Saturday, September 7, 2024

Author: Ashley Kim

[부동산 칼럼] 클라우드 타이틀 (Cloud on Title)

[부동산 칼럼] 클라우드 타이틀 (Cloud on Title)

변무성  뉴스타부동산 랜초 쿠카몽가 명예부사장  클라우드 타이틀(Cloud on Title)이란 부동산 소유권에 관한 용어로서 소유권이 애매모호하여 소유권이 무효화 되거나 제한될 수 있는 상태의 소유권을 말한다.  최근 필자가 땅을 매매 하면서 경험한 일이다. 처음에 지인들 끼리 의기투합해서 은퇴 후 전원생활을 할 목적으로 땅을 구입했다. 세월이 흐르고 생활 터전이 바뀌고 이사 간 사람도 생기고 갑자기 세상을 떠난 친구도 있다 보니 제 몫의 땅을 친구에게 또는 아는 사람에게 양도하게 되었다. 친구이고 잘 아는 관계이다 보니 정상적인 매매 절차를 무시한 채 공중만 받고 카운티 등기소에 등기만 하고 소유권을 이전하게 된 것이다. A가 B에게, B가 C에게, 또 C가 D에게 이러다 보니 타이틀 상에만 30명 이상의 소유 관계자가 등재된 상태가 된 것이다. 처음 땅을 세 명의 지인들이 33.3%씩 공동 소유 방식(Tenancy in Common)으로 구입 했는데 먼저 한 사람이 자기 지분의 땅 15에이커 중 33.3%인 5에이커를, 1에이커는 A에게, 1.5에이커는 B에게, 0.25에이커는 C에게, 또…

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[부동산 칼럼]1031 익스체인지 세금 혜택

[부동산 칼럼]1031 익스체인지 세금 혜택

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  미국에서는 세금조항들을 잘 알아두고 현명하게 이용하면 큰 혜택을 받을 수 있는 경우가 많다. 부동산 매매시 거래되는 금액이 아주 크기 때문에 그에 대한 세금 또한 크다.  세금에 관한 사항을 꼼꼼하게 알아보고 매매를 결정해야 큰 낭패를 보지 않는다.  자신의 주거용 부동산을 매매했을 경우 개인 당 25만달러, 부부인 경우 50만달러까지 이익금에 관해서는 세금이 면제돼 셀러에게 커다란 도움이 된다.  하지만 렌털용 건물이나 상가 등의 투자용 건물을 팔았을 경우 이익금에 관해서는 위의 세금 면제가 적용되지 않아 건물을 오래 갖고 있었거나, 집값이 아주 많이 오른 지역의 건물주들은 건물을 팔 때 많은 부담이 된다.  세금을 많이 내야 해서 부동산 매매를 포기하는 셀러도 가끔  볼 수 있다.  이런 건물주들의 고민을 덜어주어서 좀 더 활발한 부동산 경기 활성화를 유도하기 위해 마련된 법이 있다. ‘1031 익스체인지’가 바로 그것이다.    1031 익스체인지는 1921년부터 시작된 법으로 아주 많은 사람들이 활용하고 있는 합법적인 테두리 안에서 재산을 불리는 데 쓸 수 있는 아주 유용한 방법이다.  전체적인 개요는 부동산 매매시 내야 할 세금을 연장한다는 개념이다. A라는 건물을 팔고 B라는 건물을 산다고 할 때 예를 들어보면 다음과 같다.  A 건물을 10만달러에 구입한 후 20만달러에 팔았을 경우 이익금 10만달러에 대한 택스를 내지 않고 B(다음 건물)를 살 때 다운페이로 이용할 수 있다.  세금을 내는 대신 그 돈으로 다운페이를 좀 더 많이 할 수 있으니 은행 모기지 이자도 덜 내고, 인컴이 더 많은 건물을 구입할 수 있다. 아무래도 큰 부동산의 가격 상승폭이 클 수 있고, 인컴도 적지 않은 경우가 많아 인베스터 입장에선 재산도 빨리 불어나고, 매달 인컴도 늘어나니 일거양득이다. 이런 식으로 B를 팔고 C, 그 후 D를 구매하는 방법으로 세금을 안 내고 큰 건물로 계속 옮길 수 있다. 마지막 건물 매매시(익스체인지를 그만둘 때) 그동안의 이익금에 대해 세금을 한 번에 내면 된다.  투자용 부동산이라 하니 거창한 생각에 선뜻 나와는 상관없는 법이라 생각하시는 분이  있을 수 있겠지만 전혀 그렇지 않다. 구입한 조그마한 스튜디오 콘도라도 렌트를 주었으면 1031 익스체인지를 통해 좀 더 큰 투자용 1베드 콘도를 구입할 수 있다.  이렇게 1베드, 2베드, 하우스, 점점 큰 건물로 옮길 수 있다. 돈을 불릴 때 시간은 큰 무기가 될 수 있다. 부동산 가격은 시간이 지나면 오르기 마련이니 좀 더 일찍 시작하면 그만큼 더 큰 프로퍼티를 가지게 될 기회가 많아진다. 젊은 분들에게도 많이 알려주고 싶은 방법이1031 exchange인 것이다. 1031 익스체인지에는 꼭 지켜야 할 몇 가지 룰이 있다. 매물을 팔고 다른 매물을 구입시에 꼭 정해진 시간 내에 다음 매물을 정하고 에스크로를 끝내야 하고 가격도 판 것보다 높은 가격의 매물을 구입해야 한다. 하루라도 늦어지면 택스를 내야 하므로 1031익스체인지를 결정한다면 믿을 수 있는 부동산 에이전트와 팀을 이뤄 효율적으로 진행을 하길 부탁드린다.  더 자세한 내용이나 상담은 개인적으로 문의하시길 바란다. 문의 (213)820-0218 [출처…

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“로케이션, 컨디션, 사이즈 등 분석해 결정”

주택 가치가 중요한 이유 내년에 집을 팔기 원하는 홈오너라면 살고 있는 집의 현 시세를 파악해야 한다. 바이어들은 주택가치 만큼 돈을 지불하고 집을 구매하길 원한다. 집 가치가 얼마나 되는지 알면 홈오너는 합리적인 리스팅가격을 책정해서 집을 마켓에 내놓을 수 있다. 집 가치를 어떻게 계산해야 하는지 알아본다. ◇가치에 영향을 끼치는 요소 주택가치를 결정하는데 중요한 역할을 하는 것은 로케이션, 규모와 컨디션, 학군, 현 마켓상황 등이다. 우선 집이 ‘살기 좋은 동네’에 위치해 있으면 높은 밸류 책정에 도움이 된다. 범죄율이 낮고, 각종 편의시설이 가까운 거리에 있으며, 주변에 좋은 집들이 많은 장소가 이에 해당한다.  집의 크기, 플로어플랜, 컨디션 등도 가치에 큰 영향을 끼친다. 최근 집 곳곳에 새 페인트를 칠했고, 부엌과 화장실을 업그레이드하는 리모델링을 실시했으면 가치를 끌어올릴 수 있다. 현재 매물로 나온 주택 수보다 더 많은 바이어가 홈쇼핑을 하고 있으면 셀러가 더 높은 가격을 받을 수 있다.  ◇가치는 어떻게 계산하나 질로우 닷컴, 뱅크레이트 닷컴, 리얼터 닷컴, 레드핀 닷컴 등 각종 온라인 부동산 또는 금융정보 사이트에 들어가 집 주소를 입력하면 사이트 별로 현 주택가치를 뽑아준다.  전문 감정사를 통해 감정(appraisal)을 실시하는 것도 방법 중 하나이다. 감정을 받는 것이 온라인 사이트을 통해 알아보는 것보다 더 정확할 수 있다. 가장 최근에 같은 동네에서 비슷한 스펙의 집들이 얼마에 팔렸는지 파악하는 것도 도움이 된다. ◇가치를 알아야 하는 이유 집을 팔기 원하는 셀러라면 당연히 집 가치를 알아야 한다. 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)을 신청할 때도 밸류를 파악하는 것이 필요하다. 또한 재융자(refinance)를 하거나 홈오너가 내야 할 재산세 규모를 결정할 때도 밸류를 알아야 한다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15546&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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[부동산 칼럼]리스팅을 돋보이게 하는 방법

[부동산 칼럼]리스팅을 돋보이게 하는 방법

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  모기지금리 오름세가 지속되는데도 집값은 내려가지 않아 바이어들이 집 구매를 망설이고 있다.  주택매물 또한 줄어들어 바이어 입장에선 내집 마련이 어려운 시기이다. 셀러 입장에서 보면 매물이 줄어 쉽게 에스크로에 들어갈 것 같지만 바이어의 구매력이 떨어져 예년 같지 않다.  매물은 줄었지만, 수요도 줄어서 집을 잘 가꾸지 않고 내놓으면 전 보다 팔기 어려워졌다.  이런 시기에 집을 잘 팔기 위해서 셀러는 무엇을 해야 할까? 다른 리스팅들이 갖고 있지 않은 내 집만의 특성들을 잘 표현하고 돋보이게 하면 더 좋은 가격에 팔 수 있다. 첫째, 전문 사진사를 고용하여 집의 장점들을 부각시킨다.  아무리 맛있는 음식이라도 보기에 좋고 잘 차려놔야 더 맛있어…

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“낮은 이자율 적용받고 있으면 집 포기하지 말라”

다운사이징 하면 안되는 이유들 단 둘이 거주하는 집의 규모가 2500스퀘어피트라면 공간이 너무 크다고 생각할 수 있을 것이다. 더 작은 집으로 옮기는게 합리적이겠지만 최근 이 같은 ‘다운사이징(더 작은 집으로 옮기는 것)’을 기피하는 홈오너가 적지 않다. 다운사이징을 하면 안 되는 이유들을 짚어본다. ◇지금은 모기지를 바꿀 때가 아니다 현재 30년 고정모기지는 7% 수준에서 왔다갔다 한다. 만약 지금 적용받는 금리가 이보다 훨씬 낮다면 모기지를 갈아탈 이유가 없다. 펜실베이니아주를 기반으로 하는 부동산 투자회사 ‘페존 프로퍼티스’의 매튜 페존 CEO는 “향후 15년간 2.95% 고정금리를 적용받는 모기지를 보유하고 있는데 돈을 절약하기 위해 더 작은 집으로 옮긴다면 20~30% 사이즈가 줄어든 집에 살면서 지금 내는 것과 같은 페이먼트를 지불할 수도 있다”고 말했다. 결국 비용 절약 효과를 얻지 못하는 셈이다. ◇주택판매 비용을 조달할 수 없다 다운사이징을 통해 장기적으로는 비용절감 효과를 보겠지만 부동산 에이전트 커미션, 클로징비용 등 단기적으로는 홈오너에게 큰 부담이 될 수 있다. 따라서 성급하게 다운사이징을 하는 것을 피하는게 좋다. ◇더 작은 공간이 편안하게 느껴지지 않는다 다운사이징을 하면 오피스공간이나 화장실*침실 한 두개를 포기해야 할 수도 있다. 더 작아진 공간에서 두 가족 이상이 ‘슬립오버(sleepover)’를 하기도 가능하지 않을 수 있다.  이런 것들이 신경 쓰인다면 다운사이징에 대한 생각을 접도록 한다. ◇집을 너무 사랑한다 그동한 살아온 집을 너무 사랑한다면 다운사이징을 고집할 이유가 있을까. 비용 절감이 절대적으로 필요한게 아니라면 말이다. 플로리주에서 활동하는 부동산 에이전트 조시 스테핑은 “적잖은 홈오너들이 현재 소유한 집에서 계속 살고 싶어한다”며 “편안함을 느끼는 집을 쉽게 포기하는 경우는 별로 없다”고 말했다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15410&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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[부동산 칼럼]에스크로 과정의 이해

[부동산 칼럼]에스크로 과정의 이해

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  먹는 장사가 최고야, 먹는게 남는 거야. 이런 말들을 듣던 시절이 있었다. 6.25전쟁이 끝난 후 모든 것이 부족하고, 모두가 어려웠었다. 그 즈음에 어린 시절을 보낸 필자에게는 전쟁 복구의 와중에 먹거리가 부족하던 시절이었기에 흔히 들을 수 있는 말이었다. 인랜드 엠파이어 지역에 성장한 식당들을 보면서 인구가 지속적으로 증가하다 보니 식당 사업이 무난하다는 이야기를 자주 듣고 있으며, 매매도 활발하다. 사업체 매매나 주택 매매를 할 때 캘리포니아주에서는 필히 에스크로를 통해 매매 절차를 진행해야 한다.  에스크로의 절차를 이해함으로써 나의 소중한 재산을 매매하는데 도움이 되었으면 한다. 판매자(Seller)가 건물이나 사업체를 내놓으면 구입하려는 구매자(Buyer)들이 와서 보고 매매가격이 적정한지 판단해 구매 의사가 있는 구매자가 구매계약서(Offer-오퍼)를 판매자에게 보내게 된다.  그럼 판매자는 오퍼를 검토해서 가격이 적절하다고 생각하면 구매계약을 수락하고 에스크로를 오픈하게 된다. 판매자와 구매자가 상호 합의하여 서명한 구매계약서와 예치금을 접수한 에스크로 회사는 중립적인 제 3자로서 매매 계약을 진행하게 된다. 에스크로는 다음의 과정을 거치게 된다. 에스크로에서는 구매 계약서에 의해 에스크로를 열게 되면  부동산의 경우, 실소유주를 확인하기 위해 Title 회사로부터 소유권 확인서(Preliminary Title Report)를 받아 적법한 소유주인지, 단독 소유인지 공동 소유인지 여부, 담보 설정 등 제반 사항을 검토해 카운티 등기소에 등록된 소유주와 동일한지 여부를 확인하게 된다. 일반적으로 대출을 받아 부동산을 구입하는 경우 대출금(Mortgage)을 제공해 주는 은행에서 감정(Appraisal)을 통해  부동산에 대한 평가를 수행하게 되고, 이때 구매자는 대출을 받기 위해 사전 승인 절차를 에스크로를 오픈하기 전에 받아 두어야 한다. 부동산을 구입할 때 전문 인스펙터를 고용해서 주택 및 건물의 상태를 점검하므로 위험에 노출된 부분이나 결함이 있는지 확인하는 건물의 상태 검사(Physical  Inspection)를 하게 된다. 건물 상태에 결함이 있거나 위험에 노출돼 있다면 판매자에게 수리 및 교정을 요청할 수 있고, 비용을 크레딧으로 받아 가격을 조정할 수도 있다.  종종 ‘있는 그대로 판매(As-Is Sale)’ 방식이 등장하는데 안전과 건강을 해칠 수 있는 경우 정부 기관에서 권장하는 규격 등에 관해서는 판매자가 반드시 교정*수리해서 판매해야 된다. 캘리포니아주에는 대부분 목조 건물이므로 나무에 치명적인 터마이트 검사는 필수라고 생각해야 한다. 대부분 판매자에게 1차 검사와 해결을 요구하며 1978년 이전에 건축된 건물에 대해서는 석면과 납 성분이 들어간 페인트 사용 여부, 곰팡이 등에 관해 검사를 요구할 수 있다. 제반 에스크로 사항이 이행되어 대출금이 확정되고 구매자의 구입 금액이 입금되면 카운티 등기소에 소유권이 구매자에게 등기가 이전되고, 에스크로의 모든 절차를 끝맺게  된다. 최근 보이스피싱으로 구매자의 정보를 빼내 에스크로 계좌가 아닌 엉뚱한 계좌에 입금을 요구하는 사례가 종종 일어나고 있다. 에스크로를 사칭한 입금 요구에 피해를 보지 않기 위해서는 필히 에이전트를 통해 확인한 후 송금하는 것이 중요하다. 문의 (909)222-0066 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15407&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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“홈 리모델링 하거나 각종 부채 통합해 갚는데 유용”

캐시아웃 재융자’를 하는 이유 많은 홈오너들이 ‘캐시아웃 재융자(cash-out refinance)’를 고려한다. 이 방법으로 여러 부채를 갚거나, 홈 리모델링을 하거나, 남은 학자금 융자 밸런스를 갚는 등 필요한데 돈을 쓴다. 캐시아웃 재융자에 대해 알아본다. ◇캐시아웃 재융자란 모기지 재융자의 한 방식으로 그동안 쌓인 에퀴티를 활용해 규모가 더 큰 융자를 받으면서 일정액의 현금을 손에 쥐는 것을 말한다. 보통 남은 모기지 밸런스보다 더 많은 융자를 받아 차액을 현금으로 받는다.  예를 들면 20만달러짜리 집을 산 후 6만달러를 갚았다고 치자. 그러면 14만달러의 밸런스가 남는다. 홈오너가 2만달러가 드는 리모델링을 원할 경우 캐시아웃 재융자로16만달러를 대출받는 것이다. 이 경우 클로징이 끝난 후 렌더는 2만달러의 현금을 제공한다. ◇현금을 얼마나 받을 수 있나 현재 살고있는 집의 가치에 따라 재융자 금액이 결정된다. 재융자를 신청하는 과정에서 주택감정은 필수이다. 집 가치를 뽑으면 렌더는 홈밸류의 최대 80%까지 재융자를 해준다.  재융자 과정은 처음 집을 살 때 모기지를 얻는 과정과 흡사하다고 보면 된다.  ◇자격요건은 일반적으로 FICO 크레딧점수가 580점 이상이어야 한다. 그러나 일부 렌더는 이보다 더 높은 스코어를 요구하기도 한다. 소득대비 부채비율(DTI)은 50% 이하여야 한다. 예를 들면 매달 각종 빌을 페이하는데 모기지를 포함해1500달러를 지출하고 월수입은 4000달러라면 DTI는 37.5%가 된다. 자격이 된다고 판단되면 현금이 얼마나 필요한지 생각해본다.  ◇재융자를 하는 이유 홈오너가 된 후 집을 리모델링 해야겠다는 생각을 할 수 있다. 또한 크레딧카드 부채, 자동차 론, 학생융자 등 이자율이 높은 각종 부채를 한 군데로 통합해 갚을 수 있도록 도와주는 게 캐시아웃 재융자이다. 일부 홈오너는 캐시를 주식, 펀드 등에 투자하기도 한다.  [조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15286&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B

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“재산세, 보험료 홈오너 대신 납부해주는 역할”

임파운드 어카운트란 무엇인가 집을 산 후 보금자리를 유지하는데 매달 얼마의 비용이 들지 궁금해하는 사람이 많다. 주택구입 과정에서 “당신의 기금 중 일부는 ‘임파운드 어카운트’가 관리할 것”이라는 말을 들으면 “그게 뭐지”하고 고개를 갸우뚱할 수도 있다. 부동산 매매 과정에서 자주 등장하는 임파운드 어카운트에 대해 알아본다. ◇임파운드 어카운트란 모기지 외에 홈오너가 지불해야 하는 각종 페이먼트에 필요한 기금을 어카운트를 말한다. 임파운트 계좌를 통해 해결하는 것은 재산세와 주택보험료인 경우가 많다. 임파운드 어카운트는 렌더가 관리하기 때문에 홈오너는 매니지먼트와 관계가 없다. 그렇다고 홈오너가 이에 대해 관심을 끊으면 안 된다. 재산세나 보험료가 오르면 어카운트가 관리하는 기금이 부족할 수 있기 때문이다. 이 경우 홈오너 본인이 차액을 납부해야 한다. 대부분 지역에서 임파운드 어카운트는 ‘에스크로 어카운트’로 불리기도 한다. ◇필수인가, 옵션인가 어떤 종류의 모기지론을 취득하느냐에 따라 임파운드 어카운트 사용이 의무가 될 수도, 옵션이 될 수도 있다. 정부가 보증을 서는 FHA론이나 USDA융자의 경우 임파운드 어카운트가 선택이 아닌 필수사항이다. 컨벤셔널 모기지로 집을 사면서 20%미만을 다운페이할 경우에도 임파운드 어카운트를 사용해야 한다. 만약 크레딧스코어가 ‘톱’ 수준이고, LTV(Loan To Value)가 80% 이상인 경우 임파운드 어카운트가 필요하지 않을 수도 있다. 임파운드 어카운트를 사용하지 않아도 재산세와 주택보험료는 의무적으로 납부해야 한다. ◇얼마나 신경써야 하나 임파운드 어카운트를 사용하는 홈오너는 평상시 이를 관리할 필요는 없다. 매니지먼트는 렌더가 알아서 한다. 모기지 스테이트먼트에 밸런스가 얼마나 있는지 보여주기 때문에 홈오너 입장에선 이해하기가 쉽다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15283&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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“거짓말 들통나면 바이어로부터 소송 당할 수도”

“거짓말 들통나면 바이어로부터 소송 당할 수도”

셀러가 바이어에게 절대 하면 안될 말 좋은 가격에 집을 팔고 싶어하는 홈오너라면 바이어나 부동산 에이전트를 상대로 ‘입 조심’을 해야 한다. 또한 법 또는 규정에 따라 투명하게 밝힐 것은 밝혀야 한다. 비가 오면 지붕에서 물이 새거나, 여름철 에어컨이 시원하게 나오지 않는 등의 중대한 결함은 있는 그대로 바이어에게 알려야 한다. 홈오너가 바이어 앞에서 절대 하지 말아야 할 말은 무엇인지 살펴본다. ◇모든 가전제품들은 문제없이 작동한다  제대로 작동하지 않는 마이크로웨이브 오븐이 아무 문제가 없다고 서류에 표시했다 낭패를 본 홈오너가 있다. 부엌 내 가전제품들의 상태를 꼼꼼히 체크하지 않고 “설마 문제가 있을까”하고 방심한 것이다. 냉장고, 아이스메이커, 가스스토브 등 부엌 내 생활 필수품들의 상태를 철저히 점검한 후 바이어를 맞아야 한다. ◇옷장 공간이 넉넉하다 2층 침실 내 옷장이 정말로 워크인 옷장인가? 옷장 공간 사이즈를 정확히 밝히지 않는 것도 피해야 할 실수 중 하나이다. 제대로 된 워크인 클로짓이 아닌데도 사람이 편하게 들어갈 수 있는 옷장이라고 과대포장하는 것은 피하도록 주의한다.  ◇동네가 조용하고 평화롭다 필라델피아에서 활동하는 부동산 에이전트 알렉스 카포졸로는 “홈오너의 45%는 동네에서 발생한 각종 문제나 이웃과 생긴 마찰 등을 솔직하게 밝히지 않는다”며 “이웃과의 마찰은 겉으로 보기엔 아무 것도 아닌 것처럼 보이지만 홈오너는 법적으로 내용을 공개할 의무가 있다”고 밝혔다.  ◇집에 살면서 좋은 기억만 있다 자연재해로 집이 피해를 봤거나 집 안에서 심각한 범죄가 발생했을 경우 홈오너는 이를 투명하게 밝혀야 한다. 거짓말이 들통날 경우 셀러는 바이어로부터 소송을 당할 수도 있다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15164&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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“홈쇼핑 전 모기지 사전승인 레터는 선택 아닌 필수”

바이어가 지켜야 할 5가지 원칙 홈바이어에게 매우 도전적인 상황이 지속되고 있다. 집갑은 여전히 비싸고, 고정 모기지금리도 높다. 한 조사에 의하면 현재 전국 중간 주택가격은 43만9000달러를 넘어섰다. 또한 1년 전보다 매물수도 적다. 이 같은 상황에서 드림홈 구입을 포기하지 않은 바이어가 지켜야 할 5가지 원칙을 살펴본다. ◇하우스헌팅은 마라톤이라고 생각하라 지금처럼 매물이 제한된 상황에서는 집을 사는데 최소 3~6개월, 길게는 1년 이상 걸릴 수도 있다. 좋은 집이 매물로 나오면 복수의 바이어가 경쟁을 벌이는 상황을 염두에 두고 전략을 짜야 한다. 따라서 최대한 빨리 홈오너가 되는 것이 목표라면 일찌감치 준비하고, 행동으로 옮겨야 한다.  ◇홈쇼핑 전에 파이낸싱을 확보하라 홈쇼핑을 하기 전에 꼭 필요한 것은 모기지 사전승인 레터이다. 사전승인 레터 없이 매력적인 오퍼를 제출하는 것은 힘들다. 셀러가 레터가 없는 바이어의 오퍼를 진지하게 받아들이지 않기 때문이다. 아직도 바이어간 경쟁이 심한 마켓이 지속되는 현실을 직시해야 한다. 전문가들은 최소한 3곳의 렌더를 통해 조건을 알아보라고 권한다.  ◇로우볼 오퍼는 금물 현 마켓에서 디스카운트된 가격을 기대해선 안된다. 리스팅가격이 적절한 집 가치보다 약간 높은 경우 이보다 낮은 가격의 오퍼를 던질 생각은 말아야 한다. 누구나 최저가에 좋은 집을 사고 싶겠지만 더 중요한 것은 마켓을 정확히 읽는 것이다.  ◇가능하면 컨틴전시를 포함시키지 말라 많은 바이어들이 매매계약서에 각종 컨틴전시를 포함시킨다. 인스펙션 컨틴전시, 감정 컨틴전시가 대표적인 것들이다. 컨틴전시는 바이어를 위한 보호장치이지만 셀러는 대체로 이를 달가워하지 않는다.  ◇빨리 움직여라 셀러가 금요일에 집을 내놓고, 주말에 오픈하우스를 개최하고, 월요일에 접수된 몇 개의 오퍼를 리뷰하는 상황이 일어날 수 있다. 이 집이 드림하우스라면 주저하지 말고 처음부터 강한 오퍼를 던져야 한다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15075&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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[부동산 칼럼]주택 100만달러 시대

[부동산 칼럼]주택 100만달러 시대

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  LA주택 가격이 심상치 않다.  최근 리얼터 닷컴 조사에 의하면 7월 현재 샌퍼낸도 밸리를 포함한 LA의 주택 중간가격이 100만달러를 넘어섰다. 리스팅 중간 가격은 120만달러, 전년 대비 19.1% 올랐다.  이자율이 7%를 넘나드는데도 불구하고 예상을 깨고 주택 가격이 폭주하고 있다.  에스크로가 종결돼 팔린 중간 주택가격은 99만달러, 100만달러를 곧 넘길 태세이다.  스퀘어푸트 당 리스팅 가격이 719달러이니 주택 가격은 고공 행진 중이라고 할 수 있다. 예전에는 100만달러 집을 보았을 때 ‘와우’ 하며 집 크기와 업그레이드에 감탄했지만 요즘 100만달러짜리 집을 보아도 그저 그렇고 감동이 없다.  샌호세 지역의 100만달러짜리 집 크기가 약 1400 스퀘어피트 정도 된다고 한다. 8월 중순 현재 LA시에 약 2000채가 매물로 나와 있는데 그중 62.3%가 100만달러 이상이다.  난 1년 동안 미국 경제에 불황이 온다는 의견이 분분한 가운데에서도 왜 이렇게 주택 가격 상승이 지속되는 걸까? 첫째, 주택 시장의 만성적인 공급 부족 때문이다.  인간의 생존에 가장 필요한 게 의식주이다. 이 중에 가족이 거주할 곳인 주택을 공급하는 데에는 다른 재화와 다르게 시간과 공간의 제약이 많다. 거할 곳이 수요에 비해 부족하다 보니 시장 원리에 의해 주택 가치가 정상적인 인플레이션을 상회하고 있는 것이다.  이미 10년 전부터 유입 인구 증가와 밀레니엄 세대의 주택 수요에 대한 공급 대책이 필요했었는데 이를 해결하지 못해 전국적인 주택 가격 상승을 불러온 것이다.  렌트 가격도 마찬가지로 가파르게 오르고 있는데 렌트 매물 공급 대비 수요가 압도적으로 높고, 최근 인플레이션과 겹쳐 대폭 인상됐다. 특히 LA지역은 신규 주택 건축을 수월하게 하기 위해 고도 제한이나 밀도 제한을 더 적극적으로 풀어야 하는데 지지부진하다 보니 공급을 제대로 맞추지 못하고 있다. 둘째, 부동산 투자가 다른 어떤  투자 방법보다 안전하고 지속적이라는 전통적 사고 때문에 부동산 투자에 돈이 많이 몰리기 때문이다.  가격 폭등에도 불구하고 소규모든 대규모든 많은 투자자들이 부동산을 구입하기 때문에 수요와 리스팅 가격은 오를 수밖에 없다. 은퇴 후 필요 자금을 위해서나 아니면 자녀에게 물려 주기 위한 목적으로 부동산에 투자하는 관념과 시각이 부동산 가격 인상에 한몫을 하고 있다.  물론 지금은 가격이 너무 올라 부동산 투자 진입 장벽이 높아졌고 그만큼 부동산 투자 유입 금액은 줄었다.  하지만 고금리에도 불구하고 리스팅 가격은 지속적인 투자로 인해 계속 오르고 있다. 올해 말에는 금리가 6% 대로 내린다고 하니 당분간 가격 하락을 예상하기는 어렵게 됐다.  작년 하반기 약간 주춤했던 리스팅 가격이 다시 반등해 올 하반기에는 작년보다 가격이 올랐다. 젊은 세대 바이어들의 첫 내집 마련의 길이 전 세대보다 어렵게 됐다.  그래서 많은 캘리포니아 주민들이 주택 구입이나 주거 비용이 더 낮은 타주 이사를 고려하는 비율이 높아지고 있다. 하지만 잘 살펴보면 LA나 인근 지역에서 아직 덜 오르거나 나의 필요에 맞는 주택이 있기에 지역 연구와 재정 준비 및 전략을 전문가와 상의해서 내집 마련에 성공하시기를 희망한다. 문의 (818)439-8949 [출처…

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[부동산 칼럼]처음 집을 사는 분들이 준비해야 할 일

[부동산 칼럼]처음 집을 사는 분들이 준비해야 할 일

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  남가주에 허리케인 힐러리가 찾아와 많은 피해가 발생했다. 필자가 인랜드 엠파이어 지역에서만 대략 40여년을 살면서 격어보지 못한 사상 초유의 자연현상이다. 남가주 인랜드 엠파이어 지역은 여름철 건기와 겨울철 우기로 확연히 구분되기 때문에 8월 한여름의 폭우와 허리케인은 상상하기 힘들 뿐 아니라 예전에 없던 현상에 놀라울 따름이다. 필자는 LA 동부 인랜드 엠파이어 지역에서 부동산 에이전트로 일을 해왔기에 우리 지역을 실례로 들어서 처음 주택을 구입하는 분들에게 설명을 하려고 한다.  먼저 집을 사려고 준비를 하게 되면 첫 번째로 고려해야 할 것이 바이어의 재정 상태이다. 본인의 재정상태 준비 체크리스트에 여러 가지가 있지만 4가지로 정리를 해보겠다. 1. 다운페이먼트:  대개  LA에서 동쪽으로 1시간 정도 떨어진 랜초쿠카몽가 지역의 경우 집값이 약 60만달러이면 방4개 화장실 2개 정도, 약  2000스퀘어피트  정도의 집 구입이 가능한데 최소 다운페이먼트 3.5%,  2만1000달러+ 클로징코스트(약 1%) 하면 대략 2만3000달러면 가능하다고 생각된다. 하지만 보통 20% 다운페이먼트, 12만달러 정도 필요하다고 보면 된다. 요즘은 한국에서 구입하시는 분들도 많이 있는데 한국에서 미국의 주택 구입은 생각보다 쉽다. 돈의 출처가 분명한 본인의 계좌가 있다면 에스크로 서류와 그 해당 주택의 공인된 감정서만 제출해도 구입할 자금을 한국에서 송금해 올 수 있다. 격세지감을 느낀다. 20년 전만 해도 한국에서 미국으로 돈을 송금해 온다는 것은 상상을 못했으니 말이다.  한국 등 외국에서 미국 주택을 구입하는 바이어들은 적어도 40% 정도는 다운페이먼트를 해야 은행융자가 가능하다.  2. 융자 가능성 확인: 20% 이상 다운페이먼트를 하게 되면 대부분 융자는 가능하다고 생각되지만 은행마다 다르기 때문에 확인하는 것이 좋다. FHA융자로  60만달러짜리 집을 살 경우  2만5000달러를 다운페이먼트 하게 되면 융자 금액은 57만5000 달러, 월 페이먼트는 현재 이자율 약 6%로 계산할 때  3450 달러 정도가 월 페이먼트가 된다.  물론 개인의 크레딧과 재정 상태에 따라 약간의 차이가 있지만 또한 이 금액을 매월 지불할 수 있는지 여부는 지난 2년간의 소득세 납부 실적으로 평가하게 된다. 3. 에이전트 선정: 상기 1 & 2 항이 준비가 되면 집을 찾게 되며, 그때 고려할 사항은 정말로 다양하다. 출퇴근 거리, 학군, 발전 가능성, 주위 환경 등등. 이때 필요한 것이 유능한 에이전트의 선정이라고 볼 수 있다. 에이전트보다 더 큰 고려 사항이 부동산회사의 선택이다. 어느 회사가 신용이 있고 책임을 질 수 있느냐가 중요하며, 교육이 아주 중요하다. 훌륭한 부동산 회사는 교육을 통해 유능한 에이전트를 양성해 내기 때문이다. …

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[부동산 칼럼]팜데일, 랭캐스터 30탄

[부동산 칼럼]팜데일, 랭캐스터 30탄

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  팜데일에 위치한 볼 만한 관광지를 소개하면 우선 Blackbird Airpark이다.  항공기를 좋아하는 사람이라면 최고의 경험을 할 수 있다. 다양한 비행기를 볼 수 있으며, 직접 체험할 수 있어서 남녀노소 막론하고 모두가 소중한 추억을 쌓을 수 있다.  비행기 전문 박물관으로 한곳에서 비행기의 역사를 배울 수 있는 장소이다.  Joe Davies Heritage Airpark는 군사 박물관으로 과거의 전쟁에서 사용했던 모든 비행기들부터 현대의 군 비행기들의 집합장소라고 할 수 있다. 시대별로 비행기를 구경하면서 마치 그 시대의 한 가운데에 와 있는 듯한 착각을 불러일으키기도 한다.  학생들에게는 간접 체험이지만 인생에 각인되는 좋은 체험 장소라고 할 수 있다. Barrell Springs Trail은 사막의 풍경을 한 눈으로 감사할 수 있는 산책로이며, 석양이 지는 시간에 가족 또는 연인과 함께 분위기를 만끽할 수 있다. 또한 새벽녘에 조깅을 하면 대도시에서는 못느끼는 싱그러운 공기를 느끼며 삶의 생기를 만끽할 수 있다.  Dry Town Water Park는 뜨거운 사막의 기운 속에서 시원함을 동시에 즐기는 마치 사막 속에 있는 오아시스에 있는 듯한 착각을 갖게 하는 색다른 경험을 할 수 있다.  요즘은 엘니뇨 현상으로 과거에 비해 상대적으로 덜 더워 보이지만 그래도 사막 기후를 여전히 느낄 수 있다.  주변에 포도, 체리 농장들도 많이 있고 주말에는 말을 타며 서부 시대의 카우보이 체험을 할 수 있으며 자연경관들을 만끽할 수 있는 독특한 지형들도 자연을 학습하기에 최적의 장소라고 할 수 있다. 요즘 처럼 대도시의 높은 렌트비와 모기지 이자율로 내집 마련이 어려운 상황에서 약간 눈을 돌려 위성도시를 돌아보면 얼마든지 자신의 경제적 조건에 맞는 집을 구입할 수 있다. 138번 Pearblossom Hwy는 대자연을 만끽할 수 있는 드라이브 코스라고 할 수 있다.  또한 야생 동물의 서식지라 할 수 있는 Jackrabbit Flats Wildlife Sanctuary를 만나게 된다.  사막 거북이 등 보호 동물들이 자유롭게 서식하는 보호 구역이다.  Lamont Odett Vista Point 지역은 약 3300피트에 자리잡고 있으며 팜데일 호수가 위치한 지역으로 특히 야경이 장관이다. 주변 지역들이 한눈에 내려다 보이며 반짝이는 불빛들은 마치 라스베이거스를 일부 갖다 놓은 듯한 느낌을 받는다.  대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다.  팬데믹 기간 동안에 대도시에서 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기였다고 생각해 본다. 문의 (310)408-9435 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14805&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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[부동산 칼럼]새집 구매

[부동산 칼럼]새집 구매

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  모든 것에는 그 시대에 맞는 트렌드가 생겨나기 마련이다.  이는 패션이나 메이크업 등에서 우리가 잘 느끼지만 사회 현상, 그 시대 사람들의 행동에서도 나타난다. 이런 트렌드는 주택에서도 나타나는데 새집의 모델홈들을 보면 예전의 집들과 시대 별로 플로어플랜 뿐만 아니라 집을 짓는데 쓰는 재료나 인테리어 색상까지 많은 변화를 볼 수 있다. 발렌시아, 포터랜치 지역에는 새집들이 많이 들어서고 있으며 매매 또한 활발히 이루어지고 있다. 인기 있는 가격대의 집들은 쉽게 Sold out 되고 있으며 차례를 기다리는 waiting list도 짧지 않다. 새집 구매 절차는 우리가 흔히 알고 있는 집 구매 절차와는 약간 다르다.  새집은 다 지어진 집을 보고 구매하는 것이 아니라 모델하우스를 보고 집을 구입하게 된다. 모델하우스를 보고 집이 맘에 든다면 빌더의waiting list에 이름을 올려놓아야 한다.  이 때 빌더들은 바이어가 집을 살 수 있는 조건이 되는지를 먼저 확인한다.  조건을 확인하는 방법은 빌더가 정한 렌더를 통해 정확한 서류들(바이어의 인컴, 다운페이, 세금보고 서류, 크레딧 등)을 바탕으로 바이어가 론을 받을 수 있는지를 확인하며, 캐시 바이어인 경우 돈이 있다는 것을 확인한다. 이러한 과정은 빌더(셀러)의 시간 낭비를 줄이고 포텐셜 바이어를 잃어버리지 않기 위해서이다. 렌더의 확인을 받아 바이어의 이름이 waiting list에 오르게 되면 빌더는 집 건축 진행 상황에 따라 바이어에게 연락을 취한다. 이 때 역시 집이 다 완성된 상태가 아니라 집을 지을 자리에 지을 준비가 되어 있는 상태이다.  순서가 되어 연락을 받으면 바이어는 집을 살 것인지 아니면 좀 더 기다릴 것인지 집이 들어서는 위치나 개인 사정에 따라 결정할 수 있다. 집 구매를 결정했다면 디파짓을 해야 하며 에스크로가 열리게 된다. 에스크로가 열리면 디자인 센터에 가서 바닥, 캐비닛, 페인트 등의 재질이나 색상을 고르게 된다.  이 때 빌더마다 옵션의 종류가 매우 다르며 가격도 다르다. 빌더에 따라서 계단 레일이나 문, 벽까지도 바꿀 수 있다. 에스크로가 끝나기 전 집이 다 지어지면 집 상태를 확인하고 집에 관한 간단한 오리엔테이션을 받는다. 그리고 에스크로가 끝날 때 나머지 다운페이와 에스크로 비용을 내게 된다.  새집 구매 시 염두에 두어야 할 점들이 여러 가지 있지만 옵션 선택 및 구입 후 들어갈 비용을 미리  알아두면 좋다. 옵션은 빌더에 따라 집의 기본가격에 많은 부분이 포함되어 있기도 하고, 많은 부분을 추가 비용을 들여 옵션으로 구입해야 하는 경우도 있다.  옵션 외의 다른 추가비용으로는 솔라 패널이 있을 수 있다. 새집에는 솔라 패널이 꼭 설치되어 나오는데 이때 리스를 선택하면 추가비용이 안들지만 구입을 하게 되면 추가비용이 발생한다. 또한 구매 후 앞마당과 뒷마당은 개인이 꾸며야 하는데 이에 대한 비용도 대비해 두어야 한다. 새집 구매 시에는 꼭 에이전트와 동행하는 것을 추천한다.  이는 바이어를 보호하는 장치이다. 새집은 모델하우스와 집이 들어설 자리만을 보고 집을 구매하기 때문에 바이어는 실제로 집이 지어졌을 때 어떤 모습으로 완성될지 눈으로 볼 수가 없다. 전문 에이전트와 동행하면 바이어가 생각하지 못한 부분들, 모델하우스와 실제 구입하는 집과의 차이,  건설 트랜드 등을 바이어의 편에서 상의할 수 있고 매매 절차를 더 부드럽게 해주고 집값 향상에 도움이 되는 똑똑한 옵션 고르기 등  많은 도움도 받을 수 있다. 문의 (213)820-0218 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14686&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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[부동산 칼럼]재산세 변동

[부동산 칼럼]재산세 변동

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  지난 한달 동안 LA카운티 주택 소유주들은 2023~24년 회계연도에 대한 재산세 변동에 대한 편지를 받았을 것이다.  지난 몇 년 사이 하늘 높은 줄 모르게 오른 주택가격을 재산세 산정에 반영됐기 때문이다.  어떤 주택 소유주는 택스 산정 기준 금액이 무려 10~15만달러 올라간다는 편지를 받았다.  왜 이런 일이 일어났을까? 이유를 파악하기 위해서는 어떤 체계로 세금 산정 기준이 정해지는지를 먼저 알아야 한다. 부동산 재산세의 회계연도는 1월이 아닌 7월 1일에 시작해서 다음해 6월30일까지이며, 6개월 단위로 두 번에 나눠 세금을 낸다. 세금을 매기는 기준인 산정 가치(Assessed Value) 기준은 매해 첫날인 1월 1일을 기준으로 한다.  즉 올해 7월 1일부터 시작되는 2023~24회계연도의 택스는 2023년 1월 1일을 기준으로 해서 세금을 계산한다. 늦더라도 2023년 3월31일까지 시세를 반영해서 정한다. 지난 한달동안 카운티 택스 산정국이 각 주택소유주에게 보낸 안내문을 통해 현재 부동산 재산세의 기준 가치가 얼마이며 이를 기준으로 세금이 어떻게 계산될 것이라는 것을 자세히 설명한다. 이 안내문에는 3가지 가격이 나오는데 맨 왼쪽이 프로포지션 13(주민발의안 13) 가격, 중간 칼럼에는 작년 산정 기준 가격, 그리고 맨 오른쪽에는 올해 적용할 산정 가격이 제시된다.  주민 발의안 13에 따르면 맨 처음 집을 샀을 때 그 가격을 산정 기준 가격으로 한다.  그리고 그 다음해부터는 매년 2% 인상을 해서 세금을 계산한다. 하지만 만약 시장가격이 내려간다면 주민 발의안 13보다 내려간 가격을 산정 가격으로 해서 임시로 세액을 결정한다. 그러나 만약 가격이 다시 반등해 한해 10% 이상 올랐다고 해도 주민 발의안 13에 의거한 가격보다 높으면 시장 가격이 아닌 더 낮은 주민 발의안 13 가격으로 산정 가격을 정한다. 그런데 많은 주택 소유주들은 돈을 내라는 고지서도 아니고 본인의 주택 가격도 잘 모르기 때문에 그냥 무시하고 버리는 경우가 많다.  지금과 같이 가격이 지역에 따라 변동하는 상황에서는 세금 당국에서도 실수를 할 수 있으니 부동산 전문가와 상담해서 본인 부동산의 산정 금액이 맞는지 꼭 확인해야 한다. 만약 본인 주택의 산정 가격에 오류가 있다고 판단되면 택스 산정국 오피스를 찾아가거나 인터넷을 통해 Decline in Value Form을 제출하여 이의를 제기한다.  산정 가격은 당해 연도 1월 1일부터 3월31일까지 본인이 살고 있는 주택 근처에서 팔린 주택들과 비교해서 그 가치를 산정한다.  카운티마다 약간 다르지만 일반적으로 7월 2일부터 11월 30까지 신청서를 받는다.   이의 신청서를 작성할 때 에이전트의 도움을 받는 것이 좋고, 간단한 1장짜리이므로 본인이 직접 작성해도 된다. 위에서 언급한 대로 1월1일 기준인데 3월31일까지 팔린 근처 주택의 가격을 기준으로 이의 신청을 하면 된다.  그리고 만약 기각될 경우 카운티의 Board of Supervisors의 Assessment Appeal Board에 어필을 한다. 시간이 오래 걸리는 것이 흠인데 만약 큰 차이가 난다면 하는 것이 좋다. 문의 (818)439-8949  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14559&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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“긍정적 태도 보이고, 집의 장점 집중부각”

“긍정적 태도 보이고, 집의 장점 집중부각”

오퍼 레터, 어떻게 쓰면 좋을까 부동산 시장에서 첫 인상은 매우 중요하다. 셀러는 오랜기간 집을 예쁘게 꾸민 후 시장에 내놓고, 바이어들은 집을 사기 위해 셀러의 마음을 잡으려고 노력한다. 일부 바이어는 원하는 집을 손에 넣기위해 셀러에게 ‘오퍼 레터’를 쓰기도 한다. 셀러에게 전달하는 레터에는 어떤 내용이 들어가면 좋은지 알아본다. ◇셀러 마켓에서 주로 사용 셀러가 유리한 위치를 점하는 마켓에서 많은 바이어들이 셀러에게 오퍼 레터를 쓴다.  레터에는 집에 대해 가장 마음에 드는 부분이 무엇인지 부각시키는 것이 좋다. 절대 서두르지 말고 간결하게 쓰되 긍정적인 마인드를 보여주도록 신경 쓴다. 본인이 누구인지 간략하게 소개하고, 가장 좋아하는 장소가 집에서 가까워서 좋다는 내용 등을 포함시킨다. 집의 어떤 부분이 눈길을 잡아끄는지 디테일하게 밝힌다. ◇오퍼에 대해 설명한다 오퍼 내용을 구체적으로 설명하는 것은 필수다. 그러나 오퍼를 낸다고 해서 바이어가 클로징까지 문제없이 도달할 것이라는 뜻은 아니다. 셀러에게 모기지 론을 얻을 것인지, 캐시로 집을 살 것인지 명확히 밝히고, 계약금과 다운페이먼트 규모를 공개한다.  모기지를 얻는다면 융자 사전승인 레터를 꼭 지참한다.  ◇레터의 장단점은 바이어의 재정 건전성을 입증하는데 도움이 된다. 레터 전달을 통해 셀러에게 감정적으로 다가갈 수 있다. 내용을 잘 정리하면 셀러는 바이어의 진정성을 높이 평가할 것이다.  단점도 있다. 오퍼 내용을 구체적으로 레터에 적으면 나중에 협상이 쉽지 않을 수도 있다.  바이어가 레터에 너무 많은 개인적인 디테일을 언급하면 차별(discrimination)을 야기할 수 있어 주의해야 한다. 바이어가 자신을 소개하는 과정에서 인종, 출신국가, 종교, 결혼상태, 종교, 성 정체성 등의 정보는 가급적이면 배제해야 한다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14422&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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[부동산 칼럼]캘리포니아주 부동산 관심 지역

[부동산 칼럼]캘리포니아주 부동산 관심 지역

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  인생은 선택이라 할 만큼 우리는 일상속에서 선택을 하며 살아가고 있다.  “오늘 점심은 무얼 먹지?”라는 선택에서부터 “자녀의 대학은 어디로 하지?” 등등 항상 선택하면서 산다고 할 수 있다.  여러 가지 선택을 하면서 후회할 때도 있고 잘 한 선택에 자부심을 느끼기도 하고, 기쁘기도 하고, 아쉬울 때도 있지만 후회 없는 선택을 하려고 고심하게 된다. 그래서 우리가 어떠한 선택을 하든 그 선택에 비중을 두고 긍정적인 에너지와 최선을 보탠다면 원하는 만큼의 결과를 얻지 못해도 후회 없는 선택이 될 것이라고 믿는다.  주택이나 사업체를 선택할 때도 비교하고, 꼼꼼히 따져보고, 눈에 보이는 것만으로 결정하기보다는 이 선택을 했을 때 무엇이 나에게 더 긍정적인 면이 있는지를 따져 보는 것이 중요하다고 생각하게 된다. 이 때 더 많은 정보가 있다면 금상첨화가 아니겠는가. 필자는 독자들을 위해 캘리포니아주 부동산 관심 지역에 대해 가능한 많은 정보를 드리기 위해 최선을 다하고 있으며 뉴스타 부동산이 36년 동안 그 관심 지역에 지사를 오픈하여 선도적 역할을 해왔다고 자부한다.  세계 어느 나라든 부동산의 가치는 지속적으로 상승해 왔으며 주거 선호지역은 여러 가지 변수가 있겠지만 공통점 중의 하나는 자녀들의 교육 환경을 중요시한다는 것에 모두가 동의 할 것이다. 우선 포브스지가 선정한 미국의 탑10 부동산 과열 지역은 1. 시애틀 2. 뉴욕 3. 포틀랜드 4. 시카고 5. 샌호세 6. 뉴저지주 버겐 7. 샌프란시스코 8. 뉴저지 미들섹스 9. 덴버 10. LA인데 이중에 우리 동포들이 살고 있는 지역이 대부분을 차지하며 캘리포니아주가 세 곳이나 된다. 캘리포니아주의 지형을 보면 서쪽에는 태평양이 있고 동쪽으로는 시에라네바다의 높은 산맥으로 가로 막혀있는 것을 알 수 있다. 그 산맥 너머에는 라스베이거스가 있고 애리조나주로 연결이 된다. 그 안에 캘리포니아주는 샌프란시스코로부터 LA로 발전하며 점차 남쪽 멕시코 국경 도시 샌디에이고까지 팽창하였음을 볼 수 있다. 캘리포니아주의 인구는 4000만명, LA카운티 인구는 약1200만명으로 세계 100여개의 메트로폴리탄 지역 중 10위권 안에 있고, 경제 규모로는 3위권 정도의 위치에 있다. 전문가들의 예상대로 앞으로 10년 내 캘리포니아주의 인구가 5000만명을 넘어갈 것으로 내다보고 있으며 그중 상당수가 많은 인프라를 갖고 있으며 또 천혜의 기후를 자랑하는 LA지역으로 몰릴 것은 뻔한 일이라 생각되지 않는가. 전문가들의 예상도 캘리포니아주의 많은 이주자들이 정착할 곳으로 크게 두 지역을 꼽는데 샌버나디노 카운티와 리버사이드 카운티의 인랜드 엠파이어 지역과 베이커스필드와 새크라멘토로 이어지는 센트럴 밸리 지역이 급속하게 도시화하고 있는 점을 들어 유력하게 생각하고 있다. 그 중에서도 LA와 접하고 있는 인랜드 엠파이어 지역 샌버나디노 카운티와 리버사이드 카운티는 많은 잠재력 있는 지역으로 예견된다. LA를 기준으로 볼 때 남북을 연결하는 프리웨이는 몇 개 안 되지만 동쪽으로 뻗어 나가는 210, 10, 60, 91등 다수의 프리웨이, 그리고 역사와 전통의 훌륭한 철도 시설 등 인랜드 지역과 연결이 잘 되어 있어서 그 잠재력을 뒷바침 한다고 볼 수 있다. 문의 (909)222-0066 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14421&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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“여러 바이어가 매입경쟁 벌이면 선택 아닌 필수”

리스팅가격보다 높은 오퍼 던져야 하나 마음에 쏙 드는 집을 찾은 기쁨도 잠시 뿐. 여러명의 바이어가 달려들어 셀러에게 오퍼를 낸다. 이런 상황에 처하면 리스팅가격보다 높은 가격에 오퍼를 던지는 것을 고려할 수밖에 없다. 비딩경쟁에서 승리하는데 도움이 될 바이어의 전략을 살펴본다. ◇리스팅가격을 웃도는 금액을 제시해야 하는 이유 리스팅가격과 동일하거나 더 낮은 오퍼를 던지는 바이어가 운좋게 집을 손에 넣을 수도 있다. 그러나 비딩전쟁이 벌어지는 상황이라면 셀러가 처음 제시한 가격보다 높은 금액의 오퍼를 던지는게 상식이다. 수요보다 공급이 적은 셀러 마켓이면 더욱 그렇다. ◇오퍼는 얼마나 리스팅가격보다 얼마나 웃돈을 얹어야 하는지에 대한 정답은 없다. 하지만 오퍼를 제출하기 직전 확실한 아이디어는 있어야 한다. 일부 주택시장 전문가는 리스팅가격에서 1~3%를 더 얹어주면 최소한의 경쟁력은 있을 것이라고 말한다. ◇주택시장을 리서치하라 홈쇼핑을 하는 과정에서 현 시장이 바이어 마켓인지, 셀러 마켓인지 알 필요가 있다. 본인이 판단하기 어려우면 부동산 에이전트의 조언을 구한다. 주택구입 예산도 중요하다. 아무리 마음에 드는 주택을 구입하고 싶어도 예산을 초과하면서까지 집을 살 수는 없는 노릇이다. 같은 집을 놓고 여러명의 바이어가 경쟁을 벌이는 상황이라 하더라도 예산을 염두에 둬야 한다.  ◇모기지 사전승인은 필수 셀러는 모기지 사전승인 레터를 확보한 바이어를 선호한다. 홈쇼핑을 시작하기 전에 레터를 받아야 하는 이유다. 레터를 가지고 있으면 셀러는 바이어의 진정성을 의심하지 않는다. 경쟁자보다 더 높은 계약금(earnest deposit)을 제시하는 것도 셀러의 마음을 잡는 방법이다. 계약서에 이런 저런 ‘조건(contingency)’를 붙이는 것을 피하는 것도 고려해본다. 능력이 되면 현찰 오퍼도 매력적일 수 있다. 현찰 오퍼는 리스팅가격보다 높은 금액을 제시하는 것을 피하게 해 줄 수도 있다. 셀러 입장에서 현찰 오퍼를 수락하면 클로징을 앞당길 수 있다는 장점이 있다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14279&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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