도로 대략 2400달러 정도 늘어나기 때문이다. 이러한 주택을 사고팔 때 생기는 불편 부당함을 해소하기 위해 캘리포니아에서 마련한 절세 방법을 소개하고자 한다. 먼저 LA카운티에서 55세 이상 은퇴시기가 가까운 분들에게 적용하기 시작한 프로포지션 60로 카운티 내에서 부부 중 한 사람이 55세가 될 경우 집을 사고 팔 때 한 번만 현재의 집 가격과 같거나 낮은 가격의 집을 구입할 경우 현재의 낮은 재산세를 적용해 세제 혜택을 주는 제도이다. 그후 프로포지션 90으로 LA, 오렌지, 리버사이드, 샌버나디노, 벤투라 등 8개 카운티로 확대됐다. 2021년 새로 몇 가지 조건을 더 완화해 준 프로포지션 19로 현재의 집 가격보다 새로 사는 집의 가격이 높든 낮든 상관이 없게 되었고, 8개 카운티에서만 적용되던 것을 캘리포니아 전역 모든 카운티로 확대하였으며, 평생 한 번만 적용받던 것을 세 번까지 확대하게 된 것이다. 단 현재의 주택가격 80만달러보다 높은 가격인 100만달러짜리의 집을 구입할 경우 차액20만달러의 재산세, 약2400달러의 재산세는 추가로 부담해야 하는 것이다. 이러한 경우에도 현재 80만달러의 재산세 4800불 + 2400달러 = 7200달러 정도는 100만달러짜리 집의 재산세 약 1만2000달러보다 약 4800달러 정도 절약을 하는 셈이 된다.  이러한 세금혜택을 받기 위해서는 현재의 집을 팔고 새로운 집을 2년 이내 구입해야 하며, 먼저 살던 집을 팔고 난 뒤 3년 이내에 본인이 직접 카운티 재산세국(County Tax Assessor)에 신청을 해야 한다. 미국생활은  탈세가 아닌 절세의 지혜가 필요하며, 프라우드 오너십으로 아메리칸 드림을 실현해 나가길 희망한다. 문의 (909)222-0066 [출처…

뉴스타부동산(회장 제니 남)이 포상 및 교육 프로그램인 ‘성공 버스’여행을 지난 19일과 20일 세코야 국립공원으로 다녀왔다. 제니 남 회장과 서지오 성…

로우볼 오퍼 받을 경우 셀러의 대응법 셀러가 직면할 수 있는 최악의 상황은 집을 팔지 못하는 것이다. 하지만 판매를 원하는 가격에서 10~30% 정도 낮은 ‘로우볼 오퍼(lowball offer)’를 받는 것도 생각조차 하기 싫은 시나리오이다. 전문가들은 로우볼 오퍼를 받더라도 셀러가 카드를 잘 굴리면 만족스럽게 집을 팔 수 있다고 강조한다. 이 같은 상황에 처한 셀러가 어떻게 해야 하는지 알아본다. ◇모욕당했다고 생각하지 말라 바이어가 낮은 오퍼를 던졌다고 해서 모욕을 당했다고 생각하면 안 된다. 당사자가 로우볼 오퍼가 만연한 지역 또는 집값이 싼 지역에서 이사를 왔을 수 있기 때문이다. 어떤 셀러든지 집의 가치에 어울리지 않는 낮은 오퍼를 받으면 자존심이 상할 수 있다.  ◇품위를 지키면서 대응하라 로우볼 오퍼라고 해도 바이어측에 매물에 관심을 가져준 것에 대해 감사의 뜻을 전하는 것이 현명하다. 한 부동산 에이전트는 “바이어의 로우볼 오퍼는 고려할 가치도 없다고 평가절하하는 태도를 보이는 것은 부적절하다”며 “셀러가 부정적인 반응을 보이면 그 자리에서 판이 깨진다”고 경고했다. ◇전략적인 카운터오퍼를 제시하라 바이어의 오퍼가 마음에 안들 경우 카운터오퍼를 제시하는 것도 방법이다. 이 과정에서 너무 낮은 금액의 카운터오퍼를 던지는 것은 피한다. 30만달러에 내놓은 집이라면 5000~1만달러 정도, 100만달러에 내놓은 집이라면 1~2만달러 정도 디스카운트된 가격에 카운터 오퍼를 던져본다. ◇카운터오퍼 후 카운터오퍼를 기대하라 바이어와 판매가격에 합의하는 것은 체스게임과도 같다. 셀러가 한번 움직이면 바이어도 움직인다. 셀러의 카운터오퍼에 카운터오퍼를 던지는 바이어가 많다는 얘기다. 한 주택시장 전문가는 “바이어와 셀러가 밀고 당기며 가격을 협상하느라 많은 시간이 걸리기도 한다”며 “셀러는 인내심을 가져야 한다”고 조언했다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=13793&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

바이어가 집을 사기 전 필수로 하는 것이 주택감정이다. 렌더에게는 일종의 ‘보험’ 같은 것이다. /AP 주택감정이 바이어·셀러에게 미치는 영향  로케이션, 컨디션,…

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  팜데일, 랭캐스터는 캘리포니아주 LA북부에 있는 도시들이다.  이들 도시는 북부 LA카운티 Antelope Valley 지역에 있다. 샌가브리엘 산맥은 팜데일, 랭캐스터를 LA분지에서 남쪽으로 분리한다.  팜데일, 랭캐스터는 미국 원주민이 처음으로 거주했다. 약 1만1000년 동안 다른 문화에 의해 인구가 밀집된 영양 계곡은 애리조나주와 뉴멕시코주에서 캘리포니아의 해안으로 여행하는 미국 원주민들을 위한 무역 길이었다. 스페인 병장 페드로 페지스는 1772년 앤텔로프 계곡을 탐험했다.  캘리포니아의 포야링 사막을 통과하는 육로로 개장하는 것은 후안 보티스타 디 안자와 스페인 신부인 프란시스코 가세스 덕분이었다.  그들은 1773년 멕시코에서 몬테레이까지 Mojave 사막을 가로질러 136명의 정착민들을 포함한 식민지 개척을 이끌었다. 1776년 후에 계곡을 탐험하던 중 샌가브리엘 미션 소속 몇몇 인도 가이드들과 함께 가세스는 쿠아바조이 인디언들의 엘 테종 란체리아(더 배저 랜치)의 광대한 광경을 본 것을 기록했다.  계곡을 떠난 스페인과 멕시코의 이민자들이 큰 소목장을 차린 것이다. 그리고 나서 1880년대 후반에 목장들은 독일, 프랑스, 그리고 네브라스카주에서 온 농부들에 의해 더 작은 주택 시장으로 쪼개졌다. 팜데일, 랭캐스터는 하이 데저트의 전형적인 모습으로 차가운 반건조한 기후(Köppen 기후 분류 BSk)를 가지고 있으며 USDA 플랜트 근성 지역(USDA Plant Hardiness Zone) 8b에 속한다. 겨울은 11월 말부터 1월 말까지의 일일 평균 최저 온도가 한겨울의 최저 온도보다 낮고, 12월의 가장 시원한 달은 평균 평균 온도가 44.4도이다.  평균 온도가 81.2도이고 7월과 8월이 여름이다. 평균적으로 매년 최저 온도는 52일이고 최고 온도는 100도를 넘는 35일이 있다. 연간 평균 강우량은 8.30인치(211밀리미터)로 평균 27일 만에 발생한다.  팜데일이 원산지가 되는 식물들은 큰 딸기 만자니타, 프리몬트 코튼우드, 캘리포니아주 화이트 세이지, 자이언트 윌드레, 디어브러시, 캘리포니아 메밀, 블랙 세이지, 캘리포니아 골드필드, 앤텔로프 비터브러시, 골든 야로우, 데저트 글로벌레움 등이다.  이 지역의 동물들은 금빛 갯벌 다람쥐와 비체땅 다람쥐, 붉은 꼬리날개, 쿠퍼의 매, 스텔라의 제이, 표범, 방울뱀이다. 코요테는 팜데일 전역에서 발견된다. 캘리포니아 콘도르, 희귀한 새들이 팜데일을 점령하고 있다.  팜데일의 가장 중요한 산업은 항공우주 산업이다.  팜데일 공항과 인접해 있는 항공우주 개발 시험시설, 특별 세금 우대 등을 찾는 다른 제조업체들도 팜데일로 이전했다. 요즘처럼 대도시의 높은 렌트비와 모기지 이자율로 내집 마련이 어려운 상황에서 약간 눈을 돌려 위성도시를 돌아보면 얼마든지 자신의 경제적 조건에 맞는 집을 구입할 수 있다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 팬데믹 기간 동안에 대도시에서 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기였다고 본다. 문의 (310)408-9435 [출처 조선일보]…