Thursday, April 3, 2025
[부동산 칼럼]주택구입자에게 – 44탄

[부동산 칼럼]주택구입자에게 – 44탄

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장 팬데믹 이후부터 팜데일, 랭캐스터 지역에는 고속도로 확장과 더불어 지역 곳곳에 개발이 왕성하게 이루어지고 있다.  그 이유는 대도시의 주택 가격과 렌트비 상승으로 인하여 바이어들이 부담을 갖고 있는 것을 분석한 정부와 주택 개발 업자들이 대면과 비대면 업무가 가능한 거리의 위성 도시인 팜데일, 랭캐스터 지역에 관심을 갖은 결과라고 할 수 있다.  팜데일, 랭캐스터 지역은 LA지역에서 북쪽으로 약 1시간 이내의 거리에 위치한 도시이며 사계절이 뚜렷한 지역이고, 공기가 맑은 것이 특징이다. 대도시의 주택가격과 렌트비 상승으로, Redfin이 2025년도를 예측한 내용은 전반적으로 주택 매매 수보다 렌트 수요가 시장을 주도할 가능성이 더 크다고 한다.  또한 주택가격이 약 4% 상승할 것으로 내다봤으며 모기지 이자율은 약 7%대를 유지할 것으로 분석된다. 그리고, 규제 감소로 주택건설이 증가할 수 있으며 위험한 기후 변화로 인해 특히 산간지역이나 해안지역의 개별 주택가격에 영향을 줄 수 있다고 분석했다. 이러한 상황들을 예측해 볼 때 팜데일, 랭캐스터 지역은 재정적으로 부담이 있는 바이어들이게는 관심의 대상이 될 수 있다.  새집을 구입하려는 바이어 입장에서는 우선 크레딧 점수를 잘 관리하는 것이 중요하며, 본인의 재정 상태에 따라서 다양한 융자 프로그램을 선택할 수 있다. 담당 융자 에이전트를 선택해서 전략적으로 재정을 준비하는 것이 무엇보다도 중요하다. 다운페이와 융자 프로그램이 정해져서 사전에 Pre-approval letter가 준비되었을 때 구매할 집을 찾는 것이 순서라고 본다. 요즘 LA근교에서 산불이 크게 발생하여 1만2000채가 넘는 고가 주택들이 전소되고 적지 않은 인명 피해와 15만명 이상 이재민이 발생했다. 너무도 안타까운 상황이 아닐 수 없다.  기후 온난화로 인한 불규칙한 자연 현상은 사람들에게 예상을 못하는 결과를 만들어내고 있다. 이번 산불로 인해 부동산 가격에도 적지 않은 영향을 미칠 예정이다.  여기서 우리는 기존 선입견을 벗어나서 대처해야 할 필요가 있다고 생각해 본다. 하이브리드 방식의 업무 형태가 대중화된 상태에서 너무 한정된 대도시만을 생각하지 말고 위성도시의 조용하고 환경과 학군이 좋은 지역을 찾아보는 것도 높은 집값을 피하는 현명한 방법이라고 할 수 있다. 특히 처음 집을 구입하는 바이어인 경우에는 재정적으로 부담이 적은 조건으로 구입하는 것이 앞으로 살아가는데 문제가 없다고 생각한다. 단순히 렌트를 살 때와 다르게 주택 소유주가 되면 다양한 페이먼트들이 발생하게 되므로 구입 전에 상세하게 집 관련하여 어떠한 페이먼트가 발생하는지 전체적으로 리스트를 작성하여 나의 재정 상태와 상관관계를 분석해 보면 앞으로, 계획적으로 문제없는 주택 소유주로서의 삶을 영유할 수 있다고 본다. 따라서 높은 모기지 이자율과 렌트비와 부동산법 개정으로 구매자들이 망설이고 관망하는 자세에서 벗어나서 LA 근교에 위치한 발렌시아, 팜데일, 랭캐스터와 같은 주변 위성 도시들을 살펴보면 타인종들의 유입이 많아지면서 곳곳에 주택 개발과 도로 확장으로 분주한 상태임을 볼 수 있다.  저렴한 비용으로 넓은 공간 주택을 구입할 수 있는 다양한 입지 조건들이 구입자들에게는 경제적 부담이 적기 때문이라는 분석이다. 문의 (310)408-9435 출처…

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[부동산 칼럼]2025년 지금이 집 사기 좋은 시점

[부동산 칼럼]2025년 지금이 집 사기 좋은 시점

윤소야 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장 새해에도 부동산 시장은 큰 변화는 없는 듯하다.  높은 주택 담보 대출 금리, 부족한 매물, 개인적, 재정적 상황에 따른 결정 등의 주택 시장 문제가 2025년에도 지속될 것으로 보이며, 주택 시장 상황도 개선될 것으로 예상된다.  그러나 부동산 가격은 계속 상승할 가능성이 높다고 전미부동산중개인협회(NAR)는 보고 있다. 2023년 침체기에 이어 2024년은 주택 판매에 있어 특히 힘든 해였다.  NAR은 많은 잠재 구매자가 모기지 금리 상승과 역사적으로 낮은 매물 재고로 인해 주저하고 있다고 전했다. 많은 신규 주택 구매자가 직면한 불행한 현실은 주택 소유자와 임차인 간의 부 축적의 현저한 차이인 듯하다. 일자리 창출이 빠르거나 투자 수준이 높은 대도시 지역은 주택 판매와 부동산 가치가 평균 이상으로 증가하고 있다.  반대로, 고용 기회가 뒤처진 지역은 전국의 주택판매 증가와 발을 맞추는데 어려움을 겪을 수 있다. 결국 로케이션이나 지역에 따라 판매나 구매의 차이가 생길 듯하다. 올해 주택 담보대출 금리가 완화될 것으로 예상되며, 이는 수요를 늘리는데 도움이 될 수 있다고 생각된다. 주요 예측에 따르면 주택가격은 2025년에 1.3%~3.6% 사이로 상승할 것으로 예상된다.  앞으로 몇 달, 몇 년 안에 무슨 일이 일어날지 확실하게 말하기는 어렵다.  하지만 지금 우리가 알고 있는 바에 따르면 주택 가격이 곧바로 떨어질 가능성은 낮다. 좋은 소식은 올해 금리가 완화될 것으로 예상되며 주택 가격 상승도 완화될 듯하다. 최근 몇 년 동안 금리가 너무 높아서 많은 잠재적 매수자가 시장에 진입하지 않았다. 이는 주택 가격이 오르는 속도를 완화하는 데 도움이 되었지만, 많은 사람이 낮은 금리의 모기지를 가지고 있고 그것을 포기하기를 꺼리기 때문에 판매자가 주택을 매물로 내놓지 못하게 했다. 이러한 잠금 효과는 주택 공급을 제한했고 금리가 급등하더라도 가격이 떨어지는 것을 막는 데 도움이 되었다. 2025년에는 주택 구매자와 판매자가 보다 환경에 직면할 것으로 예상되지만 주택 담보 대출 금리가 소폭 하락할 것으로 예상되고, 주택 가격은 계속 상승할 것으로 전망되기 때문에 주택 구매 여력이 여전히 어려울 것으로 보인다. 아마도 앞으로 몇 년 동안 가격이 약간 상승하는 것을 보게 될 것 같다. 집을 팔아야 하는 타이밍을 생각해 본다면 주택가격은 현재 높고, 앞으로도 계속 오를 것으로 예상되므로 지금 판매할지, 나중에 판매할지 여부는 판매 계획에 얼마나 부합하는지에 따라 크게 달라진다. 다른 주택을 구매할 계획이라면 오늘날의 모기지 금리를 처리해야 하며, 여전히 비교적 높다는 점을 생각해 봐야 한다. 2025년 주택시장 전망은 희비 교차가 많다. 주택 판매가 적당히 증가하고, 모기지 금리가 안정화되고, 가격 상승 속도가 느려질 것으로 예상하지만 여전히 저렴한 가격, 재고 부족, 경제적 불확실성과 같은 과제를 해결해야 한다.  올해 모기지 금리가 하락함에 따라 주택 구매자의 구매력이 약간 개선될 수도 있다. 2025년은 주택 구매를 고려하고 있다면 좋은 해가 될 수 있다. 부동산에 대한 결정을 내리기 전에 철저히 조사를 하고, 전문가와 상의하고, 자신의 상황을 신중하게 고려하는 것이 중요하다. 특히 처음 집을 사는 사람은 첫 번째 모기지를 받을 때 특별한 혜택을 활용하는 방법도 찾아보면 좋을 것 같다. 문의  (213)718-7733 출처…

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[부동산 칼럼]집을 잘 판매하기 위한 팁

[부동산 칼럼]집을 잘 판매하기 위한 팁

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장 코로나19 팬데믹 이후 부동산 시장이 과열에서 벗어나 진정세로 돌아선 지 2년이 되었다.  치솟던 가격이 주춤하였지만 아직도 주택 가격이 높고 이자율도 6.5% 이상이기 때문에 바이어들의 내집 마련이 어려워지고 그만큼 예비 바이어의 관심도 줄었다.  2023년 11월 대비 지난해 11월 매물은 12.1% 늘었다.  팔리지 않고 시장에 있는 기간도 평균 45일이 훌쩍 넘었고, 3개월 동안에도 안나가는 매물이 많이 늘었다. 1주일 안에 팔려 나가는 시장과는 사뭇 다르다.  새집 건축회사들은 잘 분양이 되지 않자 현금 유동성을 확보하기 위해 바이어들에게 Quick Move-in 인센티브 프로그램을 제공하고 있다. 높은 이자율을 낮추기 위해 소위 Buy-down을 위한 클로징 비용을 수만불 지원한다.  HOA 회비를 1년이나 2년 미리 갚아주던가 솔라 패널을 무료로 끼워 넣는 등 대폭 인센티브를 주고 있다. 그래서 지금 집을 팔고자 하는 셀러들의 고민이 깊다.  그럼, 바이어가 유리한 시장에서 셀러가 어떤 준비를 해야 집을 잘 팔 수 있을까?  첫째, 부엌이나 화장실 리노베이션을 한다.  가령 갈색 캐비닛이 오래되어 바래졌다면 요즘 유행하는 흰색으로 페인트를 칠한다.  오래된 손잡이를 메탈 손잡이로 바꾸기만 해도 부엌을 돋보이게 할 수 있다. 또한 카운터 탑이 오래되어 금이 갔다면 쿼츠 스톤으로 교체하고 오븐 뒤를 백스플래쉬로 마감한다면 더 좋은 가격으로 팔 수 있다.  화장실의 경우, 코킹을 새로 하거나 시커먼 그라웃을 벗겨낸 후 새 그라웃으로 바른다.  만약 욕조가 오래되어 색깔이 바랬다면 교체하기보다는 글레이징을 해서 화장실을 마치 새로 리노베이션한 것처럼 꾸밀 수 있다.  둘째, 리스팅을 내놓기 전에 에이전트나 인스펙터로부터 Pre-inspection을 받는다.  프리인스펙션에서 에어컨이나 지붕 같은 큰 문제가 나온다면 미리 고친다. 집을 보여줄 때 바이어에게 큰 문제들을 고쳤다는 것을 어필해서 잘 관리된 매물임을 상기시킨다. 셋째, 집을 돋보이게 하기 위해 보통 스테이징을 한다.  특히 바이어가 유리한 지금 시장에서는 스테이징의 효과가 크다. 만약 스테이징 예산이 없다면 당장 필요 없는 물건들을 거라지로 옮긴다. 왜냐하면 스테이징의 기본이 공간을 넓게 보이게 하는 것이기 때문이다. 그런 후 각 방마다 컨셉을 갖고 가구 배치를 하면 된다.  넷째, 어두운 집일 경우 LED 라이팅 시스템으로 바꾼다.  화장실이나 아이들 방에 새 LED 전구만 바꿔도 집이 훤해진다. 오래된 전구들을 이쁜 모양의 라이팅으로 바꾸기만 해도 집 가치를 올릴 수 있다.  다섯째, 전문 사진사를 고용해 다양한 미디어를 만든다. …

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[부동산 칼럼]시니어타운의 조건

[부동산 칼럼]시니어타운의 조건

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장 한국에 갔을 때 강원도 평창에 가본 적이 있는데 “Lucky 700” 또는 “Happy 700” 라는 말이 있어서 생소하기도 하고 의미가 있는듯하여 관심을 갖고 알아보았는데, 다름 아닌 사람이 가장 행복감을 느끼는 해발고도, 인간의 생체리듬에 가장 적합하다고 알려진 해발고도가 강원도 평창 지역 해발고도가 700미터라는 것이었다.  더욱이 심장 박동이 편하게 유지될 수 있는 해발고도가 700미터(2,300피트)라는 것도 잘 알려진 사실이다. 인랜드 엠파이어 지역에 이와 비슷한 지리적 조건의 동네가 있으며, 유난히 시니어타운으로 각광을 받고 있는, 잘 개발된 곳이 있어서 소개하고자 한다. LA한인타운에서 동쪽으로 80여마일 떨어진 곳에 뷰몬과 배닝이 있다. 인랜드 엠파이어 리버사이드 카운티에 속하며 북쪽으로 남가주의 3대 성산 샌 고고니오(빅베어 마운틴), 그리고 남쪽으로 성산 샌 하신토(팜스프링 케이블카)가 위치해 멋진 풍광을 자랑하며 깨끗한 공기와 풍부한 수자원으로 사막 속의 요충지라 볼 수 있는 곳이다.  해발 2500피트로 4계절 온화한 날씨와 시니어들의 심장 건강에 최적이라고 전문가들이 조언하는 곳이며, 류마티스 관절염 등 시니어들의 건강 여건과 잘 맞아떨어져서 많은 이들에게 각광을 받는 이유이기도 하다. 골프장, 하이킹, 카지노, 아웃렛 쇼핑몰, 팜스프링 등 휴양지가 가까운데 위치해 가족들이 함께하기에 최적의 위치를 자랑한다. 먼저 배닝(Banning)은 역마차 라인 소유주였던 파이니스 배닝의 이름을 따서 명명된 도시이다. 배닝의 시니어마을 선레이크 커뮤니티는 3500여 세대의 리조트 스타일 주택과 많은 편의시설을 갖추고 있다.  세 개의 대형 클럽하우스에는 파티는 물론 각종 행사를 치룰 수 있는 다양한 크기의 룸을 구비하고 있으며 라운지, 피트니스 센터, 수영장, 당구장, 도서관 등의 시설을 갖추고 있다. 야간 조명시설을 갖춘 8개의 테니스코트와 2개의 18홀 골프 코스도 자랑거리이다. 또한 시니어 전문병원과 대형 쇼핑센터가 이웃해 있어 생활의 편의성도 최상이라고 할 수 있다. 그리고 뷰몬은(Beaumont = Beautiful + Mountain) 아름다운 산을 의미하는 도시이다. 뷰몬시에 위치하는 솔레라 커뮤니티는 1800여 세대의 아름다운 타운, 말 그대로 성산 샌 고고니오 산 아래에 위치해 아름다운 풍광을 자랑하며, 이웃한 오크밸리 골프장은 남가주의 50대 골프장에 들어가는 명문 골프장으로 유명하다. 보안요원이 24시간 상주하는 게이트 커뮤니티로 안전하고 조용한 것이 묘미라고 할 수 있으며, 대형 클럽하우스에는 100여 가지가 넘는 여가 활동과 운동시설을 제공한다. 포시즌 커뮤니티는 2500여 세대의 시니어 타운으로 남가주 여러 지역에 자리한 시니어 전문 커뮤니티 중 하나로서 입구의 대형 게이트에서부터 넓은 도로가 방문객을 압도한다고나 할까. 대형 클럽 하우스는 리조트에 휴가온 느낌으로 편안하고 쾌적한 여가 생활을 제공하므로 여유롭고 윤택한 삶을 지속시켜 준다. 알티스 커뮤니티는 1000여 세대로 최근 2022년에 새롭게 조성해 분양된 타운으로 1만 6000 스퀘어피트의 레저 센터 같은 대형 클럽하우스를 시작으로 현대 미학으로 건축된 세련된 타운이다. 캘리포니아주 중간 주택가격이 80만달러를 넘어서고 있는 점을 감안할 때 배닝과 뷰몬의 중간 주택 가격이 아직도 40만달러대로 무궁한 발전 잠재력을 갖고 있으며, 여기 실버타운이 가슴을 뜨겁게 해준다고나 할까, “가슴이 뛰는 한 나이는 없다”라는 말을 실감하게 한다.  문의 (909)222-0066 출처 : 조선일보 LA

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[부동산 칼럼]주택구입자에게-

[부동산 칼럼]주택구입자에게-

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장 2024년이 저물어가고 있다.  다사다난했던 한해를 되돌아보면 여러분의 성원과 격려로 무탈하게 마무리 짓게 되어서 감사를 드린다. 그리고 음으로 양으로 협조와 지원을 해주신 독자 여러분께 다시 한번 머리 숙여 감사의 말씀을 전한다.  올해는 부동산법이 많이 바뀌어서 부동산 에이전트와 바이어 및 셀러들에게 많은 혼란이 있었다. 새 규정에도 불구하고 여전히 셀러가 바이어의 커미션까지 부담하는 관행이 셀러의 여건에 따라 지역에 따라 유지되고 있다. 이 부분이 공식적으로 시행은 되었다고 하여도 셀러와 바이어 간의 매매 간에서 발생하는 협상 중에 발생하는 자연스러운 현상으로 볼 수 있다.  또한 모기지 이자율이 여전히 높은 상태로 Confirming loan 80만6500달러까지 30년 고정일 때 6.5%이고 15년일 때 6%이며, High Valance loan 120만9750달러까지 30년 고정일 때 6.625%이고 15년일 때 7%로써 여전히 2~3년 전에 비해 현저히 높은 상황이다. 앞으로 당분간 유지될 것으로 전망하고 있다. 바이어 입장에서는 우선 크레딧 점수를 잘 관리하는 것이 중요하며 본인의 재정 상태에 따라서 다양한 융자 프로그램을 선택할 수 있다. 담당 융자 에이전트를 선택해서 전략적으로 재정을 준비하는 것이 무엇보다도 중요하다. 다운페이와 융자 프로그램이 정해져서 사전에 Pre approval letter가 준비되었을 때 구매할 집을 찾는 것이 순서라고 본다. 요즘은 예년과 다르게 일반인이 Zillow, Realtor, Redfin 등 일반 부동산 웹사이트를 통해서 다양한 매물들을 상세하게 쇼핑할 수 있다. 담당 바이어 에이전트 또한 선정하여 서로 소통하면서 정확한 매물의 상태를 상담하는 것도 시행착오를 피하는 지혜로운 방법이라고 할 수 있다. 또한 하이브리드 방식의 업무 형태가 대중화된 상태에서 너무 한정된 대도시만을 생각하지 말고 위성도시의 조용하고 환경과 학군이 좋은 지역을 찾아보는 것도 높은 집값을 피하는 현명한 방법이라고 할 수 있다. 특히 처음 집을 구입하는 바이어인 경우에는 재정적으로 부담이 적은 조건으로 구입하는 것이 앞으로 살아가는 데 문제가 없다고 생각한다. 단순히 렌트를 살 때와 다르게 주택 소유주가 되면 다양한 페이먼트들이 발생하게 되므로 구입 전에 상세하게 집 관련하여 어떠한 페이먼트가 발생하는지 전체적으로 리스트를 작성하여 나의 재정 상태와 상관관계를 분석해 보면 앞으로 계획적으로 문제없는 주택 소유주로서의 삶을 영유할 수 있다고 본다. 따라서 높은 모기지 이자율과 렌트비와 새부동산법 개정으로 구매자들이 망설이고 관망하는 자세에서 벗어나서 LA 근교에 위치한 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터와 같은 주변 위성 도시들을 살펴보면 타인종들의 유입이 많아지면서 곳곳에 주택 개발과 도로 확장으로 분주한 상태임을 볼 수 있다.  저렴한 비용으로 넓은 공간 주택을 구입할 수 있는 다양한 입지 조건들이 구입자들에게는 경제적 부담이 적기 때문으로 분석한다. 문의 (310)408-9435 백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장 출처 : 조선일보 LA

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