영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  미국에서는 세금조항들을 잘 알아두고 현명하게 이용하면 큰 혜택을 받을 수 있는 경우가 많다. 부동산 매매시 거래되는 금액이 아주 크기 때문에 그에 대한 세금 또한 크다.  세금에 관한 사항을 꼼꼼하게 알아보고 매매를 결정해야 큰 낭패를 보지 않는다.  자신의 주거용 부동산을 매매했을 경우 개인 당 25만달러, 부부인 경우 50만달러까지 이익금에 관해서는 세금이 면제돼 셀러에게 커다란 도움이 된다.  하지만 렌털용 건물이나 상가 등의 투자용 건물을 팔았을 경우 이익금에 관해서는 위의 세금 면제가 적용되지 않아 건물을 오래 갖고 있었거나, 집값이 아주 많이 오른 지역의 건물주들은 건물을 팔 때 많은 부담이 된다.  세금을 많이 내야 해서 부동산 매매를 포기하는 셀러도 가끔  볼 수 있다.  이런 건물주들의 고민을 덜어주어서 좀 더 활발한 부동산 경기 활성화를 유도하기 위해 마련된 법이 있다. ‘1031 익스체인지’가 바로 그것이다.    1031 익스체인지는 1921년부터 시작된 법으로 아주 많은 사람들이 활용하고 있는 합법적인 테두리 안에서 재산을 불리는 데 쓸 수 있는 아주 유용한 방법이다.  전체적인 개요는 부동산 매매시 내야 할 세금을 연장한다는 개념이다. A라는 건물을 팔고 B라는 건물을 산다고 할 때 예를 들어보면 다음과 같다.  A 건물을 10만달러에 구입한 후 20만달러에 팔았을 경우 이익금 10만달러에 대한 택스를 내지 않고 B(다음 건물)를 살 때 다운페이로 이용할 수 있다.  세금을 내는 대신 그 돈으로 다운페이를 좀 더 많이 할 수 있으니 은행 모기지 이자도 덜 내고, 인컴이 더 많은 건물을 구입할 수 있다. 아무래도 큰 부동산의 가격 상승폭이 클 수 있고, 인컴도 적지 않은 경우가 많아 인베스터 입장에선 재산도 빨리 불어나고, 매달 인컴도 늘어나니 일거양득이다. 이런 식으로 B를 팔고 C, 그 후 D를 구매하는 방법으로 세금을 안 내고 큰 건물로 계속 옮길 수 있다. 마지막 건물 매매시(익스체인지를 그만둘 때) 그동안의 이익금에 대해 세금을 한 번에 내면 된다.  투자용 부동산이라 하니 거창한 생각에 선뜻 나와는 상관없는 법이라 생각하시는 분이  있을 수 있겠지만 전혀 그렇지 않다. 구입한 조그마한 스튜디오 콘도라도 렌트를 주었으면 1031 익스체인지를 통해 좀 더 큰 투자용 1베드 콘도를 구입할 수 있다.  이렇게 1베드, 2베드, 하우스, 점점 큰 건물로 옮길 수 있다. 돈을 불릴 때 시간은 큰 무기가 될 수 있다. 부동산 가격은 시간이 지나면 오르기 마련이니 좀 더 일찍 시작하면 그만큼 더 큰 프로퍼티를 가지게 될 기회가 많아진다. 젊은 분들에게도 많이 알려주고 싶은 방법이1031 exchange인 것이다. 1031 익스체인지에는 꼭 지켜야 할 몇 가지 룰이 있다. 매물을 팔고 다른 매물을 구입시에 꼭 정해진 시간 내에 다음 매물을 정하고 에스크로를 끝내야 하고 가격도 판 것보다 높은 가격의 매물을 구입해야 한다. 하루라도 늦어지면 택스를 내야 하므로 1031익스체인지를 결정한다면 믿을 수 있는 부동산 에이전트와 팀을 이뤄 효율적으로 진행을 하길 부탁드린다.  더 자세한 내용이나 상담은 개인적으로 문의하시길 바란다. 문의 (213)820-0218 [출처…

주택시장에서 셀러 마켓이 지속되고 있다. 집을 살 생각이라면 렌더로부터 모기지 사전승인을 받아둔다. /AP 혼란스런 주택시장, 바이어가 알아야 할 사항들 올해…

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  모기지금리 오름세가 지속되는데도 집값은 내려가지 않아 바이어들이 집 구매를 망설이고 있다.  주택매물 또한 줄어들어 바이어 입장에선 내집 마련이 어려운 시기이다. 셀러 입장에서 보면 매물이 줄어 쉽게 에스크로에 들어갈 것 같지만 바이어의 구매력이 떨어져 예년 같지 않다.  매물은 줄었지만, 수요도 줄어서 집을 잘 가꾸지 않고 내놓으면 전 보다 팔기 어려워졌다.  이런 시기에 집을 잘 팔기 위해서 셀러는 무엇을 해야 할까? 다른 리스팅들이 갖고 있지 않은 내 집만의 특성들을 잘 표현하고 돋보이게 하면 더 좋은 가격에 팔 수 있다. 첫째, 전문 사진사를 고용하여 집의 장점들을 부각시킨다.  아무리 맛있는 음식이라도 보기에 좋고 잘 차려놔야 더 맛있어…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  먹는 장사가 최고야, 먹는게 남는 거야. 이런 말들을 듣던 시절이 있었다. 6.25전쟁이 끝난 후 모든 것이 부족하고, 모두가 어려웠었다. 그 즈음에 어린 시절을 보낸 필자에게는 전쟁 복구의 와중에 먹거리가 부족하던 시절이었기에 흔히 들을 수 있는 말이었다. 인랜드 엠파이어 지역에 성장한 식당들을 보면서 인구가 지속적으로 증가하다 보니 식당 사업이 무난하다는 이야기를 자주 듣고 있으며, 매매도 활발하다. 사업체 매매나 주택 매매를 할 때 캘리포니아주에서는 필히 에스크로를 통해 매매 절차를 진행해야 한다.  에스크로의 절차를 이해함으로써 나의 소중한 재산을 매매하는데 도움이 되었으면 한다. 판매자(Seller)가 건물이나 사업체를 내놓으면 구입하려는 구매자(Buyer)들이 와서 보고 매매가격이 적정한지 판단해 구매 의사가 있는 구매자가 구매계약서(Offer-오퍼)를 판매자에게 보내게 된다.  그럼 판매자는 오퍼를 검토해서 가격이 적절하다고 생각하면 구매계약을 수락하고 에스크로를 오픈하게 된다. 판매자와 구매자가 상호 합의하여 서명한 구매계약서와 예치금을 접수한 에스크로 회사는 중립적인 제 3자로서 매매 계약을 진행하게 된다. 에스크로는 다음의 과정을 거치게 된다. 에스크로에서는 구매 계약서에 의해 에스크로를 열게 되면  부동산의 경우, 실소유주를 확인하기 위해 Title 회사로부터 소유권 확인서(Preliminary Title Report)를 받아 적법한 소유주인지, 단독 소유인지 공동 소유인지 여부, 담보 설정 등 제반 사항을 검토해 카운티 등기소에 등록된 소유주와 동일한지 여부를 확인하게 된다. 일반적으로 대출을 받아 부동산을 구입하는 경우 대출금(Mortgage)을 제공해 주는 은행에서 감정(Appraisal)을 통해  부동산에 대한 평가를 수행하게 되고, 이때 구매자는 대출을 받기 위해 사전 승인 절차를 에스크로를 오픈하기 전에 받아 두어야 한다. 부동산을 구입할 때 전문 인스펙터를 고용해서 주택 및 건물의 상태를 점검하므로 위험에 노출된 부분이나 결함이 있는지 확인하는 건물의 상태 검사(Physical  Inspection)를 하게 된다. 건물 상태에 결함이 있거나 위험에 노출돼 있다면 판매자에게 수리 및 교정을 요청할 수 있고, 비용을 크레딧으로 받아 가격을 조정할 수도 있다.  종종 ‘있는 그대로 판매(As-Is Sale)’ 방식이 등장하는데 안전과 건강을 해칠 수 있는 경우 정부 기관에서 권장하는 규격 등에 관해서는 판매자가 반드시 교정*수리해서 판매해야 된다. 캘리포니아주에는 대부분 목조 건물이므로 나무에 치명적인 터마이트 검사는 필수라고 생각해야 한다. 대부분 판매자에게 1차 검사와 해결을 요구하며 1978년 이전에 건축된 건물에 대해서는 석면과 납 성분이 들어간 페인트 사용 여부, 곰팡이 등에 관해 검사를 요구할 수 있다. 제반 에스크로 사항이 이행되어 대출금이 확정되고 구매자의 구입 금액이 입금되면 카운티 등기소에 소유권이 구매자에게 등기가 이전되고, 에스크로의 모든 절차를 끝맺게  된다. 최근 보이스피싱으로 구매자의 정보를 빼내 에스크로 계좌가 아닌 엉뚱한 계좌에 입금을 요구하는 사례가 종종 일어나고 있다. 에스크로를 사칭한 입금 요구에 피해를 보지 않기 위해서는 필히 에이전트를 통해 확인한 후 송금하는 것이 중요하다. 문의 (909)222-0066 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15407&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

55세 플러스 커뮤니티가 은퇴를 앞두고 있거나 은퇴한 시니어들로부터 인기를 끌고 있다. /Zillow ’55세 플러스’ 주거단지의 장단점 거주자 중 최소 1명…

셀러가 바이어에게 절대 하면 안될 말 좋은 가격에 집을 팔고 싶어하는 홈오너라면 바이어나 부동산 에이전트를 상대로 ‘입 조심’을 해야 한다. 또한 법 또는 규정에 따라 투명하게 밝힐 것은 밝혀야 한다. 비가 오면 지붕에서 물이 새거나, 여름철 에어컨이 시원하게 나오지 않는 등의 중대한 결함은 있는 그대로 바이어에게 알려야 한다. 홈오너가 바이어 앞에서 절대 하지 말아야 할 말은 무엇인지 살펴본다. ◇모든 가전제품들은 문제없이 작동한다  제대로 작동하지 않는 마이크로웨이브 오븐이 아무 문제가 없다고 서류에 표시했다 낭패를 본 홈오너가 있다. 부엌 내 가전제품들의 상태를 꼼꼼히 체크하지 않고 “설마 문제가 있을까”하고 방심한 것이다. 냉장고, 아이스메이커, 가스스토브 등 부엌 내 생활 필수품들의 상태를 철저히 점검한 후 바이어를 맞아야 한다. ◇옷장 공간이 넉넉하다 2층 침실 내 옷장이 정말로 워크인 옷장인가? 옷장 공간 사이즈를 정확히 밝히지 않는 것도 피해야 할 실수 중 하나이다. 제대로 된 워크인 클로짓이 아닌데도 사람이 편하게 들어갈 수 있는 옷장이라고 과대포장하는 것은 피하도록 주의한다.  ◇동네가 조용하고 평화롭다 필라델피아에서 활동하는 부동산 에이전트 알렉스 카포졸로는 “홈오너의 45%는 동네에서 발생한 각종 문제나 이웃과 생긴 마찰 등을 솔직하게 밝히지 않는다”며 “이웃과의 마찰은 겉으로 보기엔 아무 것도 아닌 것처럼 보이지만 홈오너는 법적으로 내용을 공개할 의무가 있다”고 밝혔다.  ◇집에 살면서 좋은 기억만 있다 자연재해로 집이 피해를 봤거나 집 안에서 심각한 범죄가 발생했을 경우 홈오너는 이를 투명하게 밝혀야 한다. 거짓말이 들통날 경우 셀러는 바이어로부터 소송을 당할 수도 있다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15164&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  LA주택 가격이 심상치 않다.  최근 리얼터 닷컴 조사에 의하면 7월 현재 샌퍼낸도 밸리를 포함한 LA의 주택 중간가격이 100만달러를 넘어섰다. 리스팅 중간 가격은 120만달러, 전년 대비 19.1% 올랐다.  이자율이 7%를 넘나드는데도 불구하고 예상을 깨고 주택 가격이 폭주하고 있다.  에스크로가 종결돼 팔린 중간 주택가격은 99만달러, 100만달러를 곧 넘길 태세이다.  스퀘어푸트 당 리스팅 가격이 719달러이니 주택 가격은 고공 행진 중이라고 할 수 있다. 예전에는 100만달러 집을 보았을 때 ‘와우’ 하며 집 크기와 업그레이드에 감탄했지만 요즘 100만달러짜리 집을 보아도 그저 그렇고 감동이 없다.  샌호세 지역의 100만달러짜리 집 크기가 약 1400 스퀘어피트 정도 된다고 한다. 8월 중순 현재 LA시에 약 2000채가 매물로 나와 있는데 그중 62.3%가 100만달러 이상이다.  난 1년 동안 미국 경제에 불황이 온다는 의견이 분분한 가운데에서도 왜 이렇게 주택 가격 상승이 지속되는 걸까? 첫째, 주택 시장의 만성적인 공급 부족 때문이다.  인간의 생존에 가장 필요한 게 의식주이다. 이 중에 가족이 거주할 곳인 주택을 공급하는 데에는 다른 재화와 다르게 시간과 공간의 제약이 많다. 거할 곳이 수요에 비해 부족하다 보니 시장 원리에 의해 주택 가치가 정상적인 인플레이션을 상회하고 있는 것이다.  이미 10년 전부터 유입 인구 증가와 밀레니엄 세대의 주택 수요에 대한 공급 대책이 필요했었는데 이를 해결하지 못해 전국적인 주택 가격 상승을 불러온 것이다.  렌트 가격도 마찬가지로 가파르게 오르고 있는데 렌트 매물 공급 대비 수요가 압도적으로 높고, 최근 인플레이션과 겹쳐 대폭 인상됐다. 특히 LA지역은 신규 주택 건축을 수월하게 하기 위해 고도 제한이나 밀도 제한을 더 적극적으로 풀어야 하는데 지지부진하다 보니 공급을 제대로 맞추지 못하고 있다. 둘째, 부동산 투자가 다른 어떤  투자 방법보다 안전하고 지속적이라는 전통적 사고 때문에 부동산 투자에 돈이 많이 몰리기 때문이다.  가격 폭등에도 불구하고 소규모든 대규모든 많은 투자자들이 부동산을 구입하기 때문에 수요와 리스팅 가격은 오를 수밖에 없다. 은퇴 후 필요 자금을 위해서나 아니면 자녀에게 물려 주기 위한 목적으로 부동산에 투자하는 관념과 시각이 부동산 가격 인상에 한몫을 하고 있다.  물론 지금은 가격이 너무 올라 부동산 투자 진입 장벽이 높아졌고 그만큼 부동산 투자 유입 금액은 줄었다.  하지만 고금리에도 불구하고 리스팅 가격은 지속적인 투자로 인해 계속 오르고 있다. 올해 말에는 금리가 6% 대로 내린다고 하니 당분간 가격 하락을 예상하기는 어렵게 됐다.  작년 하반기 약간 주춤했던 리스팅 가격이 다시 반등해 올 하반기에는 작년보다 가격이 올랐다. 젊은 세대 바이어들의 첫 내집 마련의 길이 전 세대보다 어렵게 됐다.  그래서 많은 캘리포니아 주민들이 주택 구입이나 주거 비용이 더 낮은 타주 이사를 고려하는 비율이 높아지고 있다. 하지만 잘 살펴보면 LA나 인근 지역에서 아직 덜 오르거나 나의 필요에 맞는 주택이 있기에 지역 연구와 재정 준비 및 전략을 전문가와 상의해서 내집 마련에 성공하시기를 희망한다. 문의 (818)439-8949 [출처…

주택 감정가격이 높으면 높을수록 모두에게 도움이 된다. /AP 바이어·셀러·홈오너에게 도움되는 주택감정 ‘팁’ 바이어, 로컬 마켓 꼼꼼히 리서치, 비슷한 집 얼마에…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  남가주에 허리케인 힐러리가 찾아와 많은 피해가 발생했다. 필자가 인랜드 엠파이어 지역에서만 대략 40여년을 살면서 격어보지 못한 사상 초유의 자연현상이다. 남가주 인랜드 엠파이어 지역은 여름철 건기와 겨울철 우기로 확연히 구분되기 때문에 8월 한여름의 폭우와 허리케인은 상상하기 힘들 뿐 아니라 예전에 없던 현상에 놀라울 따름이다. 필자는 LA 동부 인랜드 엠파이어 지역에서 부동산 에이전트로 일을 해왔기에 우리 지역을 실례로 들어서 처음 주택을 구입하는 분들에게 설명을 하려고 한다.  먼저 집을 사려고 준비를 하게 되면 첫 번째로 고려해야 할 것이 바이어의 재정 상태이다. 본인의 재정상태 준비 체크리스트에 여러 가지가 있지만 4가지로 정리를 해보겠다. 1. 다운페이먼트:  대개  LA에서 동쪽으로 1시간 정도 떨어진 랜초쿠카몽가 지역의 경우 집값이 약 60만달러이면 방4개 화장실 2개 정도, 약  2000스퀘어피트  정도의 집 구입이 가능한데 최소 다운페이먼트 3.5%,  2만1000달러+ 클로징코스트(약 1%) 하면 대략 2만3000달러면 가능하다고 생각된다. 하지만 보통 20% 다운페이먼트, 12만달러 정도 필요하다고 보면 된다. 요즘은 한국에서 구입하시는 분들도 많이 있는데 한국에서 미국의 주택 구입은 생각보다 쉽다. 돈의 출처가 분명한 본인의 계좌가 있다면 에스크로 서류와 그 해당 주택의 공인된 감정서만 제출해도 구입할 자금을 한국에서 송금해 올 수 있다. 격세지감을 느낀다. 20년 전만 해도 한국에서 미국으로 돈을 송금해 온다는 것은 상상을 못했으니 말이다.  한국 등 외국에서 미국 주택을 구입하는 바이어들은 적어도 40% 정도는 다운페이먼트를 해야 은행융자가 가능하다.  2. 융자 가능성 확인: 20% 이상 다운페이먼트를 하게 되면 대부분 융자는 가능하다고 생각되지만 은행마다 다르기 때문에 확인하는 것이 좋다. FHA융자로  60만달러짜리 집을 살 경우  2만5000달러를 다운페이먼트 하게 되면 융자 금액은 57만5000 달러, 월 페이먼트는 현재 이자율 약 6%로 계산할 때  3450 달러 정도가 월 페이먼트가 된다.  물론 개인의 크레딧과 재정 상태에 따라 약간의 차이가 있지만 또한 이 금액을 매월 지불할 수 있는지 여부는 지난 2년간의 소득세 납부 실적으로 평가하게 된다. 3. 에이전트 선정: 상기 1 & 2 항이 준비가 되면 집을 찾게 되며, 그때 고려할 사항은 정말로 다양하다. 출퇴근 거리, 학군, 발전 가능성, 주위 환경 등등. 이때 필요한 것이 유능한 에이전트의 선정이라고 볼 수 있다. 에이전트보다 더 큰 고려 사항이 부동산회사의 선택이다. 어느 회사가 신용이 있고 책임을 질 수 있느냐가 중요하며, 교육이 아주 중요하다. 훌륭한 부동산 회사는 교육을 통해 유능한 에이전트를 양성해 내기 때문이다. …

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  팜데일에 위치한 볼 만한 관광지를 소개하면 우선 Blackbird Airpark이다.  항공기를 좋아하는 사람이라면 최고의 경험을 할 수 있다. 다양한 비행기를 볼 수 있으며, 직접 체험할 수 있어서 남녀노소 막론하고 모두가 소중한 추억을 쌓을 수 있다.  비행기 전문 박물관으로 한곳에서 비행기의 역사를 배울 수 있는 장소이다.  Joe Davies Heritage Airpark는 군사 박물관으로 과거의 전쟁에서 사용했던 모든 비행기들부터 현대의 군 비행기들의 집합장소라고 할 수 있다. 시대별로 비행기를 구경하면서 마치 그 시대의 한 가운데에 와 있는 듯한 착각을 불러일으키기도 한다.  학생들에게는 간접 체험이지만 인생에 각인되는 좋은 체험 장소라고 할 수 있다. Barrell Springs Trail은 사막의 풍경을 한 눈으로 감사할 수 있는 산책로이며, 석양이 지는 시간에 가족 또는 연인과 함께 분위기를 만끽할 수 있다. 또한 새벽녘에 조깅을 하면 대도시에서는 못느끼는 싱그러운 공기를 느끼며 삶의 생기를 만끽할 수 있다.  Dry Town Water Park는 뜨거운 사막의 기운 속에서 시원함을 동시에 즐기는 마치 사막 속에 있는 오아시스에 있는 듯한 착각을 갖게 하는 색다른 경험을 할 수 있다.  요즘은 엘니뇨 현상으로 과거에 비해 상대적으로 덜 더워 보이지만 그래도 사막 기후를 여전히 느낄 수 있다.  주변에 포도, 체리 농장들도 많이 있고 주말에는 말을 타며 서부 시대의 카우보이 체험을 할 수 있으며 자연경관들을 만끽할 수 있는 독특한 지형들도 자연을 학습하기에 최적의 장소라고 할 수 있다. 요즘 처럼 대도시의 높은 렌트비와 모기지 이자율로 내집 마련이 어려운 상황에서 약간 눈을 돌려 위성도시를 돌아보면 얼마든지 자신의 경제적 조건에 맞는 집을 구입할 수 있다. 138번 Pearblossom Hwy는 대자연을 만끽할 수 있는 드라이브 코스라고 할 수 있다.  또한 야생 동물의 서식지라 할 수 있는 Jackrabbit Flats Wildlife Sanctuary를 만나게 된다.  사막 거북이 등 보호 동물들이 자유롭게 서식하는 보호 구역이다.  Lamont Odett Vista Point 지역은 약 3300피트에 자리잡고 있으며 팜데일 호수가 위치한 지역으로 특히 야경이 장관이다. 주변 지역들이 한눈에 내려다 보이며 반짝이는 불빛들은 마치 라스베이거스를 일부 갖다 놓은 듯한 느낌을 받는다.  대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다.  팬데믹 기간 동안에 대도시에서 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기였다고 생각해 본다. 문의 (310)408-9435 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14805&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  모든 것에는 그 시대에 맞는 트렌드가 생겨나기 마련이다.  이는 패션이나 메이크업 등에서 우리가 잘 느끼지만 사회 현상, 그 시대 사람들의 행동에서도 나타난다. 이런 트렌드는 주택에서도 나타나는데 새집의 모델홈들을 보면 예전의 집들과 시대 별로 플로어플랜 뿐만 아니라 집을 짓는데 쓰는 재료나 인테리어 색상까지 많은 변화를 볼 수 있다. 발렌시아, 포터랜치 지역에는 새집들이 많이 들어서고 있으며 매매 또한 활발히 이루어지고 있다. 인기 있는 가격대의 집들은 쉽게 Sold out 되고 있으며 차례를 기다리는 waiting list도 짧지 않다. 새집 구매 절차는 우리가 흔히 알고 있는 집 구매 절차와는 약간 다르다.  새집은 다 지어진 집을 보고 구매하는 것이 아니라 모델하우스를 보고 집을 구입하게 된다. 모델하우스를 보고 집이 맘에 든다면 빌더의waiting list에 이름을 올려놓아야 한다.  이 때 빌더들은 바이어가 집을 살 수 있는 조건이 되는지를 먼저 확인한다.  조건을 확인하는 방법은 빌더가 정한 렌더를 통해 정확한 서류들(바이어의 인컴, 다운페이, 세금보고 서류, 크레딧 등)을 바탕으로 바이어가 론을 받을 수 있는지를 확인하며, 캐시 바이어인 경우 돈이 있다는 것을 확인한다. 이러한 과정은 빌더(셀러)의 시간 낭비를 줄이고 포텐셜 바이어를 잃어버리지 않기 위해서이다. 렌더의 확인을 받아 바이어의 이름이 waiting list에 오르게 되면 빌더는 집 건축 진행 상황에 따라 바이어에게 연락을 취한다. 이 때 역시 집이 다 완성된 상태가 아니라 집을 지을 자리에 지을 준비가 되어 있는 상태이다.  순서가 되어 연락을 받으면 바이어는 집을 살 것인지 아니면 좀 더 기다릴 것인지 집이 들어서는 위치나 개인 사정에 따라 결정할 수 있다. 집 구매를 결정했다면 디파짓을 해야 하며 에스크로가 열리게 된다. 에스크로가 열리면 디자인 센터에 가서 바닥, 캐비닛, 페인트 등의 재질이나 색상을 고르게 된다.  이 때 빌더마다 옵션의 종류가 매우 다르며 가격도 다르다. 빌더에 따라서 계단 레일이나 문, 벽까지도 바꿀 수 있다. 에스크로가 끝나기 전 집이 다 지어지면 집 상태를 확인하고 집에 관한 간단한 오리엔테이션을 받는다. 그리고 에스크로가 끝날 때 나머지 다운페이와 에스크로 비용을 내게 된다.  새집 구매 시 염두에 두어야 할 점들이 여러 가지 있지만 옵션 선택 및 구입 후 들어갈 비용을 미리  알아두면 좋다. 옵션은 빌더에 따라 집의 기본가격에 많은 부분이 포함되어 있기도 하고, 많은 부분을 추가 비용을 들여 옵션으로 구입해야 하는 경우도 있다.  옵션 외의 다른 추가비용으로는 솔라 패널이 있을 수 있다. 새집에는 솔라 패널이 꼭 설치되어 나오는데 이때 리스를 선택하면 추가비용이 안들지만 구입을 하게 되면 추가비용이 발생한다. 또한 구매 후 앞마당과 뒷마당은 개인이 꾸며야 하는데 이에 대한 비용도 대비해 두어야 한다. 새집 구매 시에는 꼭 에이전트와 동행하는 것을 추천한다.  이는 바이어를 보호하는 장치이다. 새집은 모델하우스와 집이 들어설 자리만을 보고 집을 구매하기 때문에 바이어는 실제로 집이 지어졌을 때 어떤 모습으로 완성될지 눈으로 볼 수가 없다. 전문 에이전트와 동행하면 바이어가 생각하지 못한 부분들, 모델하우스와 실제 구입하는 집과의 차이,  건설 트랜드 등을 바이어의 편에서 상의할 수 있고 매매 절차를 더 부드럽게 해주고 집값 향상에 도움이 되는 똑똑한 옵션 고르기 등  많은 도움도 받을 수 있다. 문의 (213)820-0218 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14686&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  지난 한달 동안 LA카운티 주택 소유주들은 2023~24년 회계연도에 대한 재산세 변동에 대한 편지를 받았을 것이다.  지난 몇 년 사이 하늘 높은 줄 모르게 오른 주택가격을 재산세 산정에 반영됐기 때문이다.  어떤 주택 소유주는 택스 산정 기준 금액이 무려 10~15만달러 올라간다는 편지를 받았다.  왜 이런 일이 일어났을까? 이유를 파악하기 위해서는 어떤 체계로 세금 산정 기준이 정해지는지를 먼저 알아야 한다. 부동산 재산세의 회계연도는 1월이 아닌 7월 1일에 시작해서 다음해 6월30일까지이며, 6개월 단위로 두 번에 나눠 세금을 낸다. 세금을 매기는 기준인 산정 가치(Assessed Value) 기준은 매해 첫날인 1월 1일을 기준으로 한다.  즉 올해 7월 1일부터 시작되는 2023~24회계연도의 택스는 2023년 1월 1일을 기준으로 해서 세금을 계산한다. 늦더라도 2023년 3월31일까지 시세를 반영해서 정한다. 지난 한달동안 카운티 택스 산정국이 각 주택소유주에게 보낸 안내문을 통해 현재 부동산 재산세의 기준 가치가 얼마이며 이를 기준으로 세금이 어떻게 계산될 것이라는 것을 자세히 설명한다. 이 안내문에는 3가지 가격이 나오는데 맨 왼쪽이 프로포지션 13(주민발의안 13) 가격, 중간 칼럼에는 작년 산정 기준 가격, 그리고 맨 오른쪽에는 올해 적용할 산정 가격이 제시된다.  주민 발의안 13에 따르면 맨 처음 집을 샀을 때 그 가격을 산정 기준 가격으로 한다.  그리고 그 다음해부터는 매년 2% 인상을 해서 세금을 계산한다. 하지만 만약 시장가격이 내려간다면 주민 발의안 13보다 내려간 가격을 산정 가격으로 해서 임시로 세액을 결정한다. 그러나 만약 가격이 다시 반등해 한해 10% 이상 올랐다고 해도 주민 발의안 13에 의거한 가격보다 높으면 시장 가격이 아닌 더 낮은 주민 발의안 13 가격으로 산정 가격을 정한다. 그런데 많은 주택 소유주들은 돈을 내라는 고지서도 아니고 본인의 주택 가격도 잘 모르기 때문에 그냥 무시하고 버리는 경우가 많다.  지금과 같이 가격이 지역에 따라 변동하는 상황에서는 세금 당국에서도 실수를 할 수 있으니 부동산 전문가와 상담해서 본인 부동산의 산정 금액이 맞는지 꼭 확인해야 한다. 만약 본인 주택의 산정 가격에 오류가 있다고 판단되면 택스 산정국 오피스를 찾아가거나 인터넷을 통해 Decline in Value Form을 제출하여 이의를 제기한다.  산정 가격은 당해 연도 1월 1일부터 3월31일까지 본인이 살고 있는 주택 근처에서 팔린 주택들과 비교해서 그 가치를 산정한다.  카운티마다 약간 다르지만 일반적으로 7월 2일부터 11월 30까지 신청서를 받는다.   이의 신청서를 작성할 때 에이전트의 도움을 받는 것이 좋고, 간단한 1장짜리이므로 본인이 직접 작성해도 된다. 위에서 언급한 대로 1월1일 기준인데 3월31일까지 팔린 근처 주택의 가격을 기준으로 이의 신청을 하면 된다.  그리고 만약 기각될 경우 카운티의 Board of Supervisors의 Assessment Appeal Board에 어필을 한다. 시간이 오래 걸리는 것이 흠인데 만약 큰 차이가 난다면 하는 것이 좋다. 문의 (818)439-8949  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14559&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

오퍼 레터, 어떻게 쓰면 좋을까 부동산 시장에서 첫 인상은 매우 중요하다. 셀러는 오랜기간 집을 예쁘게 꾸민 후 시장에 내놓고, 바이어들은 집을 사기 위해 셀러의 마음을 잡으려고 노력한다. 일부 바이어는 원하는 집을 손에 넣기위해 셀러에게 ‘오퍼 레터’를 쓰기도 한다. 셀러에게 전달하는 레터에는 어떤 내용이 들어가면 좋은지 알아본다. ◇셀러 마켓에서 주로 사용 셀러가 유리한 위치를 점하는 마켓에서 많은 바이어들이 셀러에게 오퍼 레터를 쓴다.  레터에는 집에 대해 가장 마음에 드는 부분이 무엇인지 부각시키는 것이 좋다. 절대 서두르지 말고 간결하게 쓰되 긍정적인 마인드를 보여주도록 신경 쓴다. 본인이 누구인지 간략하게 소개하고, 가장 좋아하는 장소가 집에서 가까워서 좋다는 내용 등을 포함시킨다. 집의 어떤 부분이 눈길을 잡아끄는지 디테일하게 밝힌다. ◇오퍼에 대해 설명한다 오퍼 내용을 구체적으로 설명하는 것은 필수다. 그러나 오퍼를 낸다고 해서 바이어가 클로징까지 문제없이 도달할 것이라는 뜻은 아니다. 셀러에게 모기지 론을 얻을 것인지, 캐시로 집을 살 것인지 명확히 밝히고, 계약금과 다운페이먼트 규모를 공개한다.  모기지를 얻는다면 융자 사전승인 레터를 꼭 지참한다.  ◇레터의 장단점은 바이어의 재정 건전성을 입증하는데 도움이 된다. 레터 전달을 통해 셀러에게 감정적으로 다가갈 수 있다. 내용을 잘 정리하면 셀러는 바이어의 진정성을 높이 평가할 것이다.  단점도 있다. 오퍼 내용을 구체적으로 레터에 적으면 나중에 협상이 쉽지 않을 수도 있다.  바이어가 레터에 너무 많은 개인적인 디테일을 언급하면 차별(discrimination)을 야기할 수 있어 주의해야 한다. 바이어가 자신을 소개하는 과정에서 인종, 출신국가, 종교, 결혼상태, 종교, 성 정체성 등의 정보는 가급적이면 배제해야 한다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14422&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  인생은 선택이라 할 만큼 우리는 일상속에서 선택을 하며 살아가고 있다.  “오늘 점심은 무얼 먹지?”라는 선택에서부터 “자녀의 대학은 어디로 하지?” 등등 항상 선택하면서 산다고 할 수 있다.  여러 가지 선택을 하면서 후회할 때도 있고 잘 한 선택에 자부심을 느끼기도 하고, 기쁘기도 하고, 아쉬울 때도 있지만 후회 없는 선택을 하려고 고심하게 된다. 그래서 우리가 어떠한 선택을 하든 그 선택에 비중을 두고 긍정적인 에너지와 최선을 보탠다면 원하는 만큼의 결과를 얻지 못해도 후회 없는 선택이 될 것이라고 믿는다.  주택이나 사업체를 선택할 때도 비교하고, 꼼꼼히 따져보고, 눈에 보이는 것만으로 결정하기보다는 이 선택을 했을 때 무엇이 나에게 더 긍정적인 면이 있는지를 따져 보는 것이 중요하다고 생각하게 된다. 이 때 더 많은 정보가 있다면 금상첨화가 아니겠는가. 필자는 독자들을 위해 캘리포니아주 부동산 관심 지역에 대해 가능한 많은 정보를 드리기 위해 최선을 다하고 있으며 뉴스타 부동산이 36년 동안 그 관심 지역에 지사를 오픈하여 선도적 역할을 해왔다고 자부한다.  세계 어느 나라든 부동산의 가치는 지속적으로 상승해 왔으며 주거 선호지역은 여러 가지 변수가 있겠지만 공통점 중의 하나는 자녀들의 교육 환경을 중요시한다는 것에 모두가 동의 할 것이다. 우선 포브스지가 선정한 미국의 탑10 부동산 과열 지역은 1. 시애틀 2. 뉴욕 3. 포틀랜드 4. 시카고 5. 샌호세 6. 뉴저지주 버겐 7. 샌프란시스코 8. 뉴저지 미들섹스 9. 덴버 10. LA인데 이중에 우리 동포들이 살고 있는 지역이 대부분을 차지하며 캘리포니아주가 세 곳이나 된다. 캘리포니아주의 지형을 보면 서쪽에는 태평양이 있고 동쪽으로는 시에라네바다의 높은 산맥으로 가로 막혀있는 것을 알 수 있다. 그 산맥 너머에는 라스베이거스가 있고 애리조나주로 연결이 된다. 그 안에 캘리포니아주는 샌프란시스코로부터 LA로 발전하며 점차 남쪽 멕시코 국경 도시 샌디에이고까지 팽창하였음을 볼 수 있다. 캘리포니아주의 인구는 4000만명, LA카운티 인구는 약1200만명으로 세계 100여개의 메트로폴리탄 지역 중 10위권 안에 있고, 경제 규모로는 3위권 정도의 위치에 있다. 전문가들의 예상대로 앞으로 10년 내 캘리포니아주의 인구가 5000만명을 넘어갈 것으로 내다보고 있으며 그중 상당수가 많은 인프라를 갖고 있으며 또 천혜의 기후를 자랑하는 LA지역으로 몰릴 것은 뻔한 일이라 생각되지 않는가. 전문가들의 예상도 캘리포니아주의 많은 이주자들이 정착할 곳으로 크게 두 지역을 꼽는데 샌버나디노 카운티와 리버사이드 카운티의 인랜드 엠파이어 지역과 베이커스필드와 새크라멘토로 이어지는 센트럴 밸리 지역이 급속하게 도시화하고 있는 점을 들어 유력하게 생각하고 있다. 그 중에서도 LA와 접하고 있는 인랜드 엠파이어 지역 샌버나디노 카운티와 리버사이드 카운티는 많은 잠재력 있는 지역으로 예견된다. LA를 기준으로 볼 때 남북을 연결하는 프리웨이는 몇 개 안 되지만 동쪽으로 뻗어 나가는 210, 10, 60, 91등 다수의 프리웨이, 그리고 역사와 전통의 훌륭한 철도 시설 등 인랜드 지역과 연결이 잘 되어 있어서 그 잠재력을 뒷바침 한다고 볼 수 있다. 문의 (909)222-0066 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14421&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

매물보다 수요 많아 가격 상승세 지속구매 후 판매, 홈에퀴티 다운페이 사용 주요 도시의 렌트비가 전년 동기 대비 하락했지만 미미한 수준으로…

첫 주택구입자 중 상당수가 사이즈가 작고, 가격이 저렴한 스타터 홈을 구입한다. /Zillow 스타터 홈 vs 포에버 홈 첫 홈바이어는 사이즈…

투자용 부동산에 관심 있는 홈오너들이 적지 않다. 장단점을 잘 파악해 플리핑을 할지, 임대를 할지 결정해야 한다. /AP 홈 플리핑 vs…

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  집을 보는 바이어들이 가장 먼저 해야 할 일은 인터넷에서 집을 보는 것도 아니고 오픈하우스를 찾아 다니는 것도 아니다.  제일 먼저 할 일은 자신의 경제 상황을 파악하는 것이다. 이를 알기 위해서는 렌더로부터 모기지pre-approval을 받는 것이 가장 정확하다. 대충 한달에 이 정도는 페이먼트를 할 수 있으니 이 정도 가격의 집을 사야지 하는 생각에 집을 보러 다니는 바이어를 종종 보는데 이는 큰 오산이다. 풀 캐시로 집을 사는 경우가 아니라면 당장에 론 전문가를 만나서 상담을 하라고 권하고 싶다.  팬데믹 사태 전에는 비싼 매물에 한해 집을 보려면 잔고 증명과 론이 나온다는 서류(pre-approval)를 요구했다. 하지만 코로나 기간 동안에는 집을 보려면 pre-approval letter를 꼭 보내야만 셀러가 집을 보여주기 시작했다.  코로나에 대한 두려움 때문에 꼭 필요한 사람에게만 집을 보여 주려는 셀러의 의도 때문이었다. 이러한 상황은 코로나가 끝나도 여전히 나타나고 있으며 이제는 pre-approval letter를 요구하고 보내는 것이 당연하게 생각되고 있다.  이는 셀러와 바이어 모두에게 좋은 효과를 내고 있다. 셀러는 집을 살 준비가 되어 있는 바이어에게만 집을 보여 주고 괜한 시간, 에너지 낭비를 하지 않아도 되고 바이어는 자신의 정확한 론 금액을 확인할 수 있어 좋다. 바이어는 맘에 드는 집을 발견했을때 셀러에게 오퍼를 보내게 된다.  오퍼를 보내면서 pre-approval letter와 다운페이먼트와 에스크로 비용이 있다는 증명서를 같이 보내야만 셀러가 오퍼를 리뷰한다.  요즘은 바이어가 집 살때 경쟁이 많이 심하지는 않지만 매물이 많지 않아서 맘에 드는 집 구하기가 쉽지 않다. 맘에 드는 집을 뺏기지 않으려면 신속한 결정과 행동이 필요하다.  셀러 또한 바이어가 한정되어 있는 현재 마켓 상황을 반영하듯 괜찮은 오퍼가 들어오면 셀러들이 바로바로 결정하는 경우가 많다. 맘에 드는 집이 있어도 서류를 준비하느라 놓칠 수 있다. 미리미리 필요한 서류를 준비해 놓아야 성공적인 내집 장만의 꿈을 이룰수 있다. 또한 미리 loan pre-approval을 받아놓는 것은 론을 받을 때 문제가 될수 있는 것들을 수정할 수 있는 시간과 기회를 주기도 한다. 론의 종류도 다양하지만 론을 받는 조건 또한 꽤 다양하고 까다롭다. 여러 조건에 맞아야 하기 때문에 미리 준비를 한다면 어려운 부분을 피할 수 있고 나쁜 조건을 좀 더 나은 조건으로 바꿀 수도 있다.  본인이 생각한 페이먼트 금액과 은행이 줄 수 있는 론 금액은 다를수 있다.  그 이유는 은행에서는 그사람의 인컴을 기반으로 다른 월 페이먼트도 계산에 넣기 때문에 바이어가 생각하지 못한 부분에서 어려움을 격는 경우도 허다하다.  미리미리 월 페이먼트를 정리해 놓으면 도움이 되는데 어떤 페이먼트를 어떤식으로 정리하는지는 론 전문가들의 조언을 참고로 하는것이 좋다. Pre-approval이 준비되었다면 자신에게 맞는 금액에 맞춰서 집을 찾으면 된다.  앞서 말했듯이 요즘은 셀러들도 바로 결정하는 경우가 많고 바이어들도 한 집에 목을 매며 기다리지 않는 경향이 많다. 속전속결로 오퍼가 결정되는 경우가 많다. 이자율이나 경제상황이 어떻게 될지 모르는 불안정한 심리가 셀러나 바이어에게 잠재해 있어서 나타나는 현상인 것 같다.  문의 (213)820-0218 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=14175&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  지난 2021년과 2022년 사이 부동산 관련 소송이 9% 늘었다.  2023년에는 더 늘어날 것이라고 한다. 주요 이유는 주택가격이 주춤해지자 바이어들이 셀러나 리스팅 에이전트에게 건물 하자나 집 관련 상태를 제대로 고지하지 않는 것에 대해 소송을 하기 때문이다.  부동산 매매를 할 때 셀러와 바이어 간 각자의 이익에 대해 첨예하게 대립을 하게 된다.  특히 계약과 고지에 대해 이견이나 이해 충돌이 생길 경우 소송으로 비화하기도 한다.  이런 소송을 막기 위해 취할 수 있는 방법은 없을까?  집을 내놓기 전에 셀러가 알아야 할 점을 짚어보자.  첫째, 매물을 내놓기 전에 집의 문제가 될 만한 점을 미리 리스팅 에이전트에게 이야기를 해서 적절히 바이어에게 고지를 한다. 집의 상태를 셀러가 고지한 대로 바이어가 미리 알고 샀다면 향후 셀러에게 클레임을 걸 수 없다.  특별히 지붕 누수나 산불 피해 같은 큰 문제점들은 제대로 고지할 필요가 있다.  또한 집 보험을 통해 수리한 점이 있거나 퍼밋없이 수리 및 개축을 하였다면 고지를 꼭 해야 한다. 아무리 사소해 보이는 것도 괜찮겠지 하는 마음으로 고지를 하지 않았다가 추후 다른 경로로 바이어가 이 사실을 알게 될 경우 소송을 당할 위험이 높다. 즉, 의도적으로 숨기거나 축소하여 고지하는 것은 셀러와 바이어 모두에게 좋지 않다. 둘째, 인종, 피부색, 국적, 성별, 나이, 가족 관계 등 여러 이유로 차별을 하는 말을 하거나 문서로 표한다면 차별 금지법을 어겨 소송을 당할 수 있다. 그러므로 되도록이면 셀러와 바이어가 매매시 서로 만나거나 상의하는 것을 자제하는 것이 좋다.  나도 모르게 갖고 있던 편견과 선입견으로 대화시 차별적 표현을 할 수도 있기 때문이다.  말은 하는 사람과 듣는 사람의 관점과 표현 수위로 인해 듣는 사람이 차별을 받았다고 생각할 수 있다. 그러므로 차별에 대한 감수성이 부족한 분들은 직접 대화보다는 매매 도중 에이전트를 통해서 서로 소통할 것을 권한다.  셋째, 매매 후 뿐만 아니라 매매 중에도 소송을 당할 수도 있는데 대표적인 것이 상호 계약 위반이다. 컨틴전시나 에스크로 종결 시점을 어겼거나 융자 문제로 에스크로가 지연되는 경우 셀러가 바이어를 소송하는 경우도 있다. 반면 셀러가 계약에 따라 고지해야 할 의무를 제때 하지 않거나 에스크로 후 이사 가지 않고 거주하는 것도 소송 대상이 된다.  한편 에이전트가 고객을 위해 신의 성실의 의무(Fiduciary Duty)를 다하지 못했을 때, 즉 에이전트로서 당연히 해야 할 직무를 태만했을 때 고객으로부터 소송을 당할 수 있다.     넷째, 그외  프라퍼티 라인 분쟁, 매매시 양도해야 할 개인재산 등의 문제 등 여러 가지 소소한 것들로 인해 소송이 제기될 수 있다. 그러므로 사소한 것이더라도 간과하지 말고 담당 에이전트에게 미리 문의해서 문제를 파악하거나 정보를 받는 것이 중요하다.  이와 같이 부동산 매매시 생길 수 있는 분쟁과 소송을 피하기 위해서는 사소한 것도 그냥 넘어가지 말고 법적인 문제는 변호사와 상담하길 권한다. 문의 (818)439-8949 [출처…

써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장 미국의 금융시장을 흔들 수도 있다고 하지만 가능성은 매우 낮아 보인다. 미국 주요 부동산 시장에는 항상…

미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장 지난 주 일요일 아침, Griffith Park에 하이킹을 다녀왔다. 정상에서 보이는 수많은 부동산들을 내려다보니 부모가 자식을…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  우리 한국인들의 의식 속에는 은연중에 조상 대대로 물려온 많은 사고방식이 있는데  ‘의식주’는 어떠한가.  아무리 끼니는 거를망정 남들 앞에 나설 때는 반듯한 옷차림 ‘의’가 으뜸이 아니던가.  체면을 중시하는 문화, 그런 연후에 ‘식’ 먹는 것을 찾았고, 그리고 ‘주’ 주택은 살다 보면 형편에 따라 어떻게 되겠지라고 생각하였던 듯하다.  이제 세대가 바뀌고 세상이 변하고 사고방식도 변했다. 가정에서 제일 먼저 필요한 것이 가족이 편하게 머무를 공간, 생활의 보금자리 주택이 우선이 아닌가 한다.  물론 아메리칸 드림은 프라우드 오너십이라고 생각한다. 인플레이션 등 여러 요인으로 계속해서 집값이 많이 오르고 있는 실정이다. 인랜드 엠파이어 지역의 예를 보면 20년전 30만달러에 구입한 집이 대략 80만달러에서 100만달러 정도로 상승했다. 20여년을 살다보니 아이들이 자라서 다 떠나고 덩그러니 두 부부만 남아 조그마한 집으로 줄여서 가려 하나 재산세가 대폭 늘어나니 그것 또한 고려하지 않을 수 없다.  작은 집값이 현재의 집 가격 약 100만달러보다는 싸지만 세금은 늘어나는 실정이기 때문이다.  그 이유는 캘리포니아주의 재산세 산정이 주택구입 가격의 약1.2% 정도로 계산하게 되고, 프로포지션 13에 근거하여 재산세가 구입당시의 재산세에서 매년 전년도 세금 액수의 2% 이상을 올릴 수 없기 때문에 20년전 30만달러 주택의 재산세 약 3600달러에서 현재 4800달러 정도로 늘어난데 비해 현재 60만달러짜리 작은 집을 구입하더라도 재산세가 약 7200달러 정도로 대략 2400달러 정도 늘어나기 때문이다. 이러한 주택을 사고팔 때 생기는 불편 부당함을 해소하기 위해 캘리포니아에서 마련한 절세 방법을 소개하고자 한다. 먼저 LA카운티에서 55세 이상 은퇴시기가 가까운 분들에게 적용하기 시작한 프로포지션 60로 카운티 내에서 부부 중 한 사람이 55세가 될 경우 집을 사고 팔 때 한 번만 현재의 집 가격과 같거나 낮은 가격의 집을 구입할 경우 현재의 낮은 재산세를 적용해 세제 혜택을 주는 제도이다. 그후 프로포지션 90으로 LA, 오렌지, 리버사이드, 샌버나디노, 벤투라 등 8개 카운티로 확대됐다. 2021년 새로 몇 가지 조건을 더 완화해 준 프로포지션 19로 현재의 집 가격보다 새로 사는 집의 가격이 높든 낮든 상관이 없게 되었고, 8개 카운티에서만 적용되던 것을 캘리포니아 전역 모든 카운티로 확대하였으며, 평생 한 번만 적용받던 것을 세 번까지 확대하게 된 것이다. 단 현재의 주택가격 80만달러보다 높은 가격인 100만달러짜리의 집을 구입할 경우 차액20만달러의 재산세, 약2400달러의 재산세는 추가로 부담해야 하는 것이다. 이러한 경우에도 현재 80만달러의 재산세 4800불 + 2400달러 = 7200달러 정도는 100만달러짜리 집의 재산세 약 1만2000달러보다 약 4800달러 정도 절약을 하는 셈이 된다.  이러한 세금혜택을 받기 위해서는 현재의 집을 팔고 새로운 집을 2년 이내 구입해야 하며, 먼저 살던 집을 팔고 난 뒤 3년 이내에 본인이 직접 카운티 재산세국(County Tax Assessor)에 신청을 해야 한다. 미국생활은  탈세가 아닌 절세의 지혜가 필요하며, 프라우드 오너십으로 아메리칸 드림을 실현해 나가길 희망한다. 문의 (909)222-0066 [출처…

뉴스타부동산(회장 제니 남)이 포상 및 교육 프로그램인 ‘성공 버스’여행을 지난 19일과 20일 세코야 국립공원으로 다녀왔다. 제니 남 회장과 서지오 성…

로우볼 오퍼 받을 경우 셀러의 대응법 셀러가 직면할 수 있는 최악의 상황은 집을 팔지 못하는 것이다. 하지만 판매를 원하는 가격에서 10~30% 정도 낮은 ‘로우볼 오퍼(lowball offer)’를 받는 것도 생각조차 하기 싫은 시나리오이다. 전문가들은 로우볼 오퍼를 받더라도 셀러가 카드를 잘 굴리면 만족스럽게 집을 팔 수 있다고 강조한다. 이 같은 상황에 처한 셀러가 어떻게 해야 하는지 알아본다. ◇모욕당했다고 생각하지 말라 바이어가 낮은 오퍼를 던졌다고 해서 모욕을 당했다고 생각하면 안 된다. 당사자가 로우볼 오퍼가 만연한 지역 또는 집값이 싼 지역에서 이사를 왔을 수 있기 때문이다. 어떤 셀러든지 집의 가치에 어울리지 않는 낮은 오퍼를 받으면 자존심이 상할 수 있다.  ◇품위를 지키면서 대응하라 로우볼 오퍼라고 해도 바이어측에 매물에 관심을 가져준 것에 대해 감사의 뜻을 전하는 것이 현명하다. 한 부동산 에이전트는 “바이어의 로우볼 오퍼는 고려할 가치도 없다고 평가절하하는 태도를 보이는 것은 부적절하다”며 “셀러가 부정적인 반응을 보이면 그 자리에서 판이 깨진다”고 경고했다. ◇전략적인 카운터오퍼를 제시하라 바이어의 오퍼가 마음에 안들 경우 카운터오퍼를 제시하는 것도 방법이다. 이 과정에서 너무 낮은 금액의 카운터오퍼를 던지는 것은 피한다. 30만달러에 내놓은 집이라면 5000~1만달러 정도, 100만달러에 내놓은 집이라면 1~2만달러 정도 디스카운트된 가격에 카운터 오퍼를 던져본다. ◇카운터오퍼 후 카운터오퍼를 기대하라 바이어와 판매가격에 합의하는 것은 체스게임과도 같다. 셀러가 한번 움직이면 바이어도 움직인다. 셀러의 카운터오퍼에 카운터오퍼를 던지는 바이어가 많다는 얘기다. 한 주택시장 전문가는 “바이어와 셀러가 밀고 당기며 가격을 협상하느라 많은 시간이 걸리기도 한다”며 “셀러는 인내심을 가져야 한다”고 조언했다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=13793&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

바이어가 집을 사기 전 필수로 하는 것이 주택감정이다. 렌더에게는 일종의 ‘보험’ 같은 것이다. /AP 주택감정이 바이어·셀러에게 미치는 영향  로케이션, 컨디션,…

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  팜데일, 랭캐스터는 캘리포니아주 LA북부에 있는 도시들이다.  이들 도시는 북부 LA카운티 Antelope Valley 지역에 있다. 샌가브리엘 산맥은 팜데일, 랭캐스터를 LA분지에서 남쪽으로 분리한다.  팜데일, 랭캐스터는 미국 원주민이 처음으로 거주했다. 약 1만1000년 동안 다른 문화에 의해 인구가 밀집된 영양 계곡은 애리조나주와 뉴멕시코주에서 캘리포니아의 해안으로 여행하는 미국 원주민들을 위한 무역 길이었다. 스페인 병장 페드로 페지스는 1772년 앤텔로프 계곡을 탐험했다.  캘리포니아의 포야링 사막을 통과하는 육로로 개장하는 것은 후안 보티스타 디 안자와 스페인 신부인 프란시스코 가세스 덕분이었다.  그들은 1773년 멕시코에서 몬테레이까지 Mojave 사막을 가로질러 136명의 정착민들을 포함한 식민지 개척을 이끌었다. 1776년 후에 계곡을 탐험하던 중 샌가브리엘 미션 소속 몇몇 인도 가이드들과 함께 가세스는 쿠아바조이 인디언들의 엘 테종 란체리아(더 배저 랜치)의 광대한 광경을 본 것을 기록했다.  계곡을 떠난 스페인과 멕시코의 이민자들이 큰 소목장을 차린 것이다. 그리고 나서 1880년대 후반에 목장들은 독일, 프랑스, 그리고 네브라스카주에서 온 농부들에 의해 더 작은 주택 시장으로 쪼개졌다. 팜데일, 랭캐스터는 하이 데저트의 전형적인 모습으로 차가운 반건조한 기후(Köppen 기후 분류 BSk)를 가지고 있으며 USDA 플랜트 근성 지역(USDA Plant Hardiness Zone) 8b에 속한다. 겨울은 11월 말부터 1월 말까지의 일일 평균 최저 온도가 한겨울의 최저 온도보다 낮고, 12월의 가장 시원한 달은 평균 평균 온도가 44.4도이다.  평균 온도가 81.2도이고 7월과 8월이 여름이다. 평균적으로 매년 최저 온도는 52일이고 최고 온도는 100도를 넘는 35일이 있다. 연간 평균 강우량은 8.30인치(211밀리미터)로 평균 27일 만에 발생한다.  팜데일이 원산지가 되는 식물들은 큰 딸기 만자니타, 프리몬트 코튼우드, 캘리포니아주 화이트 세이지, 자이언트 윌드레, 디어브러시, 캘리포니아 메밀, 블랙 세이지, 캘리포니아 골드필드, 앤텔로프 비터브러시, 골든 야로우, 데저트 글로벌레움 등이다.  이 지역의 동물들은 금빛 갯벌 다람쥐와 비체땅 다람쥐, 붉은 꼬리날개, 쿠퍼의 매, 스텔라의 제이, 표범, 방울뱀이다. 코요테는 팜데일 전역에서 발견된다. 캘리포니아 콘도르, 희귀한 새들이 팜데일을 점령하고 있다.  팜데일의 가장 중요한 산업은 항공우주 산업이다.  팜데일 공항과 인접해 있는 항공우주 개발 시험시설, 특별 세금 우대 등을 찾는 다른 제조업체들도 팜데일로 이전했다. 요즘처럼 대도시의 높은 렌트비와 모기지 이자율로 내집 마련이 어려운 상황에서 약간 눈을 돌려 위성도시를 돌아보면 얼마든지 자신의 경제적 조건에 맞는 집을 구입할 수 있다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 팬데믹 기간 동안에 대도시에서 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기였다고 본다. 문의 (310)408-9435 [출처 조선일보]…

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  한인들에게 발렌시아라고 많이 알려진 도시는 사실상 샌타클라리타 시라고 부르는 것이 맞는 듯하다.  LA다운타운에서 북서쪽으로 35마일 떨어져 있는 샌타클라리타 시는 우리가 익숙하게 알고 있는 발렌시아, 소거스, 뉴홀, 캐년컨트리 네 개 동네를 통합한 도시로 LA카운티에서 두번째로 큰 도시이다.  또한 학군이 매우 우수해 한인들이 선호하는 스티븐슨랜치, 요즘 많은 관심을 받고있는 캐스테익, 아직 시골의 조그만 동네의 모습으로 있는 Val Verde, 개발이 한창 중인 새로운 계획 단지 뉴홀랜치 단지도 샌타클라리타 시와 접해 있어 같은 생활권에 속한다.  지형적으로 보면 5번 프리웨이를 중심으로 서쪽으로는 스티븐슨 랜치, 동쪽으로 14번 프리웨이까지는 샌타클라리타, 126번 하이웨이 남쪽으로 새로 건설 중인 계획단지 뉴홀랜치, 그리고 126번 북쪽 5번 프리웨이 양쪽으로는 캐스테익 시가 위치해 있다.  Hollywood Burbank Airport까지 20분, Los Angeles InternationalAirport(LAX)까지 40분 거리에 있고, 버스 서비스가 버뱅크, LA다운타운,N. Hollywood, Van Nuys, Century City 등까지 운행되고 있고, Metro Link가 버뱅크, LA 유니온 스테이션, 그리고 팜데일까지 연결되어 있다.  요즘은Uber나 Lyft를 이용해서 쉽게 공항이나 LA로 갈 수도 있다. 샌타클라리타에 들어서면 계획도시라는 명성에 맞게 깨끗하고 정돈된 시의 모습에 마음이 평안해 진다. 한인 뿐만 아니라 많은 사람들이 샌타클라리타를 선택해서 이사 오는 이유는 LA에서 멀지 않아 출퇴근이 가능할 뿐 아니라 안전하고 깨끗하고 학군 좋고 아이들 키우며 살기 안전한 패밀리 프렌들리한 도시환경을 꼽을 수 있다.  매직마운틴, 허리케인 하버 워터파크로 유명하기도 한 샌타클라리타에는 공원이 30개가 넘게 있고 시에서 제공하는 여러 가지 클래스들을 저렴한 비용으로 들을 수 있는 프로그램, 또한 시 전역에 펼쳐진 자전거 길들과 하이킹 코스들은 주말마다 가족과의 즐겁고 건강한 시간을 보낼 수 있어 샌타클라리타에 사는 또 하나의 큰 즐거움이 된다.  가까운 곳에 캐스테익 레이크와 피라미드 레이크가 있어 1년 내내 낚시, 뱃놀이도 즐길 수 있다. 때마다 아이들과 같이 갈만한 Farm 들도 가까이 있고, Gibbon Conservation Center, William S. Hart Museum도 아이들과 가볼 만하다.  Westfield Valencia Town Center샤핑센터엔 인도어뿐만 아니라 멋진 아웃도어 스토어들도 있고, 또한 아이스링크가 있어서 캘리포니아에서 쉽게 접할 수 없는 아이스 스케이트, 아이스 하키 등의 겨울 스포츠, 축구, 배구, 농구, 소프트볼, 테니스, 골프, 수영, 승마, 치어리딩 등도 아이들이 가까이서 쉽게 배우고 즐길 수 있다. 많은 차와 사람들로 북적거리지 않고 여유롭고 평온한 미국 생활을 할 수 있는 환경이 갖추어져 있다. 샌타클라리타가 학군도 좋고 다른 도시에 비해서 집들도 새집이고 가격 면에서도 아직은 저렴해 타주에서 직장 때문에 이사 오는 사람들도 많이 유입되고 있다.  가족과 소중한 추억을 만들면서 아이들을 키우기 원하는 분들은 꼭 한 번쯤 생각해 볼 만한 도시이다. 문의 (213)820-0218 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=13663&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  캘리포니아주의 오래된 집들은 대체로 소음에 취약하다.  나무, 드라이 월과 스타코 회벽으로 지어졌기 때문에 벽이 얇거나 이중창이 아닌 경우 소음으로 일상생활을 하기 힘들다. LA의 아파트나 콘도의 경우 층간 소음으로 이웃 간에 다툼이 있을 수 있고, 심지어는 경찰이 개입하기도 한다.  층간 소음 및 이웃 소음을 어떻게 다뤄야 할지 알아보자. 첫째, 만약 소음에 민간한 바이어라면 애초에 주택 구매 단계부터 층간 소음 및 이웃 소음 여부를 충분히 파악한다. 콘도나 아파트의 경우 바로 위층에 아이들이 있는지, 위층 입주자가 잠자리 들 시간인 야간에 출퇴근을 하는지 확인해 본다.  어떤 유닛의 경우 바로 밑에 거라지가 있는데 한밤중 출퇴근을 하는 이웃이 거라지를 열고 닫는 것으로 인해 매일 새벽잠을 설치는 경우가 있었다. 또한 방음 장치나 이중창 등으로 되어 있는지도 확인하는 것이 좋다.  셀러가 바이어에게 소음이나 이웃에 대한 사실을 고지하는 Transfer Disclosure Statement(TDS)나 Seller Property Questionnaire (SPQ) 같은 서류를 자세히 볼 필요가 있다. 둘째, 층간소음이나 과도한 이웃 소음이 생길 경우 감정적으로 대하지 말고 차분하고 공손하게 직접 요청을 한다. 이웃이 자신이 만든 소음에 대해 모를 수도 있기 때문에 자세히 내용을 적어서 알려주고, 해결 방안을 논의해서 해결하는 것이 필요하다.  만약 계속 고쳐지지 않고 고치는 것을 거절한다면 적대시하지 말고, HOA매니지먼트 회사나 다른 이웃을 중재로 해서 해결하도록 하고, 필요시 공손하게 편지를 써서 소음을 줄일 수 있도록 최대한 노력한다. 마지막까지 소음을 줄이지 않는다면 시의 소음 규제 조례 등을 파악한 후 당국에 도움을 요청한다. 셋째, 만약 이웃 소음이 제대로 해결이 안 되면 아예 소음을 피하는 방법을 택한다.  이웃과 대적하게 될 경우 나중에 더 큰 일이 벌어질 수 있기 때문이다. 가령 러그나 가구 배치를 통해 소음을 줄이고 커튼이나 셔터 등으로 소음을 막는다. 문틈을 문풍지로 막고 벽에는 소리를 먹는 코르크 보드 등을 달아서 소리를 줄이도록 한다.  만약 특정 시간에 악기를 다루거나 생활 소음을 낸다면 그 시간대를 피해 산책이나 친구 방문 등 다른 곳으로 가는 것도 한 방법이다. 마지막으로 이웃 소음을 피할 수 있는 방법은 물론 집을 팔고 이사를 가는 것이다. 넷째, 층간 소음과 이웃 소음을 해결하기 위해 하지 말아야 할 것은 감정 대립이다.  내집 마련은 그 공간에서 쉬고 프라이버시를 누리기 위함이다. 그런데 층간이나 이웃으로부터 소음 때문에 누리지 못한다면 참기가 매우 어려울 것이다. 그럼에도 불구하고 감정적인 접근은 문제 해결에 전혀 도움이 되지 않음을 잊지 말아야 한다.  생활 소음은 우리를 흥겹게 하는 소리이다. 하지만 정도에 벗어나는 크기와 때에 맞지 않는 소음은 우리를 괴롭게 한다.  지혜롭게 층간 및 이웃 소음에 대처해 마련한 집에서 행복한 삶을 누리길 희망한다. 문의 (818)439-8949 [출처 조선일보]…

미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장 부동산을 구입하고자 할 때에 각각 원하는 조건들이 있다. 그 중의 하나가 자녀의 학교문제이다. 좋은 환경에서…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  LA에서 동쪽으로 1시간 거리에 30년 이상 거주한 필자는 아직도 한인타운에 나오면 종종 “클레어몬트가 어디인가요”라고 묻는 분들을 만나게 된다.  10번 프리웨이와 57번 프리웨이가 만나는 지역이라고 쉽게 답변을 하게 되고, 포모나에 이웃한 도시라고 설명을 덧붙이곤 한다. 대부분이 포모나는 알지만 클레어몬트는 모른다. 포모나와 클레어몬트는 LA카운티 동쪽 끝머리에 위치하며 동쪽으론 샌버나디노 카운티 치노힐스, 그리고 업랜드와 경계를 이루고 있다. LA카운티에는 88개의 독립 시가 있으며, 그중 포모나는 1888년에 시로 독립했는데 LA시가 1850년에 독립한 것과 비교하면 38년 후에 시로 자립한 것을 알 수 있다. 포모나는 현재 인구 약15만명의 도시이다.  매년 9월 열리는 LA카운티 페어로 유명한데 그 유래는 LA다운타운에서 30여마일 거리이며 프리웨이 10번, 60번, 57번, 71번, 210번이 지나는 등 교통의 요지인 포모나가 농산물 집결지로 명성이 자자했던 때의 산물이라고 한다.  아직도 그 당시 부의 흔적으로 여러 곳의 대형교회 건물들을 쉽게 볼 수 있다. 히스패닉 인구가 약 70%를 차지하며 많은 한인들이 비즈니스를 하는 곳으로 알려져 있다. LA다운타운으로 출퇴근 하는데 접근성이 좋고 교통의 요지답게 많은 편리함을 주는 도시이기도 하다. 주택으로 보면 아직도 50~60만달러대의 집이 즐비하다면 믿을 수 있겠는가? 그렇다고 특별히 사고 지역도 아닌데 말이다.  포모나와 이웃한 클레어몬트는 19년 늦은 1907년 독립한 도시이다.   마운트 발디 아래 있는 동네이며 LA다운타운에서 동쪽으로 약 35마일 떨어진 인구 3만 7000여명의 작은 도시이다. 그렇지만 클레어몬트는 ‘나무와 박사의 도시’로 유명하다.  시 공유지에만 3만여 그루의 나무가 심어져 있고, 22년 연속 ‘Tree City USA’를 수상한 경력이 있기 때문이다. 그리고  전체 주민 중 1만여 명이 석사 이상의 학위를 소지하고 있어 박사의 도시라고 불린다.  클레어몬트를 주목받게 한 것은 나무와 박사의 도시라는 애칭과 함께 86에이커의 땅에 함께 모여 있는 5개의 학부 대학과 2개의 대학원으로 이루어진 미국 유일의 ‘대학 컨소시엄’이다. 이 컨소시엄의 특징은 7개 대학 모두 개별적으로 미국 내 대학 평가에서 상위를 차지하고 있다는 점이다.  하나의 크고 획일적인 종합대학의 틀을 벗어나 도서관 등 많은 교육 시설은 공동으로 사용, 종합대학의 편의를 확보하고 소규모 대학이 보유한 높은 가치를 보존해 성공한 케이스라고 할 수 있다. 작은 동네이지만 교육 환경이 뛰어나고 안전한 거주 환경이 한인들에게도 인기가 높은 지역에 속한다. 11개의 초등학교와 중학교, 고등학교가 대부분  LA카운티 학교 중 상위에 속하는 것으로 알려진 우수한 동네이지만 아직 주택가격은 LA근교 집값의 70% 정도에 불과하다.  조금 어려운 상황이기에 시야를 확대해 지근거리의 도시에도 관심을 가져보면 어떨까 생각해 본다.  문의 (909)222-0066 [출처 조선일보]…

뉴스타 장학재단이 26일 LA 뉴스타 본사에서 이사 10명이 참석한 가운데 2023년 뉴스타 장학재단 정기 장학이사회를 열였다. 이날 이사회에서는 지난해 총…

집 팔기 원하는 홈오너를 위한 팁 주택시장이 소용돌이에 휩싸였다. 매물은 부족하고, 주택가격은 비싸며, 집은 여전히 잘 팔리는 편이다. 그렇지만 집을 매물로 내놓을 생각을 하는 홈오너들은 “내가 좋은 가격을 받고 집을 팔 수 있을까”에 대한 질문에 답을 얻고 싶어한다. 부동산 전문인들이 곧 집을 매물로 내놓을 홈오너들에게 전하는 몇 가지 팁을 소개한다. ◇전략적으로 낮은 가격 책정하기 지금처럼 예측 불가능한 시장에서 집을 무턱대고 비싸게 내놓으면 집이 빨리 팔리지 않을 가능성이 높다. 켄터키주를 기반으로 하는 부동산 업체 ‘유나이티드 리얼 에스테이트 렉싱턴’의 모건 프랭클린 에이전트는 “집을 실제 마켓밸류보다 낮게 내놓는게 어리석은 짓이라고 생각할 수 있겠지만 바이어들의 관심을 끄는 데는 도움이 된다”며 “이 경우 복수의 바이어가 오퍼를 제출하고, 결과적으로 최종 낙찰가는 리스팅가격보다 높게 나올 확률이 높다”고 말했다.  ◇오퍼 데드라인 정하기 셀러는 오퍼 데드라인을 정해야 한다. 그러나 이 전략은 모두에게 해당되는 것은 아니다.  한 주택시장 전문가는 “일단 적절한 리스팅가격을 정하고, 오픈하우스를 보러오겠다는 바이어가 많을 경우 오퍼 데드라인을 설정할 것”을 조언했다.  ◇커브어필에 포커스 맞추기 사람처럼 집도 첫 인상이 중요하다. 길가에서 바이어가 집을 바라볼 때 “집 괜찮네”하는 반응이  나와야 한다. 현관문 주변이 말끔히 정리돼 있고, 앞마당이 예쁘게 꾸며져 있으며, 거라지도어 페인트도 새 것처럼 보이는 등 집 외관을 매력적으로 보이게 조치해야 한다.  ◇리스팅 전에 마케팅하기 집을 리스팅하기 전에 바이어들의 관심을 끄는 방법은 얼마든지 있다. 소셜미디어, 온라인을 통한 마케팅이 바로 그것이다. 또 오픈하우스를 열기 전에 에이전트가 집을 MLS에 리스팅하는 방법도 있다.  ◇멋진 오픈하우스 열기 일부 셀러는 오픈하우스에 돈을 아낌없이 투자한다. 오픈 바, 음식 캐이더링, DJ, 댄서 등에 적잖은 돈을 투자해 집을 보러오는 바이어들을 즐겁게 하는 게 목적이다. 이런 쇼잉은 물론 ‘경제력’이 뒷받침돼야 가능하다. …

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  연방준비제도가 10개월 연속 기준금리를 올리면서 인플레이션을 잡으려고 노력했으나 여의치 않자 5월 들어서도 0.25%p 이자율을 올렸다.  1년 가까이 이자율을 올렸지만 7개월 연속 내리막길을 걷던 주택가격 하락세가 드디어 조정세로 들어간 모양새이다.  한편 LA카운티 아파트나 상업용 건물이 급감하고 있다.  이유는 치솟고 있는 대출금리와 인플레이션, 그리고 높은 맨션 세율 등이 아파트 시장을 둔화시키고 있다는 분석이다. LA카운티에서 지난 1분기 아파트와 다세대 주거용 판매는 지난해 4분기 대비 약 11% 감소했다. 1년 전과 비교하면 무려 37.5% 감소했다. 아파트 매매가 급감함에 따라 판매 가격도 지역에 따라 하락하고 있다.  부동산 대출 금리가 고공 행진하는 것이 아파트 부동산 시장을 냉각시키는 주요인으로 분석됐다. 또한 아파트와 콘도 개발업자들이 자금을 확보하는 어려움을 겪고 있는 부분도 요인 중 하나이다. 더구나 인플레이션으로 투자자들이 투자를 멈추고 관망하면서 아파트 가격 하락을 부추기는 부분이기도 하다.  S&P 다우존스 인덱스는 지난 6월 집계된 주택가격 지수가 전월보다 0.2%가 상승했다고 밝혔다.  가파른 상승세를 보였던 주택담보 대출 금리가 약간 하락한 것이 주택가격 지수를 올린 것으로 분석됐다. 하지만 여기서 주목할 것은 예년과 다르게 지역별 편차가 큰 것을 참고해야 한다.  동부 지역이나 학군이 좋은 지역은 집값이 많이 올라서 복수 오퍼가 들어오는 반면, 서부 지역에서도 학군이나 경제적 조건이 좋지 않은 지역은 조정세나 하락세를 보이는 상황이다. 서부의 샌프란시스코나 시애틀은 가격이 내린 지역 중 하나이다.   팬데믹 이후로 바이어 수요에 비해 공급이 부족한 탓에 특정 지역은 Over price offer를 받기도 한다. 예년과 판이하게 다른 현상이 나타나고 있음을 알 수 있다. 아무튼 이사철인 봄철로 들어서면서 바이어들도 서서히 움직이고 있다.  그래도 여전히 가격 부담이 있는 대다수의 바이어들은 LA근교 위성도시들이 여전히 매력적일 수 있다. 공기 맑고 여유로운 위성도시 중에 발렌시아, 팜데일, 랭캐스터는 적합한 지역이 아닐 수 없다. 요즘은 팜데일, 랭캐스터에 캘리포니아 주화인 파피꽃이 만발하는 시기이다.  뚜렷한 사계절이 있고, 3000스퀘어피트 정도 되는 집들이 대도시와 다르게 여전히 저렴한 가격대로 형성되어 있는 것이 특징이라고 할 수 있다. 마음의 여유로움도 갖고 동시에 홈오피스를 갖고 생활하면 대도시와는 다르게 또 다른 생활 패턴을 가지면서 삶의 활력소를 찾는기회가 될 수 있다. …

유언장 있어도 15만불 이상 프로베이트패밀리트러스트, 신탁 관리 사후 상속 부동산 직업은 팔방미인이 되어야 한다. 부동산을 사고파는 것뿐만 아니라 세금 문제나…

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  올해도 어김없이 4월 부동산 성수기에 들어섰다.  매물이 부족하다 보니 이자율이 높아도 복수 오퍼가 들어 온다. 작년 하반기의 바이어가 유리한 시장과 달리 셀러가 유리한 시장으로 돌아왔다.  집 내부 구조가 좋고 잘 꾸며진 집은 하루 이틀 사이에 팔려 나가기도 한다. 좋아하는 집 특성을 셀러가 감안해 인테리어와 집 특성을 살리면 더 좋은 오퍼를 받을 수 있다.  이번 칼럼에서는 바이어가 선호하는 집 특성에는 어떤 것이 있는지 살펴본다. 첫째, 최근 에너지 가격이 치솟다 보니 유틸리티가 적게 나가는 주택을 선호한다.  더위와 가뭄에 대비한 주택에 관심이 많은 소위 스마트 바이어가 점점 늘어나고 있다. 넓고 푸른 잔디가 있는 집보다는 인조 잔디나 하드스케이프가 잘 되어 물이 적게 들게 조경을 꾸민 집을 선택한다. 솔라 패널과 전기차 충전 기능이 있고 이중창이 되어 있어 날씨와 상관없이 전기와 가스값이 적게 드는 집을 좋아한다.  둘째, 바이어는 요즘 인기 있는 바닥재나 고급 카운터 탑 마감재로 업그레이드한 집에 더 높은 가격의 오퍼를 넣는다. 재료비와 인건비가 천정부지로 오르다 보니 구매 후 업그레이드하는 것에 엄두를 내지 못하고 지금 유행하는 마감재로 이미 업그레이드된 집을 선호한다.  바닥재는 고급 라미네이트 마룻바닥이 인기 있고, 카운터 탑은 쿼츠 스톤이 유행이다. 셋째, 밋밋한 벽보다는 나무나 페인트로 마감을 한 벽을 선호한다. 예를 들어 바닥부터 성인의 허리 정도 높이까지 하얀색 무늬 나무로 처리한 웨인스코팅이 있거나 천장에 크라운 몰딩으로 처리하면 집이 더 고급스럽게 보인다. 요즘은 거실이나 패밀리 룸에 1X4 사이즈의 넓적한 나무나 보드를 벽에 붙여 처리하는 Shiplap Wall이 유행이다.  벽에 페인트 색깔로 변화를 주는 것보다 색깔 변화뿐 아니라 거칠지만 약간의 질감을 더해 주는 Shiplap Wall이 집을 더 돋보이게 한다. 집을 소개하는 문구 위에 언급한 단어들이 들어 가면 리스팅을 더 빨리 그리고 더 높은 가격에 팔 수 있다.  넷째, 문짝이나 캐비닛 색깔이 무거운 톤의 짙은 색깔의 것보다 심플하고 모던한 하얀색 Shaker Style이 유행이다. 특히 여성 바이어의 경우 캐비닛이나 문짝이 세이커 스타일로 처리가 되어 있다면 더 새것 같다고 느끼게 되어 높은 점수를 준다.  다섯 째, 스마트 홈 기능이 있는 집을 선호한다.  특히 젊은 세대의 바이어들은 도어벨, 조명, 냉온방 시스템, 오디오 시스템, 시큐러티 시스템을 앱으로 원격 조정할 수 있는 집을 좋아한다. 에너지 비용을 줄일 수 있을 뿐 아니라 셀폰 하나로 모두 조정이 가능하기 때문에 매우 편리하다. 이런 기능이 있는 집은 그렇지 않은 집에 비해 더 새집 같다는 인상을 준다. 이처럼 바이어들이 선호하는 기능이나 집의 특성을 미리 알아서 집을 시장에 내놓기 전에 작은 비용을 들여 적절하게 업그레이드를 하는 센스가 필요하다. 또한 이런 특징들을 집 소개 문구에 적절하게 넣어서 마케팅을 한다면 좋은 가격에 팔 수 있으므로 부동산 전문가와 사전에 논의하길 권한다. 문의 (818)439-8949  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=13157&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

금리인상 때 바이 다운 옵션 각광LA 근교 위성도시 이주 한인 증가 연방준비제도가 5월 들어서도 0.25% 이자율을 올렸다. 7개월 연속 내리막길을…

진행 기간 6개월에서 최대 수년까지 소요1차 대출금·재산세·부동산 부채 정리 필요 2023년을 들어서면서 차압(foreclosure)이나, 경매(auction) 부동산 등이 보이기 시작했다. 만약 파산을…

주택시장 열기가 팬데믹 기간만큼은 못하지만 그래도 좋은 동네에서 매물이 나오면 바이어간 매입경쟁이 치열하다. /AP 초보 바이어가 경쟁력 갖추기 위해 해야…

차 없이 생활 가능한 오렌지카운티 도시헌팅턴·실·선셋비치 버스나 차량 공유로 오렌지카운티에 거주할 때 가장 큰 문제 중 하나는 이동에 자동차가 필요하다는…

홈오너가 되면 해야 할 일들이 많다. 유틸리티 신청, 워런티 확보 등은 필수다. /AP 홈오너 된 직후 해야 할 일들 전기,…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  인랜드 엠파이어의 날씨가 건기에 접어드는 시기다.   낮 최고기온이 90도를 웃도는 한여름 날씨이지만 해질 무렵이면 한기를 느끼는 60도대로 뚝 떨어진다.  1만피트가 넘는 마운트 볼디 정상엔 아직도 하얀 눈이 남아 있어 LA다운타운에서 멀지 않게 느껴진다. 캘리포니아 서쪽 태평양 해안 지역은 지중해성 기후로 사시사철 덥지도 않고 춥지도 않은 온화한 날씨이지만, 내륙 동쪽으로 자동차로 두 시간이 채 안 걸리는 지역이 인랜드 엠파이어 사막 지역이다. 대략 10월부터 4월까지 우기가 끝나면 5월부터 건기가 시작되고 사막의 뜨거운 날씨가 시작된다.  낮 기온이 보통 화씨 100도를 웃돌지만 해가 지고 밤이 되면 얼어붙을 듯한 한기가 엄습해 오고, 이슬이 맺히고, 이것이 사막의 자연에 생명의 물을 제공한다고 한다. 인랜드 엠파이어 지역은 유난히 고온 건조하고 해발 2000피트에서 3000피트가 넘는 지역이 많아서 시니어 타운이 개발되어 왔다. 이러한 주변 환경이 관절이 약하고 심장이 약한 시니어들에게 최적의 주거 조건이라고 한다. 그래서 배닝의 거대한 시니어 타운 선 레이크 커뮤니티에 3500여세대가 건설된 이후 이웃한 뷰몬의 솔레라(Solera) 커뮤니티에 2000여 세대, 또 포시즌(Fourseason) 커뮤니티에 2500여 세대, 그 이웃 알티스(Altis) 커뮤니티에 1000여세대 대형 시니어 타운이 형성되어 역시 시니어들의 천국이라 할 만하다. 뷰몬 시(Beaumont = Beautiful + Mountain 아름다운 산을 의미)는 북으로 남가주의 명산 샌 고고니오(약1만1499피트), 남으로 샌 하신토(약1만833피트) 사이에 위치하며, 동으로는 팜스프링의 코첼라 밸리, 서쪽으로 레드랜즈와 유카이파 사이의 사막 도시로 2000년대까지 인구가 2만도 채 되지 않았고, 가구당 소득은 3만달러도 되지 않는 가난한 시골 동네였다.  2000년대부터 개발 붐을 타고 급속히 성장한 전형적인 실버타운으로 현재 인구 5만여명, 가구당 수입10만달러의 지역으로 급성장하는 아름다운 산 아래 동네가 되었다.  옛날부터 역마차와 기찻길이 지나가는 교통의 요지였으며, 지금은 10번 프리웨이가 지나가는 편리한 교통과 주거조건이 성장의 발판이 되지 않았나 한다. 뷰몬 시에 위치하는 솔레라 커뮤니티는 말 그대로 아름다운 샌 고고니오 산 아래에 위치해 아름다운 풍광을 자랑하며, 이웃한 오크밸리 골프장은 남가주의 50대 골프장에 들어가는 명문 골프장으로 유명하다.  보안 요원이 24시간 상주하는 게이트 커뮤니티로 안전하고 조용한 것이 묘미라고 할 수 있으며, 대형 클럽하우스에는 100여가지가 넘는 여가 활동과 운동시설을 제공한다. 포시즌 커뮤니티는 남가주 여러 지역에 자리한 시니어 전문 커뮤니티 중 하나로서 입구의 대형 게이트에서부터 넓은 도로가 방문객을 압도한다고나 할까. 대형 클럽하우스는 리조트에 휴가를 온 느낌으로 편안하고 쾌적한 생활을 제공하므로 여유롭고 윤택한 삶을 지속시켜 준다. 캘리포니아 중간 주택가격이 60만달러를 넘어선 점을 고려할 때 뷰몬의 중간 주택가격은 아직도 40만달러대로 무궁한 잠재력을 갖고 있다.  문의 (909)222-0066 [출처…

집값 하락폭 적고 복수 오퍼 진행LA·롱비치·OC 렌트비 4.3% 상승 저금리 시대 대규모 차입 투자를 해왔던 부동산 업체들은 연준의 긴축으로 이자…

성공적으로 집을 판매하는 셀러들은 항상 열린 마음으로 바이어를 대한다. /AP 성공적인 셀러들이 가진 공통점 오픈하우스 적극적으로 열고, 열린 마음으로 협상…

애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트  최근 이자의 상승과 인플레이션으로 인해 차압 매물이 나올 것이라고 생각하지만 그리 많지는 않다.  그래도 이번엔 많이들 궁금해하는 미국 부동산의 차압 절차를 알아보고자 한다. 차압(Foreclosure)이란 모기지 계약서에 명시된 대로 주택 소유주가 주택담보 대출금을 지불할 수 없는 경우 은행이 주택을 통제하고, 주택 소유자를 퇴거시키고, 주택을 판매하는 법적 절차를 말한다.  차압 절차는 각 주마다 법적으로 다르므로 로컬 변호사나 부동산 에시전트를 통해 잘 알아봐야 한다. 캘리포니아주의 경우 법원 명령 없이도 차압 절차를 진행할 수 있다.  그럼 필자가 거주하는 캘리포니아주의 은행 차압 절차를 알아보자.   1. Notice of Default (NOD) – 3개월간 대출금을 연체할 시 받게 되는 채무 불이행 통지서를 말한다. 은행의 차압 Department에서 소유자에게 통지서를 보냄과 동시에 카운티에도 레코드를 한다. 차압을 중지하는 방법은 밀린 금액을 이자, 연체료와 함께 지불하는 것이다.  2. Notice of Trustee sale (NOT) – NOD 이후 3개월 동안 대출금을 완납하지 못하면 3주 후 경매로 넘어가게 됨을 알리는 수탁자 판매통지서이다. 이 경우 해당 카운티에 매각 통지를 신고하며, 3주간 지역 신문에 NOT, 즉 숏세일을 알리는 광고를 한다.  3. 이후 카운티 Auction, 즉 차압경매로 넘어가게 된다.  해당 카운티 법원에서 경매를 하게 되며, 약 10% 입찰의 현찰계약금이 있어야 하며, 누구나 압류된 부동산에 입찰할 수 있고, 구매자는 사전에 해당 부동산을 볼 수 없으며, 오직 현금구매만 가능하다.  많은 분들이 경매로 나온 매물들을 시중 가격 보다 싸게 살 수 있다고 생각해 무작정 입찰에 참여하려고 하지만 모르고 덤벼들었다가는 큰 낭패를 보기 쉬운 것이 차압경매이다.  법원경매 구입시 주의할 점을 알아보자.  등기, 즉 타이틀에 대해 클리어 타이틀인지, 클라우드 타이틀인지 알 수 없다는 것이다.  일반 매매계약시 클리어 타이트임을 알고 계약을 하지만, 차압경매의 경우 클라우드 타이틀로 등기가 여러 이름으로 되어 있거나, 린이 걸린 경우가 많기 때문이다.  그리고 불확실한 집의 상태로 인한 집수리 비용이나 불법 거주자에 대한 퇴거 비용 및 기타 밀린 세금에 대해 고려해야 한다.  4. Real Estate Owned(REO) – 경매가 되지 않은 부동산은 다시 은행압류로 돌아가며, 은행에서는 소유 부동산을 시장가격 또는 낮은 가격으로 부동산 에이전트를 통해 리스팅을 한다. 요즘 달라진 부분은 REO매물이라고 해서 가격이 싸지는 않다는 것이다.  지난 경험을 통해 은행들 역시 REO 매물로 돈을 버는 방법을 터득한 듯 급할 것 없는 은행으로선 시장가격 보다 높게 내놓고 조금씩 내려서 파는 경우를 종종 볼 수 있다. 이렇게 4 스텝의 차압절차를 알아봤다.  일반적으로 30일 동안 모기지 페이먼트를 하지 않으면 은행에서는 차압절차를 바로 진행한다. 가만히 집이 넘어가는 것을 기다리기보다는 자신의 경제 상태와 앞으로 어떻게 할 수 있는지에 대한 계획을 랜더에게 전화로 설명을 해서 최대한으로 지불 유예를 받는 것을 추천한다….

많은 홈오너들이 계속 집에 살면서 리모델링을 할지, 이사를 가야할지 고민한다. /AP 리모델링? 이사? 홈오너의 선택은 리노베이션 프로젝트 투자대비 수익률 평균…

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  지난 3월 초 북가주 샌타클라라에 있는 실리콘밸리 은행 사태로 금융시장이 한바탕 홍역을 치렀다.  실리콘밸리의 스타트업 회사들을 대상으로 급성장한 은행이 최근의 수익 악화와 뱅크런으로 갑작스럽게 무너지면서 금융시장에 상당한 타격을 주었다.  하지만 노스 캐롤라이나주에서 가족회사로 오랫동안 성장해온 퍼스트 시티즌스 은행이 아주 싸게 인수하면서 실리콘밸리 은행 사태는 수면 아래로 일단락 됐다.  이 작은 퍼스트 시티즌스 은행은 금융시장 변동기에 성장한 회사이다.  지난 2008년 금융위기 때에도 이런 소규모 은행들을 인수 합병하면서 몸집을 불렸다. 이번 재빠른 실리콘밸리 은행 합병 인수도 이런 성장 계획의 일환이다.  요즘 투자자들이 언제가 투자 적기이냐고 많이 묻는다.  투자자 관점에서는 금방 언급한 퍼스트 시티즌스 은행의 투자 전략에서 답을 얻을 수 있다. 즉 부동산과 이와 연계된 금융시장 변동기에 투자기회가 많이 열리게 된다. 퍼스트 시티즌스 은행은 2008년도에 자산이 167억달러에 불과했다.  하지만 2008년부터 10~20억달러 규모의 소규모 은행을 인수 합병하면서 10배 이상 규모가 커졌다. 실리콘밸리 은행 합병 인수가 완료되면 2190억달러 규모의 전국 20위 안에 드는 대형 은행으로 변모하게 된다. 이렇게 낮은 자세로 영리하게 성장한 회사가 지금 주목을 받고 있다.  첫째, 투자 자금을 준비한다.  지금 여윳돈을 갖고 있는 많은 투자자들은 고금리 금융상품에 묶여 있다. 위에서 언급한 금융 변동기가 언제 올지 모른다. 유동성 준비를 해야 변동기에 좋은 기회를 잡을 수 있다. 둘째, 투자 매물을 5~7년 정도 소유했을 때 예상할 수 있는 투자 수익률(Return on Investment)을 계산해 본다. 주택의 예상 매매 차익에서 주택매매 비용을 뺀 투자 순이익을 투자 금액으로 나눈 비율이 투자 수익률인데 예상 투자 수익률이 7~10% 정도가 무난하며 7% 미만일 경우에는 신중히 투자하길 권한다. 또한 투자 현금 흐름(Cash Flow)을 잘 살펴야 한다.  만약 무리하게 융자를 많이 얻어 투자할 경우 매달 나오는 렌트 수익보다 유지비용이 많이 들어 현금 흐름에 부담이 되며, 결국 건물을 유지하지 못하는 경우가 생길 수 있다. 셋째, 투자 지역을 선정할 경우 여러가지 지역 통계자료를 전문가의 도움을 받아 미리 분석해 본다. 같은 카운티 내에서도 인구 증가율, 실업률, 시 재정 상태, 최근 차압율 및 주택가격 추이 등 여러 자료들을 분석해 투자처를 결정한다.  가령 최근 주택 차압율이 많이 올라가고 실업률 개선 기미가 없고 인구도 줄어드는 시에는 투자를 권하지 않는다. 아직도 주택가격 하락 요인이 있기 때문이다.  넷째, 투자 건물의 상태를 꼼꼼히 살핀다.  너무 좋은 가격이라고 덥석 구입하는 것은 곤란하다. 주택의 전반적인 상태는 물론 건축 연도, 들어앉은 위치, 업그레이드 정도, 주변 환경, 학군 등을 잘 살펴본다. 겉으로 보기에 업그레이드가 되어 있지만 너무 오래된 건물의 경우 추후 유지·보수에 큰 비용이 들 수도 있으므로 잘 살펴보아야 한다. …

모기지금리는 고공행진 중이지만 리스팅 매물이 절대적으로 부족한 주택시장이 지속되고 있다. /AP 비딩 전쟁에 대처하는 바이어와 셀러의 전략 바이어, 모기지 사전승인…

미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장LA 인근은 비로 인하여 라크라센타, 라카나다 인근의 산에도 소복이 눈이 내렸다. 덕분에 지역의 자영업 종사자들의 땅…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  봉사활동이나 행사에 참여할 것을 요청받곤 하는데 참석하게 되는 것은 두 가지를 생각하고 결정하게 된다.  의미가 있는 곳인지, 아니면 얼마나 보람있고 유익한지를 생각하게 되는데 두 가지 모두 충족되면 더할 나위 없겠지만 여러분은 그 중에 어느 것이 더 중요하다고 보시는가. 집을 사고, 사업체를 선택하는 일에 있어서 의미 있고 유익한 것에만 초점을 두지는 않는다. 우리 가족이 살기 좋을지, 이웃은 어떠한지, 교통이 좋은지, 발전 가능성이 있는지, 투자성이 있는지 등등 모든 전제조건이 충족된 후 내가 좋아하는 것도 근처에 있다면 금상첨화인 것이다. 조선일보LA 독자들은 남가주 인랜드 엠파이어 지역에 대해 들어본 적이 있는가.  인랜드 엠파이어라는 말은 샌버나디노 카운티와 리버사이드 카운티를 말이며 LA동쪽에 위치하며, 아직도 많은 한인들이 인지하지 못하는 숨겨진 진주 같아 소개하고자 한다.  인랜드 엠파이어 지역에서 뉴스타부동산의 역할은 대단하다고 본다.  한 부동산 회사의 활약으로 한인타운을 만들어 간다는 것은 이미 잘 알려진 사실이지만 인랜드 엠파이어 지역도 이 범주를 벗어나지 못하는 것 같다. 한인들에게 황무지 같았던 랜초쿠카몽가, 치노힐스, 온타리오, 폰태나, 샌버나디노 등지에 많은 사업체, 주택 매매의 선도적 역할을 하면서 한인들의 이주에 큰 몫을 했고, 한인타운을 형성하는데 많은 기여를 했다고 생각한다.  이것이 36년 역사를 자랑하는 뉴스타의 저력인 것이다. 얼마나 많은 한인들이 이주해서 살고 있는지 몇 집 건너면 한인, 한국의 어느 도시인 것 처럼 느껴지는 동네도 많다.  샌버나디노 카운티는 오랫동안 다양한 인디언 부족이 살던 곳으로 1800년대 선교사들이 이 지역을 개척하면서 성 베르나르딘(San Bernardine)을 기념하여  샌버나디노 산맥, 계곡의 이름을 짓게 되었고, 도시와 카운티 이름으로 사용하게 되었다.  1853년 카운티가 설립되었으며 그후 샌버나디노 샌맥과 베어밸리에서 금광이 발견되고  캘리코 지역에서 은광이 개발되면서 인구 유입이 시작되었다고 한다. 샌버나디노의 한 농장에서 오렌지 나무를 심기 시작해 오렌지 레몬의 생산지로 성장 하였으며, 쿠카몽가 지역 에는 포도나무를 심기 시작하여 와인 생산지로 성장했다.  샌버나디노에서 생산된 오렌지와 레몬을 철도를 이용하여 운송했다는 기록이 있으며, 1870년 당시 샌버나디노에서 생산된 와인이 5만여 갤론이었다니, 와이너리로서도 명성이 있었음을 알 수 있다. 샌버나디노 카운티는 한국 면적의 4분의 1 정도 크기로 31개 도시로 구성되어 있다.  캘리포니아주에서 가장 넓은 카운티이지만 인구는 서울 인구의 5분의 1 정도인 220만명이  카운티의 서남부 지역인 랜초쿠카몽가, 치노힐스 , 온타리오, 폰태나, 샌버나디노에 편중되어 살고 있다.  아직도 샌버나디노 카운티에는 50만달러대의 주택이 즐비하며 200만달러대 가격으로 인컴이 보장되는 상가빌딩, 농장을 하고 있거나 할 수 있는 땅들이 많이 남아 있다. 샌버나디노 카운티가 우리 한인들에게 기회를 줄것이라 믿어 의심치 않으며 지금이라도 많이 투자하고 이주하기를 기대한다.  문의 (909)222-0066 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=12408&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  연방준비제도(연준)가 최근 기준금리를 0.25%포인트 올렸다.  실리콘밸리 은행 파산 사태 여파로 은행권의 문제가 도출되면서 연준은 고민 끝에 인플레이션을 잡는 것으로 기울어진 결과이다.   이번 칼럼에서도 구독자들의 요청에 따라 현재 부동산 상황을 간략히 정리해 본다.  미국 부동산 시장이 11년 만에 전년 동월에 비해 처음으로 가격이 내렸다.  코로나19 팬데믹 기간 높은 집값과 렌트비 상승 등으로 대도시보다는 교외의 저렴한 넓은 집에서 거주하는 사람이 늘어나 재택근무 형태가 보편화되는 현상과 겹쳐 여러 가지 경제적, 생산적으로 상승효과를 본 결과라고 할 수 있다. 즉 아시아나 유럽처럼 복잡하고 비좁은 도시 생활보다는 넓은 홈오피스를 구축하는 장점이 있기 때문이다. 팬데믹 이전과 이후의 경제적 효과를 비교하게 된 기업이나 일반인들이 자연스럽게 상생 효과를 낼 수 있는 재택근무, 혹은 하이브리드 방식을 선호하는 결과라고 해석할 수 있다. 또한 다운페이먼트를 100% 지원해주는(UP TO 20% OF SALES PRICE) 캘리포니아 주정부의 ‘드림 포 올’ 프로그램이 지난27일부터 시작됐다.  자격요건은 첫 주택 구입자(First Time Home Buyer), 최소 크레딧 점수 640점, 5년간 구매한 집에서 거주, 홈바이어 교육 프로그램 수료, 가구 연소득 상한선 기준 충족(LA 카운티 18만달러, 오렌지카운티 23만 5000달러, 샌버나디노 카운티 21만1000달러, 벤투라 카운티22만 8000달러) 등이다. 지금처럼 금리가 높을 때는 주택 구입자들이 많이 사용하는 방법 중에 하나로 ‘바이다운’ 옵션 제도가 있다. 즉 바이어가 돈을 주고 앞으로 2~3년 동안 연차적으로 이자율을 낮추는 방법이다.  바이다운 만기가 되는 2년 혹은 3년 전에 재융자를 하거나 집을 팔 경우에는 렌더는 사용하지 않은 금액에 대해 원금 삭감을 해주므로 손해를 안 본다. 다만 바이어가 초기에 바이다운을 위해 적잖은 금액의 돈을 지불해야 하는 것이 단점이다.  지난 2월 현재 부동산 매매가 반등한 것으로 분석됐다.  아무튼 올해 바이어들이 서서히 움직일 것이라고 예상한다. 그래도 여전히 가격부담이 있는 대다수의 바이어들에게는 LA 근교에 있는 위성 도시들이 여전히 매력적일 수 있다. 위성 도시 중 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 적합한 지역이 아닐 수 없다. 이들 지역은 뚜렷한 사계절이 있고 공기가 맑은 것이 특징이라고 할 수 있다. 이제 봄철로 들어섰다. 대면근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이라고 생각된다.  팬데믹 기간 대도시에서 발렌시아, 팜데일, 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 3~4년 전과는 다르게 빠른 정보와 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다. 문의  (310) 408-9435  [출처…

어바인, 전국에서 가장 인기 도시 중 하나아스팔트 공장 폐쇄 후 주거 공간 조성 어바인은  지리적으로 매우 중요한 위치에 있다. 이…

주택 매매 좋은 시는 여름방학 이전판매 시 장점은 부각하고 단점은 보완 첫 집 장만만큼 힘들고 어려운 것이 처음으로 내 집을…

‘바이 나우 리파이 레이터’ 고려한다면 30년 고정 모기지금리가 6%대에서 좀처럼 떨어지지 않고 있어 많은 사람들이 내집 마련을 망설이고 있다. 일부 바이어들은 지금 집을 사고 나중에 재융자(refinance)를 해도 괜찮은지 궁금해한다. 하지만 이 방법이 항상 ‘윈-윈(win-win)’은 아닐 수 있다.  ◇모기지 금리 지난 주말 현재 30년 고정 모기지금리는 6.4%를 기록했다. 많은 바이어들에게 부담스런 이자율이다. 앞으로 모기지금리가 어떻게 바뀔지 예상하기는 어렵다. 샌디에이고에서 부동산 에이전트로 활동하는 조이 오만은 “향후 몇달간 모기지 이자율이 오를건지, 내릴건지 전망하는 것은 매우 도전적”이라며 “경제학자들 사이에서도 의견이 엇갈린다”고 전했다.  ◇’바이 나우, 리파이낸스 레이터’란 무엇인가 기본적인 아이디어는 지금 집을 사고, 나중에 모기지금리가 떨어지면 재융자를 통해 월 페이먼트를 줄이는 것이다. 일반적으로 재융자를 하게 되면 론 액수의 2~5%를 클로징 비용으로 부담해야 한다. 이 코스를 택하는 바이어는 원하는 집을 당장 사고, 나중이 모기지금리가 하락하면 재융자를 얻어 월 페이먼트를 줄이기를 희망한다.  ◇이자율, 얼마나 떨어져야 하는가 앞서 언급한대로 앞으로 모기지금리가 어느 방향으로 향할지 정확하게 예측할 수 있는 사람은 없다. 많은 주택시장 전문가들은 금리가 최소 1%포인트는 하락해야 재융자가 도움이 된다고 주장한다. 일부 전문가는 금리가 2%포인트는 떨어져야 실질적인 혜택을 볼 것이라고 말한다.  ◇재융자 수수료, 클로징 비용도 고려 모기지금리가 1~2%포인트 하락한다고 해도 계산기를 두드려보고 재융자를 통해 원하는 만큼 돈을 절약할 수 있는지 판단해야 한다. 우선 주택을 구입하기 전에 집을 산 후 재정적으로 감당할 수 있는지 확인해야 한다. 나중에 재융자가 필요할 것이라는 생각이 들면 지금 홈오너가 되는 것을 연기해야 할지도 모른다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=12301&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트  지난 3년간 부동산 시장에 휘몰아친 주택가격 상승 직후인 2022년 중반에는 오른 이자율 때문에 주택가격이 하락하는 바람에 많은 바이어들은 집값이 더 떨어질 것을 기대했다.  그러나 요즘 첫 주택 구매자들을 만나 상담을 하다보면 오른 가격에 비해, 가격의 하락폭이 작거나, 오히려 어떤 지역은 여전히 오퍼 경쟁이 있다는 것에 다소 의아하게 생각한다.  하지만 이것은 부동산 수요와 공급이 맞지 않는, 즉 구매자 수에 비해 부동산 인벤토리가 예전의 약 25%밖에 안 되기 때문이다. 이러한 현상으로 예측하건대 아마도 예전의 인벤토리로 돌아가려면 약 5~7년 정도 걸릴 것으로 판단된다. 그러면 이런 환경 속에서 3~5년 안에 주택 구입 계획이 있다면 오늘부터 무엇을 준비해야 할지 알아보자.   첫째, 나의 부채 상황을 잘 알아야 한다. 즉 학자금, 학생융자, 자동차 페이먼트 외 크레딧 카드와 같은 이자가 높은 부채를 미리 상환하거나, 모기지를 받는데 걸림돌이 되지 않는 선으로 유지해야 한다.  둘째, 다운페이먼트를 준비해야 한다.  첫 주택 구매자의 약 97%가 모기지를 받아 집을 구입한다고 한다. 이자율을 낮추기 위해서는 다운페이를 20% 이상 하는 것을 추천하며, 만약 높은 페이롤을 받는다면, 약 3.5%의 다운페이로 가능한 FHA 론도 생각해 볼 수 있다.  이 경우 세금 혜택도 받을 수 있다. 20%의 다운페이먼트를 모으는데 걸리는 시간은 평균 약 12년 정도라고 한다. 이러한 기간을 단축하는 방법으로는 정확한 목표와 계획을 세워 다운페이먼트를 저축하거나, 가족들과 함께 저축을 해서 만드는 것이 가장 빨리 다운페이먼트를 준비할 수 있는 방법이라고 생각한다.  만약 약 60만달러짜리 집을 FHA 론으로 구입하려 할 때 필요한 캐시는 3.5%의 다운페이먼트인 2만1000달러와 약1%  정도의 클로징 비용인 약 6000달러를 더해 2만7000달러 정도가 집을 구입하는데 필요한 비용이다.  셋째, 부동산 구입에 필요한 적절하고 유용한 도움을 받을 수 있는 전문가인 부동산 에이전트를 만나는 일이다. 부동산을 구입하는 구입자들은 저마다 상황이 다르다. 그러므로 상황에 맞는 가장 좋은 선택을 할 수 있도록 도움을 줄 수 있는 많은 경험과 부동산 지식도 많고 친절히 궁금한 것을 알려줄 수 있는 에이전트를 만나는 것이 중요하다.  넷째, 너무 큰 집보다는 첫 집이므로 모기지를 감당할 수 있는 타운홈이나 콘도부터 시작할 것을 추천한다. 집을 산지 몇 년 후에 에퀴티가 쌓이고, 집 값이 올라 페이먼트의 부담이 적어졌을 때 원하는 집으로 옮기는 것이 좋다고 본다.  다섯째, 주택 구매 지역의 폭을 넓혀 이미 집값이 오를 대로 오른 도시를 피해 외곽지역으로 눈을 돌리는 것도 좋은 방법이다. 많은 직장이 재택근무를 활성화한 이후 꾸준히 외곽 지역의 주택 수요가 증가세를 보이고 있으며, 올해 들어서는 주택구입의 19%가 외곽지역에서 이뤄졌다고 한다.  만약 고객이 모기지 페이먼트를 감당할 능력과 다운페이먼트만 있다면 주택구입을 강하게 추천한다.  왜냐 하면 30년 고정 모기지 페이먼트는 변하지 않으나, 집 렌트비는 매년 꾸준히 오르고 있기 때문이다. 문의 (657)222-7331 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=12181&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  어렸을 때 할아버지의 회갑 잔치가 크게 동네에서 벌어졌던 것을 기억한다.  그만큼 예전에는 60세 이상 사는 것을 장수라고 보았다. 그런데 요즘은 회갑 잔치를 하는 분들이 거의 없다. 왜냐하면 이제 주위에 100세를 넘기신 어르신들이 많으시고, 건강하게 삶을 영유하고 계시기 때문이다.  2030년에는 평균수명이 83세 이상이 된다고 한다. 그만큼 노년 인구가 늘었고 이에 따라 노년층의 주거 수요도 그만큼 늘었다. 은퇴 후 수입이 급격히 줄어드는 만큼 젊었을 때와의 주택 구매와 사뭇 다르다.  첫째, 장기적인 관점을 갖고 준비를 하는 것이 좋다. 개인마다 은퇴 시기가 다른 만큼 은퇴 시기를 기점으로 5~6년 전부터 준비를 하는 것이 좋다. 잔여 수명 기간 동안의 생활비 및 건강 비용 등의 은퇴 자금뿐만 아니라 주택 구입을 위한 다운페이먼트가 많이 필요한 만큼 충분하게 준비를 해야 한다. 그리고 무엇보다 융자를 할 경우를 위해 크레딧 관리를 잘 해야 한다.  은퇴 후에는 고정 수입이 없기에 융자를 고려하고 있다면 은퇴 전에 주택 구입을 한다.  만약 은퇴 후 구매를 원한다면 라인 오브 크레딧 같은 것을 열어 미리 마련한 자금과 합쳐 현금으로 주택을 구매하는 계획을 세운다. 이런 준비는 장기적으로 천천히 준비를 해야 나중에 주택 구입시 낭패를 보지 않는다. 둘째, 이사 들어갈 지역을 선택하기 위해 지역 정보를 조사한다.  노년을 보낼 주택은 단기간 거주 목적이 아니라 상당한 기간, 즉 10년 이상을 보낼 수 있기 때문에 노년층을 위한 필요 시설이나 편의 시설이 가까운 곳이 좋다. 가령 병원이나 마켓이 가까우면 좋다. 또한 노년을 외롭게 보내지 않게 친구나 지인과 교제하기 좋은 교회나 모임 장소가 가까운 지역을 고려한다.  셋째, 지금 주택을 가지고 있고, 작은 집으로 다운사이징을 고려하고 있다면 주택매매 시점을 전문가와 상의해서 결정한다. 왜냐하면 시장 상황에 따라 팔고 사는 시점을 결정해야 하기 때문이다.  지금처럼 주택 경기가 하락기에 있는 경우에는 미리 팔고 들어갈 주택을 구매한다. 하지만 셀러가 유리한 시장인 경우에는 다운페이먼트를 할 재정이 허락한다면 먼저 작은 주택을 구입하고, 지금 살고 있는 큰 주택을 천천히 파는 것이 좋다. 넷째, 주택으로 나가는 월 비용을 줄일 수 있는 주택을 선택한다.  55세 이상만 거주할 수 있는 시니어 홈의 경우 대체로 월 HOA(Home Owners Association) 비용이 높다. 이를 감안해 미리 재정계획을 세운다. 또한 유틸리티 비용이 향후 올라갈 수 있으므로 에너지 절약형 주택을 구매해 매달 나가는 비용을 최대한 줄인다.  대도시 외곽에 있는 시니어 홈의 경우 관리비가 적은 곳이 있으므로 전문가와 상의해서 결정한다. 다섯째, 주택 구입시 소유권을 어떤 형태로 할지 주의 깊게 결정한다.  아무리 100세 시대라 하더라도 만약을 위해 유고시를 염두해 두고 소유권 형태를 변호사와 상의해서 결정한다. 이제 건강하게 100세를 사는 시대가 도래하고 있다.  노년에 작지만 부담 없는 공간에서 주거 안정으로 마음의 평안을 얻기를 바란다….

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장 요즘 화두가 된 ChatGPT처럼 엄청난 세상의 변화 속에 우리는 살아가고 있다.   옛말에 10년이면 강산이 변한다고 했는데 현재의 세상은 1년이 멀다하고 말 그대로 급변하는 세상에 살고 있는 것이다.  보통 1시간 내외의 운전을 하여 출퇴근하던 직장인들이 집에서 근무를 하게 되었고, 베드룸 타운이라는 말이 무색하게 된 것도 재택근무가 늘어나며  LA에서 자동차로 1시간 거리의 지역 내 주택수요가 증가하는 것을 보면 알 수 있다.  이제 2022년도 소득 세금보고를 할 때다. 미국 생활에서 중요한 것은 소득이 줄어서 마이너스가 되는 상황에서도 세금보고는 꼭 하는 것이 좋다는 사실이다.  재산세 2차 납부 시한이 다가오고 있다.  금년도 재산세 2차 납부시한은  4월 10일이다. 카운티나 시 정부의 재원으로써 중요한 역할을 하는 재산세는 부동산 가격의  약 1.25% 정도이며 1년에 두 번에 걸쳐서 내야 하는데 일부 신도시로 개발되는 지역에서는 특별 개발세(Mello-Roos Tax)가  부가돼 약 2% 내외의 재산세를 납부하고 있다. 재산세는 카운티 정부의 회계연도 7월 1일부터 다음 해 6월 30일에 맞춰 부과되며 재산세 고지서는 매년 10월 1일부터 발송하여 통상 10월 중순경에는 고지서를 받아보게  된다. 만약 세금 고지서를 받지 못했다고 하더라도 부동산 소유주는 과세 평가부서(County Tax Assessor)에 연락하여 세금액을 확인하고 납부해야 한다.  즉,  제 때 고지서를 받지 못해도 세금이 더 많이 잘못 책정돼도, 혹은 납세자의 이름이 틀렸더라도 세금은 무조건 제 날짜에 내고 나중에 시정을 해야  불필요한 벌금이나 체납 이자를 피할 수 있다.   재산세 1분기(7월1일~12월 31일)  납부일은 11월 1일이며 12월 10일까지 납부해야 하고, 2분기(1월1일~6월30일)   납부일은 2월 1일이며 4월 10일까지 납부해야 벌금을 피할 수 있다.  또한 재산세는 카운티 정부에서 매년 1월1일을 기준으로 산정하기 때문에 회계연도 중에 부동산이 오른 가격으로 매매되면  가격이 오른 만큼 추가 재산세(Supplemental Property Tax) 고지서가 발급되는 것이다.  가끔 셀러 이름으로 고지서가 발행되는데 이를 무시하고 버리는 바이어들이 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 이 같이 부동산 가격이 올랐을 때와 마찬가지로 개축이나 증축으로 인해 부동산의 가치가 올라갔을 때에도 추가 재산세(Supplemental Property Tax)를 납부하게 되는 것이다. 만약 재산세를 납부하지 못하게 되면 카운티 세무국에서 그 주택에 차압권(Lien)을 걸게 되는데 계속해서 5년 동안 재산세를 내지 못하면 부동산 소유주의 의사와 상관없이 경매될 수도 있다. 그러므로 1년에 두 번씩 목돈을 납부하기 힘들면 매달 내는 모기지 페이먼트에 재산세와 보험료를 포함해서 함께 납부하는 방법(Impound Account)을 신청할 수도 있다.  바쁜 일상 중에 4월10일이 임박해 고지서를 찾지 못하고 납부했는지 기억이 안나는 경우가 종종 있는데  필자가 확인해 준 일도 있다….

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  이번 칼럼에서는 구독자들의 요청에 의해 현재 미국 부동산 시장을 간략히 정리해 본다. 미국 부동산 시장이 올해 들어서도 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 전미부동산중개인협회(NAR)는 지난 1월 기존 주택 매매건수가 전월보다 0.7% 감소한 400만 건으로 집계됐다고 지난 21일 밝혔다. 12개월 연속 감소로 지난 1999년 통계 집계가 시작된 이후 최장기 감소세를 이어갔다.  미국의 주택시장 침체는 지난해 봄 시작된 연방준비제도(연준)의 공격적인 금리인상 여파로 수요가 크게 위축됐기 때문이라는 분석이다. 역대 최고 수준으로 높아진 주택가격에 고정 모기지 금리까지 치솟으면서 수요자들의 주택 구매 능력은 크게 낮아진 상태이다.  그러나 연초 모기지금리가 진정된 이후 수요자들의 매수관련 문의가 다소 늘었다고 부동산 중개업체들은 전했다. 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “주택 매매가 바닥을 치고 있다”며 미국의 주택경기 침체가 최악의 고비를 넘겼을 가능성을 시사했다.  다만 시장금리가 최근 다시 오르기 시작했다는 점이 변수이다. 연준이 종전 예상보다 기준 금리를 더 많이 올릴 것이 유력해지면서 30년 고정 모기지 금리는 지난주 6.32%로 전주보다 0.2% 포인트 올라 4개월 만에 최대폭 주간 상승을 기록했다.  요즘처럼 금리가 높을 때는 주택 구입자들이 많이 사용하는 방법 중에 하나로 바이다운 옵션 제도가 있다. 즉 바이어가 돈을 주고 앞으로 2~3년 동안 연차적으로 이자율을 낮추는 방법이다. 바이다운 만기가 되는 2년 혹은 3년 전에 재융자를 하거나, 집을 팔 경우에는 렌더는 사용하지 않은 금액에 대해 원금 삭감을 해주므로 손해를 안 본다. 다만 바이어가 초기에 바이다운을 위해 적지 않은 금액을 지불하는 것이 단점이다.  집을 구입할 때 셀러와 협상해서 이 금액을 추가로 요청해서 사용하는 방법으로 2~3 년 동안 재정 상황을 예측한 후 신중하게 결정해야 한다.  결국, 첫째, 바이어의 돈을 절약해주고, 둘째, 셀러는 좋은 바이어를 찾기 위한 방법으로 활용할 수 있고, 셋째, 바이어는 2~3년 정도 연차적으로 낮은 이자율을 활용할 수 있다. 그만큼 현재 마켓의 상황이 바이어 마켓쪽으로 기울고 있음을 보여주는 현상이라고 할 수 있다. 올해 들어 바이어들도 서서히 움직일 것이라고 예상한다. 그래도 여전히 현 주택가격이 부담되는 대다수의 바이어들은 LA 근교에 있는 위성도시들이 아주 매력적일 수 있다. 위성도시 중에서도 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 적합한 지역이 아닐 수 없다. 이들 지역은 뚜렷한 사계절이 있고 공기가 맑은 것이 특징이라고 할 수 있다.  지금은 봄바람이 부는 봄철로 들어서고 있다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 다.  팬데믹 기간 동안에 대도시에서 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 3~4 년 전과는 달리 빠른 정보와 고정 개념을 벗어나는 계층이 늘어나고 있음을 알 수 있다. 문의 (310)408-9435 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=11800&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

세컨드 홈 구입은 신중하게 해야 한다. 무엇보다 중요한 것은 본인이 재정상태를 점검하는 것이다. /AP 세컨드 홈 구입시 점검해야 할 사항들…

애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트 최근 2~3개월간 캘리포니아주에는 많은 양의 비가 왔다.  이로 인해 멀리 산등성으로 펼쳐진 초록빛들이 사뭇 낯설기도 하지만 무척 반갑기도 하다.  지난 2년간 뜨거웠던 부동산 시장은 갑자기 치솟은 이자와 물가의 상승으로 인해 2022년 중 하반기는 잠시 소강상태로 들어가는 듯 했다.  그러나 2023년 초반부터  5~6% 대의 이자율과 낮아지는 물가지수로 적당히 안정적인 모습을 보이며 부동산 시장에도 변동이 일어나기 시작한 듯하다. 이에 많은 분들이 궁금해하는 “과연 집을 구입하고 파는 시기는 언제가 좋을까?”에 대해 이야기를 해본다. 이것은 사실 누구나 처한 상황이 다르므로  확실히 결론 지어 이야기하기는 쉽지 않다.  따라서 주택시장 동향을 확인하면서 자신의 상황에 맞는 최적의 시기를 고르기를 추천한다. 다만 부동산 전문가들의 견해인 ‘이제는 2~3%대 이자율의 시기는 더 이상 없을 것이다’를 전제로 먼저 2023년 주택시장의 동향을 보면 매물의 인벤토리가 현저히 부족하다는 것이다.  작년대비 매물은 20~30% 이상이 적다. 수요와 공급이 1월부터 모두 낮게 나왔다. 이에 가격도 평균 13% 정도 하락한 것으로 보인다. 현재의 시장 상황을 고려해 보면 모기지 이자율은 지난해처럼 급격히 오르지는 않을 것으로 보인다. 그러므로 집값 또한 내려가지는 않을 것이다.  그렇다고 모기지 금리가 4% 이하로 떨어지는 상황도 없을 것으로 보인다. 그러므로 집값이 비정상적으로 오를 것이라고 보이지도 않는다. 미국 모기지 은행가협회에 따르면 모기지 금리는 5%대를 유지할 것이라고 예측한다. 이는 오히려 팬데믹 이전보다 안정적인 이자율이고 이에 따라 수요는 조금씩 늘어날 것으로 보여지나, 이 수요에 따른 공급이 얼마나 따라 올 수 있을지가 문제인 것이다.  이미 전에 없던 이자율로 재융자를 받은 집주인들이 섣불리 집을 팔 수 있을지 알 수 없기 때문이다. 이렇게 여전히 수요와 공급이 맞지 않는 상태에서는 집값이 시나브로 상승할 것으로 보여진다.  그럼에도 불구하고 첫 주택 구매자들에게는 마음먹고 주택 구입에 힘쓰기를 조언해 본다.  그 이유는 첫째, 현재 주택 렌트 가격이 너무 올라 부담스럽다면 이 렌트비로 집의 모기지 페이먼트를 생각해 보는 것을 추천한다. 이는 렌트비는 그대로 사라지지만 모기지 페이먼트는 주택에 대한 에퀴티 오너쉽을 가질 수 있기 때문이다.  둘째, 가치상승, 즉 Appreciation이다. 역사적으로 부동산은 안정적인 가치의 상승을 보여주고 있다. 그러므로 그 어디에 투자하는 것보다 집에 투자하는 것이 가장 안정적이고 확실하다.  셋째, 거주하면서 자산이 쌓여가므로 미리 준비된 저축을 하게 되는 것이다. 그러므로 은퇴계획의 확실한 방법이 된다. 매매시에는 양도 소득세 공제 혜택도 받게 된다.  넷째, 세금 혜택을 받을 수 있다. 모기지 이자 및 일부 주택구매에 관련하여 들어간 비용에 대하여 세금 혜택을 받을 수 있다. 이렇게 확인해서 보면 알 수 있듯이 렌트비가 매해 오르는 것과 달리 고정금리, 모기지 페이먼트는 그대로 유지되며, 주택을 오래 소유할수록 주택에 대한 비용이 실질적으로 감소한다는 것이다.   2023년에 나의 보금자리는 어디에 자리잡게 될지 잘 생각해보자. 문의 (657)222-7331 [출처 조선일보]…

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  캘리포니아 주민 중 약 37%만 홈오너이고, 약 63%는 렌트를 살고 있다.  내집 마련을 하지 못하고 렌트에 사는데는 여러 이유가 있지만, 가장 큰 이유는 주택가격 폭등과 이자율 상승으로 인해 현재 인컴으로 주택을 구입할 수 있는 여력이 줄었기 때문이다.  게다가 높은 인플레이션과 지지부진한 소득 증가로 미국 전체 가구 중 약 64%가 저축을 하지 못하고 있다.  하루 일해서 하루 먹고 사는 소위 소득 정체현상 때문에 내집 마련이 요원하다.  1969년 이래 가장 낮은 3.4%의 실업률을 지난해 12월 기록했다지만 새로 창출한 일자리들이 대부분 파트타임이라 실질 가구 소득이 오르지 않았기 때문에 주택 구입이 그만큼 어려워졌다. 그럼에도 불구하고 최근 몇몇 부동산 시장 변화에 나름 준비를 하고 있는 바이어들이 구입 시기를 저울질하고 있다. 언제 구입을 하는 것이 유리한 지 구매 타이밍을 알아보겠다. 첫째, 부동산 성수기의 최고점은 통상 6월이다.  여름방학을 앞두고 자녀들 학기를 마칠 즈음에 부동산을 가장 많이 구매한다. 또 여름휴가가 시작되기 전에 에스크로를 종결하려고 한다. 작년의 경우도 3월부터 6월까지 가장 많이 거래되었고, 10월부터 12월까지는 거래량이 반으로 줄어들었다. 그러므로 셀러 입장에서는 3월부터 준비를 해서 4~5월경에 주택을 내놓는 것을 권한다. 둘째, 바이어들은 미리 서두르는 것이 좋다.  지난달은 마치 온 땅이 잠길 것 같이 매일 비가 오던 것이 2월 들어 뚝 끊어졌다. 겨울 우기가 지나간 것이다. 지금 준비된 바이어들이 시장에 진입하고 있다. 작년 11월 기준 7%를 상회한 이자율이 1월 들어 6% 초반대로 내려가자 바이어들이 시장에 들어오고 있다.  6월 성수기로 갈수록 경쟁이 심해져 주택 구입이 더 어려워질 수 있다. 특히 작년 하반기 가격 조정 이후 LA카운티의 경우 작년 말 기준 리스팅 가격 대비 매매가격 비율이 99.04%로 이미 가격 조정이 이루어졌다고 본다. 만약 부동산 성수기인 5~6월에 더 많은 매물이 시장에 나오지 않으면 가격이 다시 올라갈 가능성이 있어 성수기가 본격적으로 시작되기 전인 3~4월에 구매를 하는 것이 더 유리하다. 셋째, 인플레이션으로 렌트 비용이 사상 최고치로 올랐기 때문에 바이어가 이자율이 높은데도 주택 구매를 포기하지 않고 있다. 지난해 LA메트로 지역에서 샌버나디노는 약 29.6%, 버뱅크는 24.7%, 패서디나는 19% 등 전체적으로 두 자리 숫자로 상승했다.  1베드룸의 경우 거의 모든 도시에서 렌트비가 2000달러가 훌쩍 넘었다. 렌트비 인상은  바이어들의 주택 구입을 유도해 수요가 오르면서 주택 가격 상승의 요인이 될 것이다. 지역에 따라 다르지만 작년 여름부터 주택 가격이 상당히 내렸다. 주택 구입을 계획한다면 성수기가 시작되기 전 가격이 오르기 전에 전문가와 미리 계획을 짜고 구매에 성공하시길 바란다. 문의 (818)439-8949 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=11579&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

오늘은 주택 구입 과정 필요한 요소들에 관해 6가지로 나누어 정리해 보려고 한다. ▶사전 준비 및 계획 주택을 구입하는 데 있어, 미리 고객이…

뉴스타부동산(회장 제니 남)이 지난 11일 그리피스팍에서 열린 제8회 본보 건강걷기 대회에 참가했다. 제니 남 회장과 직원 20여명은 이날 행사를 통해…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  한국인, 중국인, 베트남인 등 아시아인들의 명절인 설날이 올해부터 캘리포니아주 공식 휴일로 지정됐다.  어린 시절 설날 즈음  겨울방학을 맞아 할머니 댁에 가면 하얀 고두밥을 지어 누룩과 섞어 숙성시켜 술을 빚던 할머니 생각이 난다. 청주는 차례상에 올릴 것을 따로 챙기시고, 막걸리는 걸러내어 동네 잔치에 쓰던 기억이 난다.  막걸리를 걸러낸 술지게미 등을 다시금 큰가마솥에 끓여서 소주를 만드는 것이 얼마나 신기했던지 생생하게 떠오른다. 한국인들에게 겨울은 농한기요, 자연에게는 휴면기로서 새로운 생산을 위한 디딤의 시기가 아니었나 싶다. LA 근교에 살면서 겨울은 부동산 시장의 휴면기라 말하는 사람들이 있는데 적용하기 어렵지 않나 생각한다. 겨울 구분이 없는 온화한 날씨에 오히려 이사하기 좋은 날이 많기 때문이다. 휴면기라 생각할 때 부지런한 사람들에게는 더 좋은 기회이며 상대적으로 경쟁이 적어, 더 좋은 매물을 찾기가 쉽기 때문이다.  올해는 혹시나 하는 기대를 가진 바이어들이 많이 있고, 셀러들은 셀러들 대로 전망을 가지고 있는데 전문가들의 의견이나 경제지표 등은 확실한 예측을 제시하고 있다.  막연하고 근거가 없는 추측으로 자산 계획을 세우기보다는 전문가와 상의하시길 권한다. 아직도 기회의 땅인 인랜드 엠파이어 일부인 리버사이드 카운티에 대해 소개하고자 한다. 리버사이드 카운티는 LA카운티와 오렌지카운티(OC) 동쪽에 위치하며, 북쪽으로 인랜드 엠파이어를 이루는 샌버나디노 카운티와 접하고 남쪽으로 테미큘라까지, 동쪽으로 샌하신토 마운틴(해발 1만834ft), 조슈아 국립공원과 팜스프링스로 유명한 코첼라 밸리를 포함하며 애리조나주와 경계를 이루는 대형 카운티에 속한다.  리버사이드란 지명은 샌버나디노에 빅베어 마운틴에서 발원한 샌타애나 강이 지나가는 강 주위에 모여 살기 시작하면서 강변 마을이란 지명으로 부르면서 유래했다고 한다. 리버사이드 카운티는 오렌지 산지로 유명하며 오렌지 연구소가 설립되어 현재  UC리버사이드(University of California, Riverside)로 발전했다고 알려져 있다.  리버사이드 카운티의 면적은 LA카운티의 약 2배, 샌버나디노카운티의 3분의 1 정도의 크기지만 인구는 약 250만명으로 LA카운티의 4분의 1 정도로 무한한 잠재력을 가진 이웃 카운티이다.  1893년에 설립된 리버사이드 카운티는 28개 시로 구성되며, 주요 도시로는 리버사이드, 코로나, 이스트베일, 모레노밸리, 테미큘라, 팜스프링스 등 여러 도시와 함께 부를 상징하는 도시들을 상당수 포함하고 있다.  미국 대통령 선거 때 주요후보가 팜스프링스 지역을 빼놓지 않고 방문하는 것을 보면 얼마나 많은 부를 지니고 있는지 짐작할 수가 있다. 리버사이드의 오렌지 농장과 테미큘라의 포도 농장은 그 규모가 대단하며 테미큘라의 와이너리는 전국적으로도 유명하다. 리버사이드, 코로나 지역에는 아직도 50만달러대의 주택을 쉽게 찾을 수 있으며, 신흥도시로 발돋움하는 이스트베일은 아마존의 대형 웨어하우스를 유치하므로 발전의 견인차 역할을 하고 있다.  우리 후세들에게 물려줄 기회의 땅, 리버사이드 카운티의 자랑스러운 파이오니어가 되어보는 것은 어떨까. 문의 (909)222-0066…

▶ 침체 우려속 매매 서둘러…4월 시행 추가 양도세에 고가 저택 매물 더 많아 ▶ 가격 하락하나 추이 주목 부동산 시장…

뉴스타부동산의 서지오 성 사장, 제니 남 회장(앞줄 왼쪽에서 두 번째부터)과 한국기술교육대학교 현장실습생들이 수료식 후 함께 기념사진을 찍었다. /뉴스타부동산 뉴스타부동산그룹(회장 제니 남)은 지난 달 30일 성공적으로 현장실습을 마친 한국기술교육대학교(총장 이성기· 이하 코리아텍) 재학생들에게 수료증을 전달했다. 코리아텍 융합학과 권정흠 교수가 이끈 현장실습팀은 글로벌 산학 연계프로그램 일환으로 지난 1월 3일부터…